ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-34327/2025

Дело № А40-78668/25

г. Москва

25 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2025 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2025 г.

Судья Девятого арбитражного апелляционного суда Головкина О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2025 г., принятое судьей В.Г.Дружининой в порядке упрощенного производства, по делу № А40-78668/25 по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 к АО "ДИКСИ ЮГ" о взыскании 1 044 837 руб. 50 коп.

при участии в судебном заседании: от истца - не явился, извещен; от ответчика – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании с Акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» задолженности по внесению постоянной части арендной платы за июль 2024 г. в размере 551 250 руб., пеней за просрочку оплаты с 11.07.2024 г. по 10.10.2024 г. в размере 493 587 руб. 50 коп. по договору аренды нежилых помещений от 18.09.2014 г. № Д-77781, с последующим их начислением по день фактической оплаты долга.

Обращение с иском последовало в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды нежилых помещений от 18.09.2014 г. № Д-77781.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2025 г. по делу № А41-111802/24 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.04.2025 г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.06.2025 г. исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 551 250 руб. и пени в размере 98 717 руб. 50 коп., а также пени, начисленные на оставшуюся задолженность, исходя из расчета 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11.10.2024 г. по дату фактической оплаты задолженности, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке упрощенного производства в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон, извещенных о рассмотрении дела.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 г. стороны посчитал необходимым вызвать стороны в судебное заседание для дачи пояснений относительно своих доводов и возражений.

Истец против удовлетворения жалобы возражал, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменные объяснения по существу заявленных требований и доводов жалобы, расчет исковых требований, просил решение суда первой инстанции оставить в силе.

Ответчик поддержал доводы жалобы, представил письменные объяснения с контррасчетом исковых требований, в судебное заседание не явился.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом усматриваются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции и частичного удовлетворения исковых требований.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Майэрс Трейд» (арендодатель) и ЗАО «Дикси Юг» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещения от 18.10.2014 г. № Д-77781, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор – принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: этаж 1, помещение № 1, комнаты №№ 1 – 5, № 7 – 36, помещение № 1, комната № 37 площадью 328,7 кв.м.; подвал, помещение № I, комнаты №№ 1 – 5, комнаты №№ 19 – 24 площадью 129 кв.м., общая площадь всех арендуемых помещений – 457,7 кв.м., являющиеся частью нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

В последующем, между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и АО «Дикси Юг» (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 20.05.2021 г. к договору о смене арендодателя в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с п. 9.3 спорного договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2021 г., срок аренды установлен с даты подписания акта приема-передачи по 17.09.2031 г. (включительно).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись от 14.11.2014 г. № 77-03/104/2014-445.

Согласно п. 4.2.1 спорного договора установлена обязанность арендодателя передать арендатору объект в соответствии с п. 3.1 договора.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения в пользование ответчика подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 18.09.2014 г.

Пунктом 4.4.2 спорного договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно оплачивать арендодателю арендную плату, а также иные платежи в размере и в порядке, установленных ст. 2 договора.

В соответствии с п. 2.1 спорного договора арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих, начисляемых с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

В п. 2.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2021 г., стороны согласовали, что размер ежемесячной постоянной составляющего арендной платы определяется следующим образом: в рублях в размере 6 % от денежной суммы розничного товарооборота арендатора на объекте (НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН), но не менее минимальной постоянной составляющей арендной платы в размере 700 000 руб. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендодателем УСН), ежемесячный размер постоянной составляющий арендной платы рассчитывается арендатором самостоятельно, постоянная составляющая арендной платы за текущий месяц срока аренды рассчитывается на основании данных розничного товарооборота арендатора за предыдущий месяц срока аренды.

Согласно п. 2.4 спорного договора, в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2021 г., минимальная постоянная составляющая арендной платы оплачивается арендатором до 10 числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца аренды, а в январе – до 15 числа текущего (оплачиваемого) месяца, в случае, если за отчетный (оплачиваемый) месяц срока аренды постоянная составляющая арендной платы, рассчитанная как 6 % от денежной суммы розничного товарооборота арендатора на объекте, будет более минимальной постоянной составляющей арендной платы, то положительная разница между величиной постоянной составляющей арендной платы, рассчитанной как 6 % от денежной суммы розничного товарооборота арендатора на объекте, и величиной минимальной постоянной составляющей арендной платы оплачивается арендатором 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым, если минимальная постоянная составляющая арендной оплаты, оплаченная арендатором за отчетный (оплачиваемый) месяц, окажется больше постоянной составляющей арендной платы, рассчитанной как 6% от денежной суммы розничного товарооборота арендатора на объекте, то постоянная составляющая арендной платы считается равной минимальной постоянной составляющей арендной плате и доплате не подлежит.

Пунктом 2.11 спорного договора предусмотрено, что в течение 10 рабочих дней с даты подписания сторонами договора арендатор обязуется оплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., включая НДС.

В соответствии с п. 2.12 спорного договора обеспечительный платеж является способом обеспечения исполнения финансовых обязательств арендатора по договору, а также суммой, за счет которой погашается задолженность арендатора в случае просрочки последним оплаты арендной платы, пени и иных платежей, обязанность по оплате которых возлагается договором на арендатора.

Согласно п. 2.12.4 спорного договора в случае увеличения постоянной части арендной платы арендатор обязан увеличить размер обеспечительного платежа до размера действующей ставки постоянной части арендной платы не позднее 10 рабочих дней с даты такого увеличения.

Исполнение ответчиком обязанности по внесению обеспечительного платежа подтверждается представленными в материалы дела платежным поручением от 24.09.2014 г. № 140303 на сумму 500 000 руб. с назначением платежа: «Обеспечительный платеж за посл. Месяц аренды по договору б/н от 15.09.2014 …», платежным поручением от 08.08.2016 г. № 750509 на сумму 25 000 руб. с назначением платежа: «Оплата по договору б/н от 18.0.2014 Гарантийный платеж (магазин) за последний месяц аренды доплата …», а также платежным поручением от 08.09.2016 г. № 787201 на сумму 26 250 руб. с назначением платежа: «Оплата по договору б/н от 18.09.2014 Гарантийный платеж (магазин) за последний месяц аренды доплата …».

Как усматривается из материалов дела, ответчиком помещение возвращено истцу, что подтверждается представленным в материалы дела актом возврата от 13.09.2024 г., вместе с тем, как указывает истец, задолженность по оплате стоимости аренды и неустойка истцу не уплачена, в связи с чем, после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, со стороны истца последовало обращение с настоящим иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

При этом суд первой инстанции, с учетом положений ст.ст. 309, 310, 384, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом документально подтвержден факт наличия у ответчика задолженности за спорный период в заявленном им размере.

Суд первой инстанции указал на то, что покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений, в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (п. 1 ст. 384, ст.ст. 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь, и, соответственно, переходит и обязанность по его возврату в случае прекращения арендных отношений, арендатор был не вправе заявить прежнему арендодателю требование о возврате страхового депозита, поскольку условия реализации этого права согласно договору аренды наступают после прекращения договора, с момента регистрации права собственности нового собственника на основании договора купли-продажи, заключенного между прежним собственником и новым собственником, к новому собственнику перешли все права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды, в том числе право зачесть обеспеченные страховым депозитом требования к арендатору, предусмотренные договором аренды, и обязательство по возврату страхового депозита по окончании согласованного сторонами в договоре срока его удержания.

Согласно положениям ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Материалами дела подтверждено нахождение спорного помещения в спорный период в пользовании ответчика, а ответчиком, в свою очередь, как указал суд первой инстанции, в материалы дела не представлено доказательств внесения арендной платы в полном объеме, с учетом даты возврата имущества из аренды.

При этом, как указал суд первой инстанции, обстоятельства перехода прав между предыдущим собственником и новым собственником на обеспечительный платеж не являются юридически значимым обстоятельством для правильного рассмотрения настоящего дела, поскольку условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя произвести зачет внесенного арендатором обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды, а также ответчиком не представлено доказательств обращения ответчика с соответствующим заявлением в адрес истца, в отзыве на иск такое заявление также отсутствует.

Как указал суд первой инстанции, у ответчика сохраняется право на обращение с самостоятельным иском о взыскании обеспечительного взноса, а требование о взыскании арендной платы в размере 551 250 руб. подлежит удовлетворению.

Также судом первой инстанции были усмотрены правовые основания для взыскания с ответчика, с учетом п. 7.6 спорного договора, неустойки за просрочку оплаты.

Вместе с тем, судом первой инстанции были усмотрены правовые основания для снижения размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 98 717 руб. 50 коп., исходя из 0,1 % за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства, в связи с чем, неустойка присуждена ко взысканию 98 717 руб., с последующим их начислением по день фактической оплаты долга, исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11.10.2024 г.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части наличия у ответчика обязательства по оплате истцу 551 250 руб. стоимости аренды.

При этом апелляционный суд исходит из того, что условиями спорного договора, вопреки выводам суда первой инстанции, предусмотрена обязанность арендодателя произвести зачет внесенного арендатором обеспечительного платежа в счет арендной платы за последний месяц аренды, что прямо предусмотрено п. 2.13 спорного договора аренды.

Согласно п. 2.13 спорного договора не позднее двух месяцев до окончания срока аренды по договору, стороны обязаны произвести сверку расчетов по оплате арендной платы, с зачетом обеспечительного платежа в счет оплаты постоянной части арендной платы за последний месяц аренды объекта.

В соответствии с положениями ст. ст. 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в том числе своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Согласно положениям ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, предусмотренный спорным договором обеспечительный платеж, перечисленный ответчиком, считается полученным арендодателем, в том числе и при его смене.

Соответственно, выводы суда первой инстанции относительно того, что у ответчика сохраняется право на обращение с самостоятельным иском о взыскании обеспечительного взноса, а требование о взыскании арендной платы в размере 551 250 руб. подлежит удовлетворению, являются неправомерными.

Как усматривается из материалов дела, с учетом п. 3 дополнительного соглашения от 20.05.2021 г., подписанного сторонами настоящего спора и являющегося неотъемлемой часть спорного договора аренды, согласно платежному поручению от 24.09.2014 г. № 140303 ответчиком перечислено в качестве обеспечительного платежа 500 000 руб., в последующем ответчиком согласно платежному поручению от 08.08.2016 г. № 750509 произведен платеж в размере 25 000 руб. в счет оплаты гарантийного платежа за последний месяц аренды (доплата), а также согласно платежному поручению от 08.09.2016 г. № 787201 произведена доплата гарантийного платежа за последний месяц аренды в размере 25 550 руб.

Таким образом, ответчиком в счет оплаты обеспечительного платежа по договору перечислены денежные средства в размере 551 550 руб.

Поскольку в июле 2024 г. стоимость аренды, с учетом п. 3 дополнительного соглашения от 20.05.2021 г., составила в твердой денежной сумме 700 000 руб., принимая во внимание подписанный сторонами акт возврата недвижимого имущества от 13.09.2024 г. ответчиком был произведена доплата стоимости аренды.

Указанные обстоятельства истцом не оспариваются и документально не опровергаются.

Соответственно, по совокупности представленных в материалы дела доказательств, произведенных ответчиком оплат по договору, истцом не доказано наличие у ответчика долга в заявленном размере.

При этом ссылки истца на то, что обеспечительный платеж, произведенный согласно платежным поручениям №№ 140303, 750509, 787201 прежнему арендодателю не подлежит к зачету новым арендодателем, не могут быть приняты апелляционным судом во внимание, с учетом положений 381.1, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Истец указывает на то, что он приобрел только право собственности на имущества, не приобретая обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., перечисленный ответчиком арендодателю после заключения спорного договора.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что истец, приобретая спорное имущество в собственность на торгах, принимая во внимание, что в качестве обременения в разделе 6.2.1 конкурсной документации указан договор аренды с ответчиком, был вправе ознакомиться с его условиями, правами и обязанностями сторон, порядком оплаты.

При этом, отсутствие в конкурсной документации ссылок на наличие обеспечительного платежа не освобождает истца от обязанности принять уплаченный обеспечительный платеж в качестве оплаты за последний месяц аренды.

Таким образом, апелляционный суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика долга удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, принимая во внимание сроки внесения платежей по договору аренды, апелляционным судом усматривается, что истцом правомерно заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку оплаты в соответствии с п. 7.6 спорного договора.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что истец имеет право на взыскание с ответчика неустойки в размере 369 468 руб. 75 коп.

При этом, апелляционный суд исходит из того, что на дату окончания периода начисления неустойки (26.09.2024 г.) долг составлял 1 128 750 руб., а период начисления неустойки с 11.07.2024 г. по 26.09.2024 г. (78 дней).

Соответственно, неустойка на долг, возникший 11.07.2024 г. подлежит начислению, исходя из следующего расчета: 700 000 руб. х 78 (с 11.07.2024 г. по 26.09.2024 г.) х 0,5 = 273 000 руб.; а по долгу, возникшему 12.08.2024 г., в размере 428 750 руб. неустойка подлежит начислению согласно следующему расчету: 428 750 руб. х 45 (с 13.08.2024 г. по 26.09.2024 г.) х 0,5 = 96 468 руб. 75 коп.

Как усматривается из материалов дела, ответчиком в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, с учетом компенсационной природы неустойки, ее несоразмерности последствиям нарушения срока исполнения обязательства, на основании положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает возможным снизить размер неустойки, исходя из ставки 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что отвечает требованиям разумности и справедливости, а также способствует восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств своевременного внесения арендной платы, требование о взыскании пеней за период с 11.07.2024 г. по 26.09.2024 г., с учетом снижения их размера, подлежит удовлетворению в твердой денежной сумме в размере 73 893 руб. 75 коп.

Принимая во внимание отсутствие у ответчика задолженности в заявленном истцом размере, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения денежного обязательства.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции имеются правовые основания, предусмотренные п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции и частичного удовлетворения иска.

Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом наличия у истца права на взыскание неустойки в размере 369 468 руб. 756 коп.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2025 г. по делу № А40-78668/25 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «ДИКСИ ЮГ» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойку в размере 73 893 (семьдесят три тысячи восемьсот девяносто три) руб. 75 коп., а также 19 924 (девятнадцать тысяч девятьсот двадцать четыре) руб. госпошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Судья О.Г. Головкина