АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21966/2023

19 октября 2024 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2024 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до и после объявления перерыва – секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Октябрьский»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об обязании подписать соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированный 30.04.2003,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО1,

- ФИО2,

- ФИО3,

- общества с ограниченной ответственностью «Омский завод консервированной продукции» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 644016, 

<

...>),

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО4 (доверенность от 27.05.2024, сроком действия на 1 год, диплом, служебное удостоверение);

от ответчика – ФИО5 (доверенность от 24.01.2023, сроком действия на 5 лет, паспорт);

от третьих лиц – не явились, надлежащим образом извещены;

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Октябрьский» (далее – ООО «ТЦ «Октябрьский», ответчик) об обязании подписать соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированный 30.04.2003 на следующих условиях:

СОГЛАШЕНИЕ

к договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированному 30.04.2003

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, в лице первого заместителя директора департамента ФИО6, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, и доверенности от 02.12.2020 № 55/108-н/55-2020-3-752, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Октябрьский» (далее – ООО «ТЦ «Октябрьский»), в лице директора ФИО7, действующей на основании «Устава», именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключили соглашение о нижеследующем:

1. На основании государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:110103:1093 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 05.06.2001 № 55-01/00-18/2001-44500), нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:110103:1091 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 05.06.2001 № 55-01/00-18/2001-44501), расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:110103:574, ООО «ТЦ «Октябрьский» вступает в договор аренды № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированный 30.04.2003 (далее – Договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:99, с момента подписания настоящего соглашения.

2. Размер обязательства Арендатора по Договору соразмерен доле в праве собственности на здание, расположенное на Участке, определяется в соответствии с Порядком расчета арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (приложение № 1), и составляет 30 403,58 рублей в месяц.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам: Получатель   средств:   

УФК   по   Омской   области   (департамент   имущественных   отношений Администрации города Омска) 

ИНН/ КПП 

<

***>/550301001

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области г. Омск

БИК 015209001

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)

Единый  казначейский  счет:  40102810245370000044  (заполняется  в  поле  корреспондентского счета)

Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)

ОКТМО 52701000

Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени).

4. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора, вступает в силу с момента подписания.

5. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

Юридические адреса сторон:

Арендодатель:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска

Адрес: 644024, 

<

...>. Телефон: 

<

***>, 200-815

Арендатор:

ООО «ТЦ «Октябрьский»

ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> КПП 550701001 

<

...>, ул. Ключевая, д. 37, пом. 1

Приложение № 1 к соглашению к договору № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003.

Порядок расчета.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5.10.2015 № 275-п» (далее - Постановление № 419-п)

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где:

А - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:99 составляет 10 952 295,2 рублей (далее - Участок).

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п. 5 Приложения к Порядку).

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период).

Размер арендной платы с учетом 1739/3080 доли в праве пользования составляет:

Годовой размер арендной платы составляет: 364 843 рублей.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 30 403,58 рублей.

К участию в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Омский завод консервированной продукции».

Истец в судебном заседании требования подержал в полном объеме.

Ответчик возражал относительно удовлетворения требований истца.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, по имеющимся в деле доказательствам. 

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «ТЦ «Октябрьский» является собственником помещений с кадастровым номером 55:36:110103:1093, 55:36:110103:1091, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110103:99, являющийся предметом договора аренды № Д-Кр-2-1-3729.

Департамент письмом от 02.05.2023 № Ис-ДИО/5877 направил в адрес ответчика копию проекта соглашения.

Ответным письмом от 22.06.2023 № 19 ООО «ТЦ «Октябрьский» направило протокол разногласий к указанному договору.

06.07.2023 департамент направил в адрес ответчика письмо № Исх-ДИО/9204 в котором повторно предложил прибыть для подписания соглашения.

В связи с указанным, полагая, что имеются основания для обязания ответчика подписать соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированный 30.04.2003 в редакция Департамента, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований Департамента, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Однако гражданское законодательство предусматривает исключения из этого правила.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пункт 2 статьи 434.1 ГК РФ предусматривает, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

То есть, обратиться с иском о понуждении заключить договор можно в случае, если заключение договора для другой стороны является обязательным в силу закона или добровольно принятого на себя обязательства.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2011 № 17389/10 выражена правовая позиция, согласно которой принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, в частности их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения. Под свободой договора подразумевается, что стороны действуют по отношению друг к другу, основываясь на началах равенства и автономии воли, и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах. Однако это не означает, что при заключении договора они могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (контрагентов), а также ограничений, установленных ГК РФ и другими законами.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 8 указанной статьи предусмотрено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения,   другая   сторона   вправе   обратиться   в   суд   с   требованием   о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 42 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом, при рассмотрении исков о понуждении заключить договор, суд не связан условиями, предлагаемыми сторонами будущего договора, и не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства или вторая сторона возражает относительно условий договора. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал что согласно сведениям ЕГРН ООО «ТЦ «Октябрьский» является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами:

- 55:36:110103:1093, назначение: нежилое, площадь: 24,1 кв.м. этаж: 1, адрес (местоположение): 

<

...>, дата и номер регистрации права в ЕГРН: 05.06.2001 № 55-01/00-18/2021-44500;

-  55:36:110103:1091, назначение: нежилое, площадь 1116,4 кв.м. этаж: 1, адрес (местоположение): 

<

...>, помещение ЗП дата и номер регистрации права в ЕГРН: 05.06.2001 № 55-01/00-18/2021-44501 (далее по тексту - Помещения).

Помещения в числе других помещений находятся в здании с кадастровым номером 55:36:110103:574, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:99, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание магазина. Почтовый адрес ориентира: г. Омск, Кировский АО, пр-т Комарова, д. 10 (далее по тексту - Земельный участок).

Право собственности на помещения у ответчика возникло еще 05.06.2001, а договор аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729 был подписан 15.01.2003 между департаментом недвижимости администрации г. Омска и ОАО «Омский бекон», т.е. почти через два года после регистрации права собственности ответчика на помещения.

При этом, в материалах настоящего дела отсутствуют документы объясняющие причину не согласования в 2003 году договора аренды с ответчиком. Следовательно, при заключении в 2003 г. договора аренды № Д-Кр-2-1-3729 с множественностью лиц на стороне арендатора истец (его правопредшественник) не поставил в известность ответчика о заключении указанного договора аренды и не направил ему проект договора аренды для ознакомления и подготовки протокола разногласий, тем самым лишил ответчика права на подготовку своих замечаний к данному договору аренды.

По пришествию более 20 лет с даты заключения договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729 с ОАО «Омский бекон» ДИО принял решение направить в адрес ответчика соглашение о вступлении в договор аренды № Д-Кр-2-1-3729 на тех условия, которые обозначены в договоре аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729.

Протокол разногласий ответчиком был подготовлен в виду того, что с 2003 законодательство РФ, в том числе в области земельного законодательства изменилось. 

Департамент утвердил новый проект договора аренды земельного участка, который на протяжении последних лет им заключается с арендаторами. При этом значительная часть предложенных ответчиком изменений указанных в протоколе разногласий взято из текста проектов договоров аренды Департамента, в том числе договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:4336, заключенного в 2023 между ДИО и ООО «КЦ «Атрум-Кино».

Сама по себе императивная обязанность к вступлению в договор не исключает право его стороны на заявление разногласий.

В данном случае, исходя из приведенных выше положений статьи 39.20 ЗК РФ, общество, получив соглашения к договору от Департамента и направив протокол разногласий к нему, фактически отказался от подписания договора в представленной редакции, что в соответствии с нормами ЗК РФ влечет право Департамента обратиться в суд с иском о понуждении общества к заключению договора аренды земельного участка под объектом недвижимости, при этом в рамках соответствующего спора между сторонами также может быть рассмотрен спор об урегулировании разногласий.

Согласно статье 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ. В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. 

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. 

Согласно статье 552 ГК РФ, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Из пункта 2 статьи 22 ЗК РФ следует, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Земельный участок отчуждается одновременно с находящимися на нем зданиями, строениями, сооружениями только тогда, когда они принадлежат одному лицу (пункт 4 статьи 35 ЗК РФ). 

Из статьи 271 ГК РФ следует, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). 

Отсутствие заключенного между новым собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка договора аренды не освобождает нового собственника объекта недвижимости от арендной платы. Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен 3 обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (статья 26 ЗК РФ). 

Поскольку ответчик фактически начал использовать участок с момента возникновения права собственности на объект недвижимости, у него возникла обязанность уплачивать арендную плату, однако, ответчик уклоняется от заключения договора. 

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Распоряжением департамента от 06.04.2023 № 583 утверждена типовая форма договора аренды земельного участка (далее – типовая форма), в котором содержится актуальная информация об условиях таких договоров. 

Таким образом, истец не возражал относительно предложенного ответчиком к изменению пункта 6 дополнительного соглашения, полагал возможным принять в редакции пункта 2.2 типовой формы.

В пункте 7 дополнительного соглашения пункт 2.3. договора ответчик просит изменить.

Истец возражал, так как ответчик не указывает, чем именно данный пункт нарушает его права. Просит включить условия о перечислении арендной платы, межу тем правила перечисления арендной платы, содержатся в пункте 2.5 договора.

Вместе с тем, данный пункт не изменяет права и обязанности сторон, не противоречит типовой форме договора, в связи с чем, суд полагает возможным принять пункт 7 дополнительного соглашения в редакции ответчика.

В связи с этим, пункт 8 дополнительного соглашения согласуется с пунктом 7 в редакции ответчика, соответственно пункт 2.5. договора подлежит исключению.

Пункт 9 дополнительного соглашения в редакции ответчика указывает на необходимость исключения из договора пункта 2.6, истец возражал, так как ответчик не указывает, чем именно данный пункт нарушает его права.

Плата за землю осуществляется либо в виде налога, либо в виде платежей по договору аренды. В данном случае, у ответчика имеются основания для уплаты платежей  по договору аренды, соответственно налог на землю начислению не подлежит, поскольку ответчик не обладает правами на земельный участок, предусмотренными статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, в типовой форме данный пункт не предусмотрен, соответственно, редакция ответчика не противоречит ей.

На основании вышеизложенного, суд принимает пункт 9 дополнительного соглашения в редакции ответчика.

Относительно пункта 10 дополнительного соглашения в редакции ответчика, истец оставил рассмотрение принятия данного пункта на усмотрение суда.

Ответчик пояснил, что в действующем законодательстве отсутствует императивная норма, которая обязывала бы включать в договор аренды данный пункт. Предложенная Департаментом редакция договора в указанной части не является обязательной для ответчика.

В новых редакциях договора аренды Департаментом данный пункт не включает. Оплата по договору происходит в безналичной форме, после оплаты бухгалтерия Департамента видит поступление арендных платежей по соответствующему договору аренды.

Соответственно, суд полагает возможным принять пункт 10 дополнительного соглашения в редакции ответчика, соответственно пункт 4.2 договора изложить в следующей редакции: «Своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором».

Пунктом 11 дополнительного соглашения ответчик полагал необходимым исключить пункт 4.7 договора.

Департамент возражал относительно исключения пункта 4.7 договора.

Обязанность осуществлять содержание прилегающей территории может быть возложена на собственников, владельцев, пользователей земельных участков и объектов недвижимости либо на основании федерального закона, либо на основании договора, но не на основании решения органа местного самоуправления. Федеральное законодательство, в свою очередь, такой обязанности не предусматривает (Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2015 по делу № 310-КГ14-4599, А09-10816/2013).

Суд полагает возможным принять пункт 11 дополнительного соглашения в редакции ответчика, так как данное не противоречит законодательству, а также условие о надлежащем состоянии и соблюдении экологических, санитарно-гигиенических и иных правил ответчик предлагает изложить в  пункте 4.12 договора.

Согласно пункту 12 дополнительного соглашения в редакции ответчика, надлежит изменить пункт 4.12 договора, изложить в следующей редакции: «соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы».

Предложенная редакция согласуется с типовой формой, с пунктом 3.2, прав и интересов истца не нарушает, в связи с чем, суд полагает возможным включить данный пункт в дополнительное соглашение.

Предложенный ответчиком 13 пункт дополнительного соглашения, согласуется с подпунктом 2 пункта 3.1 типовой формы, прав истца не нарушает, в связи с чем, суд полагает возможным внести дополнить пунктом 12 дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 4.12 договора изменить и изложить в следующей редакции: «арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления».

Пункт 14 дополнительного соглашения в редакции ответчика предполагает внесение изменений в пункт 4.14 договора, ответчик просит изложить пункт 4.14 в следующей редакции: «арендатор имеет право передать арендованный Участок в субаренду в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления».

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 15, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения договора, устанавливающие необходимость получения субарендатором согласия арендатора на передачу земельного участка в субаренду третьим лицам, противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающей права устанавливать в договоре аренды земельного участка указанное условие.

Суд считает, что предложенная редакция ответчика фактически не изменяет условия передачи арендованного участка в субаренду, пункт 4.14 договора уже предусматривает данное право, имеется различие лишь в установлении срока извещения Департамента, что полагается целесообразным и возможным для данного договора, пункт 4.14 в редакции Департамента не устанавливает ограничений для ответчика и не противоречит действующему законодательству, не предполагают наличие согласия Департамента.

Пункт 15 дополнительного соглашения в редакции ответчика предусматривает внесение изменений в абзац 2 пункта 5.3 договора, редакция ответчика по смыслу идентична договорному, данное изменение прав и сторон не изменяет, суд считает возможным принять пункт 15 дополнительного соглашения в редакции ответчика.

В пункте 16 дополнительного соглашения ответчик указывает на изменение пункта 7.2 договора и изложить его в следующей редакции: «в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки».

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статье 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

В силу пункта 2 статьи 428 ГК РФ присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. 

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения.

Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3 статьи 428 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 Постановления № 16).

Сильным участником экономических отношений может быть назван тот контрагент, который доминирует над другой стороной, диктуя финансовые, юридические и прочие условия, обладает большими организационными возможностями в данном виде деятельности в силу своего положения на рынке, квалифицированным штатом, информацией, специфическими познаниями и компетенциями, возможностью «преодолеть сопротивление» хозяйственного партнера, навязывая ему свою волю.

С учётом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о том, что истец при заключении рассматриваемого соглашения является доминирующей стороной, в связи с чем считает необходимым в рассматриваемом случае урегулировать разногласия сторон, возникшие в части пункта 5.2 договора.

Принимая редакцию пункта 5.2 договора, предложенную Обществом, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Учитывая, что во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, предприниматель является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

При этом исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 N Ф04-6376/2020 по делу N А46-7753/2020).

В рассматриваемом случае, сторонами не достигнуто согласие по поводу условия договора об ответственности арендатора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные договором; арендатор не согласился с условием договора об уплате в указанном случае неустойки в размере 0,50% от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В то же время арендатор считает допустимым установить ответственность за нарушение обозначенного условия договора в размере 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Наличие у Департамента права устанавливать условия пользования земельными участками, распоряжение которыми отнесено к его компетенции, не лишает заинтересованную сторону права влиять на условия заключаемого договора, поскольку иное противоречило бы нормам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд считает возможным принять пункт 16 дополнительного соглашения в редакции ООО «ТЦ «Октябрьский».

В пунктах 16, 17 дополнительного соглашения в редакции ответчика, пункты 7.13, 7.14 договора надлежит исключить.

Суд полагает пункты 16, 17 дополнительного соглашения в редакции ответчика принять,  возможным в связи с внесением изменений в пункты 4.12, 4.13 договора, данное согласуется с типовой формой с разделом 5 ответственность сторон.

В пункте 20 дополнительного соглашения ООО «ТЦ «Октябрьский» предлагает 13. пункт 10.3. договора аренды изложен в следующей редакции: «налоги на платежи, предусмотренные п. 2.1. настоящего договора, уплачивается арендатором дополнительно в срок установленный для внесения арендной платы», изменить и изложить в следующей редакции: «арендодатель обязан обеспечить государственную регистрацию настоящего договора и соглашений к нему в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Департамент возражает относительно пункта 20 дополнительного соглашения в редакции ответчика,  указывает что, связь между спорными пунктами отсутствует. Обязанность арендодателя по регистрации может быть отражена в разделе 6 договора «Арендодатель обязан».

Суд полагает, что необходимость внесения изменений в редакции ответчика отсутствует, ссылка на государственную регистрацию имеется на основании пункта 9.2 договора, в связи с принятием пункта 9 дополнительного соглашения, суд полагает возможным пункт 10.2 договора – исключить. При этом действующим законодательством не предусмотрено возложение обязанности по государственной регистрации именно арендодателем.

С учетом обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание обоснованность возражений ответчика в части урегулирования разногласий между сторонами при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, суд не усматривает правовых оснований для возложения на ООО «ТЦ «Октябрьский» судебных издержек в связи с рассмотрением настоящего спора.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Октябрьский»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), подписать соглашение к договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированному 30.04.2003 о вступлении в договор аренды земельного участка на следующих условиях:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Октябрьский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении соглашения к договору аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированному 30.04.2003, определив условия указанного соглашения в следующей редакции:

«1. На основании государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:110103:1093 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 05.06.2001 № 55-01/00-18/2001-44500), нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:110103:1091 (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 05.06.2001 № 55-01/00-18/2001-44501), расположенных в здании с кадастровым номером 55:36:110103:574, ООО «ТЦ «Октябрьский» вступает в договор аренды № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированный 30.04.2003 (далее -Договор), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 55:36:110103:99, с момента подписания настоящего соглашения.

2. Размер обязательства Арендатора по Договору соразмерен доле в праве собственности на здание, расположенное на Участке, определяется в соответствии с Порядком расчета арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего соглашения (приложение № 1), и составляет 30 403,58 рублей в месяц.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

Получатель   средств:   

УФК по Омской  области   (департамент   имущественных   отношений Администрации города Омска) ИНН/ КПП 

<

***>/550301001

Банк получателя: ОТДЕЛЕНИЕ ОМСК БАНКА РОССИИ//УФК по Омской области                 г. Омск

БИК 015209001

Казначейский счет: 03100643000000015200 (заполняется в поле расчетного счета)

Единый казначейский счет: 40102810245370000044 (заполняется в поле корреспондентского счета)

Код бюджетной классификации 90911105012040401120 (для перечисления арендной платы)

ОКТМО 52701000

Код бюджетной классификации 90911607090040466140 (для перечисления пени).

4. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора, вступает в силу с момента подписания.

5. Настоящее соглашение составлено в 2-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон.

Юридические адреса сторон:

Арендодатель:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска

Адрес: 644024, 

<

...>. Телефон: 

<

***>, 200-815

Арендатор:

ООО «ТЦ «Октябрьский»

ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> КПП 550701001 

<

...>, ул. Ключевая, д. 37, пом. 1.

6. Пункт 2.2 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729, зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

1) изменение нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска;

2) изменение кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

3) индексация размера арендной платы на уровень инфляции.

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Составление дополнительного соглашения при этом не требуются. 

После направления  Арендодателем Арендатору письменного уведомления  об  изменении  размера арендной  платы  по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется. 

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата, рассчитанная на основании величины рыночной стоимости права аренды земельного участка, изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаше чем один паз в три года.

7. Пункт 2.3 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729. зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «Арендатор перечисляет арендную плату по реквизитам, указанным в настоящем договоре, в размере, определяемом в соответствии с Порядком расчета арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора,  а также период за который осуществляется платеж».

8. Пункт 2.5 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729. зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

9. Пункт 2.6 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729. Зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

10. Пункт 4.2 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729. зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «Своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с настоящим договором».

11. Пункт 4.7 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729. Зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

12. Пункт 4.12 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1- 3729. зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы».

13. Пункт 4.13 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе в залог; внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления не позднее 10 дней с момента оформления соответствующих действий».

14. Пункт 4.14 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, изложить в редакции департамента: «Арендатор имеет право передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора при условии уведомления об этом Арендодателя в письменном виде не позднее 10 дней с момента заключения соответствующего договора».

15. Абзац 2 пункта 5.3 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа».

16.  Пункт 7.2 договора аренды земельного участка № Д-Кр-2-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, изменить и изложить в следующей редакции: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки».

17. Пункт 7.3 договора аренды земельного участка № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

18. Пункт 7.4 договора аренды земельного участка № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

19. Пункт 7.5 договора аренды земельного участка № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

20. Пункт 10.3 договора аренды земельного участка № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003, исключить.

Приложение № 1 к соглашению к договору № Д-Кр-1-3729, зарегистрированного 30.04.2003.

Порядок расчета.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5.10.2015 № 275-п» (далее - Постановление № 419-п)

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где:

А - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110103:99 составляет 10 952 295,2 рублей (далее - Участок).

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п. 5 Приложения к Порядку).

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период).

Размер арендной платы с учетом 1739/3080 доли в праве пользования составляет:

Годовой размер арендной платы составляет: 364 843 рублей.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 30 403,58 рублей.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                Е.В. Кулаева