ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-8946/2021

Дело № А41-44208/20

14 июня 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  07 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 июня 2021 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: ФИО3, по доверенности от 04.06.2021.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2021 по делу № А41-44208/20, по исковому заявлению Администрации г.о. Дубна к обществу с ограниченной ответственностью "Бетиз и К", в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: конкурсный управляющий ООО «Бетиз и К» ФИО4 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "БЕТИЗ И К" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании по договору аренды от 10.02.2017 N 69-ОЗО задолженности за период с 01.04.2018 по 31.03.2020 в сумме 665212,99 руб., неустойки в сумме 128579,30 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Бетиз и К" ФИО4 (далее – третье лицо, конкурсный управляющий)

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.03.2021                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        требования о взыскании  задолженности по договору за период с 2 квартала 2018 по 3 квартал 2019 года и неустойки, начисленной за заявленный период, оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальных  исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Просит отменить решение в части отказа  в удовлетворении требований. 

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в обжалуемой части в отсутствие возражений  сторон.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить в части, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда в обжалуемой части  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дубна Московской области и ООО "Бетиз и К" заключен договор аренды от 10.02.2017 № 69-ОЗО на земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:1574 с видом разрешенного использования - образование и просвещение) сроком 08.03.2026 (пункт 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за участок определен на основании протокола рассмотрения заявок № АЗ-ДУБ/16-683 от 07.02.2017.

В соответствии с п. 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Претензией от 24.04.2020 № 69-ОЗО Администрация городского округа Дубна Московской области уведомило ООО "БЕТИЗ И К" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 69-ОЗО.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 69-ОЗО не погашена ООО "БЕТИЗ И К" в добровольном порядке, Администрация городского округа Дубна Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Истцом представлен расчет задолженности, с учетом указанных норм.

Определением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2019 по делу № А41-85396/19 принято заявление Межрайонной ИФНС России N 12 по Московской области о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Бетиз и К" (специализированный застройщик).

Исковые требования в части задолженности за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 и пени, начисленные за указанный период, возникшие после возбуждения дела о банкротстве, относятся к текущим.

Однако, между Министерством строительного комплекса Московской области, истцом и ответчиком заключен инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области от 02.06.2009 N ОЭР-16-2003 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр 26.06.2003 за N 80/40-03) и Соглашение о порядке взаимодействия от 25.03.2006 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр 30.03.2006 за N 80-1/40-06).

Согласно указанному инвестиционному контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (распоряжение Главы города от 11.07.2006 N Р-929 "О сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской").

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик (ответчик) обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос 16 ветхих домов по ул. Тверская: N 10,14,16,18,20,22,24,25,27,29.30,31,32,33,34, и 5-ти ветхих домов по ул. Октябрьская N 2,3,4,6,8, и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (пункт 2.2 Контракта).

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 указанной статьи (часть 1).

Согласно части 3 указанной статьи существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что  инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области от 02.06.2009 № ОЭР-16-2003 по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории, является правильным.

Земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:1574 входит в состав застраиваемой территории и предоставлен в рамках указанного Инвестиционного контракта на основании Договора аренды земельного участка N 69-ОЗО от 10.02.2017 в целях строительства детского сада на 180 мест после сноса расположенного на нем ветхого нежилого здания 1937 года постройки с кадастровым номером 50:40:0010306:1564, имеющего адрес: 

<

...>, который до настоящего момента находится на данном земельном участке и является собственностью Городского округа Дубна Московской области.

Необходимость строительства ДОУ на 180 мест была также подтверждена п. 2.2.2. Дополнительного соглашения от 29.03.2018 (зарегистрировано Министерством строительного комплекса Московской области 17.04.2018 и внесено в реестр за N 80-3/40-18), в соответствии с которым Министерство строительного комплекса Московской области, Администрация города Дубны Московской области и Общество с ограниченной ответственностью "БЕТИЗ и К" уточнили дальнейшую реализацию Инвестором-Застройщиком Инвестиционного контракта N ОЭР-16-2003 от 02.06.2003.

Таким образом, спорный земельный участок предоставлен ответчику именно в рамках реализации инвестиционного контракта (в целях расселения сносимого ветхого жилья и осуществления нового строительства), в связи с чем, арендная плата должна рассчитываться в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

С учетом изложенного размер арендной платы должен определяться, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не на основании Закона МО N 23/96-ОЗ, как следует из представленного истцом расчета.

Согласно Решению Совета депутатов г. Дубны МО от 17.11.2005 № РС-14 (30)-103/37 "Об установлении земельного налога", ставка земельного налога установлена 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет арендной платы с учетом 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что по договору аренды 10.02.2017 № 69-ОЗО у ООО "БЕТИЗ И К" имеется переплата в размере 255 101,57 руб.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2021 по делу № А41-44208/20 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Виткалова

 

Судьи

 

С.В.  Боровикова

 

 В.Н.  Семушкина