АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-9178/2022

24 октября 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2022 года, полный текст решения изготовлен 24 октября 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования городского округа  «Сыктывкар»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к  индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, пеней, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности (до перерыва)

установил:

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ФИО2, Предприниматель, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка № 01/16-245 от 15.12.2016 задолженности в размере 40 571 руб. 97 коп. за период с 01.07.2019 по 15.12.2019,  пеней в размере 7 281 руб. 56 коп. по состоянию на 31.03.2022, неосновательного обогащения в размере 194 309 руб. 44 коп. за период с 16.12.2019 по 24.01.2022, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 227 руб. 23 коп.

В обоснование иска Администрация ссылается на обстоятельства образования задолженности у ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком, как до, так и после окончания срока действия договора, с учетом срока действия договора просит применить к нему меры ответственности в виде взыскания договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ответчик в представленном отзыве (л.д. 60-61) исковые требования отклонил, указал, что договор аренды истек 15.12.2019, в последующем истец отказал ему в продлении договора аренды, уклонялся от продажи ответчику земельного участка, в связи с чем  полагает, что арендная плата не может быть взыскана  за спорный период; также просил суд отказать полностью в удовлетворении требований в части взыскания неосновательного обогащения; заявил о пропуске срока исковой давности за период с 01.07.2019 по 31.07.2019. Кроме того ответчик ссылается на неподсудность спора арбитражному суду, поскольку на момент заключения договора он не являлся предпринимателем и в настоящее время проживает в г. Москве.

Определением от 09.09.2022 суд перешел из упрощенного порядка рассмотрения исковых требований к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения искового заявления, ответчик явку своего представителя  в судебное заседание не обеспечил. 

08.10.2022 от ответчика в арбитражный суд поступило ходатайство о рассмотрении  дела в его отсутствие, с просьбой направить ему копию судебного решения.

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу без участия в заседании ответчика.

В отсутствие возражений сторон,  признав дело подготовленным к разбирательству в судебном заседании, арбитражный суд перешел из предварительного в судебное заседание суда первой инстанции по правилам части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 30 мин. 17.10.2022. Информация о перерыве опубликована в Картотеке арбитражных дел.

Выслушав представителя истца (до перерыва в судебном заседании), исследовав материалы дела, суд установил следующее.

 Между Администрацией (арендодатель) и ФИО2(арендатор) 15.12.2016 был заключен  договор аренды земельного участка № 01/16-245, по которому последнему был передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 11:05:0101005:68 (далее - Участок), площадью 9700 кв.м. по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул.1-я промышленная, д.60 для завершения строительства объекта "Производственная база по переработке древесины" (далее - Договор). 

Договор заключен сроком до 15.12.2019, сторонами оформлен акт приема-передачи Участка.

На момент заключения Договора арендатор статусом индивидуального предпринимателя не обладал. Согласно сведениям из ЕГРНИП ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 11.08.2021.

При этом, попреки доводам ответчика, настоящий спор подсуден Арбитражному суду Республики Коми, поскольку в силу положений статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают споры с участием индивидуальных предпринимателей, носящие экономический характер, что в данном случае и имеет место. При этом то обстоятельство, что ответчик при заключении Договора  таким статусом не обладал, не имеет юридического значения. Предметом Договора является передача в аренду земельного участка в целях завершения арендатором строительства производственной базы по переработке древесины, то есть характер отношений в данном случае не вызывает сомнений, он носит экономический характер.

Согласно пункту 6.2. Договора споры из него подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Республики Коми, что в силу положений статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывает на правильное обращение истца в данный арбитражный суд. В таком случае место жительства арендатора не имеет значения. 

Претензионным письмом от 22.03.2022 (л.д. 42) истец обратился к ответчику с требованием об оплате задолженности, пеней и неосновательного обогащения.

Неисполнение требований истца послужило основанием для его обращения  с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Арендная плата за пользование государственными и муниципальными земельными участками является регулируемой в силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, и не зависит от воли сторон договора.

Согласно пункту 2.3 Договора перерасчет арендной платы производится в одностороннем порядке в случае изменения порядка определения арендной платы  уполномоченными на это органами, изменения базовой ставки арендной платы либо изменения кадастровой стоимости земельного участка; уведомление о перерасчете направляется арендатору.

В силу пункта 2.4. Договора арендная плата вносится равными долями в размере и в сроки, указанные в приложении № 2 (форма расчета). В форме расчета предусмотрено применение коэффициента инфляции с соответствии с Постановлением Правительства Республики Коми от 01.03.2015 N 90 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Коми, и земельные участки на территории Республики Коми, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно представленного в материалы дела расчета арендной платы за 2019 год (Приложения № 2 к Договору) размер арендной платы с 01.01.2019 по 15.12.2019 составил 84 283,44 коп., в том числе за спорный период с 01.07.2019 по 15.12.2019 - 40 571,97 руб., со сроком ее внесения в указанной части до 25.12.2019 (л.д. 19).

Согласно расчету арендной платы (л.д. 37) ее размер за период с 16.12.2019 по 31.12.2019 составил 3 845,47 руб.

Согласно расчетам арендной платы: за 2020 год в целом размер таковой составляет 90 356,62 руб., за 2021 год - 93 699,82 руб., со сроками внесения платежей до 25 июня и до 25 декабря соответствующего года (л.д. 38,39).

В соответствии с расчетом арендная плата за период с 01.01.2022 по 24.01.2022 составила 6 407,53 руб. со сроком ее внесения до 25.06.2022 (л.д. 40).

Размер арендной платы за землю  изменялся в связи с изменением коэффициента инфляции.

При этом суд, вопреки доводам ответчика, не связан с правовой квалификацией отношений сторон, заявленной истцом. В случае окончания срока аренды и в отсутствие факта возвращения объекта аренды арендодателю подлежит начислению арендная плата до момента фактического возврата имущества, а также договорная неустойка  (статья 622 ГК РФ). 

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором; прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В силу разъяснений изложенных в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Арендная плата начислена ответчику до 24.01.2022, то есть до государственной регистрации 25.01.2022 перехода права собственности к Предпринимателю на данный земельный участок. 

Общий размер таковой за период с 01.07.2019 по 24.01.2022 составил 234 881,41 руб. Доказательств оплаты указанной задолженности ответчик не представил.

При этом суд отклоняет доводы ответчика о необоснованном начислении арендной платы до указанной даты, ссылающегося при этом на уклонение Администрации от продления с ним арендных отношений, а затем и затягивания процедуры оформления купли-продажи земельного участка.

Ответчик фактически завершил строительство на спорном земельном участке, право собственности Предпринимателя на здание производственной базы с кадастровым номером 11:05:0101005:318 на указанном Участке зарегистрировано в едином реестре недвижимости 09.08.2021 (выписка из ЕГРН, л.д. 20) на основании решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 07.06.2021 по делу № 2-3533/2021 о признании права собственности ответчика на самовольную постройку. При указанных обстоятельствах, а также в отсутствие обстоятельств возврата земельного участка арендодателю судом установлен факт пользования ответчиком таким Участком и за пределами срока действия Договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Данный правовой подход соответствует правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11, от 29.05.2012 N 13016/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2017 N 309-КГ17-19050.

Администрация письмом от 02.06.2021 правомерно отказала Предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка, поскольку у ответчика отсутствовало право собственности на завершенный строительством объект недвижимости на таком земельном участке. Регистрация права собственности на такой объект (производственную базу)  произведена в ЕГРН только 09.08.2021.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в который включено несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14).

Как видно из письма Администрации от 10.09.2021 в ответ на обращение Предпринимателя на предоставление в аренду земельного участка в целях обслуживания производственной базы, отказ Администрации был мотивирован необходимостью изменения вида разрешенного использования земельного участка (в целях завершения строительства), зарегистрированного в ЕГРН, срок внесения изменений в реестр составляет 15 рабочих дней, заявителю разъяснено его право обратиться за оформлением прав на Участок после внесения указанных изменений.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в едином реестре  недвижимости (кадастре), - для завершения строительства, не соответствовал виду разрешенного использования, указанном Предпринимателем (в целях обслуживания объекта) Администрация обоснованно отказала ответчику в заключении договора аренды до внесения таких изменений.

Как видно из материалов дела, Предприниматель 04.10.2021 обратился в Администрацию уже в целях выкупа данного земельного участка.

Доводы ответчика об уклонении Администрации от своевременного заключения с ним договора купли-продажи Участка также не подтверждаются материалами дела.

Так, в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки, в том числе осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ.

  В силу пункта 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

По общему правилу, обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится исключение из общего правила, касающееся выкупа арендаторами публичных земель. При заключении такого договора в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы прекращается не в момент заключения договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок. В данном случае, ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. 

Договор купли-продажи Участка заключен между сторонами 22.10.2021 и не содержит условий об обязанности какой-либо из его сторон обратиться в регистрационный орган с целью государственной регистрации перехода права собственности на участок к Предпринимателю.

При этом государственная регистрация перехода права собственности на Участок  произведена только 25.01.2022 (выписка из ЕГРН, л.д. 26-32). 

В силу изложенного Администрация правомерно начислила Предпринимателю арендную плату до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Участок (до 24.01.2022 включительно).

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Договором аренды земельного участка предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендных платежей (пункт 5.3) в виде неустойки в размере 1/300 действующей в период просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день такой просрочки.

Истцом начислены ответчику пени с учетом указанного условия Договора за период просрочки внесения арендных платежей за период до окончания срока аренды (15.12.2019), а именно за период просрочки с 26.06.2019 по 31.03.2022 в общем размере    7 281,56 руб.

В отношении периода просрочки внесения арендных платежей, начисленных после окончания срока аренды, истец в расчете меры ответственности применил положения статьи 395 ГК РФ(л.д. 41), и просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки оплаты с 26.12.2019 по 31.03.2022 в общем размере 14 227,23 руб.

При этом, как было указано выше, в силу положений ст. 622 ГК РФ и разъяснений высшей судебной инстанции, после прекращения арендных отношений сторон в расчетах между арендатором и арендодателем подлежит начислению неустойка, предусмотренная таким договором аренды.

При этом суд не связан с неверной квалификацией истцом отношений сторон, и вправе применить к ответчику в таком случае правильную меру ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства в виде неустойки. При этом такая неустойка по своему размеру, рассчитанному истцом по правилам статьи 395 ГК РФ, меньше той, которую мог бы применить истец к ответчику с учетом условий Договора (пункта 5.3.).  

Ответчик не входит в перечень лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве), в связи с чем меры поддержки арендаторов в период распространения коронавирусной инфекции в части предоставления отсрочки внесения арендных платежей за 2020 год, в отношении него не подлежат применению

Таким образом, общий размер правомерно предъявленной в оплате ответчиком неустойки составил 21 508,79 руб. за период просрочки внесения арендных платежей с 26.06.2019 по 31.03.2022.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также отклоняются судом.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с указанной нормой исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (статья 191 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Обязательный претензионный порядок для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, предусмотрен частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме споры могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Согласно пункту 6.1 Договора срок рассмотрения претензии установлен не более 30 дней.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 22.07.2022, о чем свидетельствует штамп на почтовом конверте.

Таким образом, с учетом срока на претензионное урегулирование спора (30 дней), срок исковой давности в отношении заявленных исковых требований Администрацией не нарушен.

В силу изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования городского округа  «Сыктывкар»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 234 881 руб. 41 коп. задолженности и 21 508 руб. 79 коп. неустойки.

Взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 8 128 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина