Дело № А15-6998/2023

21 октября 2024 года

г.Махачкала

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 21 октября 2024 года.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Лачинова Ф.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хизриевым Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Территориального управления Росимущества в Республике Дагестан к ООО «Сервис» о взыскании 1197878,01 руб. основного долга, 31142,38 руб. пени, расторжении договора аренды №300 от 04.02.2008 и обязании вернуть земельный участок,

при участии лиц, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества в Республике Дагестан обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Сервис» о взыскании 1197878,01 руб. основного долга, 31142,38 руб. пени, о расторжении договора аренды №300 от 04.02.2008 и об обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 05:09:000045:0126 по акту приема-передачи земельного участка в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. 

Суд, исследовав материалы дела и оценив доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - Арендодатель) и ООО «Сервис» (далее - Арендатор) заключен договор аренды № 300 от 04.02.2008 (далее - договор аренды), находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка, с кадастровым номером: 05:09:000045:0126, расположенный по адресу: Республика Дагестан, Карабудахкентский район, рекреационная зона Каспийского моря, под базу отдыха, в границах указанных в кадастровом плане участка.

Общая площадь земельного участка составляет - 1га. из земель особо охраняемых территорий.

Договор аренды заключен на срок - 49 лет. Срок аренды земельною участка в соответствии с распоряжением № 300-р от 26.12.2007, устанавливается с «04» февраля 2008 года по «04» февраля 2057 года.

Согласно п.п. 3.1. Договора аренды, размер арендной платы за участок в соответствии с актом об оценке рыночной стоимости составляет 43200 (сорок три тысячи двести) рублей в год.

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером является собственностью Российской Федерации.

Согласно п. 3.2. Договора аренды, арендная плата вносится Арендатором за полгода (6 месяцев) предоплатой путем перечисления на арендодателя.

Направленная в адрес ответчика письменная претензия с требованием об оплате образовавшейся задолженности и с соглашением о расторжении договора аренды, и акта приема-передачи земельного участка, ответчиком оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела представлены квитанции об оплате арендной платы за последние три года по договору аренды (чек по операции от 20.09.2024 на сумму 129 600 руб. и чек по операции от 03.10.2024 на сумму 233 000 руб.)

Из отзыва ответчика также  следует, что ответчик, с момента передачи ему арендуемого земельного участка, не имеет возможность использовать арендуемый земельный участком в полном объеме в связи с чинимыми препятствиями со стороны третьих лиц, претендующих на право пользования данным участком. 

Ответчик неоднократно обращался к истцу с требованиями устранить препятствия в пользовании земельным участком. 

Ответчик также ранее обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с заявлением к администрации муниципального района "Карабудахкентский район" (далее - администрация Карабудахкентского района), открытому акционерному обществу "Даггаз" (далее - ОАО"Даггаз") и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ТУ Росимущества в Республике Дагестан) о признании незаконным решения Райкомзема Карабудахкентского района Республики Дагестан от 10.11.1993 №217 о предоставлении земельного участка площадью 12 га на берегу Каспийского моря с иском об истребовании из незаконного владения ОАО "Даггаз" земельного участка, обязании ОАО "Даггаз" прекратить действия, препятствующие пользованию арендуемым обществом земельным участком площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 05:09:000045:0126, расположенным в Карабудахкентском районе, путем сноса забора размером 130 м х 2,30 м, начиная от границы земельного участка с кадастровым номером 05:09:000045:44.

ОАО "Даггаз" предъявило к обществу и ТУ Росимущества в Республике Дагестан встречное исковое заявление, в котором просило: признать недействительным распоряжение территориального управления от 04.02.2008 N 300-р; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка от 04.02.2008 N 300-р, заключенный между территориальным управлением и обществом; - применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права аренды в отношении земельного участка площадью 1 га с кадастровым номером 05:9:000045:0126, расположенного в Карабудахкентском районе, рекреационная зона Каспийского моря. 

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.01.2021 по делу NA15-3509/2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021, в удовлетворении первоначального иска общества отказано. Встречный иск ОАО "Даггаз" удовлетворен. 

Постановлением Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 15.10.2021 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 29.01.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 по делу №15-3509/2018 в части удовлетворения встречных исковых требований ОАО "Даггаз" о признании недействительным распоряжения от 04.02.2008 №300- р и признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды от 04.02.2008 №300-р отменено. В указанной части в удовлетворении встречных исковых требований отказано. В остальной части решение от 29.01.2021 и апелляционное постановление от 05.05.2021 по делу N A15-3509/2018 оставлены без изменения.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда в определение № 305-ЭС20-7170 по делу № A40-297162/2018 о взыскании арендных платежей и неустойки с арендатора, который не мог использовать арендованный земельный участок по назначению напомнил, что договор аренды носит взаимный характер, а риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если же невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Таким образом, недопустимо возложения на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Ответчик в отзыве на исковое заявление заявил о пропуске истцом срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности в соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного кодекса. 

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

Согласно сведениям информационной системы «Картотека арбитражных дел» истец подал исковое заявление 11.09.2023. 

Истец представил расчет задолженности ответчика по арендной плате начиная с 04.02.2008 г. 

Согласно договору, арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере 43 200 руб. в год. Арендная плата вносится арендатором за полгода предоплатой. 

Исходя из изложенного следует, что истцом не пропущен срок только по требованиям о взыскании арендной платы за последние три года до подачи иска. 

Как видно из материалов дела, ответчиком произведена оплата арендной платы за последние три года в полном объеме.

Истец обратное суду не доказал.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Кроме того, арбитражный суд считает необходимым отметить следующее

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). 

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. 

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 23 Постановления от 25.01.2013 N 13, само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии не предъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга. Таким образом, регламентировано поведение арендодателя в целях установления стабильности в арендных отношениях. При этом не признаны не подлежащими применению иные разъяснения относительно правоприменения норм гражданского законодательства, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров. 

Заявленные в обоснование иска нарушения ответчиком устранены до вынесения решения.

Суд считает, что расторжение договора по заявленному истцом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения спора по существу.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственную пошлину в размере 10192 руб. следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления Территориального управления Росимущества в Республике Дагестан отказать.  

Взыскать с ООО «Сервис» в доход федерального бюджета Российской  Федерации государственную пошлину в сумме 10192 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Дагестан в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).  

Судья                                                                                                     Ф.С. Лачинов