Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город  Волгоград

« 19 » мая 2021 г.

                                  Дело № А12-1353/2021

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 12.05.2021.

Полный текст решения изготовлен 19.05.2021.

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Куропятниковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кобзаревой Ю.В., рассмотрев  в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» (400078, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Волгоградской области  (400001, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером №34:35:030115:217, обязании внести сведения в ЕГРН, с привлечением к участию в деле в качестве заинтересованных лиц – Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (404130, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» (109004, Москва Город, Переулок Товарищеский, Дом 36/16, Эт Комн 3/1,1А,3,6, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),   

при участии в судебном заседании: 

от истца – представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

от Управления Росреестра по Волгоградской области – ФИО1, представитель по доверенности №56 от 27.05.2020,

от заинтересованных лиц: от Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области – ФИО2, представитель по доверенности №14/54-д от 11.12.2020, 

от общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» - ФИО3, представитель по доверенности №19022021/1/Д от 19.02.2021, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройКат» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области по внесению  в ЕГРН записи по государственной регистрации  прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером  №34:35:0301115:217, расположенного  по адресу: г.Волжский, между микрорайоном №2 и садоводческим  некоммерческим товариществом  «Изобилие», а также об обязании внести сведения оправе аренды земельного участка и залоге права аренды земельного участка в пользу   общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской».

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены – Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области,  общество с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской».

Заявитель явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области  согласно отзывам полагают заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, кроме того Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области заявляет о пропуске срока на подачу заявления.

Заинтересованное лицо  - общество с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У.ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» напротив полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.   

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СтройКат» (Арендатор) 01.11.2012 был заключен Договор аренды земельного участка № 11299 аз. 

В соответствии с условиями Договора аренды Арендодатель передал, а Арендатор принял и использовал на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», город Волжский Волгоградской области, под комплексное освоение микрорайона № 2а в целях его жилищного строительства.

В соответствии с условиями Договора аренды срок действия договора установлен с 01.11.2012 по 01.11.2017. 

При этом, в соответствии с п.7.1. договора аренды в случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается возобновленным на неопределенный срок. 

Арендатором был принят земельный участок, начато его использование: получено разрешение на строительство № 34-RU34302000-1937-2015 от 28.12.2016, заключены договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", начато строительство многоквартирных домов в соответствии с утвержденной проектной документацией. Часть многоквартирных домов была построена и введена в эксплуатацию, строительство оставшихся домов до настоящего времени не завершено. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.04.2018 по делу № А12-61050/15 Общество с ограниченной ответственностью «СтройКат» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. Определением арбитражного суда Волгоградской области от 21.08.2019 конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15 июля 2016 года по делу № А12-61050/2015 в реестр требований о передаче жилых помещений Должника включены, в том числе, требования Общества с ограниченной ответственностью «Объединенная управляющая компания» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Объединенный городской» о передаче жилых помещений из договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №110820014/1ЮГ от 11.08.2014, №120820014/1ЮГ от 12.08.2014, № 13082014/1ЮГ от 13.08.2014 - объекты долевого строительства, находящиеся в многоквартирных жилых домах, возводимых по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Набережная, д. 24, возводимом на земельном участке с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области.

В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу №А12-61050/15 принят отказ ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» от исполнения (в части получения жилых помещений) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» с Должником: №11082014/1ЮГ от 11.08.2014; № 12082014/1ЮГ от 12.08.2014; № 13082014/1ЮГ от 13.08.2014. 

В четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СтройКат» включено требование ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» в размере 254 016 000 (Двести пятьдесят четыре миллиона шестнадцать тысяч) рублей, как обеспеченное залогом права аренды земельного участка кадастровый №34:35:030115:217, расположенном по адресу: между микрорайоном № 2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», г. Волжский Волгоградской области.

Однако, конкурсным управляющим была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на Земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, в которой отсутствовали данные о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской»,  на основании определения Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 по делу № А12-61050/2015.

Ввиду вышеизложенного, конкурсным управляющим ООО «СтройКат» 02.10.2020 был направлен запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области и Комитет Земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский о предоставлении сведений в отношении внесения записи о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ООО «Стройкат» на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенный г. Волжский, Волгоградской области, а также предоставлении копий документов, подтверждающих совершенные действия в отношении земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030115:217, расположенного в г.Волжский, Волгоградской области. 

До настоящего времени ответы на запрос не поступили, в ЕГРН сведения о существующих ограничениях прав и обременениях земельного участка: права аренды ‘земельного участка в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» отсутствуют. Земельный участок не возвращался Арендодателю и продолжает находиться в пользовании Арендатора, тем самым,  по мнению заявителя арендодатель своими фактическими действиями признает продолжение действия Договора аренды.

Кроме того, Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.07.2019 по делу №А12-61050/2015 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ООО «СтройКат», в том числе права аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217. Указанное Определение Арбитражного суда Волгоградской области не было оспорено Арендодателем, вступило в законную силу и по мнению заявителя также подтверждает то, что право аренды Земельного участка продолжает существовать, принадлежит ООО «СтройКат» и составляет конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.08.2019 по делу №А12-61050/2015 подтверждено наличие в составе конкурсной массы ООО «СтройКат» права аренды Земельного участка и отклонен довод о возможности расторжения договора аренды земельного участка Администрацией городского округа город Волжский, как носящие предположительный характер, не подтвержденные достоверными данными. Указанное Определение оставлено в силе Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2019 по делу № А12-61050/2015, которым также установлено, что право аренды на земельный участок у ООО «СтройКат» не прекратилось и может быть реализовано с торгов в рамках дела о банкротстве должника. Указанные судебные акты также не были оспорены ни арендодателем, ни заинтересованным лицом и вступили в законную силу.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.11.2019 по делу № А12-30851/2019 удовлетворено заявление Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области к ООО «СтройКат» об обязании установить ограждение строительной площадки в границах Земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 по периметру объекта незавершенного строительства, которым в том числе подтверждается нахождение земельного участка в пользовании ООО «СтройКат».

Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области было направлено в адрес ООО «СтройКат» требование № 14/6082 от 16.04.2020 о выплате задолженности по Договору аренды за пользование земельным участком, рассчитанной по 29.02.2020. Конкурсным управляющим на данное требование был направлен ответ о том, что соответствующая задолженность учтена в пятой очереди реестра требований должника по текущим обязательствам. В настоящий момент данный спор находится на рассмотрении Арбитражного суда Волгоградской области (дело № А12-19066/2020).

Таким образом, вышеизложенные фактические обстоятельства по мнению заявителя, подтверждают действие договора аренды на текущий момент и принадлежность права аренды земельного участка ООО «СтройКат». 

При этом заинтересованным лицом на запрос заявителя не предоставлен ответ и копии документов, на основании которых из ЕГРН была исключена запись о праве аренды земельного участка в пользу ООО «СтройКат».

Ввиду того, что регистрирующий орган в пределах своих полномочий не имеет права и возможности устанавливать (подтверждать) факт наличия оснований прекращения договора, то в отсутствие заявления арендатора, выражающего согласие на расторжение договора, либо состоявшегося решения суда, регистрирующий орган в рассматриваемой ситуации не имел права вносить запись о прекращении права аренды земельного участка.

Сам факт истечения срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации договора, поскольку в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. У регистрирующего органа в соответствии с положениями федерального законодательства об аренде и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали необходимые документы, являющиеся надлежащим правовым основанием для государственной регистрации снятия ограничения в виде зарегистрированного договора аренды на Земельный участок.

Отсутствие в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 в пользу ООО «СтройКат», залога указанного права аренды в пользу ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской» препятствует реализации данного права аренды, составляющего конкурсную массу ООО «СтройКат», в целях удовлетворения требований кредиторов, в том числе требований ООО «Объединенная УК» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Объединенный городской», обеспеченных залогом права аренды земельного участка, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд волгоградской области с настоящим заявлением.

Управление Росреестра по Волгоградской области и Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области полагают заявленные требования необоснованными, н не подлежащими удовлетворению.

Суд соглашается с доводами, изложенными в отзывах на заявление.

Согласно части 3 статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации).

Согласно п. 5 ст. 1 Закона о регистрации в судебном порядке может быть обжаловано только зарегистрированное право, но не запись в ЕГРП, которая не носит самостоятельного правообразующего значения, а лишь подтверждает уже возникшее из иного основания право лица (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно пункту 56 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. 

Государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.3 ч. 1 ст.29 Закона о регистрации).

Согласно части 1 статьи 14 Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации, предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются необходимые документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений за исключением случаев, предусмотренных пп. 3 настоящего пункта и п. 9 (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).

Согласно п. 11 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Пунктом 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Анализ указанных положений Земельного кодекса РФ свидетельствует, что договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью не может быть продлен на неопределенный срок, если законодательно ограничена возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Между комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (Арендодатель) и ООО «СтройКат» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.11.2012 № 11299аз, общей площадью 70 765,0 кв.м, расположенного между микрорайоном №2 и садоводческим некоммерческим товариществом «Изобилие», город Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030115:217.

28.12.2016 Администрацией городского округа - город Волжский Волгоградской области ООО «СтройКат» выдано разрешение № 34-RU34302000-1937-2015 на строительство объекта капитального строительства «Малоэтажная жилая застройка микрорайона № 2а в г. Волжский Волгоградской области». Срок действия разрешения до 06.11.2017.

Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 24.06.2013 № 4627 утвержден «Проект планировки с проектом межевания незастроенной территории микрорайона № 2а городского округа - город Волжский Волгоградской области».

02.02.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 16.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3646, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 16, общей площадью 2 061 кв.м.

02.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 18.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3647, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 18, общей площадью 2 420 кв.м.

02.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 14.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3645, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 14, общей площадью 3 937,0 кв.м.

28.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 42.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:0301 15:3648, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 42, общей площадью 2 209,0 кв.м.

28.12.2016 обществу с ограниченной ответственностью «СтройКат» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №34-RU34302000-1212-2013 малоэтажной жилой застройки микрорайона №2а в городе Волжском Волгоградской области жилого дома по улице Набережной, дом 38.

Согласно сведениям из ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:217 образован земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:3649, расположенный по адресу: город Волжский, Волгоградская область, улица Набережная, 38, общей площадью 4 608,0 кв.м.

Таким образом, с учетом ввода в эксплуатацию жилых домов № 14, №16, №18, № 38, №42 и уточнением границ, общая площадь предоставленного обществу с ограниченной ответственностью «СтроКат» земельного участка в настоящее время составляет 55 530,0 кв.м.

Указанные обстоятельства были установлены при рассмотрении дела А12-30851/2019, сторонами не оспариваются. 

Уведомлением №13/9891 от 20.09.2017 комитет уведомил ООО «СтройКат» и арбитражного управляющего об истечении срока действия договора и обязанности, в соответствии с п.6.3 «р» договора, сдать земельный участок по акту арендодателю.

Таким образом, в соответствии с ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды земельного участка от 01.11.2012 per. № 11299аз прекратил свое действие 01.11.2017 и не был возобновлен на неопределенный срок.

Доводы заявителя о том, что до настоящего времени земельный участок находится во владении общества, что служит основанием считать договор возобновившимся на неопределенный срок не принимаются судом, как основанные на неверном толковании норм права. 

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Также п. 7.1. договора гласит, что договор прекращает свое действие  по окончании его срока, а также в любой  другой  срок по соглашению сторон. В случае, если  до окончания срока  действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, о договор считается возобновленным на неопределенный срок. 

 Однако как следует из материалов дела, до  истечения срока действия договора, арендодатель выразил намерение о прекращении арендных отношений, в связи с чем, договор прекратил свое действие с истечением срока, указанного в договоре.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Указанное уведомление было направлено в адрес общества, указанный в договоре аренды  г.Волгоград, ул.7-я Гвардейская, д.11б.  

Представитель заявителя не оспаривает, что на момент направления уведомления это был действующий адрес юридического лица. Запись об адресе – 

<

...>, внесена в ЕГРЮЛ - 30.10.2017, т.е. после направления уведомления о прекращении договорных отношений.

Согласно п. 10.3 договора, корреспонденция  (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считаются  полученными стороной, если она направлена заказным письмом по мету нахождения  соответствующей стороны или по ее почтовому адресу. Момент получения в любом случае определяется  не позднее 10 дней со дня ее отправки, указанной в почтовой квитанции.

Таким образом, Комитет при осуществлении права на уведомление стороны о прекращении договорных отношений,  действовал  добросовестно и разумно, направляя уведомление по адресу, указанному самим ответчиком в договоре. Истцом приняты все предусмотренные законом действия для получения ответчиком уведомления о прекращении договора аренды. 

В соответствии с письмом Администрации от 17.01.2018 № 13/193, являвшимся основанием для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды на спорный земельный участок следует, что ООО «Строй Кат» направлено уведомление от 20.09.2017 № 13/9891 о прекращении 01.11.2012 договора аренды земельного участка (по итогам аукциона) от 01.11.2012 № 11299 АЗ в связи с истечением срока его действия. По информации, представленной Администрацией, почтовое отправление возвращено отправителю с пометкой «истек срок хранения».  В связи с чем Управление внесло соответствующие записи в ЕГРН.

Кроме того, в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Письмами №13/12505 от 21.12.2017; №13/7897 от 18.07.2018; №14/12749 от 19.10.2020 комитет земельных ресурсов и градостроительства предлагал ООО «СтройКат» привести земельный участок в первоначальное состояние и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

Однако требование не исполнено и спорный земельный участок ответчиком не возвращен комитету до настоящего времени.

Доводы о том, что судебные акты, вынесенные в рамках дел  А12-61050/2015, А12-30851/2019, А12-19066/2020 являются преюдициальными при рассмотрении настоящего спора, данными судебными актами установлено продление на неопределенный срок договорных отношений по спорному договору аренды, также отклоняются судом.

В соответствии со  ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Однако, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области не являлось лицом, участвующем в деле при рассмотрении указанных дел.  

Кроме того, при вынесении указанных судебных актов, не устанавливались обстоятельства  прекращения договорных отношений. Уведомление, направленное в адрес арендатора о прекращении договорных отношений с истечением срока договора аренды также не было предметом исследования при рассмотрении вышеназванных дел. Таким образом, указанными судебными актами не было установлено обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего  заявления. 

Также суд отмечает, что в решении от 21.11.2019 по делу А12-30851/2019, напротив указано о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с истечением срока с 01.11.2017.

 Помимо прочего заявителем указано на недопустимость прекращения арендных отношений, ввиду наличия залога права аренды земельного участка. Так определением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.02.2020 в рамках дела А12-61050/2015, принят отказ  ООО «Объединенная УК» от исполнения (в части получения жилых помещения) договоров участия  в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенных ООО «Объединенная УК» с должником. В четвертую очередь  реестра требования кредиторов  ООО «СтройКат»  включено требование   заинтересованного лица в размере 254 016 000 руб. как обеспеченное залогом права аренды земельного участка,  с кадастровым номером 34:35:030115:217.   

 Указанные доводы также отклоняются судом. Ни Управление Росреестра по Волгоградской области, ни Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области не являются сторонами по указанным договорам долевого участия. 

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора (прекращения) аренды этого земельного участка.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 марта 2014 года № ВАС-3068/14 по делу № А41- 4397/11. 

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 06.10.2017 №301- КГ17-14417 по делу №А43-21091/2016 разъяснил, что в случае, когда право застройщика на земельный участок прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, предмет залога перестает существовать.

По итогам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором осуществлено прекращение ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:35:030115:217 в связи с истечением срока договора.

Оснований для отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды в отношении спорного земельного участка в соответствии с требованиями ст., ст. 26, 27 Закона о регистрации у Управления не имелось.

Кроме того, Управление полагает, что заявителем пропущен срок, предусмотренный п. 4 ст. 198 АПК РФ для представления соответствующего заявления об обжаловании действий (бездействий). 

В силу статьи 198 АПК РФ, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Часть 4 ст. 198 АПК РФ связывает начало течения срока на подачу заявления о признании ненормативного акта недействительным с моментом, когда лицо узнало о нарушении своих прав и законных интересов, а не с моментом, когда оно могло или должно было узнать о таком нарушении.

Согласно буквальному смыслу ч. 4 ст. 198 АПК РФ для исчисления процессуального срока нужно исходить не из презумпции разумно предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении.

Согласно пункту 57 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"  течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Заявитель указывает, что узнал о нарушенном праве при рассмотрении дела о банкротстве, получив выписку из ЕГРН только 30.12.2020.  При этом заявление подано в Арбитражный суд Волгоградской области 26.01.2021, без пропуска срока на подачу.

Комитетом земельных ресурсов  в материалы  предоставлено письмо  от 27.12.2018, согласно которому конкурсный управляющий ООО «СтройКат» ФИО5 извещался об отсутствии записей о праве аренды в ЕГРН.

Однако доказательств получения указанного письма в материалы дела не представлено. 

Доказательств, подтверждающих, что заявитель узнал о внесении записей в реестр ранее, чем при получении выписки из ЕГРН, в декабре 2020 года,  в материалах дела не имеется. Следовательно, оснований утверждать, что пропущен срок, предусмотренный п. 4 ст. 198 АПК РФ для представления соответствующего заявления об обжаловании, у суда не имеется.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия 5 (бездействие). 

При принятии решения о прекращении ограничения (обременения) на спорный объект недвижимого имущества нарушение норм действующего законодательства в рамках возложенных на него полномочий Управлением не допущено. Оспариваемые действия Управления совершены в полном соответствии с нормами закона.

Доказательств нарушения прав заявителя именно действиями Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области заявителем не предъявлено. 

В соответствии с ч.3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При указанных обстоятельствах, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Относительно требований об обязании внести запись, суд отмечает следующее. Данные требования являются производными от требований о признании незаконными  действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, по государственной регистрации прекращения права аренды, заявлены в порядке восстановления нарушенного права, поэтому в их удовлетворении следует также отказать.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ  вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

На  основании изложенного и руководствуясь статьями  110, 112, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

решил:

в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области по государственной регистрации  прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером  №34:35:0301115:217, расположенного  по адресу: г.Волжский, между микрорайоном №2 и садоводческим  некоммерческим товариществом  «Изобилие», а также об обязании внести сведения оправе аренды и залоге  отказать.

Решение может быть обжаловано в установленные законом порядке и сроки в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья                                                                                                                Т.В. Куропятникова