Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-44228/2018

29 августа 2018 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  23 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  29 августа 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" (адрес: Россия 199034, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Центр творческих встреч "Эльба" (адрес: Россия 199034, 

<

...> ОГРН: 

<

***>)

о досрочном расторжении договора аренды от 26.08.1999 №01-7/342

 

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 22.12.2017;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 12.10.2017

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр творческих встреч "Эльба" о досрочном расторжении договора аренды от 26.08.1999 №01-7/342.

В судебном заседании 23.08.2018 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме; ходатайствовал об истребовании из Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга информации о стоимости арендной платы по объекту, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 13, лит. А, кадастровый номер 78:2006:0:41 (в настоящее время 78:06:0002006:2145); представил возражения на отзыв ответчика.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев ходатайство об истребовании доказательств, арбитражный суд, с учетом положений ст. 65, 66 АПК РФ, принципа состязательности сторон, полагает его необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Здание по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 13 лит. А, кадастровый номер 78:2006:0:41 (в настоящее время кадастровый номер 78:06:0002006:2145) (далее - Объект) закреплено за Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" на праве оперативного управление на основании распоряжения Территориального управления Росимущества в городе Санкт-Петербурге (в настоящее время Межрегиональное территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области) №865-р от 23.12.2011 «Об использовании объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 13».

Между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования "Санкт-Петербургский государственный университет" (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Центр творческих встреч "Эльба" заключен договор аренды №01-7/342 от 26.08.1999 в отношении Объекта.

Срок аренды согласно п. 1.3. Договора аренды составляет 25 лет, с 1 сентября 1999 года по 1 сентября 2024 года.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом существенных условий договора аренды, Университет обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 26.08.1999 №01-7/342.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве одного из оснований расторжения договора аренды, истец указывает на нарушение ответчиком положений п.п. 6.1, 6.3 Договора аренды.

В соответствии с п. 6.1. Договора аренды «Арендатор обязан самостоятельно и за свой счет застраховать арендуемые объекты в пользу Балансодержателя».

Как указывает Университет, срок действия ранее заключенного договора страхования истек 16.11.2017 года, до настоящего времени истцу не поступало информации о перезаключении договора страхования на новый срок.

Пунктом 6.3. Договора аренды установлено, что в случае невыполнения арендатором (Ответчиком) условия о заключении договора страхования либо в случае расторжения (прекращения) договора страхования, договор аренды подлежит расторжению в порядке, установленном действующим законодательством.

Вместе с тем, судом установлено и подтверждается материалами дела, что Ответчиком заключен договор страхования имущества от огня и других опасностей № 002 PIP-370175/2017. Согласно договору (полису) страхования имущества от огня и других опасностей № 002 PIP-3 70175/2017 от 24 октября 2017г. выгодоприобретателем является Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет».

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, каких-либо иных доказательств нарушения ответчиком п. 6.1, 6.3 Договора, истцом в материалы дела не представлено.

Согласно п. 1.1 Договора аренды, общая площадь Объекта, переданного в аренды составляла 1 704,9 кв.м.

Разделом 3 определены размер и условия внесения платы по договору. Размер арендной платы за пользование Объектом составлял 13876,764 доллара США в год по курсу ЦБ РФ на день платежа (п. 3.1).

В силу п. 3.2 Договора, произведенный при заключении договора расчет арендной платы устанавливается на срок действия договора и может быть досрочно пересмотрен по письменному соглашению сторон, а также в случаях предусмотренных законодательством и настоящим договором. Перерасчет арендной платы производится арендатором при изменении базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. общей площади нежилых объектов государственной собственности, изменении методики расчета арендной платы в г. Санкт-Петербурге, но не чаще одного раза в год (п. 3.3. Договора аренды). 

 Дополнительным соглашением №01-7/410 от 5 октября 1999 года сторонами изменена общая площадь Объекта, которая составила 1735,1 кв.м. и размер арендной платы – 14 438,752 доллара США в год.

12 мая 2016 года между Истцом и Ответчиком было подписано дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым площадь Объекта была изменена и составила с 12 мая 2016 года 1966,9 кв.м.

Как указывает истец, с учетом того, что ранее при изменении площади (дополнительное соглашение №01-7/410 от 5 октября 1999 года) была изменена арендная плата, то при подписании сторонами дополнительного соглашения в 2016 году об изменении площади, должен быть пересмотрен и размер арендной платы. 

В силу п. 3.3. Договора аренды арендатор направляет проект дополнительного соглашения арендодателю в месячный срок.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

При таких обстоятельствах, дополнительное соглашение к договору аренды 26.08.1999 №01-7/342 должно быть подписано всеми сторонами, а именно арендатором, арендодателем и представителем собственника, то есть Территориальным управлением Росимущества в городе Санкт-Петербурге. 

Вместе с тем, проект дополнительного соглашения к договору аренды от 26.08.1999 №01-7/342 подготовленный истцом на содержит данных о согласовании дополнительного соглашения представителем собственника, какое-либо иное согласие (письмо, распоряжение или иной документ) собственника на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, также отсутствует.

Кроме того, отсутствие регистрации дополнительного соглашения не является основанием для расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке за номером 610701.1 от 10.11.1999г.

Роме того, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними, судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

Расчет ставки арендной платы при заключении договора аренды был произведен в соответствии с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 №1291-р, где базовая ставка была принята равной 186,6 у.е. за один квадратный метр в год.

Постановлением от 21 декабря 2005г. № 1958 «О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» установлена базовая ставка в размере 5863 руб. за один квадратный метр в год. 

Курс доллара США на 17 июля 2018 года составляет 62.25 рубля за один доллар США. Соответственно, применяемая базовая ставка при первоначальном расчете (при заключении договора) выше, чем установленная позже. При этом, если истец полагает, что ставка арендной платы по договору аренды занижена, он вправе обратится с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Однако, на момент рассмотрения настоящего спора в судебном заседании, доказательств наличия задолженности по арендной плате по договору, в материалы дела истцом не представлены, в связи с чем, основания для досрочного расторжения договора аренды отсутствуют.

Кроме того, арбитражный суд считает необходимым отметить следующее:

Согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Суд считает, что расторжение договора по заявленным основаниям является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует балансу интересов сторон, в связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                              Кротов С.М.