АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7649/22

15 июня 2022 года

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 9 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2022 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Украинцевой Ю. В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-20» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании, о взыскании, 

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 28.02.2022;

от ответчиков:

от ООО«МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»: представитель ФИО3 по доверенности от 04.09.2019

от ООО «СМУ-20»: представитель не явился, извещен,

установил, что ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО«МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «СМУ-20» о признании незаконным одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве № 19/3/478 от 10.02.2016, взыскании неустойки в размере 5 528 144 руб., о признании договора долевого участия в долевом строительстве № 25/54/55/76/10/106-478 от 02.12.2021, заключенный между ООО«МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ООО «СМУ-20» недействительным (уточненное требование).

В судебном заседании 02.06.2022 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09.06.2022 в 9 часов 00 минут. После перерыва 09.06.2022 в 9 часов 00 минут судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

ООО «СМУ-20» отзыв по существу иска не представило, возражений против рассмотрения дела в его отсутствии не заявило. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленное требование, просил удовлетворить.

Представитель ответчика просил в иске отказать, поддержав доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление. Просил, в случае удовлетворения требований, снизить размер неустойки как чрезмерно завышенный до 1000 рублей.

Изучив материалы дела, суд установил, что 14 мая 2015 года между ООО «СтроиИнвсст» (арендодателем) и ООО «МГ-Девелопметг» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №2/478, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду с последующим выкупом земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:478, площадью 6026 м2, категория - земли населённых пунктов, разрешённое использование: «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, примерно в 600 метрах к юго-востоку от автовокзала в целях жилищного строительства, а именно: для строительства арендатором многоквартирных домов в составе ЖК «Европейский» по адресу: 

<

...> (пункт 1.1 договора). Срок аренды установлен 15 месяцев с момента государственной регистрации договора (пункт 4.1). Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 21 мая 2015 года, номер регистрации 61-

61/031-61/031/008/2015-1147/1. По условиям договора аренды арендатор принял обязательства использовать земельный участок по целевому назначению - для строительства многоквартирных домов, уплачивать арендную плату за пользование земельным участком (раздел 5 договора), а также имел право в любое время после подписания договора произвести выкуп земельного участка у арендодателя по цене 26 488 264,19 руб. Договор аренды был исполнен сторонами надлежащим образом: ООО «СтройИнвест» передан арендатору земельный участок в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, а ООО «МГ-Девелопмент» выполнены работы по подготовке проектной документации для строительства многоквартирного дома, получено разрешение на строительство от 10 августа 2015 года №61-308-538-2015 Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Новочеркасска Ростовской области.

10 февраля 2016 года между ООО «СтройИнвест» и ООО «МГ-Девелопмент» были заключены следующие договоры, по которым у сторон возникли встречные денежные требования.

- договор купли-продажи земельного участка №3/478 от 10.02.2016, по условиям которого ООО «СтройИнвест» (продавец) передал в собственность ООО «МГ-Девелопмент» (покупатель), а покупатель принял земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:478, площадью 6026 м2, категория - земли населённых пунктов, разрешенное использование: «для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)», расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, примерно в 600 метрах к юго-востоку от автовокзала, а покупатель обязался оплатить продавцу стоимость земельного участка в размере 18 727 241,24 руб. в течении трс*х дней с момента заключения договора (п. 4, 5 договора купли продажи). Право собственности ООО «МГ-Девелопмент» на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 20 февраля 2016 года за номером 61-61/031-61/031/010/2016-964/4;

- договор долевого участия в стр01ггельстве многоквартирного дома №19/3/478 от 10.02.2016, по условиям которого ООО «МГ-Девелопмент» (застройщик) принял на себя обязательства своими силами и с привлечением других лиц построить жилой (многоквартирный) дом на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478, площадью 6026 м2, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, примерно в 600 метрах к юго-востоку от автовокзала, сдать многоквартирный дом в эксплуатацию и передать в собственность ООО «СтройИнвест» (участник долевого строительства) объект долевого строительства, а именно: квартиры в количестве 14 штук - №5, 6, 7, 8, 25, 32, 54, 55,76,102,106, 124,126,127 общей площадью 607,5 м2 (пункты 1.1,1.2 договора); а участник долевого строительства обязался оплатить застройщику денежные средства в сумме 15 187 500 руб. в течении 30 дней с момента регистрации договора (раздел 2 договора). Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в ЕГРН 16.02.2016 № регистрации 61-61/031-61/031/010/2016-963/1.

Одновременно 10 февраля 2016 года сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2015 №2/478.

Размер денежных обязательств ООО «МГ-Девслопмент» перед ООО «СтройИнвест» по договору купли-продажи земельного участка №3/478 от 10.02.2016 в размере 18 727 241,24 руб. эквивалентен размеру денежных обязательств ООО «СтройИнвест» перед ООО «МГ-Девелопмент» по договорам участия в долевом строительстве №19/3/478 от 10.02.2016 и №77/480 от 10.02.2016 (15 187 500 руб. + 3 539 741,24 руб. - 18 727 241,24 руб.).

01 октября 2016 года между ООО «МГ-Девелопмент» и ООО «СтройИнвест» заключено соглашение о зачете взаимных встречных требований. В соглашении констатирована задолженность сторон по договору купли-продажи земельного участка №3/478 от 10.02.2016 в размере 18 727 241,24 руб., по договору участия в долевом строительстве №19/3/478 от 10.02.2016 в размере 15 187 500 руб., по договору №77/480 от 10.02.2016 в размере 3 539 741,24 руб. (пункты 1,2 соглашения).

Стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований в соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), о прекращении денежных обязательств (задолженности) в размере 18 727 241,24 руб. из указанных выше договоров с момента заключения соглашения (пункты 4,5).

Обязательства по договору участия в долевом строительстве №77/480 от 10.02.2016 были полностью исполнены сторонами в 2016 году. Квартиры в количестве 4 штуки были переданы застройщиком - ООО «МГ-Девелопмент» участнику долевого строительства -ООО «СтройИнвест» по актам приёма и передачи 14 декабря 2016 года; 29 декабря 2016 года зарегистрировано право собственности ООО «СтройИнвест». В актах приёма и перс-дачи квартир по договору №77/480 от 10.02.2016 г. указано, что условия по финансированию строительства квартир, предусмотренные договором, участником долевого строительства исполнены в полном объёме и цена договора внесена участником долевого строительства полностью. Пунктом 5 акта приёма-передачи объекта долевого строительства стороны также подтвердили, что считают взаимные обязательства по Договору исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий, в том числе материальных. Таким образом, в части произведённого зачёта встречных требований по договору №77/480 от 10.02.2016 в размере 3 539 741,24 руб. у ООО «МГ-Девелопмент» возражении не было.

В 2020-2021 годах ООО «СтройИнвест» с физическими лицами были заключены 8 (восемь) договоров уступки прав требования (цессии) из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома №19/3/478 от 10.02.2016.

С целью регистрации договоров уступки в ЕГРН ООО «СтройИнвест» от застройщика - ООО «МГ-Дсвелопмент» 23 июля 2020 года была получена справка о поступлении денежных средств по договору №19/3/478 от 10.02.2016. Из содержания справки следует, что ООО «МГ-Девелопмент» подтверждает поступление от ООО «СтройИнвест» в полном объёме денежных средств в качестве оплаты по договору участия в долевом строительстве и отсутствие задолженности перед застройщиком по состоянию на 23.07.2020.

Данная справка была представлена в Управление Росреестра по РО при регистрации договоров уступки в качестве документа, подтверждающего отсутствие у участника долевого строительства - ООО «СтройИнвест» задолженности по договору №19/3/478 от 10.02.2016.

Таким образом, в настоящее время право требования к застройщику из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 19/3/478 от 10.02.2016 в отношении восьми квартир из четырнадцати передано физическим лицам в установленном законом порядке.

Согласно прилагаемым выпискам из ЕГРН, часть указанных квартир, а именно: квартиры №5, №6, №7, №32 были переданы застройщиком - ООО «МГ-Дсвелопмент» новым участникам (цессионариям) по актам приёма и передачи после ввода жилого дома в эксплуатацию. Право собственности на квартиры зарегистрировано в едином реестре прав за гражданами, что исключает неосведомленность ответчика (застройщика) о состоявшихся уступках из договора долевого участия, заключённого им с истцом.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО «СтройИнвест» надлежащим образом исполнило обязательство по оплате суммы в размере 15 187 500 руб. по договору участия в долевом строительстве №19/3/478 от 10.02.2016.

18 августа 2021 года застройщиком - ООО «МГ-Девелопмент» участнику долевого строительства - ООО «СтройИнвест» было направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, содержавшее требование принять объект долевого строительства по договору от 10.02.2022 №19/3/478 в срок до 30 сентября 2021 года.

Однако 22 ноября 2021 года Управление Росреестра по РО направило в адрес ООО «СтройИнвест» письмо №18.07-1156, которым уведомило о поступлении в орган государственной регистрации заявления ООО «МГ-Девелопмент» о государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 10.02.2022 №19/3/478 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения условий договора.

В качестве правоустанавливающего документа на государствешгую регистрацию заявителем было представлено Уведомление от 26 октября 2021 года о расторжении договора долевого участия в строительстве от 10.02.2016 №19/3/478 путём одностороннего отказа от исполнения условий договора.

Кроме того, истцу стало известно, что ООО «МГ-Девелопмент» в отношении квартир №№25, 54, 55, 76, 102, 106, которые являлись объектом долевого строительства по договору №19/3/478 от 10.02.2016, заключенному с истцом, заключен договор долевого участия в строительстве №25/54/55/76/102/106-478 от 02 февраля 2021 с ООО «СМУ-20». Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 06.12.2021, номер регистрации 61:55:0011007:478-61 /214/2021 -262.

По мнению истца, поскольку односторонний отказ ООО «МГ-Девелопмент» от исполнения договора долевого участия №19/3/478 от 10.02.2016 является ничтожной сделкой, то последующее заключение ООО «МГ-Девелопмент» с ООО «СМУ-20» договора участия в долевом строительстве №25/54/55/76/102/106-478 от 02.12.2021 является также недействительной сделкой.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Суд, рассмотрев исковое заявление, материалы дела, выслушав представителя истца и ответчика, считает, что требование общества о признании незаконным одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве № 19/3/478 от 10.02.2016 подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правилу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут но решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (пункт 4 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Следует отметить, что в пункте 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием 1раждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, указано, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства но договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как следует из материалов дела 01 октября 2016 года между ООО «МГ-Девелопмеит» и ООО «СтройИнвест» заключено соглашение о зачёте взаимных встречных требований. В соглашении констатирована задолженность сторон по договору купли-продажи земельного участка №3/478 от 10.02.2016 в размере 18 727 241,24 руб., по договору участия в долевом строительстве №19/3/478 от 10.02.2016 в размере 15 187 500 руб., по договору №77/480 от 10.02.2016 в размере 3 539 741,24 руб. (пункты 1,2 соглашения). Стороны пришли к соглашению о зачете взаимных требований в соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), о прекращении денежных обязательств (задолженности) в размере 18 727 241,24 руб. из указанных выше договоров с момента заключения соглашения (пункты 4,5).

В рассматриваемом случае к моменту заключения соглашения о зачёте 01.10.2016 срок исполнения встречных требований наступил.

           Так, по договору купли-продажи земельного участка от 10.02.2016 №3/478 срок исполнения обязательства ООО «МГ-Девелопмент» по уплате выкупной цены в размере 18 727 241,24 руб. наступил 14 февраля 2016 года (по истечении трёх дней с момента заключения договора).

По договорам долевого участия от 10.02.2016 срок оплаты цены договоров в размере 18 727 241,24 руб. наступил 17 марта 2016 года (по истечении тридцати дней с момента их государственной регистрации).

Поскольку участник долевого строительства полагает, что требование об оплате задолженности но договора долевого участия в строительстве исполнено, то заявление застройщика об одностороннем расторжении договора не соответствует закону, что послужило основанием обращения ООО «СТРОЙИНВЕСТ» с настоящим иском.

В свою очередь, ООО «МГ-Девелопмент», считая, что оплата но договору долевого участия в строительстве участником со ссылкой на пункт 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ может быть осуществлена в безналичной форме, в связи с чем зачет встречных однородных требований недопустим, поскольку запрещен законом, то застройщик правомерно принял решение об одностороннем отказе от договоров, уведомив участника долевого строительства об этом.

Действительно, на основании пункта 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Оценив правоотношения сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что в данном случае ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и ООО «МГ-Девелопмент» выступают по отношению друг к другу одновременно и должником, и кредитором в связи с наличием между ними правоотношений, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве и договора купли- продажи земельного участка. Однородность требований в настоящем случае подтверждается одними и теми же родовыми признаками (обязательства являются денежными).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что общество исполнило обязательство по уплате цены договора в полном объеме, реализовав право на прекращение своего обязательства путем взаимозачета.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В статье 411 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены случаи недопустимости зачета требований.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее - постановление N 6), для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Согласно пункту 15 постановления N 6 обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ).

Из этого следует, что сделка по зачету встречных однородных требований считается совершенной в момент получения контрагентом заявления о зачете.

Каких-либо предусмотренных законом оснований, при которых зачет требований не допускается (статья 411 Гражданского кодекса Российской Федерации), ООО «МГ-Девелопмент» не указано и судом не установлено.

Поскольку в данном случае у сторон имелись взаимные требования, ООО «СТРОЙИНВЕСТ», с учетом положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, сочло возможным провести зачет встречных требований, при этом обязательства ООО «СТРОЙИНВЕСТ» по оплате договоров долевого участия в строительстве прекращены с 14.02.2016 и 17.0.2016, когда оба обязательства сторон стали способны к зачету.

Таким образом, прекращение обязательства участника долевого строительства перед застройщиком по оплате по спорному  договору долевого участия в строительстве зачетом не противоречит положениям Закона N 214-ФЗ.

    По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с положениями статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", - односторонний отказ от исполнения обязательства рассматривается как односторонняя сделка.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

По смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, - за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Таким образом, односторонний отказ ответчика от исполнения договора долевого участия является недействительной сделкой, сохраняет свое действие, поэтому обязанность ответчика перед истцом по передаче ему спорных квартир сохраняется и должна быть исполнена.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 01.09.2018 по 02.04.2020 и с 02.01.2021 по 28.03.2022 в размере 5 528 144 руб., с учетом введенного моратория на взыскание неустоек с застройщика за периоды 03.04.2020 - 01.01.2021 и 29.03.2022 - 31.12.2022 (Постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 423; Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479).

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору неустойку (денежную сумму, определенную законом или договором) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно части 2 статьи 6 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Срок передачи (31.08.2018) квартир по договору долевого участия в строительстве №19/3/478 от 10.02.2016 наступил. Многоквартирный жилой дом по ул. Сарматской, 11 а в г. Новочеркасск Ростовской области введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод от 24.11.2021 №61-RU61308000-546-2021. Однако квартиры №№ 25, 54, 55, 76, 102. 106 по ул. Сарматской, 11 а в г. Новочеркасске Ростовской области до настоящего времени не переданы ответчиком по акту истцу.

Проверив расчет неустойки, суд установил, что он составлен арифметически и методически неверно в связи с неправильным определением ставки рефинансирования, подлежащей применению (20%), тогда как на дату вынесения резолютивной части решения ставка рефинансирования составляет 11%. По результатам произведенного перерасчета суд полагает обоснованным начисление пени за период с 11.02.2018 по 28.03.2022 в размере 3 623 320,38 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд полагает ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению, поскольку, в силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения неустойки.

В информационном письме от 14.07.1997 г. № 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности неустойки в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. № 263-О).

В связи с этим суд, из-за несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, учитывая ходатайство ответчика, считает возможным удовлетворить данное ходатайство и снизить размер взыскиваемой неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 1 500 000 руб., полагая, что данный размер неустойки является разумным и соразмерным. При вынесении решения суд учитывает, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение наступления отрицательных последствий из-за нарушения ответчиком обязательств перед истцом в виде реальных убытков или упущенной выгоды, их размер не установлен.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 г. № 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" предусмотрено, что при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Судебные расходы распределены в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ»  (уведомление  исх. № 44 от 26.10.2021) от исполнения договора долевого участия в строительстве № 19/3/478 от 10.02.2016,  недействительным.

  Обязать общество с ограниченной ответственностью «МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»  в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» по акту приема-передачи следующие объекты долевого строительства: 

- 2-комнатная квартира, этаж 4, проектной общей площадью 48,02 кв. м., местоположение: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478;

- 2-комнатная квартира, этаж 4, проектной общей площадью 53,56 кв. м., местоположение: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478;

- 2-комнатная квартира, этаж 4, проектной общей площадью 58,61 кв. м., местоположение: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478;

- 3-комнатная квартира, этаж 4, проектной общей площадью 77,64 кв., м., местоположение: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478;

- 2-комнатная квартира, этаж 4, проектной общей площадью 53,56 кв. м., местоположение: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478;

-1-комнатная квартира, этаж 1, проектной общей площадью 37,30 кв. м., местоположение: 

<

...>, па земельном участке с кадастровым номером 61:55:0011007:478.

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) неустойку в размере 1 500 000 рублей.

          В остальной части иска отказать. 

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МГ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 198 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяУкраинцева Ю. В.