Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62330/2017

20 ноября 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  13 ноября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  20 ноября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Сектор Б» (192148, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 37, лит. А, офис 15Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ответчик: Частная акционерная компания с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») 

третьи лица: 1. ФИО2, 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, 3. общество с ограниченной ответственностью «Комбинат химико-пищевой ароматики», 4. ФИО3 

о регистрации перехода права собственности, 

и по встречному исковому заявлению Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») к обществу с ограниченной ответственностью «Сектор Б» о признании договора купли-продажи недействительным, 

при участии 

от истца: представитель ФИО4, на основании протокола, 

от ответчика: представитель ФИО5, на основании доверенности от 27.09.2018, 

от третьих лиц: 1 - представитель ФИО6, по доверенности от 14.06.2018, 2, 3, 4 - представители не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сектор Б» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» (Private company limited by shares «Phoenix Pharmacy Limited») (далее – ответчик, Компания) о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки по адресам: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. Ч, кадастровый номер 78:11:0006044:1435, и Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. А, кадастровый номер 78:11:0006044:1436. 

Определением от 26.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. 

Определением от 07.11.2017 суд принял к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением встречный иск ответчика о признании договора купли-продажи от 12.08.2014 № 12082014 недействительным; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Комбинат химико-пищевой ароматики», ФИО3.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои требования в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

В свою очередь представитель ответчика поддержал встречные требования, просил отказать в удовлетворении иска Общества. Кроме этого ответчик заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы договора купли-продажи от 12.08.2014 № 12082014, а также ходатайствовал об уточнении основания встречного иска, просил при вынесении решения учесть нераскрытую заинтересованность ФИО2 в сделке от 12.08.2014 в качестве основания ее недействительности ввиду прямого указания кипрского законодательства.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 12.08.2014 между Компанией (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор № 12082014 купли-продажи земельных участков (далее – договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельные участки по адресам: Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. Ч, кадастровый номер 78:11:0006044:1435, и Санкт-Петербург, Партизанская ул., д. 11, лит. А, кадастровый номер 78:11:0006044:1436, а покупатель – принять участки и оплатить цену договора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора стороны согласовали, что документы на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты будут поданы сторонами не позднее 31.12.2017, но не ранее 31.12.2016 (отсрочка исполнения обязательств, вытекающих из договора). Любая из сторон вправе требовать исполнения договора (в частности, требовать исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности на объекты, исполнения обязательства по приему-передаче объектов) после 31.12.2016, направив по 31.12.2017 соответствующее требование другой стороне. Сторона, получившая требование об исполнении, обязана его исполнить в течение 3 дней с момента получения. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты после 31.12.2016, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты.

В силу пункта 4.4 договора стороны подают документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты в течение 3 дней с момента получения любой из сторон от другой стороны требования об исполнении.

В пунктах 3.1, 3.2 договора определены цена договора и порядок оплаты. Стороны согласовали, что цена договора составляет 110 000 000 руб. и состоит из цены земельного участка 1 – 29 187 080 руб., цены земельного участка 2 – 80 812 920 руб.

Оплата цены договора производится покупателем в течение 60 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю.

В пункте 3.4 договора стороны пришли к соглашению не обременять объекты залогом до полного исполнения покупателем обязанности по оплате объектов (цены договора).

Как указывает истец, 20.07.2017 им в адрес ответчика было направлено требование об исполнении, оставленное без удовлетворения.

В связи с неисполнением ответчиком требования об исполнении истец 07.08.2017 направил в адрес ответчика претензию от 05.08.2017, которая также не удовлетворена ответчиком.

Ссылаясь на незаконность бездействия Компании, выразившуюся в неисполнении принятых на себя по договору обязательств, по подаче документов в целях регистрации перехода права собственности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В свою очередь Компания, указывая на мнимость договора, его кабальность, наличие корпоративного конфликта в Компании, обратилась со встречным иском о признании договора недействительным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 той же статьи).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ является ничтожной мнимая сделка - сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. 

Исходя из смысла приведенной правовой нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Обе стороны мнимой сделки стремятся к сокрытию ее действительного смысла. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Расхождение волеизъявления с волей устанавливает суд путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Для этого суду необходимо оценить совокупность согласующихся между собой доказательств, которые представляют лица, участвующие в деле (определение Верховного Суда РФ от 25.07.2016 по делу № 305-ЭС16-2411, А41- 48518/2014). 

В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Таким образом, действия, направленные на обход установленных законом ограничений, не могут быть признаны добросовестными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В рассматриваемом случае как сами условия договора, так и последующее поведение ее сторон однозначно свидетельствуют о мнимости договора.

Так, сомнения в реальности сделки вызывает пункт 3.2 договора, согласно которому 

оплата цены договора производится покупателем в течение 60 банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю.

Несмотря на законодательно закрепленный принцип свободы договора, предоставление продавцом покупателю столь длительной отсрочки оплаты цены договора притом, что в пункте 3.4 договора стороны согласовали условие не обременять объекты залогом до полного исполнения покупателем обязанности по оплате объектов (цены договора), указывает на предоставление продавцом покупателю особо выгодных условий, не свойственных договорам подобного рода; свидетельствует об аффилированности физических лиц, подписавших договор.

Здесь также следует учитывать отсутствие каких-либо гарантий оплаты ввиду неспособности покупателя произвести такую оплату.

Как видно из материалов дела, уставный капитал Общества составляет 10 000 руб., видами деятельности Общества являются виды деятельности, абсолютно не связанные с оборотом объектов недвижимости. У Общества даже не имеется счетов в кредитных организациях, о чем свидетельствует письмо руководителя Общества при подаче настоящего иска в суд. Учитывая, что наличные расчеты между юридическими лицами запрещены, неясно, каким образом Общество планировало исполнять свои обязательства по оплате земельных участков. В самом договоре также не указаны какие-либо банковские реквизиты покупателя.

Таким образом, Общество ни по видам своей деятельности, ни по размеру уставного капитала, ни по текущей деятельности и финансовым результатам, не может являться приобретателем участков, имеющим реальный законный интерес в их приобретении и финансовые средства для их оплаты.

Кроме этого материалами дела подтверждается отсутствие в Компании каких-либо документов, свидетельствующих о заключении спорного договора, в том числе самого договора.

Согласно пункту 4.1 договора договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. В силу пункта 4.3 договора государственная регистрация перехода права собственности на объекты не зависит от фактической передачи продавцом покупателю владения на объекты по передаточному акту, т.е. право собственности покупателя регистрируется вне зависимости от того, произошла ли фактическая передача владения объектами от продавца к покупателю.

Вкупе с изложенными обстоятельствами сомнения в реальности сделки вызывает и данное условие договора, наличие которого, как полагает суд, обусловлено исключительно намерением сторон сделки зарегистрировать переход права собственности на участки в отсутствие фактической передачи земельных участков во владение покупателя, поскольку осуществление такой передачи является затруднительным.

По условиям договора стороны фактически находятся в неравном положении: продавец обязан в течение 3 дней по требованию покупателя передать ему во владение объекты недвижимости и подать документы на регистрацию права собственности на них, не получив при этом какого-либо денежного возмещения в течение 60 банковских дней и одновременно не имея гарантий исполнения покупателем своих денежных обязательств, поскольку земельные участки не находятся в залоге. 

Суд также учитывает существенно заниженную стоимость участков, определенную в договоре.

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена договора составляет 110 000 000 руб., в то время как только кадастровая стоимость участков составляла 194 526 867 руб. При этом в 2013 году Компания обращалась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006044:50 (впоследствии разделенного на 2 спорных участка), равной рыночной стоимости – 168 000 000 руб. В процессе рассмотрения данного дела № А56-23158/2013 стороны заключили мировое соглашение, в котором констатировали рыночную стоимость участка в размере 270 443 479 руб. 52 коп.

Указывая на то, что цена договора не является заниженной, Общество ссылается на пункты 2.4.1 и 2.4.2 договора.

В данных пунктах договора стороны согласовали существенные условия отчуждения объектов в собственность покупателя и установили, что если проект строительства будет реализован покупателем в течение 5 лет с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, то в этом случае покупатель обязуется выплатить продавцу дополнительно к цене договора денежную сумму в двукратном размере цены договора; если покупатель произведет отчуждение объектов в пользу третьего лица в течение 5 лет с момента государственной регистрации права собственности покупателя на объекты, то в этом случае покупатель обязуется выплатить продавцу дополнительно к цене договора денежную сумму (дополнительное вознаграждение) в размере, определяемом по формуле: S1= S2/2, где S1 – дополнительное вознаграждение, S2 – денежная сумма, за которую покупатель произвел отчуждение объектов в пользу третьего лица, которая в любом случае (в частности, в случае безвозмездного отчуждения) не может быть меньше цены договора.

Между тем, как указано выше, исходя из имущественного положения Общества не имеется оснований полагать, что исполнение сделки в части оплаты в принципе было бы возможным, кроме того, в любом случае даже с учетом приведенных положений пунктов 2.4.1 и 2.4.2 договора установленная в договоре цена земельных участков значительно ниже их рыночной стоимости, зафиксированной в мировом соглашении по делу № А56--23158/2013, утвержденном судом и не оспоренном никем из сторон.

Следует также отметить, что в настоящем деле Общество не ходатайствовало об определении рыночной стоимости земельных участков, указывая на адекватность цены продажи, установленной в договоре.

Помимо мнимого характера сделки, приведенные обстоятельства свидетельствуют также и о кабальности сделки для Компании.

Суд также не может не учитывать и обстоятельства, установленные в рамках дела № А56-34286/2015, в котором соглашение о погашении долга № 1-14/10/2014 от 25.12.2014, на основании которого право собственности на спорные земельные участки перешло от Компании к ФИО2 (подписавшему спорный договор в настоящем деле), признано недействительной сделкой, заключенной с заинтересованностью ФИО2 как акционера Компании, а также с явным ущербом для Компании.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 1 статьи 1186 ГК РФ право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо гражданско-правовым отношениям, осложненным иным иностранным элементом, в том числе в случаях, когда объект гражданских прав находится за границей, определяется на основании международных договоров Российской Федерации, настоящего Кодекса, других законов (пункт 2 статьи 3) и обычаев, признаваемых в Российской Федерации.

На основании статьи 1214 ГК РФ выбор права, подлежащего применению к договору о создании юридического лица и к договору, связанному с осуществлением прав участника юридического лица, не может затрагивать действие императивных норм права страны места учреждения юридического лица по вопросам, указанным в пункте 2 статьи 1202 настоящего Кодекса.

При отсутствии соглашения сторон о подлежащем применению праве к договору о создании юридического лица и к договору, связанному с осуществлением прав участника юридического лица, применяется право страны, в которой учреждено или подлежит учреждению юридическое лицо.

Согласно статье 1202 ГК РФ личным законом юридического лица считается право страны, где учреждено юридическое лицо, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основе личного закона юридического лица определяются, в частности: статус организации в качестве юридического лица; организационно-правовая форма юридического лица; требования к наименованию юридического лица; вопросы создания, реорганизации и ликвидации юридического лица, в том числе вопросы правопреемства; внутренние отношения, в том числе отношения юридического лица с его участниками (подпункты 1, 2, 3, 4, 7 пункта 2 статьи 1202 ГК РФ).

С учетом указанных норм к правоотношениям сторон в настоящем деле и основаниям, связанным с соблюдением корпоративных процедур при заключении данной сделки по отчуждению земельных участков (в том числе в отношении одобрения сделки с заинтересованностью), применяются нормы Закона о компаниях Республики Кипр (далее - Закон о компаниях).

Пунктом 4 статьи 1209 ГК РФ форма сделки в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, подчиняется российскому праву.

Согласно пункту 2 статьи 1213 ГК РФ к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право. 

С учетом указанных норм форма и порядок оформления оспариваемой сделки определяются на основании норм российского права.

При совершении указанной сделки нарушены нормы законодательства Республики Кипр относительно раскрытия заинтересованности акционера и директора в отношении данной сделки, при этом сделка совершена в ущерб Компании и ее акционерам, направлена на вывод активов в пользу одного из акционеров компании.

В соответствии со статьей 191 Закона о компаниях Республики Кипр с учетом положений настоящей статьи, директора компании, прямо или косвенно заинтересованные в каком-либо договоре или предполагаемом договоре с компанией, обязаны раскрыть суть своей заинтересованности на собрании директоров компании. В случае если в связи с предложенным договором директор должен сделать на собрании Совета директоров заявление, такое заявление должно быть сделано на первом собрании Совета директоров, на котором рассматривается вопрос о таком договоре, а если директор не смог присутствовать на собрании, на котором рассматривается предложенный договор, то он должен сделать такое заявление на ближайшем следующем собрании Совета директоров, а если директор стал заинтересованным в договоре уже после его заключения, указанное заявление должно быть сделано на первом собрании Совета директоров, проведенном после возникновения заинтересованности у директора.

В соответствии со статьей 10 Закона о контрактах Республики Кипр (гл. 149 Собрания законодательства Республики Кипр) соглашения рассматриваются как контракты если они сделаны по доброй воле, имеют законный предмет, и не являются недействительными.

В соответствии с пунктом 23 Закона о контрактах Республики Кипр предмет соглашения является законным, за исключением случаев, когда это: запрещено законом или имеет такой характер, что будет нарушать положения любого закона, или является мошенническим, или предполагает или подразумевает причинение вреда лицу или имуществу другого лица, или суд посчитает его противоречащим нормам морали или нарушающим публичный порядок.

В указанных случаях предмет контракта является незаконным, а сам договор является недействительным.

При этом в силу статьи 202 Закона о компаниях Республики Кипр мажоритарный акционер не может передать имущество в ущерб интересам миноритарных акционеров; если мажоритарный акционер не передает имущество по рыночной стоимости третьему лицу, но передает имущество компании на свое имя без уведомления миноритариев, то такое действие может рассматриваться в качестве незаконного действия.

В этом случае в соответствии со статьей 202 Закона о компаниях Республики Кипр суд в указанных случаях вправе возвратить отчужденное имущество компании либо взыскать ущерб с ответственных за него лиц. 

В рамках судебного разбирательства по ходатайству Компании была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом следующих вопросов: «Соответствует ли время изготовления договора купли-продажи земельных участков от 12.08.2014 № 12082014 указанной в нем дате?», «Имеются ли признаки искусственного состаривания договора купли-продажи земельных участков от 12.08.2014 № 12082014?».

Согласно заключению эксперта от 21.12.2017 № 17-137-Т-А56-62330/2017 определить время нанесения подписи от имени ФИО4, ФИО2, ФИО7, штрихов оттиска круглой печати ООО «Сектор Б» и «Phoenix Pharmacy Limited Nicosia Cyprus» на договор № 12082014 купли-продажи земельных участков от 12.08.2014 не представилось возможным по причине непригодности указанных штрихов для оценки времени их выполнения по содержанию в них летучих компонентов (следовое количество); печатный текст документа с целью установления времени его нанесения не исследовался по причине отсутствия апробированных, научно обоснованных и рекомендованных к применению в экспертной практике методик определения давности текста, выполненного на печатных устройствах с использованием порошка (тонера) – электрофотографическим способом; осмотром, наблюдением картины видимой люминесценции, признаки нарушения условий документного хранения (т.н. признаки «искусственного состаривания») в представленном документе не выявлены; подобная картина (следовое количество летучих компонентов в штрихах) является характерной для документов, выполненных значительное время назад за счет естественного испарения летучих растворителей из штрихов за время длительного хранения документа, что не исключает выполнение спорных реквизитов в указанную в спорном документе дату.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Каких-либо однозначных выводов о времени изготовления оспариваемого договора экспертом не сделано, что свидетельствует о возможности изготовления данного документа и позднее обозначенной в нем даты.

В судебном заседании 13.11.2018 Компанией заявлено о проведении повторной экспертизы.

Вместе с тем, с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, выводов суда о недействительности спорного договора, ходатайство Компании о проведении повторной экспертизы судом отклоняется, поскольку представленные в дело доказательства позволяют рассмотреть спор по существу без проведения повторной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении ходатайства Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» о назначении повторной экспертизы отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сектор Б» отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.08.2014 № 12082014.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сектор Б» в пользу Частной акционерной компании с ограниченной ответственностью «Феникс Фармаси Лимитед» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 44 500 руб. судебных расходов на проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяГаленкина К.В.