Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-12230/2018

г. Краснодар

03 декабря 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 22  ноября 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено  03 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «ФРЕГАТ»

к МТУ РОСИМУЩЕСТВА в Краснодарском крае и Республике Адыгея 

к ООО «Капитал +»

о признании недостоверной величиной стоимости арендной платы;

о внесении изменений в дополнительное соглашение к договору аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности  № 71-12/13 от 17.09.2012, 

при участии:

от истца: Донец П.В. по доверенности,

от ответчика МТУ РОСИМУЩЕСТВА: ФИО1 по доверенности, 

от ответчика ООО «Капитал +»: не явился.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФРЕГАТ» обратилось в арбитражный суд с иском к МТУ РОСИМУЩЕСТВА в Краснодарском крае и Республике Адыгея о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы объекта недвижимости по адресу: г. Краснодар Карасунский округ ул. Сормовская, д.2 литер «Е», «е», «под/Е» в размере 4 831 477 (четыре миллиона восемьсот тридцать одна тысяча четыреста семьдесят семь ) рублей 44 копейки включая НДС, установленной согласно отчета ООО «Капитал» «Об определении рыночной стоимости арендной платы №10/21-2015 от 03.05.2016 года» и оформленной уведомлением об изменении арендной платы по договору аренды № 71-12/13 от 17.09.2012 года и дополнительным соглашением № 1 к договору аренды имущества, находящегося в федеральной собственности № 71-12/13 от 17.09.2012 года и отчет ООО «Капитал+» об определении рыночной стоимости арендной платы №10/21-2015 от 03.05.2016 года; о внесении изменений в дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества № 71-12/13 от 17.09.2012 года, находящегося в федеральной собственности: нежилое здание расположенное по адресу: г. Краснодар Карасунский внутригородской округ ул. Сормовская д.2 с кадастровым номером 23:43:0403024:570 и возложении на Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и республике Адыгея обязанности по подписанию дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы с 01.10.2016 по договору аренды № 71-12/13 от 17.09.2012 года в редакции ООО «Фрегат» Пункт 5.1 Договора изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора определен на основании заключения эксперта № 0698 ООО «НЭК «Фаворит» по состоянию на 03.05.2016 года без учета проведенного капитального ремонта и составляет 2 026 333 (два миллиона двадцать шесть тысяч триста тридцать три) рубля с 01.10.2016 года. Из них:- сумма арендной платы - 1 717231 (один миллион семьсот семнадцать тысяч двести тридцать один) рубль 36 копеек; - НДС - 309101 (триста девять тысяч сто один) рубль 64 копейки. Пункт 5.2 Договора изложить в следующей редакции: «Величина ежемесячной арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора без учета проведенного капитального ремонта составляет 168861,08 (сто шестьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 08 копеек с 01.10.2016 года. Из них: - сумма арендной платы -143102 (сто сорок три тысячи сто два) рубля 61 копейка - НДС- 25758 (двадцать пять тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 47 копеек (в редакции уточненных исковых требований).

Исковые требования мотивированы несогласием с величиной суммы арендной платы спорного имущества, определенной на основании отчета оценки ООО «Капитал» «Об определении рыночной стоимости арендной платы №10/21-2015 от 03.05.2016 года» ввиду недостоверности положенного в основу ее определения отчета.

Ответчик против требований возражал, полагая вышеуказанный отчет достоверным, а определенную сумму арендной платы подлежащей применению. 

Определением суда от 16.10.2018 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле ООО «Капитал+» в качестве соответчика.

В соответствии с определением суда от 01.08.2018 в рамках настоящего спора была назначена  судебная экспертиза. 

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение № 0698 от 26.09.2018, которое приобщено к материалам дела.

Определением суда от 16.10.2018 принято к рассмотрению  ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца в судебном заседании возражал относительно удовлетворения данного ходатайства.

В судебном разбирательстве 22.11.2018 судом по ходатайству истца был опрошен эксперт ООО «Независимая экспертная компания «ФАВОРИТ», проводивший судебную экспертизу - ФИО2, пояснения которого представленные в письменном виде приобщены к материалам дела.

Также в судебном заседании был опрошен специалист Территориального управления ФИО3, пояснения которого зафиксированы аудио-протоколом судебного заседания от 22.11.2018.

Выслушав доводы и возражения сторон, а также пояснения эксперта, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы в виду следующего.

При  разрешении  данного  ходатайства  суд  установил следующее. Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 АПК РФ полномочия суда по  назначению  повторной  экспертизы  в  связи  с  возникшими  сомнениями  в правильности  или  обоснованности  ранее  данного  экспертного  заключения  как  особом  способе  его  проверки  вытекает  из  принципа  самостоятельности  суда, который  при  рассмотрении  конкретного  дела  устанавливает  доказательства, оценивает  их  по  своему  внутреннему  убеждению,  основанному  на  их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании. 

Выводимый  из  смысла  части  2  статьи  7  Федерального  закона  «О  государственной  судебно-экспертной  деятельности  в  Российской  Федерации»  принцип  независимости  эксперта  как  субъекта  процессуальных  правоотношений обусловливает  самостоятельность  эксперта  в  выборе  методов  проведения экспертного  исследования;  при  этом  свобода  эксперта  в  выборе  методов экспертного  исследования  ограничена  требованием  законности,  а  избранные  им методы  должны  отвечать  требованию  допустимости  судебных  доказательств. 

Поскольку из приведенных ответчиком доводов не  следует, что  экспертами были использованы  недопустимые  с  точки  зрения  закона  методы  исследования, постольку  у  суда  отсутствуют основания для вывода о недопустимости  заключения эксперта № 0698 от 26.09.2018, а равно недостоверности содержащихся в них выводов. Судом  не  установлены  процессуальные  нарушения, допущенные  при  назначении  и  проведении  экспертизы,  обусловливающие  пороки указанного  заключения  экспертов,  которые  вызывают  сомнения  в  их обоснованности.  Основания  для  вывода  о  наличии  противоречий  в  сделанных экспертами выводах отсутствуют.  

Вместе с тем, ответчиком не представлены доказательства, дающие основания полагать, что экспертное заключение, полученное в рамках настоящего спора,  содержит недостоверные сведения, выполнено с грубым нарушением правил его составления и стандартов.

Представленные ответчиком замечания по проведенному экспертному исследованию в полной мере опровергнуты пояснениями эксперта ФИО2, согласно которым: в выполненном отчете отсутствует указание на то, что дата осмотра соответствует дате оценки, а дата осмотра указана в отчете для исключения неоднозначного толкования отчета пользователями; в оспариваемом отчете нарушен принцип п.5 ФСО №3, так как информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки не отражена (объект оценки относится к сегменту офисно-торговой недвижимости), не произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; в оспариваемом отчете нарушен п. 10 ФСО №7, так как рынок коммерческой недвижимости не исследован, поскольку  анализ рынка предложений о продаже и сдаче в аренду коммерческой недвижимости произведен только по встроенным помещениям с общей площадью в 10 раз меньше общей площади объекта оценки; в оспариваемом отчете нарушен п. 25 ФСО №1, так как использование только одного подхода в отчете не освобождает оценщика от обязанности указывать границы диапазона полученной рыночной стоимости; в оспариваемом отчете  нарушен п. 8 ФСО №3, п. 28 ФСО №7, так как в отчете не отражена информация о том, что процедура согласования не производилась, так как использован только один подход; в оспариваемом отчете нет ссылок на использование и обоснование корректировки в размере «-18%» или 0,82, в то время как на странице 35 отчета жирным шрифтом выделено значение 0,85, что в свою очередь вводит в заблуждение пользователей отчета; на страницах 17-24 приведен анализ рынка в полном объеме, предложений аренды на дату оценки не выявлено, так как дата оценки является ретроспективной; максимальное значение при расчете  выбрано по следующим причинам: нестабильная политическая ситуация в стане и мире, уровень отделки, требующий проведения ремонтных работ, низкая покупательская способность населения, соответственно низкий спрос на данный тип недвижимости, масштаб объекта (площадь более 1000 кв.м. продать сложнее), данные факторы относятся к неактивному рынку и приводят к увеличению срока экспозиции объекта на рынке;  объект оценивался без учета стоимости земельного участка согласно вопроса поставленного перед экспертом; использование собственной наработанной базы объявлений не противоречит действующему законодательству; среднее значение в расчете приведено по всем предложениям продажи для сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект без учета «скидки на торг»: отдельно стоящим зданиям и встроенным помещениям, с отделкой и без отделки, расположенных на первых и выше этажах, имеющих отдельный вход и не имеющих такового, с выходом на красную линию и без него и т.д., то есть указанное значение отражает лишь среднее значение без учета ценообразующих факторов, которые учтены в расчете рыночной стоимости годовой арендной платы.

Таким образом, доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

При этом удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы приведет к затягиванию рассмотрения настоящего спора по делу. Несогласие лиц, участвующих в деле с выводами экспертного заключения в силу положений АПК РФ не может служить основанием для проведения повторной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, и такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных вышеназванной нормой. Таких обстоятельств судом инстанции не установлено.

Кроме того, в соответствии с п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).

В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд выносит определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы и, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам. 

Кроме того, при заявлении ходатайства о проведении повторном экспертизы по данному делу, ответчик не представил доказательств внесения ориентировочной стоимости экспертизы на депозитный счет арбитражного суда, сопроводительных писем из экспертных учреждений о стоимости, сроках проведения экспертизы, кандидатурах экспертов, в связи с чем, суд отклоняет ходатайство ответчика о проведении повторной судебной экспертизы по данному делу.

В процессе рассмотрения настоящего спора ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований по основаниям,  изложенным в письменном отзыве на иск. Кроме того, ответчик указывает, что договор аренды, заключенный между сторонами не содержит требований о заключении дополнительного соглашения в случае изменения размера арендной платы.

Исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в дело доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  17.09.2012 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – ответчик, Территориальное управление, арендодатель) и ООО «Фрегат» (далее – истец, общество, арендатор) был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N 71-12/13 в отношении имущества - административное здание, общей площадью - 1244,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Сормовская, д. 2, литер "Е", "е", "под/Е".

Срок аренды установлен в п. 2.1 договора: с 14.09.2012 года по 13.09.2061 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 5.1 договора размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 настоящего договора определен на основании протокола от 03.09.2012 № 1, заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе и составляет с учетом НДС 1 958 479,09 (один миллион девятьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста семьдесят девять) рублей 09 копеек, в том числе:

-сумма арендной платы - 1 659 728,04 (один миллион шестьсот пятьдесят девять тысяч  семьсот двадцать восемь) рублей 04 копейки,

- НДС  - 298 751,05 (двести девяносто восемь тысяч семьсот пятьдесят один) рубль 05 копеек.

Согласно п. 5.2 договора величина ежемесячной арендной платы за указанное в п. 1.1 настоящего договора федеральное имущество составляет с учетом НДС 1 958 479,09/12 = 163 206,59 (сто шестьдесят три тысячи двести шесть) рублей 59 копеек, в том числе:

-сумма арендной платы - 138 310,67 (тридцать четыре тысячи триста двадцать четыре) рубля 15 копеек,

НДС - 24 895,92 (двадцать четыре тысячи восемьсот девяносто пять) рублей 92 копейки.

Пункт 5.5. договора аренды наделяет арендодателя правом изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. При этом новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Как следует из Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.06.2018 по делу N А32-15787/2017, имеющему преюдициальное значение по настоящему спору, 08.08.2016 года истец направил ответчику заказным письмом с уведомлением дополнительное соглашение № 1 к договору аренды без даты, в котором пункт 5.2. договора аренды изложен в следующей редакции: «Величина ежемесячной арендной платы за указанное в пункте 1.1 договора имущество составляет 402 623 рубля 12 копеек, из них сумма арендной платы - 341 206 рублей 03 копейки».

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения № 1 размер арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в пункте 1.1 договора, определен на основании отчета № 10/21-2015 от 03.05.2016 об определении годовой рыночной стоимости арендной платы.

Аналогичное уведомление, датированное 18.12.2017 № 05/10151 представлено в материалы настоящего дела, согласно которому в результате проведения Территориальным управлением мероприятий по оценке спорного имущества и согласно отчету об определении рыночной стоимости арендной платы  № 10/21-2015 от 03.05.2016г. рыночная величина годовой арендной платы за право пользования административным зданием литер «Е», «е», «под/Е», общей площадью – 1244,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский округ,  ул. Сормовская, 2, с 01.09.2016 года составляет: 4 831 477 рублей 44 копейки с учетом НДС, из них: -  сумма арендной платы – 4 094 472 рубля 41 копейка; - НДС – 737 005 рублей 03 копейки. Размер ежемесячной арендной платы составляет 402 623 рубля 12 копеек с учетом НДС, из них: - сумма арендной платы – 341 206 рублей 03 копейки; - НДС – 61 417 рублей 09 копеек.

28.12.2017 года, не согласившись с  проведенной арендодателем оценкой имущества, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий на дополнительное соглашение, который оставлен без ответа и удовлетворения.

08.02.2018 года ответчику была направлена претензия о внесении изменений в договор, которая также оставлена без удовлетворения.

Однако, истец с изменениями условий договора аренды в части размера арендной платы, определенной на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы  № 10/21-2015 от 03.05.2016г., выполненного ООО «Капитал+» (далее -  соответчик), не согласен. Об изменении размера арендных платежей узнал 19.12.2017 при ознакомлении с материалами дела № А32-15787/2017 в апелляционной инстанции по иску Территориального управления к истцу о взыскании задолженности по арендной плате.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего  спора суд руководствовался следующим.

Заключенный между истцом и ответчиком договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Статья 424 ГК РФ предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

Условия п.  5.5  договора аренды наделяют арендодателя правом изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. При этом новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

Таким образом, исходя из условий договора, следует, что для изменения размера арендной платы заключение дополнительного соглашения сторонами не требуется. 

В настоящем случае для одностороннего изменения размера арендной платы достаточно направления уведомления в адрес арендатора.

Как следует из материалов дела, истец воспользовался указанным правом и изменил размер ежемесячной арендной платы до 341 206 рублей  03 копеек путем направления соответствующего уведомления.

В обоснование соответствующего увеличения арендной платы Территориальным управлением произведена оценка спорного имущества, по результатам которой ООО «Капитал+» составлен  отчет от 03.05.2016 N 10/21-2015 об определении годовой рыночной стоимости арендной платы.

Однако, разногласия сторон возникли по поводу определения ее размера. Поскольку при определении рыночной стоимости арендной платы ООО «Капитал+» не было учтено, что арендатором произведен капитальный ремонт объекта аренды за свой счет, истец возражал относительно достоверности данного отчета, представив в материалы дела  иной отчет оценки № 021/2018.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно указанной статье отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего спора, отчет, проведенный по заказу Территориального управления, имеет существенные пороки, в том числе в виде отсутствия осмотра объекта оценки, так как на 03.05.2016 спорное имущество находилось в стадии ремонта, что не соответствует фотоотчету оценщика; отсутствует анализ рынка; нет выбора объектов  аналогов; не приведен анализ диапазона стоимости; не учтена стоимость аренды земельного участка и т.д.

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В рамках настоящего дела судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Независимая экспертная компания» «ФАВОРИТ» - ФИО2.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

«1. Соответствует ли требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям, ФСО 1-3, Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности  отчет об оценке № 10/21-2015 от 03.05.2016, выполненный ООО «Капитал+» (

<

...>) В случае наличия нарушений, влияют ли они на величину стоимости арендной платы? Сообщить, почему эксперт пришел к тому или иному выводу?

2. Определить с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов рыночную стоимость годовой арендной платы о состоянию на 03.05.2016 за пользование недвижимым имуществом: нежилое здание расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Сормовская, д. 2 с кадастровым номером: 23:43:0403024:570 без учета проведенного капитального ремонта?» 

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 0698 от 26.09.2018, согласно выводам которой:

- отчет об оценке № 10/21-2015 от 03.05.2016, выполненный ООО «Капитал+» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям, ФСО 1-3, Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. Выявленные нарушения влияют на величину стоимости арендной платы. На стр. 3 Отчета (лист дела 053) дата составления отчета 01.03.2016 г. (дата оценки 03.05.2016 г.) - неверная дата составления отчета. На стр. 22-28 отчета (лист дела 075-081) приведен анализ рынка жилья и земельных участков, а объект оценки относится к коммерческой недвижимости. На стр. 34 отчета (лист дела 087) указано, что имеются предложения о продаже коммерческих объектов, в то время как анализируются предложения к аренде коммерческих объектов. В таблице 10 на стр. 44 отчета (лист дела 097) указано, что объект оценки не имеет отдельного входа и в стоимость объекта-аналога №1 введена корректировка «-14%», в предоставленном техническом паспорте от 19.11.2014 г. имеется поэтажный план, при анализе которого установлено, что в здании имеется отдельный вход - корректировка введена неверно. В таблице 10 на стр. 45 отчета (лист дела 098) в стоимость объектов-аналогов №№1-4 введена корректировка на качество отделочных работ в помещении в размере «-18%»,  обоснование корректировки приведено на стр. 34-35 отчета (лист дела 087-088) в размере 0,85 или «-15%» - корректировка введена неверно. В таблице   10 на стр.  46  отчета (лист дела 099)  в стоимость объектов-аналогов  №№1,3,4   введена  корректировка  на  фактор  размера  собственности  в размере «+8%», «-2%», «-2%» соответственно, объект оценки имеет общую площадь 1244,2 кв.м. Оценщик неверно определил диапазон площади, согласно таблице №9 на стр. 36 отчёта (лист дела 089) в обосновании корректировки на разницу в площади (масштаб) - 100-300 кв.м. - корректировка введена неверно;

- величина рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование недвижимым имуществом  без учета произведенного капитального ремонта составляет 2 026 333 рубля.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленное суду заключение эксперта № 0698 от 26.09.2018  соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пояснений эксперта ФИО2, полученных в судебном заседании 22.11.2018,   у суда не имеется.

Возражая против использованного экспертом сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, Территориальным управлением не приведено убедительных доводов и доказательств неверного определения экспертом стоимости объекта оценки либо существенного искажения полученных результатов. 

В то время как выбор экспертом используемого подхода подробно описан и обоснован в представленном суду заключении, согласно которому в исследуемом случае, в связи с отсутствием рынка аренды объектов, аналогичных оцениваемому, в районе расположения объекта оценки, эксперт счел необходимым применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, с применением реверсивного расчета с помощью рекапитализации величины рыночной стоимости объекта оценки в годовую величину арендной платы.

Кроме того, заключение содержит анализ всех факторов влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, обоснован выбор объектов - аналогов, приведена особенность корректировки. Определены основные факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость аналогичных объектов.

Возражения ответчика по судебному экспертному заключению сводятся лишь к несогласию с его результатами и не могут быть признаны судом в качестве оснований для признания судебной экспертизы недостоверной. 

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключение судебной эксперты № 0698 от 26.09.2018 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

По итогам исследования имеющихся в материалах дела доказательств суд с учетом результатов проведенной по делу экспертизы пришел к выводу о том, что отчет № 10/21-2015 от 03.05.2016, выполненный ООО «Капитал+» в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости аренды спорных помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при изменении размера арендной платы. 

Признание оспариваемого отчета недостоверным является основанием для обязания ответчика внести соответствующие изменения в договор аренды муниципального имущества, а именно: установить размер арендной платы  по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы.

Поскольку, как указано выше, в настоящем случае отсутствует обязанность сторон по заключению дополнительного соглашения при одностороннем изменении размера арендной плате по инициативе арендодателя, предусмотренного условиями договора, оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в дополнительное соглашение № 1 у суда не  имеется.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ следует, что  в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Заявленные истцом требования не могут охватывать ретроспективные правоотношения сторон и в случае удовлетворения иска, измененные условия договора аренды, будет применяться к правоотношениям сторон с момента вступления решения суда в законную силу.

Оспаривание размера арендной платы за прошедшие периоды должно осуществляться только в рамках иска о взыскании задолженности либо в рамках кондикционного иска о взыскании переплаты.

В виду чего,  у суда не имеется оснований для установления измененных условий договора с испрашиваемой  истцом даты 01.10.2016.

Следовательно, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению путем изменения пунктов 5.1 и 5.2 договора аренды,  подлежащих применению с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.  

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 101, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, состоящие из расходов по государственной пошлине и прочих судебных издержек, понесенных лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с соответствующей стороны. Действующим законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения стороне, в пользу которой принят судебный акт, судебных расходов. 

Общая сумма государственной пошлины по делу составляет 12 000 рублей, по 6 000 рублей за каждое требование неимущественного характера, затраты истца по судебной экспертизе  составили 55 000 рублей. 

Таким образом, указанные суммы относятся  на ответчиков поровну. Однако, поскольку расходы по государственной пошлине понесены истцом лишь в размере 6 000 рублей, данная сумма подлежит возмещению за счет ответчика ООО «Капитал+». С Территориального управления взысканию в бюджет, неоплаченная истцом государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы – отказать.

Признать недостоверным отчет ООО «Капитал+» «Об определении рыночной стоимости арендной платы №10/21-2015 от 03.05.2016 года» объекта недвижимости по адресу : г. Краснодар Карасунский округ ул. Сормовская, д.2 литер «Е», «е», «под/Е» в размере 4 831 477 четыре миллиона восемьсот тридцать одна тысяча четыреста семьдесят семь) рублей 44 копейки включая НДС и неподлежащим применению при определении размера арендной платы.

Изменить пункты 5.1, 5.2  договора аренды № 71-12/13 от 17.09.2012, заключенного между МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫМ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ (ИНН 

<

***>) и ООО «ФРЕГАТ» (ИНН 

<

***>) изложив в следующей редакции:

«Пункт 5.1: Размер годовой арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора определен на основании заключения эксперта № 0698 ООО «НЭК «Фаворит» по состоянию на 03.05.2016 года без учета проведенного капитального ремонта и составляет 2 026 333 (два миллиона двадцать шесть тысяч триста тридцать три) рубля.

Из них: - сумма арендной платы - 1 717 231 (один миллион семьсот семнадцать тысяч двести тридцать один) рубль 36 копеек;

- НДС – 309 101 (триста девять тысяч сто один) рубль 64 копейки.

Пункт 5.2: Величина ежемесячной арендной платы за пользование федеральным имуществом, указанным в п. 1.1 настоящего договора без учета проведенного капитального ремонта составляет 168 861,08 (сто шестьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль 08 копеек.

Из них: - сумма арендной платы - 143 102 (сто сорок три тысячи сто два) рубля 61 копейка - НДС- 25 758 (двадцать пять тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей 47 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал+» Краснодарского края  (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ФРЕГАТ» (ИНН 

<

***>) 27 500 рублей – расходов на оплату судебной экспертизы и 6000 рублей – судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с МЕЖРЕГИОНАЛЬНОГО ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «ФРЕГАТ» (ИНН 

<

***>) 27 500 рублей – расходов на оплату судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья    В.А. Язвенко