ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-13096/18

05 сентября 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2018 года, принятое судьей Бобковой С.Ю. по делу № А41-13096/18 по иску компании с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к компании с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» о взыскании денежных средств, третье лицо – ООО «Вардекс»,

при участии в заседании:

от истца – ФИО3 по доверенности от 07.02.2018;

от ответчика – лично ФИО2, ФИО4 по доверенности от 16.03.2018;

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

компания с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» (Республика Кипр) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды № РLА-2016-05-D03а от 12.05.2016 в размере 1 285 281,01 руб.

До рассмотрения первоначального иска по существу индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением к компании с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды в размере 395 455,50 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2018 года требования первоначального иска удовлетворены в части взыскания 596 070,51 руб. задолженности; в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска компании с ограниченной ответственностью «Лидком Инвестментс Лимитед» отказать, требования встречного иска удовлетворить.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.

Представитель компании с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 – 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договором аренды от 12.05.16 № РLА-2016-05-D03а и дополнительным соглашением № 1 от 12.05.2016 компания с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» по акту приема-передачи передала, а ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью 38,5 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский муниципальный район, городское поселение Ржавки, рабочий 

<

...> строение 20.

В соответствии с пунктами 9.4.1, 9.4.2 договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю плату за пользование, которая включает в себя базовую плату, плату с оборота, плату за обслуживание, плату за маркетинг и переменную плату.

Для платежей, установленных в долларах США, стороны согласовали в пункте 1.1.39 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 12.05.2016 к договору) официальный обменный курс, как курс обмена доллара США к рублю, равный 55 рублям за 1 доллар США.

Как указал истец по первоначальному иску, ввиду неуплаты арендатором платы за пользование имуществом договор был расторгнут арендодателем 19.04.2017 в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 12.2.1 договора в соответствии с уведомлением арендодателя № LDC/O-04/2017-25, имущество возвращено, однако на стороне ответчика осталась непогашенной задолженность за период январь – апрель 2017 года в размере 1 285 281,01 руб., в том числе 19 257,28 долларов США – базовая плата, 174 003,24 руб. – плата за обслуживание, 356,11 долларов США – плата за маркетинг, 32 541,32 руб. – переменная плата.

В соответствии с условиями договора ответчиком по встречному исковому заявлению был перечислен арендодателю обеспечительный платеж в размере 12 531,10 долларов США (689 210,50 руб.).

Как пояснил истец по первоначальному иску, внесенный ответчиком по первоначальному иску обеспечительный платеж был зачтен в счет уплаты начисленного ответчику штрафа, предусмотренного пунктом 12.2 договора.

Согласно статьям 607, 650 ГК РФ по договору аренды арендодатель должен предоставить арендатору имущество за деньги во временное владение и пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В силу пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В настоящем случае односторонний отказ от исполнения договора аренды законом не предусмотрен.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом согласно статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статьям 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Поскольку факт пользования помещением до 19.04.2017 ответчиком не оспорен и не опровергнут, на стороне ответчика возникла обязанность по оплате за пользование имуществом в спорный период, причем оплата за фактическое пользование должна быть произведена по ставкам, установленным договором № PLA-2016-05-D03а от 12.05.2016 – согласно статье 622 ГК РФ и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 38 информационного письма № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Задолженность ответчика перед истцом за пользование имуществом за период январь–апрель 2017 года по ставкам, установленным договором, составляет 1 285 281,01 руб.

Между тем, как правомерно указал суд первой инстанции, истцом по первоначальному иску необоснованно предъявлена ко взысканию суммы задолженности без учета обеспечительного платежа, поскольку факт нарушения условий договора, влекущего возможность начисления неустойки, в счет погашения которой удержан обеспечительный платеж, в настоящем деле не доказан и не может быть признан установленным при наличии возражений ответчика по обстоятельствам наличия нарушений условий договора и правомерности начисления неустойки. Взыскание неустойки предметом заявленных требований не является.

При таких условиях, изучив и оценив в совокупность все представленные в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению частично – в размере 596 070,51 руб. за вычетом произведенного ответчиком обеспечительного платежа.

В части зачета решение суда истцом не оспаривается.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области со встречным исковым заявлением к компании с ограниченной ответственностью «Лидком ИнвестМентс Лимитед» о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды в размере 395 455,50 руб.

Позиция истца по встречному иску основана на том, что договор от 12.05.2016 № PLA-2016-05-D03a является предварительным договором аренды, окончившим свое действие 31.12.2016 в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ, поскольку основной договор аренды в установленный договором срок заключен не был.

По расчету истца по встречному иску, основанному на заключении об оценке рыночной стоимости пользования имуществом, размер оплаты за пользование имуществом составляет 293 755 руб., в связи с чем возврату арендодателем подлежит обеспечительный платеж за вычетом стоимости пользования имуществом – 395 455,50 руб.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (часть 3 статьи 429 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с частью 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 2.2 договора от 12.05.2016 № PLA-2016-05-D03a он представляет собой смешанный договор в смысле пункта 3 статьи 421 ГК РФ и включает в себя: предварительный договор в смысле статьи 429 ГК РФ о заключении договора аренды; положения договора о возмездном пользовании имуществом (помещением) на период с даты начала по дату начала по договору аренды (не включая эту дату); положения договора подряда; положения договора о возмездном оказании услуг; а также дополнительные обязательства сторон в период до завершения строительства здания и помещения и заключения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 стороны обязуются заключить договор аренды., не позднее 31.12.2016.

В связи с тем, что долгосрочный договор аренды не был заключен в указанный срок, договор в части обязательств по предварительному договору был прекращен в силу положений статьи 429 ГК РФ.

Однако в отношении иных принятых сторонами обязательств договор сохранил свое действие после 31.12.2016.

Как следует из пункта 3 статьи 421 ГК РФ, к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Арендатор продолжал использовать помещение для ведения коммерческой деятельности до 31.03.2017, не уведомляя арендодателя о том, что он считает договор прекратившимся также и в части возмездного использования помещения.

В соответствии с пунктами 12.6., 12.6.1 договора в дополнение к другим мерам ответственности, предусмотренным настоящим договором, в случае, если настоящий договор досрочно прекращается вследствие обстоятельств, за которые отвечает арендатор, в том числе по основания, указанным в пункте 12.2, арендатор обязан уплатить штраф в размере, равном сумме базовой платы, расчетной платы за обслуживание и платы за маркетинг за два месяца; при этом аванс, обеспечительный платеж и любые иные платежи, внесенные арендатором арендодателю в соответствии с настоящим договором, не подлежат возврату и удерживаются арендодателем в счет указанного штрафа.

Данное условие было согласовано на основании протокола разногласий сторон по требованию ответчика и было зафиксировано в дополнительном соглашении № 1 к договору, поскольку первоначальная редакция истца предусматривала штраф в размере соответствующих платежей за четыре месяца. Из указанного следует, что ответчик был согласен с указанным размером штрафа и основанием для его уплаты.

Обеспечительный платеж может обеспечивать обязательства стороны по договору фактического пользования независимо от обязательств сторон по заключению долгосрочного договора аренды. Обеспечительный платеж в рамках смешанного договора, включающего элементы предварительного и договора возмездного пользования имуществом, может обеспечивать обязательства в части возмездного пользования имуществом.

Расчет задолженности арендатора за использование помещения не может быть произведен на основании отчета об оценке о рыночной стоимости объекта оценки (арендная плата за помещение), поскольку размер платежей за пользование помещением установлен договором, который действовал в части возмездного пользования помещением до его прекращения 19.04.2017.

Довод истца по встречному иску о том, что предварительный договор прекратился 31.12.2016 (последний день действия предварительного договора), не соответствует материалам дела и статьей 421 ГК РФ, поскольку договор был прекращен в части, предусматривающей обязательства сторон предварительного договора, и сохранил свое действие в отношении остальных обязательств.

Согласно пункту 20.11 договора, если какое-либо положение договора в любое время станет недействительным, незаконным или не подлежащим исполнению в принудительном порядке, это не приведет к недействительности других положений настоящего договора и возможности требовать их исполнения в принудительном порядке.

Исходя из положений статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Указанное условие также применимо и к отдельным частям зданий, в частности, к помещению, арендуемому истцом по встречному иску. Договор был заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами.

Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации под существенными условиями договора понимаются условия о предмете, а также условия, которые названы таковыми в нормах гражданского законодательства, либо которые являются необходимыми для данного договора, либо относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды зданий и сооружений существенным условие об арендной плате.

Указанные условия согласованы истцом и ответчиком в тексте договора, в связи с чем договор от 12.05.2016 № PLA-2016-05-D03a являлся заключенным и действующим в части возмездного пользования имуществом (помещением) до его прекращения.

Таким образом, правовым основанием удержания суммы обеспечительного платежа были положения договора в части возмездного пользования помещением в соответствии с пунктом 12.6.1 договора.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Не относится к рассматриваемому основному делу и встречному иску ссылка ответчика на пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», поскольку данное разъяснение относится к случаям признания договора аренды недействительной сделкой.

Использование ответчиком арендуемого помещения не являлось бездоговорным и регулировалось положениями договора в части возмездного пользования имуществом.

Не является относимой к обстоятельствам дела указание истца по встречному иску на то, что в силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила соответствующие условия. Как указал сам истец по встречному иску, договор был подписан на основании неоднократного обмена протоколами разногласий, а не в редакции ответчика по встречному иску.

Довод истца по встречному иску о том, что КОО «Лидком Инвестменст Лимитед» не представила никаких доказательств, подтверждающих обоснованность того, что в спорный период предварительный договор продолжил действовать, и что КОО «Лидком Инвестментс Лимитед» неправомерно удерживает обеспечительный платеж, не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Как указано выше, договор, заключенный истцом и ответчиком в надлежащей письменной форме, продолжал действовать в части обязательств по возмездному использованию помещения в силу статей 421, 650 ГК РФ.

Коме того, каждая из сторон исполняла его фактически, в том числе, истец по встречному иску занимал помещение и вел в нем коммерческую деятельность. При этом истец по встречному иску не привел доказательств того, что он считал договор прекратившимся полностью с 01.01.2017, ранее, чем 07.04.2017 (дата передачи уведомления о намерении освободить помещение).

В материалах дела имеются платежные поручения № 74 от 04.04.2017, № 31 от 01.02.2017, № 26 от 31.01.2017, № 25 31.01.2017, № 75 04.04.2017, 28 от 31.01.2017, № 27 от 31.01.2017, подтверждающие оплату ответчиком арендной платы и других платежей со ссылкой на спорный договор аренды (л.д. 2 л.д. 80-112).

Кроме того, в дополнительном соглашении № 2 истец и ответчик согласовали, что, начиная с 01.01.2017, базовая плата подлежит начислению и оплате в размере, указанном в договоре, без учета настоящего дополнительного соглашения, а именно по ставке, согласованной сторонами в пункте 12 приложения № 2 к договору, с учетом индексации (если применимо).

Таким образом, стороны предполагали, что договор будет действовать и в 2017 году. При этом дата 31.12.2016, на который ссылается предприниматель, является не сроком действия договора в целом, а сроком для заключения долгосрочного договора аренды. В соответствии с пунктом 3.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 1 к договору, стороны обязуются заключить договор аренды., не позднее 31.12.2016 (т. 1 л.д. 135).

Сумма задолженности ответчика по договору определена в соответствии с условиями договора.

При рассмотрении спора не может быть принят представленный истцом по встречному иску отчет о рыночной стоимости как основание для расчета платежа за фактическое пользование помещением.

Так, в соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, ввиду наличия у ответчика по первоначальному иску перед истцом задолженности по арендной плате, обеспечительный платеж возврату не подлежит.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований встречного иска.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Доводы предпринимателя о попытках начиная с января 2017 года вернуть используемое помещение и его использовании по настоянию истца не подтверждены материалами дела.

Ответчик не опровергает тот факт, что он продолжал вести коммерческую деятельность в помещении с 01.01.2017 (т. 2 л.д. 115, т. 2 л.д. 117). Ни одна из сторон после указанной даты не требовала осуществить возврат помещения до 06.04.2017, когда предпринимателя направил в адрес истца письмо о намерении осуществить возврат помещения 10.04.2017 (получено истцом 07.04.2017) (т. 2 л.д. 115). Иные документы, подтверждающие, что ответчик ранее 06.04.2017 считал договор прекратившимся, а также содержащие намерение ответчика осуществить возврат помещение ранее указанной даты, в дело не представлены.

Довод ответчика о том, что истец умышленно уклонился от приемки помещения от ответчика 10.04.2017, не соответствует условиям договора. Договор по требованию ответчика мог быть прекращен только при условии достижения согласования обеими сторонами либо в соответствии с положениями гражданского законодательства. Поскольку договор с 01.01.2017 действовал как заключенный на неопределенный срок, то право отказа от такого договора аренды регулируется пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым стороны договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Ответчик передал истцу уведомление о намерении освободить арендуемое помещение, начиная с 10.04.2017, только 07.04.2017. Таким образом, на основании требования ответчика от 07.04.2017 договор не был прекращен.

Кроме того, в своем повторном уведомлении от 17.04.2017 (т. 2 л.д. 117) ответчик выражал готовность осуществить возврат помещения уже 19.04.2018, признавая факт использования помещения в апреле 2017 года. Именно по период 19.04.2017 включительно истец требует оплатить задолженность ответчика.

Ссылка ответчика на то, что предприниматель в течение срока действия договора никогда не оплачивал базовую плату по ставке 5 300,17 долларов США, в том числе со ссылкой на дополнительное соглашение №2 к договору, не относится к требованиям оплатить базовую плату с 01.01.2017 в связи со следующим.

Оплата платежей по базовой плате до конца 2016 года в сниженном размере была прямо предусмотрена льготными условиями, являющимися исключениями из применимых в соответствии с договором ставок (скидочных ставок).

Так, в соответствии с приложением № 2 к договору, содержащему основные коммерческие условия, базовая плата в течение первых шести месяцев коммерческой деятельности рассчитывалась исходя из ставки в 700 долларов США, не включая налог на добавленную стоимость (что соответствует 5 300,17 долларов США за помещение в месяц, включая налог на добавленную стоимость), а начиная с седьмого – 1 400 долларов США за 1 кв.м помещения в год, не включая налог на добавленную стоимость (что соответствует 5 300,17 долларов США за помещение в месяц, включая налог на добавленную стоимость) (т.1 л.д. 36). Ответчик подписал договор на указанных условиях.

В последующем истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к договору № 2, в соответствии с которым предусматривалась дополнительная скидка – а именно: 490 долларов США, не включая НДС, за 1 кв.м помещения в год (что соответствует 1 855,05 долларов США за помещение в месяц, включая налог на добавленную стоимость) (т. 2 л.д. 56). При этом в пункте 2.2 указанного соглашения прямо указано, что начиная с 01.01.2017, базовая плата подлежит начислению и оплате в размере, указанном в договоре, без учета настоящего дополнительного соглашения, а именно по ставке, согласованной сторонами в пункте 12 приложения № 2 к договору, с учетом индексации (если применимо).

В связи с этим не может быть принят довод ответчика о том, что он был введен в заблуждение о размере платежа за пользование помещением.

Довод ответчика о том, что истец, выставляя первичные учетные документы, действиями уполномоченных сотрудников подтвердил достигнутые с предпринимателем договоренности о сохранении в спорный период ставки базовой арендной платы в размере 1 855,05 долларов США, не соответствует требованиям гражданского законодательства и обстоятельствам дела.

Тот факт, что истцом были выставлены счета на суммы в меньшем размере, чем предусмотрено договором, не влияет на размер задолженности ответчика. Счет по базовой плате за февраль (т. 2 л.д. 131), счет-фактура за февраль (т. 2 л.д. 132), март (т. 2 л.д. 133), как пояснил истец, выставлены были ошибочно, только за два месяца, при этом в части марта – только частично, без счета-фактуры.

Как следует из статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Указанное условие также применимо и к отдельным частям зданий, в частности, к помещению, арендуемому ответчиком.

Договор был заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами, в соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, изменение его условий должно быть совершено в такой же форме.

Соответственно, выставляемые истцом счета не изменяли положений о размере арендной платы, предусмотренной договором.

Истец начислил реализацию на сумму задолженности ответчика в полном размере (1 285 281,01 руб.) в установленные законодательством сроки и уплатил налог на добавленную стоимость за первый квартал 2017 года (дата платежа 25 апреля 2017 года) в размере 162 118,26 руб., а за 2 квартал 2017 года, в отношении периода с 01.04.2017 по 19.04.2017 включительно, (дата платежа 25.07.2017) – в размере 33 941,60 руб.

Обоснованность применения расчета платы за маркетинг (включая расчет ставки, подлежащей применению с 01.01.2017) в соответствии с условиями договора подтверждается расчетом истца, представленным с возражением на отзыв по первоначальному иску (т. 2 л.д. 154-158).

Не соответствует обстоятельствам дела довод ответчика о том, что истец не предоставил доказательств, подтверждающих обоснованность применения платы за маркетинг в размере 98,01 доллара США в месяц.

Расчет ставки платы за маркетинг произведен в соответствии с условиями договора. 

Согласно п. i п. b п. 14 приложения № 2 к договору (т. 1 л.д. 36), ставка 25 долларов США (за 1 кв.м помещения в год, не включая налог на добавленную стоимость), подлежит ежегодной индексации по окончании Периода пользования (соответствует календарному году, т. 1 л.д. 16).

Соответственно, с 01.01.2017 предусмотренная изначально ставка подлежала индексации и составила 25,89 долларов США за 1 кв.м помещения в год.

Исходя из изложенного, истец представил расчет задолженности по базовой плате в соответствии с приложением № 2 к договору (т. 1 л.д. 35, 36).

Обоснованность применения расчета переменной платы в соответствии с условиями договора подтверждается расчетом истца, представленным с возражением на отзыв по первоначальному иску (т. 2 л.д. 154-158).

Приведенные истцом расшифровки составлены в соответствии с формулами, установленными договором. При этом сама форма предоставления информации о расчетах (расшифровка) не утверждена договором и предоставляется в свободной форме. В связи с тем, что форма расчета переменной платы представляет собой большой массив данных, который физически не может быть перенесен на бумажный носитель, была разработана форма расшифровки с данными, которые необходимы для расчета, согласно алгоритму, прописанному в договоре. Все указанные в представленных расчетах данные приведены с учетом таких формул (т. 2 л.д. 156-158).

Доводы предпринимателя в части площади, указанной в расчете, также несостоятельны ввиду следующего.

Площадь, указанная расчете как «общая», 116 035,32 кв.м, используется исключительно для расчета тепла. Расхождение с данными свидетельства 123 595,8 кв.м (т. 2 л.д. 160) связано с тем, что из площади, указанной в свидетельстве, исключены помещения, которые потребляют тепловую энергию по счетчикам (всего три магазина). Соответственно, для остальных помещений объем потребленной электроэнергии может быть определен только расчетным путем. Иное привело бы к расчету доли истца в помещениях, оплата тепловую энергии по которым уже осуществляется арендаторами по показаниям счетчиков.

Соответственно, в расшифровке сразу указана общая площадь, подлежащая использованию в расчете.

Аналогичным образом при расчете стоимости теплоснабжения для ответчика указано не общее потребление теплоснабжения, как в информации «общее потребление», а объем потребленной тепловой энергии за вычетом тепловой энергии, потребленной другими арендаторами по счетчикам.

Касательно довода ответчика о доле электроэнергии, потреблённой рекламными конструкциями и о том, что истец не вычитает ее из общей потребленной электроэнергии, касательно расчета электроэнергии, потребленной по местам общего пользования.

Доля электроэнергии, потребленная рекламными конструкциями в торговом центре, учтена при расчете и вычтена из общей доли потребленной электроэнергии.

В расшифровках указывается объем электроэнергии, подлежащей распределению на места общего пользования, который определяется как разница между общим потреблением в торговом центре (указано в информации «общее потребление») и потреблением всех арендаторов в помещениях, а также потребление рекламных конструкций.

Соответственно, при расчете стоимости электроэнергии по местам общего пользования для ответчика указано не общее потребление электроэнергии, как в информации «общее потребление», а объем потребленной электроэнергии за вычетом электроэнергии, потребленной другими арендаторами по счетчикам, в том числе, при потреблении рекламными конструкциями (также определяется по счетчикам).

Доводы предпринимателя о том, что истцом не указан объем воды и тепловой энергии, потребленной в помещениях всех арендаторов, несостоятелен.

Как указано выше, по потреблению арендаторами уже учтено при указании объемов, указанных для мест общего пользования, и указаны уже объемы водоснабжения и теплоснабжения за вычетом объемов, потребленных арендаторами.

Исходя из изложенного, истец представил расчет задолженности по переменной плате в соответствии с пунктами 9.10.2–9.10.5 договора (т. 1 л.д. 24, 25).

Апелляционный учитывает также, что за период с начала использования помещением ответчик оплачивал переменную плату в соответствии с аналогичными расчетами, не запрашивал углубленный расчет, в связи с чем указанными действиями арендатор согласился с представленным расчетом.

Не является относимым к рассматриваемому спору приобщенный ответчиком отчет о рыночной стоимости, поскольку при расчете платежей за пользование помещением с 01.01.2017 подлежали использованию ставки, определенные договором.

Довод ответчика о ранее применяемых сниженных ставках платежей не может являться основанием для их применения, поскольку при заключении договора, а также дополнительных соглашений к нему стороны предусмотрели строго определенный период их применения (скидка на период ее действия) (т. 1 л.д. 36, т. 2 л.д. 56, 57).

Ответчик не привел доводов со ссылками на положения договора и/или нормы применимого на момент его действия законодательства, подтверждающие, что Договор, являющийся смешанным договором (т. 1 л.д. 18), прекратил свое действие полностью.

При составлении отчета использовался сравнительный подход (т. 3 л.д. 28). При этом в отчете приведены следующие объекты-аналоги (т. 3 л.д. 63, 64): торговое помещение в г. Солнечногорске (в 2 раза дальше от г. Москвы, чем г. Зеленоград, в котором расположено помещение), помещение под кафе или ресторан площадью 230 кв.м (несопоставимый формат и площадь), площадью 272 кв.м в бизнес центре (несопоставимая площадь и формат размещения).

Приведение данных объектов недвижимости как аналогов помещения площадью 38,5 кв.м на 1 этаже для продажи табачных изделий в торговом центре «Зеленопарк» вызывает сомнение в возможности сопоставить условия арендных платежей по таким договорам.

Кроме того, невозможно определить, включен ли налог на добавленную стоимость в данные платежи, есть ли иные платежи (например, плата с оборота), включает ли плата коммунальные платежи.

Довод ответчика о том, что у истца отсутствовали основания для удержания обеспечительного платежа, не соответствуют условиям договора.

Обеспечительный платеж, уплаченный ответчиком согласно статье 11 договора (т. 1 л.д. 27) обеспечивал выполнение обязательств арендатора по договору, включая обязательства по оплате платежей за использование помещением и в соответствии с решением фактически был направлен на погашение суммы задолженности ответчика перед истцом, что соответствует правовой природе данного платежа как способа обеспечения выполнения обязательств в соответствии с условиями договора и параграфа 8 ГК РФ.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции не применил к спорным правоотношениям валютное законодательство Российской Федерации и не дал оценку доводам предпринимателя о невозможности производить платежи без паспорта сделки, продлить который для совершения платежей было невозможно в связи с истечением срока действия предварительного договора, не влияет на обязанность ответчика оплатить платежи за пользование помещением в соответствии с условиями договора.

Ответчик не представил в дело документы, подтверждающие действия по продлению паспорта сделки несмотря на то, что обязанность его оформления силами ответчика следует из требований Банка России, указанных в отзыве ответчика, а также из договора.

Согласно пункту 10.13 договора в том случае, если действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено оформление паспорта сделки в связи с заключением и исполнением сторонами настоящего договора, арендатор принимает на себя обязательство за свой счет и своими силами оформить соответствующий паспорт сделки на весь срок действия настоящего договора (т. 1 л.д.26).

В соответствии с пунктом 5.2 инструкции Банка России от 04.06.2012 №138-И (ред. от 30.11.2015) «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации, связанных с проведением валютных операций, порядке оформления паспортов сделок, а также порядке учета уполномоченными банками валютных операций и контроля за их проведением» требование об открытии паспорта сделки распространяется на контракты (кредитные договоры), сумма обязательств по которым равна или превышает в эквиваленте 50 тыс. долларов США.

Между тем, сумма оплат, произведенных ответчиком на 01.01.2017, не превышала указанную сумму, и открытие паспорта сделки не было обязательным. Так, общая сумма произведенных платежей составила 2 024 865,08 руб.

Таким образом, довод ответчика об объективной невозможности перечисления денежных средств истцу не соответствует нормам, действовавшим на дату фактического пользования помещением, начиная с 01.01.2017.

Кроме того, как было указано ранее, в указанный период истец предпринимал усилия по продлению срока действия арендных отношений с ответчиком, не начислял неустойку за просрочку платежей.

В электронном письме (т. 4 л.д. 29) в адрес ответчика, помимо информации о прекращении открытого паспорта сделки также есть предложение о продлении срока заключения долгосрочного договора аренды. Однако ответчик, ссылаясь на невозможность совершения таких платежей, не предпринимал действий по продлению срока для заключения долгосрочного договора аренды и/или паспорта сделки, и в одностороннем порядке прекратил использование помещения, тем самым нарушив принятые на себя обязательства.

Довод ответчика о том, что истец в январе 2017 года уклонялся от приемки помещения не подтвержден материалами дела.

Довод ответчика о том, что исполнение обязанностей предпринимателем по оплате арендной платы в размере, указанном в исковом заявлении (в соответствии с условиями договора) наносит предпринимателю материальный ущерб и является для него кабальным, сделан без учета положений статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым кабальной сделкой является сделка, заключенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

При этом предприниматель не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие о таких тяжелых обстоятельствах, равно как и о том, что истец знал или должен был знать о таких обстоятельствах.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09 июня 2018 года по делу № А41-13096/18  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий

 

Л.Н. Иванова

Судьи

 

Е.А. Мищенко

М.В. Игнахина