ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-6067/2017

15 ноября 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13015/2017) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2017 по делу № А70-6067/2017 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «СТАР» (ИНН 7203056837, ОГРН 1027200774017) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460, ОГРН 1057200738792) об уменьшении размера начисленной арендной платы

третье лицо: Администрация города Тюмени,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;

от закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «СТАР» – ФИО2 (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности б/н от 09.03.2017 сроком действия по 11.01.2018);

от Администрации города Тюмени – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

установил:

Закрытое акционерное общество «Проектно-строительная фирма «СТАР» (далее по тексту – ЗАО «ПСФ «СТАР», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), об обязании Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее по тексту – Департамент, ответчик) в течении 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного решения произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к указанному договору за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 857 410,59 руб. 

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тюмени (далее по тексту – Администрация, третье лицо).

Решением по делу арбитражный суд удовлетворил иск ЗАО «ПСФ «СТАР» в полном объеме, обязав Департамент в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и соглашению от 14.02.2014 к нему, за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:23:0219002:45 на сумму 857 410,59 руб. С Департамента в пользу ЗАО «ПСФ «СТАР» взыскано 20 148 руб. в счет возмещения расходов по госпошлине; 1 906 руб. госпошлины возвращено ЗАО «ПСФ «СТАР» из федерального бюджета.

При этом арбитражный суд исходил из того, что истец был лишен возможности использовать спорный земельный участок в указанный период по его целевому назначению, что освобождает ЗАО «ПСФ «СТАР» от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права. 

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что отсутствие разрешения на строительство не свидетельствует об отсутствии использования земельного участка, поскольку наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства также создает для его правообладателя права и обязанности. Так, этот объект в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» требует определенного, соответствующего его специфике, режима содержания, предупреждающего преждевременное разрушение его строительных конструкций, противоправные действия третьих лиц, возникновение ситуаций, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, нанесение вреда окружающей среде. Рассматриваемый земельный участок был передан ЗАО «ПСФ «СТАР» в пользование 08.08.2012 по акту приема-передачи. Возврат этого участка по акту приема-передачи Департаменту на основании статьи 622 Земельного кодекса Российской Федерации Обществом не осуществлялся, в том числе в спорный период, что свидетельствует о невозможности вовлечения данного участка в гражданский оборот. Таким образом, как резюмирует податель апелляционной жалобы, освобождение Общества от арендной платы за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 повлечет бесплатное использование земельного участка за это время, что нарушает принципы, установленные статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования публичных земельных участков.

При этом, как обращает внимание податель апелляционной жалобы, вина Департамента, как арендодателя и представителя публичного собственника земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45, в отказе органом местного самоуправления в продлении действия разрешения на строительство ЗАО «ПСФ «СТАР» отсутствует, поскольку уполномоченный орган не имел правовых оснований требовать от Общества правоустанавливающие документы на земельный участок. Следовательно, невозможность использования Обществом земельного участка для целей строительства ввиду отсутствия продленного разрешения на строительство возникла в силу обстоятельств, разрешить которые Департамент в рамках своей компетенции не правомочен.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ЗАО «ПСФ «СТАР» просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу Департамента – без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Департаментом также заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

Администрация, надлежащим образом извещенная в соответствии со статьёй 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьёй 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ЗАО «ПСФ «СТАР» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, заслушав представителя ЗАО «ПСФ «СТАР», суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

08.08.2012 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и правообладателями помещений в здании многофункционального назначения ГП-7 (арендаторы) заключен договор № 23-22/197 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (землеустроительное дело № 23-1384) (далее по тексту также – договор, договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают из земель населенных пунктов в аренду земельный участок, площадью 7034 кв.м., кадастровый номер 72:23:0219002:45, расположенный по адресу: 

<

...> ГП-7 (участок) для дальнейшего строительства здания многофункционального назначения ГП-7.

Площадь земельного участка, приходящаяся на ЗАО «ПСФ «СТАР», пропорциональна площади занимаемого им помещения в объекте (т. 1 л.д. 59-67). Список арендаторов и реквизиты их свидетельств на право собственности, на право хозяйственного ведения или иных правоустанавливающих документов на помещения в объекте определены в приложении № 1 к договору № 23-22/197, в т.ч. ЗАО «ПСФ «СТАР» (т. 1 л.д. 64). 

Указывая, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 у ЗАО «ПСФ «СТАР» отсутствовала возможность использовать земельный участок по его целевому использованию – для строительства объекта недвижимости, поскольку до 2017 года ответчик систематически в отношениях истца с третьими лицами предоставлял иную информацию, опровергая как факт действия договора аренды № 23-22/197 от 08.08.2012, так и делая заявления о расторжении указанного договора, истец обратился в суд с рассматриваемым иском (с учётом уточнения исковых требований Обществом).

11.08.2017 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое Департаментом в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения по следующим основаниям.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) земельный участок относится к недвижимым вещам.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные, в том числе статьей 22 главы IV (аренда земельного участка) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

На основании пункта 1 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с положениями статей 131, 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, государственная регистрация спорного договора № 23-22/197 от 08.08.2012 и соглашения от 14.02.2014 о продлении данного договора аренды Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произведена. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Аналогичным образом в соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункт 4 статьи 65 ЗК РФ).

При этом в силу пункта 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, рассматриваемый договор аренды № 23-22/197 от 08.08.2012 действовала в период с 14.02.2014 по 09.03.2017.

Вместе с тем, как указывает истец, у последнего отсутствовала возможность использовать земельный участок в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 по его целевому назначению – для строительства объекта недвижимости, поскольку до 2017 года ответчик систематически в отношениях истца с третьими лицами предоставлял иную информацию, опровергая как факт действия договора № 23-22/197 от 08.08.2012, так и делая заявления о расторжении указанного договора.

Так, Департамент создавал препятствия ЗАО «ПСФ «СТАР» как в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219002:45 (указанное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.03.2012 по делу № А70-106/2012), так и в осуществлении строительства на данном земельном участке, в том числе путем расформирования земельного участка и передачи в аренду другому лицу (дело № А70-4001/2011). Департамент также создавал ЗАО «ПСФ «СТАР» препятствия в осуществлении строительства (дело № А70-8393/2015) и в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.08.2012 № 23-22/197 и соглашения от 14.02.2014 о продлении срока договора аренды, в том числе путем направления информации в Управление Росреестра по Тюменской области о том, что договор аренды расторгнут (установлено судебными актами по делу №№ А70-7509/2016, А70-4057/2015).

При этот тот факт, что в период с 01.08.2015 по 11.03.2016 ЗАО «ПСФ «СТАР» не имело возможности пользоваться земельным участком для целей строительства установлен вступившими в законную силу судебными актами по делам № А70-2241/2016 и № А70-4056/2017.

Как обоснованно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

При установленных по делу и изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, о том ЗАО «ПСФ «СТАР» на основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ вправе требовать соответствующего уменьшения арендной платы, поскольку материалами дела подтверждается невозможность использовать земельный участок по его целевому использованию, а именно: для целей строительства в период с 01.08.2015 по 11.03.2016. Указанное является существенным ухудшением условий пользования земельным участком, за которые истец, как арендатор, не отвечает в связи с возникновением таких препятствий в использовании земельного участка не по вине последнего. 

Ссылка подателя апелляционной жалобы на отсутствие его в вины в отказе ЗАО «ПСФ «СТАР» в продлении действия разрешения на строительства в спорный период не опровергает факта невозможности использования объекта договора аренды арендатором в полной мере: использование земельного участка для целей строительства было объективно невозможно.

Доводы апелляционной жалобы в части того, что возврат спорного земельного участка по акту приема-передачи в рассматриваемом периоде Департаменту не осуществлялся, при этом участок в любом случае занят объектом незавершенного строительства, не могут служить основанием для удовлетворения его жалобы, поскольку в рассматриваемом случае требование истца основано на специальной норме – пункт 4 статьи 614 ГК РФ, действие которой, как раз, и распространяется на отношения сторон, возникающие в период формального нахождения объекта аренды у арендатора, но при этом имеются какие-либо обстоятельства, препятствующие последнему реализовывать свои права арендатора в полной мере. Такие обстоятельства в рамках рассматриваемого спора установлены. 

Ссылки подателя апелляционной жалобы на положения статьи 210 ГК РФ, статьи 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» не имеют правового значения для рассматриваемого спора, поскольку данные правовые нормы устанавливают и регулируют правовой режим объектов недвижимости, законченных строительством и введенных в эксплуатацию, что не имеет место в рассматриваемой ситуации.

В любом случае наличие у арендатора соответствующих обязанностей по содержанию объекта незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке, вытекающих, по мнению Департамента, из указываемых им норм, не отменяет факта невозможности пользования истцом объектом аренды в полной мере, как это предусмотрено условиями договора.

По указанным основаниям отклоняется судом апелляционной инстанции и доводы жалобы о том, что освобождение Общества от уплаты арендной платы за период с 01.08.2015 по 11.03.2016 нарушает принцип платности использования земельных участков, установленный статьями 1, 65 ЗК РФ. 

Данными нормами установлен общий принцип использования земельных участков, обоснованность которого никем из лиц, участвующих в деле, под сомнение не ставится. 

При этом в силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.

Таким образом, применение в рассматриваемой ситуации специальной нормы (пункт 4 статьи 614 ГК РФ) базируется и на положениях земельного законодательства.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, подлежащая уплате Департаментом, но от уплаты которой он в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, не подлежит распределению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2017 по делу № А70-6067/2017 - без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов

 Н.А. Шиндлер