Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-1612/2022

г. Петрозаводск

28 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2022 года. Полный текст решения изготовлен   28 июня 2022 года.

 Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С.,   при ведении протокола судебного заседания до перерыва 21.06.2022 помощником судьи Ульяновой В.В., после перерыва 23.06.2022 секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест №4» о расторжении договора № 03 от 07.03.2018 купли-продажи здания по адресу: 

<

...> земельного участка, об обязании вернуть объект культурного наследия и земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010109:17 и указать в ЕГРН сведения о праве муниципальной собственности на объект культурного наследия и земельный участок,

при участии представителей:

истца – ФИО2, доверенность от 29.12.2021; 

ответчика – ФИО3, конкурсного управляющего ООО «Строительный трест №4», полномочия подтверждены решением от 17.12.2021; 

третьего лица, Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия, -  ФИО4, доверенность от 15.04.2022;

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест №4» (далее – ответчик, ООО «Строительный трест №4») о  расторжении договора № 03 от 07.03.2018 купли-продажи объекта приватизации (здания), расположенного по адресу: 

<

...> земельного участка, об обязании вернуть объект культурного наследия (здание) и земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010109:17 и указать в ЕГРН сведения о праве муниципальной собственности на объект культурного наследия и земельный участок.

09.06.2022 отдел судебных приставов по работе с юридическими лицами г. Петрозаводска и Прионежского района в ответ на запрос суда представил следующую информацию о наложении запретов (ограничений) в отношении спорных здания и земельного участка. Исполнительное производство окончено 28.12.2021 на основании пункта 7 статьи 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в связи с признанием должника банкротом. Постановление о запрете регистрационных действий отменено судебным приставом - исполнителем 28.07.2021. При этом 07.06.2022 в адрес Росреестра повторно направлено постановление о снятии запрета на совершение регистрационных действий для исполнения.

В судебном заседании 21.06.2022 представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, полагал, что требование подлежит рассмотрению в исковом порядке.

Представитель ответчика поддержал ранее направленное в суд ходатайство об оставлении иска без рассмотрения как подлежащее рассмотрению в деле о банкротстве.

Представитель третьего лица просил иск удовлетворить, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

В судебном заседании объявлялся перерыв по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 23.06.2022 до 13 час. 00 мин.  для представления лицами, участвующими в деле, дополнительных доказательств.

После перерыва судебное разбирательство продолжено 23.06.2022 при участии представителей лиц, участвующих в деле.

Конкурсный управляющий ответчика представила научно-проектную документацию, а также доказательства, подтверждающие, по ее мнению,  проведение ООО «Строительный трест №4» подготовительных работ для проведения дальнейших мероприятий по сохранению объекта культурного наследия.

Представитель третьего лица представил доказательства того, что работы по сохранению объекта культурного наследия длительное время не велись ответчиком, вследствие чего, последний  привлекался к административной ответственности.

Лица, участвующие в деле, поддержали ранее изложенные правовые позиции.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На территории г. Петрозаводска по адресу Неглинская наб., д. 9 расположен объект культурного наследия регионального значения «Дом жилой» (Дом ФИО5) (вторая половина XIX века, 1870 г.), состоящий на государственной охране в соответствии с Распоряжением Совета Министров КАССР от 11.05.1982 № 291 -р.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» данный объект культурного наследия был приобретен в собственность ООО «Строительный трест № 4» путем приватизации его с публичных торгов из муниципальной собственности Администрации Петрозаводского городского округа за 1 рубль в 2018 году.

Одновременно с Объектом покупатель (общество с ограниченной ответственностью «Строительный трест № 4») приобрел в собственность земельный участок, занятый Объектом, площадью 475 кв.м. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 20.03.2018.

Согласно пункту 2.6 Договора покупатель обязан выполнять требования документов, подготовленных Управлением по охране объектов культурного наследия Республики Карелия: охранного обязательства от 15.09.2017 № 77, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», акта от 08.09.2017 № 154-р/2017 технического состояния Объекта, задания от 11.10.2017 № 3.2-01/209 на проведение работ по сохранению Объекта.

Пунктом 5.3 Договора установлена обязанность Покупателя выполнить в срок и в полном объеме работы по сохранению Объекта, изложенные в Приложениях № 1 и № 2 к Договору.

В разделе II акта от 08.09.2017 № 154-р/2017 технического состояния Объекта (Приложение № 2) предусмотрены сроки выполнения работ по сохранению Объекта: проведение работ по ремонту фундамента под сенями, перекрытий, полов, потолков сеней и основного объема дома по результатам обследования, крылец, фасадов, внутренних помещений запланировано на 2020-2021 годы (возможно поэтапно), а благоустройство территории - на 2021 год.

Согласно пункту 6.5 Договора предусмотрено, что в случае нарушения новым собственником Объекта пункта 5.3 Договора, Договор расторгается и Объект подлежит возврату в собственность Петрозаводского городского округа без возмещения  собственнику стоимости Объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением Договора.

Вместе с тем с момента приобретения объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» в собственность ООО «Строительный трест № 4», работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с актом технического состояния в установленные сроки не проводились, что привело к ухудшению состояния объекта.

Собственник объекта неоднократно привлекался Управлением к административной ответственности за допущенные нарушения в сфере охраны объектов культурного наследия.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 17.12.2021  по делу № А26-2836/2021 ООО «Строительный трест №4» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Учитывая изложенное, Администрация Петрозаводского городского округа письмом от 24.12.2021 № 6330/7.2-11/КЭР-и предложило обществу с ограниченной ответственностью «Строительный трест № 4» расторгнуть договор купли-продажи от 07.03.2018 №03.

В соответствии с ответом конкурсного управляющего от 17.01.2022 № 119 указанный объект будет реализован с торгов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращении Администрации Петрозаводского городского округа в арбитражный суд с иском к ООО «Строительный трест № 4» о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка и о возврате имущества в муниципальную собственность.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления № 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного лица.

 На момент подачи соответствующего заявления о признании общества банкротом, на момент признания судом общества банкротом, а также на момент включения спорного имущества в конкурсную массу ответчик не мог не знать о том, что не исполнение обязательств, принятых обществом на себя в рамках указанного договора купли-продажи,  приведет к расторжению договора купли-продажи, ровно также как и не мог не знать, что такие обязательства  обществом не исполнены.

Исходя из условий договора купли-продажи, где в числе прочих определено и условие о том, что в случае нарушения новым собственником Объекта пункта 5.3 Договора, Договор расторгается и Объект подлежит возврату в собственность Петрозаводского городского округа без возмещения собственнику стоимости Объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением Договора, и исходя из отсутствия доказательств, что обязанность общества выполнить в срок и в полном объеме работы по сохранению Объекта, изложенные в Приложениях № 1 и № 2 к Договору, реально исполнена, суд полагает, что спорное имущество не могло быть рассмотрено в качестве актива общества, позволяющего свободно ввести его в оборот путем отчуждения за плату и удовлетворить за счет этого требования кредиторов.

Таким образом, предъявленный Администрацией иск о расторжении договора купли-продажи не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, в связи с чем не имеется правовых оснований для необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве общества и оставления без рассмотрения со ссылкой на пункт 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и  производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Владение и пользование объектом культурного наследия сопряжено с необходимостью соблюдения специальных требований и ограничений. Перечень таких требований отражается в охранном обязательстве.

Под охранным обязательством понимается документ, в котором определяются публичные обязанности собственника или иного законного владельца по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр (п. 1 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия).

Охранное обязательство должно учитываться при заключении договоров по передаче права собственности на объект культурного наследия либо права владения и или) пользования таким имуществом следующим образом.

Если на дату заключения договора оформлено охранное обязательство, договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора (п. 7 ст. 48 Закона об объектах культурного наследия).

Договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47 6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона (ч. 3 ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

Конкурный управляющий в доказательство исполнения обществом своих обязательств по договору представила научно-проектную документацию для проведения работ, договоры подряда на производство проектных работ, монтажных работ и работ по устройству фундамента, а также локальные сметы. 

Вместе с тем ООО «Строительный трест № 4» не представило документов, подтверждающих проведение ремонтно-реставрационных работ по сохранению и приспособлению Объекта в соответствии с актом технического состояния и на основании научно-проектной документации.

Указанное свидетельствует о существенном нарушении обществом принятых на себя  обязательств, длительном бездействии в отношении объекта культурного наследия.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора  (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Совокупность допущенных ответчиком при исполнении договора нарушений позволяет прийти к выводу об их существенном характере, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относит госпошлину на ответчика   со взысканием её в доход федерального бюджета.

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи № 03 от 07.03.2018 объекта приватизации, расположенного по адресу г. Петрозаводск. Неглинская Набережная, дом 9.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительный трест № 4» вернуть Администрации Петрозаводского городского округа по акту приема-передачи объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Жилой дом»: нежилое двухэтажное здание, общей площадью 164,1 кв.м, инв. № 8442, лит. А, расположенный по адресу: 

<

...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Строительный трест №4» вернуть Администрации Петрозаводского городского округа по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010109:17.

 Настоящий судебный акт является основанием для внесения в ЕГРН сведений о праве муниципальной собственности Петрозаводского городского округа на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации «Жилой дом»: нежилое двухэтажное здание, общей площадью 164,1 кв.м, инв. № 8442, лит. А, расположенный по адресу: 

<

...>, а также на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010109:17.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительный трест № 4» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

                    Судья

Колесова Н.С.