ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело №А65-10330/2020

г. Самара

05 марта 2021 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена  04 марта 2021 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2021 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Митиной Е.А., Дегтярева Д.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 марта 2021 года в зале № 7 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2020, по делу №А65-10330/2020 (судья Спиридонова О.П.)

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань 

к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО3, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", которым просит определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив п.2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7431000 рублей».

Ответчик заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы для постановки перед экспертом вопроса: каким стандартам оценки не соответствует отчет об оценке, направленный МКУ «КЗИО ИК МО г.Казани»? (л.д. 3 т.2).

В удовлетворении ходатайства ответчика отказано, поскольку вопрос предлагаемый для постановки на экспертизу носит правовой характер.

Истец заявил о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного недвижимого имущества (л.д. 4 т.2).

Определением суда от 10 сентября 2020 производство по делу было приостановлено в связи с удовлетворением заявленного ходатайства и назначением судебной экспертизы.

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы – ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», представило в суд заключение эксперта № 70/20 от 29.10.2020г.; производство по делу возобновлено определением от 16.11.2020г.

Истец заявил об уточнении исковых требований, просил определить условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости: нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2 кв.м. (помещения № 35-43,70, 88-94а,95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7 637 000 (Семь миллионов шестьсот тридцать семь тысяч) рублей"согласно заключению эксперта.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение иска судом принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2020 года, по делу №А665-10330/2020 иск удовлетворен.

Определены условия договора купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, объекта недвижимости - нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения № 35-43, 70, 88-94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, изложив пункт 2.1. договора купли-продажи МКУ «КЗиО ИК МО г. Казани» и ИП ФИО2 в следующей редакции: "Цена объекта по настоящему договору составляет 7637000 рублей".

С Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" , г. Казань в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  г. Казань взыскано 6000 рублей расходов по госпошлине, 10000 рублей расходов за производство судебной экспертизы.

Перечислено с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 10000 рублей за производство судебной экспертизы в ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», г. Казань по счету № 87 от 09.11.2020г.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчика обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

 При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, в связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы суда об обязательном характере проведенной судебной экспертизой оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, и преюдициально установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018г. по делу № А65-30371/2018, предприниматель ФИО2 с 29.08.2016г. является арендатором (среди прочего) нежилых помещений 1 этажа № 35-43, 70, 88-94а, 95 общей площадью 156,2кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, офис, склад.

Между истцом - ФИО3 (арендатор) и МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" (арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г.Казани № 8693-95 от 29.08.2016г. со сроком до 28.08.2021г. (л.д. 141-144 т.1). 

Помещения были переданы от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 29.08.2016г. (л.д. 143 т.1).

Договор подписан сторонами без разногласий и оговорок, зарегистрирован в ЕГРН надлежащим образом.

Истец 31.08.2018г. обратился в Комитет с заявлением (исх. б/н от 31.08.2018г., вх. № 14889, л.д.9 т.1), о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В рамках арбитражного дела № А65-30371/2018 судом, среди прочего, установлено, что Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани письмом № 12145/КЗИ-исх. от 19.09.2018 со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отказал заявителю в предоставлении арендуемых помещений в собственность, указав следующее: «Учитывая, что договоры аренды были заключены с Вами как с физическим лицом, правовые основания преимущественного права выкупа помещений, запрашиваемых Вами в рамках указанного Закона отсутствуют».

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с заявлением по делу А65-30371/2018. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.12.2018г. по делу А65-30371/2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2019г., постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2019г., заявление удовлетворено, отказ Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение в собственность помещений по адресу: 

<

...> и 

<

...>, изложенный в письме от 19.09.2018, признан незаконным; суд обязал Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 путем совершения в сроки и в порядке, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ, действий в отношении следующего имущества: нежилые помещения 1 этажа № 14-23 площадью 91,2кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, и нежилые помещения 1 этажа № 35-43, 70, 88–94, 94а, 95 площадью 156,2кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Согласно ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом настоящего дела, в котором участвуют те же лица

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А65- 30371/2018, ответчик направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи арендуемого имущества (л.д. 21, 22 т.1), согласно которому ответчик (продавец) продает, а истец (покупатель) приобретает в собственность объект недвижимости: нежилые помещение первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения № 35-43, 70, 88–94, 94а, 95, совокупности которых присвоен № 1002), кадастровый номер объекта 16:50:150303:2298, по цене 10104500 рублей.

Истец, не согласившись с ценой выкупа данных помещений, на основании Отчета об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений № 01/04-20 от 03.04.2020г (л.д. 24-117 т.1), направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи с установлением цены спорных нежилых помещений в размере 7431000 рублей. (л.д. 23 т.1).

Ответчиком протокол разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества не подписан, как и не направлен отказ от подписания договора купли-продажи в редакции протокола разногласий.

Поскольку стороны не пришли к согласию по пункту 2.1. договора купли-продажи, устанавливающего цену продажи спорного имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 445, 422, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

На основании положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положениям ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Закон № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. 

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). 

Поскольку у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого спорного недвижимого имущества, судом первой инстанции правомерно по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95) на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества - 31.08.2018г.?

Экспертное учреждение, которому было поручено производство экспертизы - ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», представило в суд заключение эксперта № 70/20 от 29.10.2020г. (л.д. 48-86 т.2).

По результатам проведенных исследований экспертом ФИО4, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, сделаны следующие выводы:

- рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 156,2кв.м (помещения №№ 35-43, 70, 88-94а, 95) на дату получения заявления преимущественного права на приобретение имущества - 31.08.2018г. составляет 7637000 рублей (л.д. 81 т.2).

 При этом, суд первой инстанции верно отметил, что в силу п.3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Принимая во внимание, что экспертное заключение получено в результате процессуальной деятельности суда, выбор экспертной организации, круг поставленных вопросов, связанных с проведением судебной экспертизы, осуществлялся судом с учетом мнений и возражений всех участвующих в деле лиц, при этом доказательства нарушения экспертом методики проведения соответствующих исследований ответчиком в силу ст. 65 АПК РФ не представлено, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заключение эксперта, проведенное в рамках судебной экспертизы, является полным, обоснованным и достоверным. 

Исходя из положений ст. 65 АПК РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной судебной экспертизой, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 7637000 рублей. 

При изложенных обстоятельствах требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Суд первой инстанции верно пришел к выводу, что представленное судебное экспертное заключение ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость» № 70/20 является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 АПК РФ, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено в пределах компетенции эксперта, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

При этом суд первой инстанции верно отметил, что заключение эксперта № 70/20, представленное ООО «Консалтинговое Агентство «Независимость», по результатам проведенных исследований, не вызывает сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также не содержит противоречий в выводах эксперта.

Доказательств, опровергающих обоснованность судебного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции также обоснованно указал, что в представленном истцом отчете № 01/04-20 от 30.04.2020г., составленном ООО «ФасадСтолицы» по заданию предпринимателя ФИО3, выкупная цена спорного имущества определена не на дату подачи заявления истцом (31.08.2018г.), а по состоянию на 25.10.2018г., в связи с чем данный отчет не может быть принят судом при разрешении вопроса о цене выкупа спорного имущества исходя из следующего.

Доводы заявителя жалобы о том, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, выводы суда об обязательном характере проведенной судебной экспертизой оценки не могут быть признаны соответствующими положениям действующего законодательства несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку у сторон возникли разногласия в отношении стоимости выкупаемого спорного недвижимого имущества,  и судом первой инстанции правомерно по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

При этом, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом первой инстанции по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле правомерно назначена экспертиза, в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). 

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка. 

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2020, по делу №А65-10330/2020, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.  Однако, заявитель жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 266-271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.12.2020, по делу №А65-10330/2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий             С.Ш. Романенко    

            Судьи                                                                                  Е.А. Митина 

                                                                                                                           Д.А. Дегтярев