Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

362040, г. Владикавказ, пл. Свободы, 5

http://alania.arbitr.ru, e-mail: info@alania.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А61-2755/2020

город Владикавказ

10 июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2021 года

                                                              Полный текст решения изготовлен 10 июня 2021 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия – Алания в составе судьи Баскаевой Т.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации местного самоуправления города Владикавказ

к ответчику – Закрытому акционерному обществу «Альянс»

Прокурор РСО-Алания

третьи лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания

- Управление архитектуры и градостроительства АМС города Владикавказа

- Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа

- Северо-Осетинская Республиканская организация Российского Профсоюза работников промышленности

о сносе самовольно возведенного строения.

и встречное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Альянс»

к ответчику – Администрации местного самоуправления города Владикавказ

Прокурор РСО-Алания

третьи лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания

- Управление архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа

- Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа

о признании договора аренды от 29.01.2009 № 2838 действующим;

о признании отказа АМС г. Владикавказ от 02.04.2021 исх. №2376п-784 незаконным и обязании АМС г. Владикавказа заключить с ЗАО «Альянс» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2009 №2838 с кадастровым номером 15:09:032701:31, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, 

<

...>, общей площадью: 1,2976 га., для использования в целях: завершения строительства профилактория, о продлении срока действия договора на 3 (три) года для завершения строительства.

о признании права собственности ЗАО «Альянс» на объекты незавершенного строительства, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:032701:31, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, 

<

...>, а именно:

литер АА, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 333,3 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 167,0 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 87,6 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 87,2 кв.м., год строительства: 2011;

литер АБ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 333,3 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 170,1 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 75,2 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 87,7 кв.м., год строительства: 2011;

литер АВ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 337,2 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 172,8 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 75,3 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 89,1 кв.м., год строительства: 2011;

литер АГ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 327,4 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 170,1 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 74,2 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 83,1 кв.м., год строительства: 2011.

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности № Д-7 от 09.01.2020;

от ответчика – ФИО3, по доверенности №1 от 12.02.2021;

Прокуратура РСО-Алания – ФИО4, удостоверение № 042847 от 10.03.2020;

от Управления архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа – не явились;

от Управления муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказа – не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания - не явились;

от Северо-Осетинской Республиканской организации Российского Профсоюза работников промышленности - не явились;

установил:

Администрация местного самоуправления города Владикавказ обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к Закрытому акционерному обществу «Альянс» о сносе четырех двухэтажных строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31, по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 30.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по РСО-А.

Определением суда от 22.10.2020 г. с учетом предмета исковых требований, в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел необходимым привлечь к участию в деле прокурора РСО-Алания.

Определением суда от 17.12.2020 суд привлек  к участию в деле, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказ и Управление муниципального имущества и земельных ресурсов г. Владикавказ.

Определением суда от 20.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Северо-Осетинская Республиканская организация Российского Профсоюза работников промышленности.

Определением суда от 13.05.2021 принято встречное исковое заявление ЗАО «Альянс» к Администрации местного самоуправления города Владикавказ, Прокурор РСО-Алания

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, Управление архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа, Управление муниципального имущества и земельных ресурсов города Владикавказа

со следующими требованиями:

-применить последствия пропуска АМС г. Владикавказ срока исковой давности по делу №А61-2755/2020 по исковому заявлению АМС г. Владикавказа к ЗАО «Альянс» о сносе самовольно возведенного строения;

-отказать АМС г. Владикавказа в удовлетворении исковых требований к ЗАО «Альянс» о сносе самовольно возведенного строения по делу № А61-2755/2020, в полном объеме;

-признать договор аренды заключенный между АМС г. Владикавказа и ЗАО «Альянс» от 29.01.2009 №2838 действующим;

-признать отказ АМС г. Владикавказ от 02.04.2021 исх.№2376п-784 незаконным и обязать АМС г. Владикавказа заключить с ЗАО «Альянс» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.01.2009 №2838 с кадастровым номером 15:09:032701:31, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, 

<

...>, общей площадью: 1,2976 га., для использования в целях: завершения строительства профилактория, о продлении срока действия договора на 3 (три) года для завершения строительства;

-признать право собственности ЗАО «Альянс» на объекты незавершенного строительства, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 15:09:032701:31, находящегося по адресу (имеющий адресные ориентиры): РСО-Алания, 

<

...>, а именно: литер АА, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 333,3 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 167,0 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 87,6 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 87,2 кв.м., год строительства: 2011;

-литер АБ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 333,3 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 170,1 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 75,2 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 87,7 кв.м., год строительства: 2011;

-литер АВ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 121,0 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 337,2 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 172,8 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 75,3 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 89,1 кв.м., год строительства: 2011;

-литер АГ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства 87%, общей площадью: 327,4 кв.м., количество этажей: 2 (два) площадью 170,1 кв.м., количество подземных этажей: 1 (один) площадью 74,2 кв.м., мансарда: 1 (один) площадью 83,1 кв.м., год строительства: 2011

Изучив материалы дела, суд счел целесообразным принять встречное исковое заявление к производству в рамках рассматриваемого дела, так как между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному разрешению дела.

В обосновании своих требований ответчик сослался на необоснованный отказ Администрации  местного самоуправления  г. Владикавказ в продлении договора аренды.

Администрации  местного самоуправления  г. Владикавказ в отзыве на встречное исковое заявление требований ответчика не признала, указав на их необоснованность.

В судебном заседании объявлялся перерыв, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 03.06.2021 по 08.06.2021.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, извещены надлежащим образом.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011г. №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» разъяснено, что извещение является надлежащим, если в материалах дела имеются документы, подтверждающие направление арбитражным судом лицу, участвующему в деле, копии первого судебного акта по делу в порядке, установленном статьей 122 АПК РФ, и ее получение адресатом (уведомление о вручении, расписка, иные документы согласно части 5 статьи 122 АПК РФ), либо иные доказательства получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся процессе (часть 1 статьи 123 АПК РФ), либо документы, подтверждающие соблюдение одного или нескольких условий части 4 статьи 123 АПК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если: 1) адресат отказался от получения копии судебного акта и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или арбитражным судом; 2) несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд; 3) копия судебного акта не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд с указанием источника данной информации.

Кроме того, суд в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда РСО-Алания в информационно - телекоммуникационной сети Интернет

При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ). При этом, согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Принимая достаточность собранных судом документов, суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Информация о принятии искового заявления к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просил отложить рассмотрение дела.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства по статье 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.

Арбитражный суд, руководствуясь ст. 41, 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении поступившего ходатайства ЗАО «Альянс» об отложении судебного разбирательства, ввиду отсутствия процессуальных оснований, поскольку приведенные доводы в ходатайстве не свидетельствуют о наличии уважительных причин для отложения.

Ответчик ходатайством от 07.06.2021, поступившим по системе «Мой арбитр» просил истребовать у АМС г. Владикавказ почтовую квитанцию с РПО в подлиннике, свидетельствующую о направлении в адрес ЗАО «Альянс» ответа АМС г. Владикавказ от 06.11.2018 № 6258п-2866.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что не может представить почтовые квитанции с РПО, так как письмо направлялось путем составления почтового реестра без уведомлений.

Представитель истца в судебном заседании представила на обозрение суду почтовый конверт с уведомлением от 21.04.2020, свидетельствующий о повторном  направление уведомления о прекращении договора аренды недвижимого имущества от 07.04.2020 № 27/559 и конверт с отметками почтового отделения о возврате. Подлинный почтовый конверт обозревался в судебном заседании с уведомлением от 21.04.2020, копия приобщена к материалам дела.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме и просит удовлетворить, а в удовлетворении встречного искового заявления просит отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Прокурор РСО-Алания в судебном заседании также просил исковые требования истца удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления отказать. Представил для приобщения к материалам дела письменный отзыв, который приобщен.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

29.01.2009 между Администрацией местного самоуправления  г Владикавказ (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом  «Альянс» (арендатор) заключен договор №2838 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:032701:31 находящегося по адресу:г.Владикавказ,пр.Коста,20 для завершения строительства профилактория в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору пл.1.2976 га.

Срок аренды участка установлен с 29.01.2009 по 29.01.2019 (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 29.01.2009 года, произведена государственная регистрация договора аренды в установленном порядке (номер записи 15.15.09/073/2011-189 от 26.05.2011 г).

Истец направил в адрес ответчика уведомление № 27/559 от 07.04.2020, в котором сообщил, что не намерен продлевать договор аренды по истечении срока его действия разрешение на строительство отсутствует; считает договорные отношения прекращенными; просил возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Отсутствие со стороны ответчика действий по возврату земельного участка послужило основанием для обращения истца в  арбитражный  суд с настоящим иском.

Ответчик, полагая, что администрация, направляя уведомление об отказе от договора аренды, злоупотребляет правом, обратился со встречным иском.

Оценив представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный  суд пришел к следующим выводам:

07.08.2020 специалистами администрации г. Владикавказ был проведен осмотр объекта самовольного строительства, находящегося по адресу: 

<

...>,  расположенного на земельном участке с кадастровым номером15:09:0032701:31.

По результатам осмотра составлен акт от 07.08.2020, согласно которому на указанном земельном участке возведено четыре объекта капитального строительства – двухэтажные строения  в отсутствии какой-либо  разрешительной..

Выявив факт самовольного возведения спорных объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31без правовых оснований, Администрация на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорные строения возведены на публичном земельном участке, не предоставленном для строительства объекта недвижимости, в отсутствие какой-либо разрешительной документации; общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило надлежащих доказательств, подтверждающих законность возведения; поскольку спорные строения в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольной постройкой, они подлежит сносу по иску Администрации, осуществляющей распоряжение публичными земельными участками в городе Владикавказ.

Администрация не пропустила срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

Из положении статьей 11, 72, 76 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 8 ГрК РФ, подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления, поэтому факт самовольного строительства влечет нарушение его законных интересов.

 Согласно нормам статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и является документом, удостоверяющим право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право на строительство.

Кроме того, обязательность получения разрешения на строительство и реконструкцию капитального объекта предусматривалась статьей 62 ранее действовавшего Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ, в соответствии с которой разрешение на строительство выдавалось на основании документов, удостоверяющих права на земельные участки, при наличии утвержденной проектной документации, и удостоверяло право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить строительство и реконструкцию здания, строения и сооружения.

Вместе с тем в материалы дела не представлено разрешение на строительство спорного объекта недвижимости, выданного уполномоченным органом.

Поскольку доказательств, подтверждающих возведение строения с соблюдением требований действующего законодательства при осуществлении строительства, в том числе обязательных требований об отводе в установленном порядке земельного участка под строительство объекта недвижимости, законных оснований для пользования земельным участком, возможность приведения спорной постройки в первоначальное состояние, ответчиком суду не представлено, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, пунктом 24 постановления № 10/22, пришел к выводу, что возведенная постройка является самовольной

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. 

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием. 

Возражая против удовлетворения требований истца, в суде ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. 

Так, в соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании части 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По правилам статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и определяется в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пунктах 4, 15 постановления от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума № 43) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном случае, принимая во внимание, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не предоставлялся ответчику под строительство, Администрации стало известно 07.08.2020 в ходе проверки соблюдения земельного законодательства, что подтверждается актом проверки от 07.08.2020 после чего ею предприняты меры для устранения нарушений путем обращения с настоящим иском, суд пришел к выводу, что срок исковой давности в данном случае не пропущен. 

Таким образом, иск о сносе самовольно реконструированного объекта предъявлен в пределах срока исковой давности, документально не опровергнуты.

Более того, как видно из материалов дела, земельный участок под спорной постройкой не принадлежит обществу, занятие публичных земель самовольным строением не позволяет констатировать выбытие земельного участка как объекта гражданского оборота из владения администрации, которая не лишена прав на осуществление контроля земельного участка.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Кодекса, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из разъяснений, содержащихся в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что орган государственной власти обладает правом на обращение в арбитражный суд в защиту публичных интересов в случаях, прямо указанных в федеральном законе, а также, когда данное право с необходимостью вытекает из компетенции соответствующего органа, закрепленной законом (то есть когда у органа отсутствует возможность реализовать закрепленные законом полномочия без обращения в суд).

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи ГрК РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что в границах муниципального образования контроль за возведением движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет администрация, как орган местного самоуправления.

Данный вывод соответствует правоприменительному подходу, указанному в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010, в соответствии с которым с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного  проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в определенных случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

К числу таких случаев относится и предоставление сформированного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, для целей строительства (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции, за исключением установленных изъятий из общего правила).

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:

Заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;

на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Подпунктами 5, 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющими обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки предоставляются без проведения торгов в случаях: образования земельного участка для комплексного освоения территории - лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; наличия на участке здания, сооружения - собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; при наличии объекта  незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Более того, в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет  преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по договору аренды после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

Поскольку норм права, возлагающих на арендодателя, обязанность в любом случае продлить срок действия ранее заключенного договора аренды или заключить с ним новый договор, не имеется, то истец правомерно заявил о прекращении срока действия спорного договора и возврате земельного участка по акту приема-передачи. 

Из материалов дела следует, что истец 15.08.2017 направил в адрес ответчик уведомление от 07.04.2020 № 27/559исх с требованием возвратить земельный участок по окончании срока действия договора аренды. Данное уведомление не было получено ответчиком и возвращено отправителю с отметкой органа связи "истек срок хранения". Подлинник запечатанного почтового конверта с указанным уведомлением обозревался судом в судебном заседании 08.06.2021.

С учетом изложенного у ответчика отсутствуют основания для пользования спорным земельным участком, он подлежит возврату истцу. 

Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим причинам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено Федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как видно из материалов дела, обжалуемое письмо от 07.04.2020 об отказе о заключении договора на новый срок было отправлено ответчику по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ и возвращено почтовым отделением, в связи с истечением срока хранения.

Встречное заявление поступило в суд 13.04.2021, соответственно, суд пришел к выводу, что срок на подачу заявления о признании решения заявителем был пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока с обоснованием уважительности пропуска срока не было заявлено.

Более того, отказывая в удовлетворении встречного заявления по существу и удовлетворяя первоначальный иск, суд исходил из следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ только при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Принимая во внимание вышеизложенное, установив, что на момент истечения срока действия договора аренды земельного участка от 29.01.2009  № 2838г оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления Обществу без проведения торгов земельного участка (кадастровый номер 15:09:0032701:31) не имелось, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Более того, при рассмотрении дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключена, но ограничена одним из условий: 1) исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 постановления N 10/22); 2) исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, спорные объекты возведены на земельном участке, переданном в аренду до 29.01.2019 для завершения строительства профилактория. С иском АМС г. Владикавказ обратилась 27.08.2020г., т.е. в пределах срока исковой давности.

Самовольная постройка создана без согласия собственника земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях".

Кроме того, Президиум обратил внимание в указанном постановлении на недопустимость использования процедуры изменения разрешенного использования обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

В пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, также указано, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

В пункте 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как было указано ранее, использование земельного участка по целевому назначению относится к существенным условиям договора аренды.

При этом, обществом было допущено соответствующее нарушение, в связи с чем оно не вправе было претендовать на заключение договора в порядке статьи 621 ГК РФ, а АМС г. Владикавказ вправе был отказать обществу в возобновлении договора на новый срок.

По указанной причине не имеют правового значения доводы ответчика о направлении уведомления о необходимости обращения с заявлением о заключении договора на новый срок.

Ошибочно и мнение ответчика о возобновлении договора на неопределенный срок. До истечения срока действия договора арендодателем выражена воля на прекращение такового и невозможность продления (письма от04.10.2018 № 6258п). По смыслу пункта 2 статьи 621 возражения арендодателя вне зависимости от мотива таковых исключают пролонгацию договора.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку материалами дела подтверждается факт направления ответчику истцом уведомления об отказе от договора, постольку обоснованным является вывод суда о прекращении договора аренды, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по освобождению земельного участка и возврату его истцу по акту приема-передачи.

С учетом изложенного, суд удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Закрытое акционерное общество «Альянс» снести самовольно возведенные объекты незавершенного строительства четыре двухэтажных объекта недвижимого имущества, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 15:09:0032701:31, литер АА, АБ, АВ, АГ, расположенных по адресу: РСО-Алания, 

<

...>.

В удовлетворении встречного искового заявления Закрытого акционерного общества «Альянс» отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Альянс» в доход  бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.assko.arbitr.ru/.

СудьяТ.С. Баскаева