Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-11164/2017

г. Владивосток

17 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 16 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Даль-Интернэшнл»,

апелляционное производство № 05АП-7556/2017 

на решение от 08.09.2017 

судьи С.Т. Шохиревой

по делу № А51-11164/2017 Арбитражного суда Приморского края 

по иску федерального государственного унитарного предприятия «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Даль-Интернэшнл» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, 

о признании договора расторгнутым; обязании освободить незаконно занимаемые нежилые помещения,

при участии:

от ООО «Даль-Интернэшнл»: ФИО2, по доверенности от 07.06.2017, сроком действия 1 год, паспорт

от ФГУП «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»: ФИО3, по доверенности № 292 от 25.09.2017, сроком действия на 6 месяцев, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» (далее – ФГУП «Росразмещение», предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» (далее – общество, ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ», ответчик) о признании договора №266/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью РФ (края), расторгнутым, а также об обязании ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец  уточнил заявленное требование в части характеристик объекта подлежащего освобождению ответчиком. Просил обязать ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» освободить незаконно занимаемые нежилые помещения – подземное сооружение общей площадью 683,3кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>. Суд в порядке статьи 49 АПК РФ заявленное уточнение принял.

Решением  Арбитражного суда Приморского края от 08.09.2017 исковые требования ФГУП «Росразмещение» частично удовлетворены. Суд обязал ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» освободить незаконно занимаемые нежилые помещения – подземное сооружение общей площадью 683,3 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований истца, принять по делу новый судебный акт. Полагает, что  в данном случае предусмотренных законом оснований для отказа в перезаключении договора не имеется. По мнению ответчика, факт своевременного внесения арендной платы за спорный период подтверждается представленными в материалы дела счет-фактурами, из содержания которых явно следует факт отсутствия пени или иных штрафных санкций. Поскольку ООО «Даль - Интернэшнл» относится к субъектам малого предпринимательства, ответчик полагает, что в правоотношениях, связанных с арендой государственного или муниципального недвижимого имущества, у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Указывает на недобросовестность в форме злоупотребления правом со стороны арендодателя, который, принимая от ООО «Даль-Интернэшнл» арендную плату, умышленно уклоняется от рассмотрения обращений арендатора и, тем самым, от реализации последним преимущественного права на пролонгацию договора аренды.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 жалоба ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 16.11.2017.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил изменить по основаниям, изложенным в жалобе. 

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возража. Решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Из текста апелляционной жалобы следует, что жалоба заявлена ответчиком в части удовлетворенных исковых требований истца.

В соответствии с частью 5 статьи  268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку возражений относительно проверки только части судебного акта лицами, участвующими в деле, не заявлено, апелляционная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

По тексту апелляционной жалобы ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных документов, а именно: копии письма от 29.04.2015; письма от 18.03.2016 № 242; письма от 06.05.2016 № 453; письма от 18.05.2016 № 481; протокола разногласий; письма от 21.04.2017; накладной от 22.02.2017; обращения ООО «Даль-Интернэшнл» от 08.07.2017; кассовых чеков; отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором; скриншота, подтверждающего   факт   направления обращения   от   08.07.2017   в   ФГУП   «Росразмещение» посредством электронной почты; копии ответа ТУ Росимущества по Приморскому краю от 18.08.2017 № 05-6889, чек – ордеров. 

Представитель ответчика поддержал заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных письменных документов, обосновал заявленное ходатайство тем, что судом первой инстанции ответчику было отказано в приобщении указанных документов. Представитель истца по ходатайству возражал.

В целях полного и всестороннего изучения и установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения рассматриваемого в данном случае спора, и руководствуясь абзацем пятым пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», суд апелляционной инстанции удовлетворил указанное выше ходатайство ответчика, приобщил к материалам дела дополнительно приложенные к жалобе документы, признав уважительными причины невозможности их предоставления в суде первой инстанции.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

Департаментом имущественных отношений Приморского края (арендодатель) с ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» (арендатор) заключен договор №266/01 аренды недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (далее – договор аренды № 266/01), в соответствии с которым, обществу переданы в аренду помещения подземного сооружения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 50 кв. м. Срок действия договора аренды  определен с 01.07.2001 по 30.06.2006.

Договор аренды №266/01 зарегистрирован в установленном порядке 29.07.2003. 

Дополнительным соглашением № 16 от 01.03.2003 к договору аренды, стороны  внесли изменения в предмет договора в части площади переданного в аренду объекта, срока его действия, размера арендной платы и порядка расчета. 

В соответствии с пунктами, 1, 2, 3 договора аренды № 266/01 в редакции указанного соглашения, площадь переданного в аренду нежилого помещения увеличена до 250 кв. м, срок действия договора определен его сторонами с 01.03.2003 по 30.06.2015, размер арендной платы за месяц составил 293,56 условных единиц.

Дополнительным соглашением №3 от 01.04.2010 произведена замена арендодателя с Департамента имущественных отношений Приморского края на ТУ Росимущества в Приморском крае.

Дополнительным соглашением №99 стороны договора аренды  №266/01 внесли изменения в предмет договора, определив цель использования арендованного имущества: под оздоровительно-развлекательный комплекс и общественное питание.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Приморском крае от 02.03.2016 № 63-р «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственным унитарным предприятием «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» за истцом на праве хозяйственного ведения закреплено, в том числе здание – подземное сооружение (Лит. А) общей площадью 682,3 кв. м, расположенное  по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 25:28:040006:1222.  

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право хозяйственного ведения ФГУП «Росразмещение» на указанное имущество зарегистрировано согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству о регистрации права 06.04.2016, и в соответствии с пунктом 4 указанного распоряжения ТУ Росимущества в Приморском крае от 02.03.2016 № 63-р права и обязанности арендодателя по спорному договору аренды № 266/01 в полном объеме перешли к истцу.

Дополнительным соглашением от 01.04.2016 №3 пункт 2.1 договора аренды №266/01 изложен в новой редакции в части обязанностей арендодателя, с включением в условий о расторжении договора.

Согласно условиям пункта 2.1 договора аренды №266/01 в редакции названного дополнительного соглашения арендодатель уведомляет арендатора о расторжении договора аренды письмом, а также направляет для подписания соглашение о расторжении договора.

23.11.2016 ФГУП «Росразмещение» направило ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» письмо исх. №1255 с уведомлением о расторжении договора аренды №266/01 по истечении 3-х месяцев с даты получения арендатором данного уведомления и требованием об освобождении занимаемых последним помещений.

Согласно представленной в материалы дела телеграмме от 15.12.2016 №1384 ФГУП «Росразмещение» сообщило ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» об имеющейся у него задолженности по арендной плате и начисленной на нее пени, предложив указанную задолженность оплатить, и уведомив арендатора о том, что договор аренды будет расторгнут, в связи с чем арендодатель потребовал освободить используемое обществом имущество.

Также ФГУП «Росразмещение» направило в адрес ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» претензию от 22.02.2017 №134 в которой уведомило арендатора о наличии у него задолженности по арендной плате и пени по состоянию на 21.02.2017, указало на расторжение договора в первый день по истечении 3-х месяцев с даты получения данной претензии и потребовало от ответчика освободить занимаемые им помещения.

Неисполнение ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» в  добровольном порядке требований, изложенных в претензии, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

ФГУП «Росразмещение» является арендодателем по договору аренды №266/01 с момента государственной регистрации его права хозяйственного ведения в отношении объекта аренды (06.04.2016) в силу статьи 608 ГК РФ и в соответствии с пунктом 4 распоряжения ТУ Росимущества в Приморском крае от 02.03.2016 № 63-р.

Как следует из материалов дела, переданные ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» на основании договора аренды №266/01 нежилые помещения по окончании срока действия данного договора (30.06.2015) не освобождены, и последний продолжает пользоваться спорным имуществом.

Таким образом, в силу положений пункта 3 статьи 655 ГК РФ, договор аренды № 266/01 по окончании срока его действия был возобновлён на неопределённый срок в силу закона. Факт продления срока действия договора аренды подтвержден ФГУП «Росразмещение» в его письме арендатору помещений  от 23.11.2016 №1255 и ответом арендатора на это письмо.

Из материалов дела видно, что письмом от 23.11.2016 №1255 предприятие известило общество о расторжении договора аренды №266/01  по истечение трех месяцев с даты получения указанного письма.

Указанным уведомлением истец фактически отказался от договора аренды, и по истечении трехмесячного срока со дня получения ответчиком указанного уведомления этот договор прекратил свое действие.

При этом истец представил в материалы дела копию письма ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ», содержание которого подтверждает получение названного выше уведомления и осведомленность общества  о прекращении с ним арендных правоотношений по договору аренды  № 266/01. Оригинал письма был представлен суду на обозрение в судебном заседании 04.09.2017.

Также представленной в материалы дела телеграммой ФГУП «Росразмещение» от 15.12.2016 №1384 подтверждается принятие арендодателем мер по повторному извещению общества о расторжении договора аренды.

Как верно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что почтовым отделением связи данная телеграмма не была вручена адресату, рассматривается судом с учетом правила статьи 165.1 ГК РФ, согласно которой неполучение ответчиком корреспонденции по указанному в договоре адресу является риском последнего и не может свидетельствовать о несоблюдении процедуры расторжения договора.

В этой связи, проанализировав представленные доказательства по делу в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, и установив соблюдение арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора, учитывая, что спорное имущество ответчиком в нарушение условий договора и требований закона не возвращено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендные отношения между сторонами  договора аренды №266/01 прекращены и спорные помещения подлежат возврату унитарному предприятию.

Доводы апеллянта о необходимости предоставления ему преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, обоснованно отклонены.

Как указывает истец, ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ», как арендатор имущества не выполнял надлежащим образом предусмотренные договорными отношениями обязанности  по своевременному внесению арендной платы. 

Договором аренды № 266/01 предусмотрено общее условие о процедуре пролонгации и расторжения договора, которая производится  путем обмена  сторонами договора письмами (пункт 4 договора).

В пункте 1 раздела V договора аренды № 266/01 установлено, что договор аренды может быть расторгнут: по соглашению сторон; в судебном порядке при нарушении условий договора арендатором; при ликвидации арендатора. Этим же пунктом договора предусмотрено специальное условие досрочного расторжения договора аренды – при невнесении арендной платы арендатором в течении 2-х месяцев.

Порядком расчетов по договору аренды №266/01 определена ежемесячная оплата аренды до 10 числа оплачиваемого месяца, а также предусмотрена обязанность арендатора предоставлять арендодателю до 30-го числа каждого оплачиваемого месяца копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы в бюджет (пункты 1, 2 раздела  III  договора).

В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени. При этом пунктом 1 статьи 408 ГК РФ установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Истцом в обоснование своих доводов представлен в материалы дела акт сверки взаимных расчетов с арендатором по состоянию на 21.02.2017 за период с 06.04.2016 по 31.01.2017.

Апеллянт указывает на погашение им образовавшейся задолженности по арендной плате. Вместе с тем, документов, подтверждающих своевременное внесение арендной платы ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела, не доказав обстоятельства, на которые ссылаетя в опровержение доводов истца.

В этой связи апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о подтверждении в ходе рассмотрения спора факта ненадлежащего исполнения ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» взятых на себя обязательств по договору аренды  №266/01 в части расчетов за аренду спорного имущества.

Учитывая неисполнение арендатором надлежащим образом обязательств оплаты аренды имущества, договор аренды №266/01 право на расторжение договора аренды  у унитарного предприятия возникло также и в силу условий пункта 1 раздела V договора аренды № 266/01. 

На основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Погашение ответчиком задолженности по арендной плате  за период апрель – октябрь 2016 года не свидетельствует о надлежащем исполнении и взятых на себя обязательств по договору, поскольку оплата аренды за указанный период произведена обществом только 15.11.2016, то есть после обращения ФГУП «Росразмещение» в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании данной задолженности и после возбуждения судом производства по делу №А51-19828/2016. Согласно приобщенным к материалам дела чекам-ордерам от 22.02.2017, 30.04.2017, 03.05.2017 ответчиком погашалась задолженность за 2016 год. Доказательств  внесения обществом арендной платы за 2017 год в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представлено. Указанные обстоятельства не оспорены ответчиком в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, доводы ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды спорного имущества на новый срок в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ положений  подлежат отклонениюяет в силу установленных в ходе рассмотрения спора обстоятельств ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по оплате аренды в установленные договором аренды № 266/01 сроки.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что по договору аренды № 266/01 истцом ответчику были переданы нежилые помещения общей площадью 250 кв.м, однако ответчиком фактически использовались помещения площадью 682,3 кв.м. Суд также признает обоснованными доводы ФГУП «Росразмещение» относительно создания арендатором препятствий к допуску истца в находящийся у него в хозяйственном ведении объект недвижимого имущества, что подтверждено представленным в материалы дела актом вскрытия помещения от 11.08.2016 №1 и является нарушением условий договора аренды № 266/01 о возложении на арендатора обязанности по обеспечению допуска в арендуемые помещения должностных лиц арендодателя  в случае необходимости и по их требованию. По данным осмотра помещений, (акт от 11.08.2016 № 1) помещения используются под бильярдную, что не отвечает цели использования объекта, установленной договором аренды №266/01.

Довод ответчика относительно направления истцу предложения о заключении  договора аренды спорных помещений на новый срок, не имеет правового значения, поскольку преимущественное право поставлено в зависимость от надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей. В то время как, в ходе рассмотрения спора установлено систематическое нарушение ответчиком условий заключенного им с предприятием договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В нарушение пункта 2.7 договора аренды № 266/01 ответчик, уведомленный о расторжении договора, не выполнил свое обязательство по передаче спорного имущества истцу, создав при этом препятствия к допуску арендодателя в спорные помещения.

С учетом установленного факта прекращения договора аренды №266/01, требование истца о возврате спорного имущества является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод апеллянта о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, который принимает от ООО «Даль-Интернэшнл» арендную плату, уклоняясь от рассмотрения обращений арендатора о реализации последним преимущественного права на пролонгацию договора аренды, отклоняется судом, поскольку в силу пункта 1 статьи 408 ГК РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Положения статьи 622 ГК РФ об обязанности арендатора, не возвратившего или несвоевременно возвратившего имущество, внести арендную плату за все время просрочки, означают, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для вывода о наличии в действиях истца признаков злоупотребления правом.

Поскольку в части отказа в удовлетворении остальных требований истца судебный акт апеллянтом не обжалуется, его законность в данной части коллегией не проверяется. 

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Доводы заявителя о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения. Иное толкование заявителем положений законодательства не свидетельствует о неправильном применении судом норм права. 

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы ООО «ДАЛЬ-ИНТЕРНЭШНЛ» отсутствуют.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.09.2017  по делу №А51-11164/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко