АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А28-12894/2017

31 июля 2020 года

Резолютивная часть объявлена 30.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен 31.07.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.

при участии представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО3:

в судебном заседании 23.07.2020

ФИО1 (доверенность от 02.03.2020),

ФИО2 (доверенность от 01.07.2020),

в судебном заседании 30.07.2020

ФИО2 (доверенность от 01.07.2020)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Кировской области от 22.03.2019  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020

по делу № А28-12894/2017 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о взыскании 1 066 360 рублей, расторжении договора, освобождении и передаче помещения, взыскании судебной неустойки

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя 

ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о расторжении договора аренды и взыскании убытков в сумме 590 000 рублей

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее –                            Предприниматель-1) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель-2) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме                1 066 360 рублей за период с 01.06.2017 по 24.06.2018, расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017, об обязании Предпринимателя-2 освободить и передать нежилое помещение в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, о присуждении судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком решения суда об освобождении нежилого помещения и передачи его истцу в размере 5000 рублей за каждый день бездействия.

Предприниматель-2 обратился со встречным исковым заявлением о взыскании                   590 000 рублей убытков, возникших у арендатора в связи с передачей по договору аренды непригодного к использованию нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017.

Арбитражный суд Кировской области решением от 22.03.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020, удовлетворил частично исковые требования: взыскал с ответчика 752 488 рублей задолженности, 22 698 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 21 171 рубль судебных расходов на проведение экспертизы, расторг договор аренды нежилого помещения от 01.03.2017; обязал Предпринимателя-2 освободить от принадлежащего ему имущества и передать Предпринимателю-1 нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:000144:344, расположенное по адресу: 

<

...> (комнаты № Л 1, 2, 3, 4, 5 – общей площадью 462,9 квадратного метра на втором этаже, кабинет № 3 площадью 40,1 квадратного метра на антресольном этаже), в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу с присуждением судебной неустойки; отказал в остальной части первоначальных исковых требований; удовлетворил частично встречные исковые требования: взыскал с Предпринимателя-1 в пользу Предпринимателя-2  200 000 рублей убытков; в остальной части встречных исковых требований отказал. 

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель-2 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

По мнению заявителя, на протяжении всего периода аренды ответчик фактически был лишен возможности использовать полученное помещение в своей коммерческой деятельности ввиду постоянного протекания кровли, отключения тепло-, водо- и электроснабжения, о данных недостатках не было сообщено арендатору при заключении договора аренды, они не были устранены арендодателем в процессе исполнения договора. Требование ответчика о расторжении договора аренды подлежало удовлетворению в связи с существенными недостатками помещения, переданного в аренду. Наличие недостатков подтверждено экспертным заключением ООО «КРЭОЦ». Заключение эксперта ООО «ФАС «Консультант» составлено путем осмотра помещения в период, когда установилась сухая погода, и данным заключением не подтверждается отсутствие протечек кровли за период с 15.03.2017 по 27.08.2018. Вывод суда первой инстанции об отсутствии протечек после выполнения ремонта кровли не соответствует действительности и противоречит письменным доказательствам по делу. Суды не дали надлежащей оценки доказательствам, представленным ответчиком, необоснованно применили пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшили размер убытков арендатора, подлежащих возмещению арендодателем до 200 000 рублей.  

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель-1 в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя и просил оставить решение и постановление без изменения.

Суд округа удовлетворил ходатайство Предпринимателя-1 о рассмотрении кассационной жалобы без его участия.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 09 часов 30.07.2020.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав представителей ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установили суды, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 01.03.2017, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения, находящегося в двухэтажном здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 43:40:000144:344, состоящего из арендуемых помещений на втором этаже: комнаты № 1, 2, 3, 4, 5 – 462,9 квадратного метра, кабинет № 3 на антресольном этаже – 40,1 квадратного метра, согласно кадастровому паспорту (техническому паспорту), который является приложением 2 к договору (далее – помещение), а арендатор обязуется принять помещение, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных договором; лестничные клетки первого этажа и антресольных этажей – 37,8 квадратного метра указанного здания, стороны договорились считать местами общего пользования (пункт 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель сдает указанные в пункте 1.1 помещения в целях осуществления коммерческой деятельности.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи 01.03.2017.

Договор заключается на срок с 01.03.2017 по 01.03.2022 (пункт 2.1 договора                    аренды).

Уведомлением от 31.08.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области сообщило Предпринимателю-1 о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 17.11.2017 истец и ответчик извещены об отказе в государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды срок аренды начинает исчисляться с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Параграфом 3 договора аренды предусмотрены обязанности арендодателя, в том числе:

- в течение 15 календарных дней с даты подписания договора аренды передать помещение арендатору по акту приема-передачи (пункт 3.1.1);

- предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению помещения; состояние помещения фиксируется в акте приема-передачи (пункт 3.1.2);

- обеспечить бесперебойное (за исключением аварийных ситуаций) тепло-, электро-, водоснабжение и водоотведение помещения (пункт 3.1.5);

- производить за свой счет плановый и внеплановый капитальный ремонт крыши (пункт 3.1.6);

- плановый ремонт крыши произвести не позднее 30.04.2017 (пункт 3.1.7);

- в случае аварий, пожаров, затоплений, возникших не по вине арендатора, а также обнаружения недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию, за свой счет устранить недостатки и их последствия и (или) последствия аварии, пожара, затопления, а также полностью возместить арендатору причиненные убытки (пункт 3.1.9);

- присутствовать при составлении двустороннего акта об аварии, пожаре, затоплении и (или) обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию (пункт 3.1.9).

Договором предусмотрены следующие обязанности арендатора:

- своевременно и в полном объеме производить с арендодателем расчеты по арендной плате за арендуемое помещение в соответствии с условиями договора; производить оплату всех фактически понесенных арендодателем расходов по оплате электроэнергии (пункт 3.3.3);

- по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении передать арендодателю арендуемое помещение в течение трех рабочих дней со дня истечения срока действия договора и/или его досрочного прекращения (пункт 3.3.5);

- беспрепятственно пропускать в арендуемое помещение представителей арендодателя с соблюдением режима арендатора (пункт 3.3.6);

- незамедлительно известить арендодателя об обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию; надлежащим способом извещения является один из следующих способов: устное сообщение о происшествии в режиме телефонного разговора; смс сообщение на указанный в договоре телефонный номер арендодателя; извещение по электронным каналам связи на указанный в договоре номер электронной почты арендодателя; извещение посредством почтовой связи по адресу, указанному в договоре (пункт 3.3.8);

- предупредить арендодателя о намерении составить акт не менее, чем за три часа до момента оформления акта путем смс информирования на указанный в договоре номер телефона арендодателя (пункт 3.3.9).

Стороны договорились, что арендная плата за пользование помещением составляет 200 рублей за квадратный метр, что в сумме составляет 100 600 рублей в месяц (пункт 5.1 договора аренды).

Согласно пункту 5.2 договора аренды в состав арендной платы не включаются расходы по оплате электроэнергии и услуги вывоза ТБО; услуги электроснабжения оплачиваются арендатором согласно показаниям прибора учета электроэнергии по тарифу ресурсоснабжающей организации (определяется по счету-фактуре за прошедший месяц) с оформлением акта снятия показаний приборов учета на последний день каждого месяца аренды, подписываемыми обеими сторонами; оплата арендатором производится в течение пяти дней после получения счета; вывоз ТБО производится арендатором самостоятельно; в состав арендной платы включена оплата услуг уборки прилегающей территории.

Арендные платежи вносятся ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.7 договора аренды за апрель 2017 года арендная плата не взимается по договоренности сторон.

Пунктом 6.2 договора аренды стороны установили обязательный досудебный порядок урегулирования споров путем направления соответствующей претензии и сроком ответа на претензию в течение 10 дней.

Согласно пункту 7.3 договора аренды доказательствами причиненного вреда являются двусторонний акт об аварии и (или) обнаружении недостатков помещения (включая протечку крыши), полностью или частично препятствующих его использованию, а также фото- и видеосъемка, производимая сторонами; иные документы, представленные сторонами по их усмотрению.

Истец выставил ответчику счета на оплату аренды.

Претензиями от 25.08.2017, 22.02.2018, 03.04.2018, от 26.06.2018, направленными ответчику 25.08.2017, 22.02.2018, 05.04.2018, 27.06.2018, Предприниматель-1 сообщил Предпринимателю-2 о задолженности за период с 01.06.2017 по 24.06.2018, потребовал оплатить указанную задолженность.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по договору аренды истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Определением суда от 20.06.2018 к производству принят встречный иск Предпринимателя-2 о взыскании с Предпринимателя-1 убытков в размере 590 000 рублей, возникших у арендатора в связи с передачей по договору аренды непригодного к использованию нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения                       от 01.03.2017.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

  При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии в спорный период недостатков переданного в аренду нежилого помещения, препятствующих его использованию ответчиком.

Суды установили и из материалов дела следует, что проведение работ по ремонту кровли согласовано сторонами в договоре аренды от 01.03.2017 (пункт 3.1.7), пунктом               5.7 договора предусмотрено невзимание арендной платы за апрель 2017 года.

 В рамках заключенного Предпринималем-1 с подрядчиком договора подряда                     от 27.04.2017 № 9 ремонтные работы в арендованном ответчиком помещении выполнены 30.05.2017. Арендная плата, являющаяся предметом первоначального иска, начислена Предпринималем-1 за период с июня 2017 года, то есть с момента окончания ремонтных работ, проведение которых не оспаривается ответчиком. 

Факт отсутствие протечек в арендуемом помещении подтверждается представленными истцом в материалы дела актами осмотра помещения от 28.06.2017, 03.07.2017, 31.08.2017, подписанными истцом, подрядчиком, выполнявшим ремонтные работы, и ответчиком без каких-либо замечаний и возражений. В то время как акты, представленные заявителем с отзывом на исковое заявление Предпринимателя-1, составлены в одностороннем порядке ответчиком.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав экспертные заключения ООО ФАС «Консультант», ООО «КРЭОЦ» и АНО «Институт негосударственной экспертизы», учел, что в них не содержится выводов о том, что в ходе проведенных осмотров арендованных помещений в них была выявлена влага; указал, что установление наличия в помещениях следов протечек не свидетельствует явным образом о том, что указанные протечки имели место в период, за который истцом заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы. 

Таким образом, суды не нашли оснований для снижения размера арендной платы в спорный период (с июня 2017 года) по причине протечек кровли.  

Довод заявителя об отсутствии коммунальных ресурсов учтен судом при расчете арендной платы, подлежащей взысканию. Арендная плата с ноября 2017 года определена на основании справки общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Независимость» о цене аренды помещений, не обеспеченных коммунальными ресурсами.

Кроме того, суды отметили, что при отсутствии реальной возможности осуществления предпринимательской деятельности в спорном помещении арендатор вправе расторгнуть договор аренды и передать спорное помещение арендодателю по акту приема-передачи. Однако до апреля 2018 года такое предложение от арендатора не поступало (между тем исковое заявление принято судом 17.10.2017). После направления арендодателю претензии от 13.04.2018 и подачи встречного иска в суд с требованием о расторжении договора аренды Предприниматель-2 также не предпринимал действий по освобождению помещения от хранящегося там оборудования батутного парка. На момент рассмотрения дела Предприниматель-2 продолжал использовать спорное помещение для хранения принадлежащего ему имущества. В то же время Предприниматель-1, как собственник спорного помещения, лишен возможности пользоваться указанным помещением или иным образом распоряжаться им (сдать в аренду другому арендатору).

На требование арендатора об уменьшении арендной платы до 0 рублей арендодатель ответил отказом и предложил расторгнуть договор и освободить помещение, от чего арендатор отказался и продолжил занимать спорное помещение. В отсутствие соглашения сторон использование чужого имущества не может быть безвозмездным, обратное противоречит статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации,

С учетом указанных обстоятельств суды не нашли оснований для отказа в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Вопреки доводам кассатора в части возмещения расходов арендатора на уборку помещений выводы судов не противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Суд первой инстанции установил, что стороны согласовали срок проведения ремонта крыши, до которого арендная плата не начисляется. Следовательно, арендатор должен был осознавать возможность попадания осадков в помещение до окончания ремонта и необходимость их уборки, однако при заключении договора не предусмотрел обязанность арендодателя по компенсации спорных издержек.

Таким образом, до 30.04.2017 арендодатель не допустил нарушения условий договора или противоправного поведения, являющихся основанием для возмещения ущерба.

С 30.04.2017 до фактического выполнения работ (30.05.2017) спорные убытки взысканы с арендодателя. По окончании ремонта протечек кровли суды не установили, поэтому отказ во взыскании убытков после 30.05.2017 является правомерным.

С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

При проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 АПК РФ)

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения нижестоящих судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку.

Несогласие кассатора с выводами судебных инстанций, оценкой доказательств, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актов существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 22.03.2019  и  постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2020 по делу №  А28-12894/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мальцевой Ольги Анатольевны – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 Судьи

О.Н. Голубева

Е.Г. Кислицын