АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-956/2019

г. Чебоксары

21 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2020 года.

 

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428004, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Триумф", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428008, 

<

...> И, каб. 3

о взыскании 923697 руб. 23 коп.,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ФИО1,

при участии:

от истца - ФИО2 по доверенности от 05.03.2020,

от ответчика - ген. директора ФИО3, ФИО4 по доверенности от 02.12.2019

установил:

Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Триумф" (далее – ответчик, Общество, ООО "ПФ "Триумф") о взыскании 923697 руб. 24 коп., в том числе 806977 руб.  94 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 116719 руб. 30 коп. пени за период с 10.05.2018 по 28.11.2018.

Иск основан на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате по договору на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 10.10.2013 №1023.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр", ФИО1.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил иск в редакции заявления от 25.03.2019 №12/05-4978 и взыскать с ответчика 806538 руб. 76 коп. долга за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 117158 руб. 47 коп. пени за период с 10.05.2018 по 28.11.2018.

Определением от  25.03.2019 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению заявленное истцом изменение размера иска.

Определением от 11.12.2019 суд приостановил производство по делу, в связи с назначением по делу экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО5, на разрешение эксперта поставлен следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет №708/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики, выполненный ООО "Аналитик Центр" 29.03.2018, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности? В случае выявления несоответствий может ли быть признана стоимость имущества, указанная в отчете, достоверной?

2. В случае недостоверности указанной в отчете стоимости определить рыночную стоимость права аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030202:299, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.01.2018?

Как следует из материалов дела, 07.02.2020 в суд поступило заключение эксперта № Э/20-006 от 05.02.2020 

Определением от 10.02.2020 суд возобновил производство по делу.

Определением от 10.03.2020 произведена замена истца – Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики на Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в уточненном виде по ранее изложенным доводам. Возражала против уменьшения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Представители ответчика иск не признали по ранее изложенным доводам, ходатайствовали о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

Остальные участники процесса, явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомленными о дате и времени проведения заседания суда. Суд в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Указом Главы Чувашской Республики от 06.02.2020 № 20 «О структуре органов исполнительной власти Чувашской Республики» Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики преобразовано в Государственную службу Чувашской Республики по делам юстиции, полномочия в сфере имущественных и земельных отношений переданы Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - Минэкономразвития Чувашии).

Согласно п. 6 Указа органы исполнительной власти Чувашской Республики, которым переданы функции иных органов исполнительной власти Чувашской Республики в соответствии с Указом, являются их правопреемниками по обязательствам, в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.02.2020 №74, уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом, является Минэкономразвития Чувашии.

10.10.2013 на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 30.09.2013 № 845-р между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 1023 на сдачу в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики (далее - договор), согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 3218 кв.м. с кадастровым номером 21:01:030202:299, расположенный по адресу: 

<

...> и находящийся в государственной собственности Чувашской Республики, для производственной деятельности (далее - Участок).

На Участке расположен объект недвижимости - кирпичное двухэтажное здание - склад готовой продукции с упаковочным цехом, площадью 2150,5 кв.м., являющийся собственностью ответчика.

Согласно пункту 2.1 договор заключен на срок с 01.09.2013 до 31.12.2018. Участок передан по акту приема-передачи от 01.09.2013.

В соответствии с пунктом 4.1 договора годовой размер арендной платы за Участок с 01.09.2013 устанавливаются в сумме 194901 руб. 81 коп. без учета НДС и подлежит перечислению Арендатором в Управление Федерального казначейства по Чувашской Республике (Минимущество Чувашии) ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца.

Расчет годовой арендной платы приводится в приложении № 2 к Договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае изменения исходных данных для расчета размера арендной платы ее размер подлежит пересмотру. При этом Арендодатель направляет арендаторам письменное уведомление, которое является обязательным для них и не подлежит дополнительному согласованию. Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом к договору, произведенным с учетом указанных изменений, и считается согласованным сторонами с момента опубликования решения об изменении исходных данных для расчета арендной платы в средствах массовой информации.

01.04.2014, 12.03.2015, 27.07.2015, 28.02.2017 сторонами заключались дополнительные соглашения к договору (л.д. 154-160 Том 1). Так, согласно дополнительному соглашению от 28.02.2017 годовой размер арендной платы за Участок с 01.01.2017 устанавливается в сумме 90257 руб. 18 коп.

29.10.2018 между Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики и ООО «Производственная фирма «Триумф» был заключен договор купли-продажи земельного участка №61, по которому Минюст Чувашии обязался передать, а ООО «Производственная фирма «Триумф» принять земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:299. Государственная регистрация перехода права собственности совершена 29.11.2018, что подтверждается выпиской о переходе права собственности из ЕГРН (л.д. 108-117 Том 1).

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Согласно расчетам истца у ответчика имеется задолженность по арендной плате. Истец просит взыскать с ответчика 806538 руб. 76 коп. долга за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 117158 руб. 47 коп. пени за период с 10.05.2018 по 28.11.2018.

Суд, проверив данные расчеты, признает их неверными и выполненными без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:299 находился в государственной собственности Чувашской Республики, расчет арендной платы в отношении данного земельного участка должен производиться в соответствии с положениями постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок).

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок), утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (в редакции Постановления от 08.09.2017 № 349), ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы за 2018 год рассчитал на основании отчета об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:299 от 29.03.2018 N 708/18, подготовленного ООО "Аналитик Центр". Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составила 976515 руб.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за спорный земельный участок до 01.01.2018 определен по договору на основании формулы расчета, базовым показателем в которой являлась кадастровая стоимость земельного участка.

В связи с принятием Постановления от 08.09.2017 № 349 изменен порядок определения размера арендной платы за землю, а именно: в основу расчета положена рыночная стоимость права аренды.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Измененный порядок подлежит применению как к ранее заключенным договорам аренды земельных участков, так и ко вновь заключаемым договорам.

С учетом изложенного суд находит несостоятельной ссылку ответчика на то, что согласно подпункту 5 пункта 1 постановления Кабинета Министров ЧР от 08.09.2017 № 349 «О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. № 148» (далее – Постановление № 349), вступившего в силу с 01.01.2018, пункт 2.1 дополнен абзацем следующего содержания: «При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводится». Названные положения не подлежат применению к спорным правоотношениям. 

Иной подход ставит в неравное положение арендаторов в зависимости от времени заключения договоров аренды, в то время как порядок расчета арендной платы за землю должен быть одинаковым для всех категорий лиц.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлениях Первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019 и Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12.2019 по делу N А79-12006/2018.

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В рассматриваемом случае размер арендной платы за спорный земельный участок за 2018 год был изменен на основании Постановления от 08.09.2017 N 349, подпункт 4 пункта 1 которого, касающийся порядка определения ежегодного размера арендной платы, вступил в силу по истечении трех месяцев со дня его официального опубликования

Вместе с тем, оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:299 проведена ООО "Аналитик Центр" лишь 29.03.2018 (Отчет N 708/18 об оценке рыночной стоимости годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка).

Как указывает истец, Министерство письмом от 03.05.2018 N 11/10-6877 со ссылкой на названные положения Порядка в редакции Постановления от 08.09.2017 N 349 и указанный отчет направило в адрес арендатора уведомление с проектом дополнительного соглашения к договору об увеличении с 01.01.2018 размера годовой арендной платы за земельный участок до 976515 руб. (л.д. 20-22 Том 1).

Вместе с тем, ответчик ссылается на то, что не получал указанное почтовое отправление. Согласно доводам ответчика соответствующее уведомление было получено им от истца по электронной почте только 03.07.2018.

В обоснование своих доводов истец представил копию почтовой квитанции с почтовым идентификатором 42897123040350 (л.д. 42 Том 1, л.д. 38 Том 2). Однако достоверных сведений о том, по какому конкретно адресу было направлено указанное уведомление, в материалах дела не имеется.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ юридическим адресом ООО "Производственная фирма "Триумф" является: 

<

...> И, каб. 3.

Между истцом и ответчиком 28.02.2017 было заключено дополнительное соглашение к договору, в котором также в реквизитах арендатора также содержится указание на данный юридический адрес (л.д. 159 Том 1). Следовательно, истцу был известен юридический адрес ответчика.

Представленная истцом копия почтовой квитанции плохого качества, однако позволяет установить, что не содержит указания на данный юридический адрес ответчика (

<

...> И, каб. 3).

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 42897123040350 указанное отправление не было получено адресатом, возвращено отправителю, но не получено им, в связи с чем уничтожено (л.д. 94 том 2). При этом в указанном отчете не указано, по какому конкретно адресу было направлено отправление.

На запрос суда УФПС Чувашской Республики – филиал ФГУП «Почта России» сообщило, что поскольку отправление в настоящее время уничтожено, предоставить сведения об адресе получателя почтового отправления не представляется возможным (л.д. 116 Том 2).

Материалами дела подтверждается, что письмо об изменении размера арендной платы было получено ответчиком от истца по электронной почте 03.07.2018 (л.д. 95-97 Том 2).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик был уведомлен истцом об изменении размера арендной платы только 03.07.2018. Иное истцом не доказано.

Необходимо отметить, что определение размера арендной платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости права аренды, в порядке, установленном законодательством, является обязанностью арендодателя.

При этом, с момента издания постановления от 08.09.2017 N 349 у истца было достаточно времени для совершения необходимых действий по обеспечению применения нового порядка определения арендной платы за землю с 01.01.2018.

Таким образом, до проведения рыночной оценки права аренды спорного земельного участка и до уведомления о соответствующем размере арендной платы ответчик лишен возможности проводить оплату арендных платежей по измененному размеру.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что размер арендной платы, рассчитанный по результатам оценки, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Иной подход противоречит принципу правовой определенности и принципу предсказуемости расчета размера арендной платы за землю.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность ретроспективного применения рыночной стоимости арендной платы.

Довод Министерства о том, что в силу норм действующего земельного законодательства изменение механизма расчета размера арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, а не с момента уведомления арендатора, коллегия судей рассмотрела и отклонила, поскольку в спорной ситуации измененный размер арендной платы следует не непосредственно из нормативных правовых актов, а из оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, которую Министерство обязано своевременно организовать. С получением уведомления об изменении арендной платы, рассчитанной на основании оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендатор делает выбор соглашаться с измененной арендной платой и продолжать арендные отношения или отказаться от такого договора, что прямо корреспондирует праву арендодателя получать соответствующий доход от использования собственного имущества и праву арендатора использовать чужое имущество по рыночной цене (принцип свободы договора и предсказуемости арендной платы).

Кроме того, следует учитывать, что ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о недостоверности подготовленного ООО "Аналитик Центр" отчета от 29.03.2018 N 708/18.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 того же Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, суд по ходатайству ответчика назначил экспертизу на предмет определения соответствия отчета ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 708/18 установленным требованиям и определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:299; проведение судебной экспертизы поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО5

Согласно заключению эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО5 № Э/20-026 от 05.02.2020 отчет об оценке ООО "Аналитик Центр" от 29.03.2018 N 708/18 по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:299 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 609326,05 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО5 № Э/20-026 от 05.02.2020 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством.

Суд приходит к выводам об отсутствии оснований для сомнения в правомерности и законности проведенного судебного исследования и о том, что заключение эксперта достаточно ясно, полно и обоснованно отвечает на поставленные вопросы. В заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации.

С учетом изложенного, суд признает определенную ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке от 29.03.2018 N 708/18 рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:299, недостоверной.

Таким образом, размер годовой рыночной стоимости права аренды указанного земельного участка с учетом заключения эксперта ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО5 № Э/20-026 от 05.02.2020, составляет 609326,05 руб. (50777,17 руб. в месяц).

Таким образом, суд исходит при определении размера задолженности ответчика из следующих расчетов.

Истец просит взыскать с ответчика 806538 руб. 76 коп. долга за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 117158 руб. 47 коп. пени за период с 10.05.2018 по 28.11.2018.

Согласно данным истца, которые ответчиком не оспариваются, размер ежемесячной арендной платы в 2017 году составлял 7521,43 руб.; начальное сальдо на начало 2018 года: переплата по арендной плате – 439,18 руб.; задолженность по пени – 439,17 руб.

Таким образом, размер подлежащей начислению арендной платы для ответчика за период с 01.01.2018 по 28.11.2018 составит 291443,25 руб.:

- за январь-июнь 2018 года = 7521,43 руб. * 6 мес. = 45128,58 руб.;

- за 01.07.2018-03.07.2018 = 7521,43 руб. * 3/31 = 727,88 руб.;

- за 04.07.2018-31.07.2018 = 50777,17 руб. * 28/31 = 45863,25 руб.;

- за август-октябрь 2018 года = 50777,17 руб. * 3 мес. = 152331,51 руб.;

- за 01.11.2018-28.11.2018 = 50777,17 руб. * 28/30 = 47392,03 руб.

Итого: 45128,58 руб. + 727,88 руб. + 45863,25 руб. + 152331,51 руб. + 47392,03 руб. = 291443,25 руб.

Как следует из материалов дела, за период с 09.01.2018 по 15.01.2019 ответчик оплатил 82735,73 руб. арендной платы (11 платежей по 7521,43 руб. – л.д. 118-127 Том 1). Ответчиком также оплачено 15.01.2019 в счет погашения задолженности по пени 496,41 руб. (л.д. 129 Том 1).

Таким образом, у ответчика за взыскиваемый период с 01.01.2018 по 28.11.2018 основной долг составит 208268,34 руб. (291443,25 руб. – 439,18 руб. – 82735,73 руб. = 208268,34 руб.).

С учетом указанных сведений судом произведен расчет пени, которая может быть начислена за взыскиваемый период с 10.05.2018 по 28.11.2018. При этом суд учитывает, что с учетом условий договора пени подлежит начислению с 11 числа текущего месяца. Кроме того, суд учитывает положения статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно произведенному судом расчету подлежащая начислению за указанный период сумма пени составит 16485 руб.

Таким образом, с учетом имевшейся на 01.01.2018 у ответчика задолженности по пени и частичной оплаты 15.01.2019, у ответчика за взыскиваемый период имеется задолженность по пени в размере 16427,76 руб. (439,17 руб. + 16485 руб. – 496,41 руб. = 16427,76 руб.)

Оснований для применения статьи 404 ГК РФ вопреки доводам ответчика суд не усматривает.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. 

Оценив в совокупности представленные ответчиком в обоснование ходатайства об уменьшении размера неустойки доказательства, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет ходатайство ответчика и уменьшает размер неустойки до 10000 руб.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца частично. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 208268 руб. 34 коп. долга за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 10000 руб. пени.

Государственную пошлину суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных к ним требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Триумф" в пользу Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики 208268 (Двести восемь тысяч двести шестьдесят восемь) руб. 34 коп. долга за период с 01.01.2018 по 28.11.2018, 10000 (Десять тысяч) руб. пени.

В остальной части в иске отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственная фирма "Триумф" в доход федерального бюджета 5074 (Пять тысяч семьдесят четыре) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев