АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6498/2017

г. Ярославль

01 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена  09 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Украинцевой Е.П. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тепениной Ю.М., 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

индивидуального предпринимателя  ФИО1 

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>),

департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительными приложений № 1-4 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части,

при участии:

от истца – ФИО2, ФИО3 (представители по доверенности от 01.09.2017г.),

от муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»  – ФИО4 (главный специалист-юрисконсульт, доверенность от 29.09.2016 № 6045), 

от департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля –ФИО5 (консультант-юрист юридического отдела, доверенность от 25.09.2017 № 05-05/985), 

установил:

индивидуальный предприниматель  ФИО1 (далее по тексту – предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее по тексту – агентство), департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (далее по тексту – ДАЗО) 

о признании недействительным приложения № 1 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части размера арендной платы, превышающего 306 635,5 руб. в год и 4 945,72 руб. за период с 14.01.2016г. по 19.01.2016г.;

о признании недействительным приложения № 2 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части размера арендной платы, превышающего 217 751,15 руб. в год или 18 145,92 руб. в месяц и 7 024,23 руб. за период с 20.01.2016г. по 31.01.2016г.;

о признании недействительным приложения № 3 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части размера арендной платы, превышающего 217 751,15 руб. в год или 18 145,92 руб. в месяц и 4 097,47 руб. за период с 01.07.2016г. по 07.07.2016г.;

о признании недействительным приложения № 4 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части размера арендной платы, превышающего 123 892,38 руб. в год или 10 324,37 руб. в месяц за период с 08.07.2016г. по настоящее время.

В судебном заседании, состоявшемся 01.11.2017г., объявлялся перерыв до 09.11.2017г. 14 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено.

В ходе рассмотрения спора представителями истца требования поддержаны, представлено уточнение правовой позиции в части  расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым предприниматель просит суд признать недействи указанные приложения в части расчета размера арендной платы с применением  ставки:

- 8,751%  за период с 14.01.2016г. по 19.01.2016г.,

- 8,751% за период с 20.01.2016г. по 31.01.2016г.,

- 9,311% за период с 01.07.2016г. по 07.07.2016г.,

- 9,311% за период с 08.07.2016г. по 31.07.2016 года.

Доводы предпринимателя основаны на том, что при расчёте арендной платы, начиная с 01.04.2016г., агентством неправомерно применена ставка арендной платы за землю, которая установлена  в отношении земельных участков под объектами розничной торговли, а также в отношении земельных участков ресторанов, кафе, баров. Исходя из того, что принадлежащие истцу на праве собственности помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке, относительно которых заключено соответствующее дополнительное соглашение, используются ИП ФИО1 для сдачи в аренду под офисы, представители истца полагают, что при расчете следует  применять ставку, соответствующую земельным участкам прочих объектов. При этом представители ИП ФИО1 указывают, что в отношении используемого в этом здании помещения в целях размещения кафе заключено отдельное  дополнительное соглашение от 23.10.2006 № 13 к договору. 

Правовая позиция истца состоит в том, что приложения №1-4 к дополнительному соглашению №1 от 03.08.2016 к договору могут быть оспорены в порядке ст. 180 Гражданского кодекса РФ как часть сделки применительно к положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Ответчиками требования не признаны, представлены письменные отзывы.

Из пояснений представителя агентства, основанных на положениях п.2.8 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-П (далее - Порядок №710-п), следует, что применяемое в оспариваемых расчетах значение ставки арендной платы соответствует виду разрешённого (функционального) использования спорного объекта - земельные участки под объектами розничной торговли, а также земельные участки ресторанов, кафе, баров», и является правомерным в виду фактического использования некоторых помещений для осуществления торговой деятельности и размещения склада. 

Представитель ДАЗО поддержал позицию агентства.

Исследовав представленные сторонами документы, суд установил следующее.

По данным Единого государственного реестра недвижимости в спорный период (с 14.01.2016г. по 31.07.2016 г.)  ИП ФИО1 на праве собственности принадлежат помещения, расположенные в здании по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33, в том числе:

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3107, площадь 543,6 кв м, этаж №4 (пом. 1-10, 27-29, 20-23, 30-31), дата регистрации права собственности 29.07.2005 (том 2 л.д. 51-54);

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3146, площадь 543,7 кв м, этаж №3 (пом. 1-10, 27-34, 19-22, 35-37), дата регистрации права собственности 29.07.2005 г.;

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3118, площадь 325,4 кв м, этаж №6, пом. 2-9, 11, 28-33), дата регистрации права собственности 16.08.2005 (том 2 л.д. 71-74);

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3119, площадь 145,4 кв м, этаж №6 (пом. 21-24, 34-35), дата регистрации права собственности 16.08.2005 (том 2 л.д. 83-87);

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3126, площадь 319,1 кв м, подвал (№ 1-5, 27, 28), дата регистрации права собственности 16.08.2005 (том 2 л.д. 46-50);

- помещение с кадастровым номером 76:23:011001:3130, площадь 98,4 кв м, этаж № 1 (пом. 39, 41-47, 49), дата регистрации 1/2 права долевой собственности 10.05.2007 (том 2 л.д. 32-37).

18.05.2006 г. агентством (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключён договор аренды  находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 18941-МЛ (далее по тексту – договор), согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения), именуемыми соарендаторами, исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в п. 1.1 договора (для эксплуатации здания торгово-делового центра), принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием земельный участок из земель населённых пунктов площадью 2 532 кв м, в том числе на арендатора приходится  1140 кв м, с кадастровым номером 76:23:011001:625 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33, а также своевременно производит платежи за пользование (п.п 1.1., 2.4.1, 2.4.3. договора).

Арендатору передан земельный участок общей площадью 2 532 кв м (из них 1 140 кв м приходится на ИП ФИО1), расположенный по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33, по акту приема-передачи от 18.05.2006 г., в котором указано, что предприниматель использует соответствующий объект с 05.05.2006 года.

Сторонами согласовано, что действие договора устанавливается с 05.05.2006г. по 04.05.2016 года. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.08.2012 года.

По дополнительному соглашению от 03.08.2016 №1 сторонами уточнены условия договора с приложением расчетов  размера арендной платы в части площади арендуемого земельного участка:

- в пределах 1 066  кв м за период с 14.01.2016 по 19.01.2016 г. (приложение №1), 

- в пределах 757 кв м с 20.01.2016  г. по 31.01.2016 г. (приложение №2), с 01.04.2016 по 07.07.2016 г. (приложение №3), с 08.07.2016 г. по 31.07.2016 г. (приложение №4).

Также между агентством и  ИП ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 23.10.2006 № 13 к договору в отношении 27 кв м из земельного участка площадью 2 532 кв м с кадастровым номером 76:23:011001:625 по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33 (том 2 л.д. 1-12), используемых предпринимателем.

Согласно пояснениям представителей сторон  по дополнительному соглашению от 03.08.2016 №1 урегулированы вопросы использования земельного участка в части помещений подвала, 3, 4 и 6 этажа, а применительно к  помещениям 1 этажа, которые используются  для размещения кафе, между арендодателем и арендатором оформлено дополнительное соглашение от 23.10.2006 № 13.

Ссылаясь на то, что  применяемая арендодателем  ставка арендной платы за землю в дополнительном соглашении от 03.08.2016 №1 не соответствует фактическому виду использования земельного участка, предприниматель обратился в ДАЗО и агентство с заявлением  о внесении изменений в договор и дополнительное соглашение от 03.08.2016 № 1 в соответствующей части по результатам осмотра принадлежащих заявителю на праве собственности помещений (том 1 л.д. 60).

Письмом от 09.03.2017 № 2080 агентство сообщило ИП ФИО1 об отсутствии оснований для внесения испрашиваемых изменений. Дополнительно указанный орган местного самоуправления указал, что при осмотре спорного земельного участка 07.03.2017г. (том 1 л.д. 116-128) установлено размещение в помещениях предпринимателя офисов компаний и кафе, поэтому применение ставки 9,311% является правомерным (том 1 л.д. 63).

Полагая, что применение при расчёте арендной платы оспариваемых значений ставки является  неправомерным, предприниматель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Оценив доводы сторон, суд исходит из следующего.

Способами защиты гражданских прав являются признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 Гражданского кодекса РФ, далее по тексту – ГК РФ). 

В статье 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. 

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ). 

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам, которые устанавливаются уполномоченным органом в определенном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке (см. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков несения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»).

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На территории Ярославской области действует  Порядок №710-п. 

В силу п. 2.2 Порядка № 710-п при определении размера годовой арендной платы за использование земельного участка, по установленной  по формуле учитывается коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа).

Коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов области, устанавливаются органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа, за исключением коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа города Ярославля, предоставленных в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства) (пункт 2.3 Порядка № 710-п).

При этом в пункте 2.8 Порядка №710-п предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования. 

Применительно к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, расположенным на территории города Ярославля соответствующие коэффициенты определены в постановлении мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

 Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. 

В свою очередь, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Предметом рассматриваемого договора является земельный участок с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания торгово-делового центра». По данным технических паспортов на здание (торгово-деловой центр по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский пр-т, д. 33) в качестве назначения принадлежащих истцу  помещений подвала, 3, 4 и 6 этажа указаны «офис», «подсобное», «коридор», «кладовая», «тамбур», «уборная», «умыв», «бухгалтерия».

В ходе рассмотрения спора судом установлено и ответчиками  по существу не оспаривается, что данные  помещения предпринимателем  сданы  в аренду третьему лицу  для размещения офисов, подсобных помещений. Соответственно, вопреки утверждениям Агентства,  арендатор земельного участка не использует его для ведения торговой деятельности и (или) размещения складов. Данные обстоятельства не доказаны ответчиками и не установлены судом по материалам дела.

С учетом этого суд полагает обоснованной позицию истца о неправомерном применении агентством ставки арендной платы, соответствующей виду разрешённого (функционального) использования спорного объекта «земельные участки под объектами розничной торговли, а также земельные участки ресторанов, кафе, баров», о допустимости применения в данном случае ставки арендной платы, установленной в отношении земельных участков прочих объектов в соответствии с приложением 2 к постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 №516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля».

Таким образом, предъявленные  исковые требования  подлежат удовлетворению.  

При обращении в суд предприниматель перечислил в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины (квитанция от 24.04.2017г.). С учётом результатов рассмотрения настоящего спора и положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы истца по уплате государственной пошлины на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным Расчет размера арендной платы – Приложения № 1, 2, 3 и 4  к дополнительному соглашению от 03.08.2016 №1 к договору от 18.05.2006 №18941-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенному между муниципальным казенным учреждением «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» и индивидуальным предпринимателем  ФИО1, в части применения значения ставки арендной платы за землю в размере, превышающем величину ставки арендной платы,  установленной для земельных участков прочих объектов в приложении 2 к постановлению мэрии города Ярославля от 13.03.2013 N 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (в редакции, действующей в соответствующий период). 

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»  и с департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1  по 3 000 руб. в порядке возмещения расходов истца по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Украинцева Е.П.