АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-987/2023

16 мая 2023 г.

г. Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 мая 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 16 мая 2023 г.

 

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь) о признании договоров прекращенными, обязании произвести перерасчет  размера задолженности по арендной плате за земельные участки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2, по доверенности от 01.03.2023, предъявлен паспорт, диплом.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены в установленном порядке.

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» (далее – истец, ООО «Альфагруппинвест») к Департаменту по имущественным  и земельным отношениям города Севастополя (далее – ответчик, Департамент):

- о признании прекращенными договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 с 04.03.2021;  с кадастровым номером 91:04:001025:67 с 14.04.2022 на основании статьи 413 ГК РФ;

- обязании Департамента произвести перерасчет размера задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66 с учетом того, что данный договор прекращен с 04.03.2021;

- обязании Департамента произвести перерасчет размера задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:67 с учетом того, что данный договор прекращен с 14.04.2022; взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 24 000 руб.

От общества поступили уточнения требований, в которых истец просит:

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 расторгнутым с 04.03.2021 на основании ст. 413 ГК РФ, все обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 возникшим после 04 марта 2021 года - прекращенными;

- признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 расторгнутым с 14.04.2021 на основании ст. 413 ГК РФ, все обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 возникшим после 14 апреля 2021 года – прекращенными.

Указанные уточнения исковых требований приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя в сети Интернет в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, явку уполномоченного представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения настоящего дела.

При рассмотрении спора в открытом судебном заседании судом установлено следующее.

Из материалов дела следует, что между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – Арендатор), заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2017 (далее – Договор 1), согласно пункта 1.1 которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66, площадью 11227 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи. Разрешенное использование – «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (код 2.6)».

Договором 1 также установлены порядок и сроки оплаты арендной платы, права и обязанности сторон по Договору 1, ответственностью сторон и т.п.

Пунктом 6.1 Договора 1 предусмотрено, что настоящий договор заключен сроком на 9 лет.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – Правообладатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» (далее – Правоприобретатель) заключен Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности от 20.02.2017, согласно пункта 1.1 которого, по настоящему Договору в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации Правообладатель – Арендатор по договору аренды земельного участка от 23.01.2017 – передает все права и обязанности Правоприобретателю – новому Арендатору – в отношении земельного участка, предоставленного Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя для «многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) (код 2.6)» площадью 11227 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи.

Между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Инжстройсервис» (далее – Арендатор), заключен Договор аренды земельного участка от 23.01.2017 (далее – Договор 2), согласно пункта 1.1 которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:67, площадью 9910 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь в районе п. Дергачи. Разрешенное использование – «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка (код 2.6).

Пунктом 6.1 Договора 2 предусмотрено, что договор заключён сроком на 9 лет.  

 20.02.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Инжстройсервис» и обществом с ограниченной ответственностью «Альфагруппинвест» заключен договор субаренды земельного участка, согласно пункта 1.1 которого, арендатор, руководствуясь пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляет субарендатору во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:67, площадью 9910 кв.м., расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи. Целевое назначение земельного участка – «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка (код 2.6)» (пункт 1.4 Договора.)  

20.12.2021 между ООО «Инжстройсервис» и ООО «Альфагруппинвест» заключен договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно пункта 1.1 которого, по настоящему договору в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ Правообладатель - Арендатор по договору аренды земельного участка от 23 января 2017 года - передает все права и обязанности Правоприобретателю - новому Арендатору - в отношении земельного участка, предоставленного Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя для «многоэтажной жилой застройки (высотная застройка)(код 2.6)», с кадастровым номером 91:04:001025:67 площадью 9 910 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи.

Таким образом с 20.02.2017 ООО «Альфагруппинвест» является арендатором двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66. общей площадью 11 227 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67, общей площадью 9 910 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, в районе п. Дергачи.

 Разрешенное использование указанных участков: «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка (код 2.6)».

Согласно актам сверки, предоставленным Арендодателем у Арендатора имеется задолженность по договорам аренды в размере 7 666 411,57 руб., в том числе пени за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:66 и в размере 5 935 469,18 руб., в том числе пени за земельный участок с кадастровым номером 91:04:001025:67.

Соответствующими письмами от 07.11. 2022 за №07-11-22/1 и №07-11-22/2 Истец уведомил Ответчика о том, что указанные выше договора аренды прекратили свое действие, а также просил произвести перерасчет задолженности:

-        по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 исход из того, что в силу прямого указания закона данный договор прекращен с 04.03.2021;

-        по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 исход из того, что в силу прямого указания закона данный договор прекращен с 14.04.2022.

Однако Арендодатель отказал в признании указанных договоров аренды прекращенными в виду того, что на каждом из земельных участков расположено более одного многоквартирного дома. 

Материалами дела установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:66 Арендатор на основании разрешения на строительство №RU91-94104000-393-2018 от 28.01.2018 построил и ввел в эксплуатацию восемь многоквартирных домов и два паркинга, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию: №RU91-94104000-113-2017 от 28.11.2017, №RU91-94104000-112-2017 от 28.11.2017, №RU91 -94104000-177- 2018 от 20.11.2018, №RU91 -94104000-195-2019 от 05.02.2019, №RU91-94104000-260-2020 от 31.01.2020, №RU91-94104000-3 11-2020 от 14.12.2020, №RU91-94104000-333-2021 от 18.01.2021.

Соответственно, последний возведенный объект введен в эксплуатацию 18.01.2021.

На земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:67 Арендатор на основании разрешения на строительство №RU91-94104000-392-2018 от 28.01.2018 построил и ввел в эксплуатацию восемь многоквартирных домов и два паркинга, что подтверждается разрешениями на ввод в эксплуатацию: №RU91-94104000-261-2020 от 31.01.2020, №RU91-94104000-167-2018 от 14.09.2018, №RU91 -94104000-341 -2021 от 17.02.2021, №RU91-94104000-400-2022 от 01.03.2022, №RU91-94104000-397-2022/1 от 01.03.2022, №RU91-94104000-399-2022/1 от 01.03.2022, №RU91-94104000-398-2022/1 от 01.03.2022.

Соответственно, последний возведенный объект введен в эксплуатацию 01.03.2022.

Обстоятельства оставления Департаментом вышеуказанных писем уведомлений ООО «Альфагруппинвест» без удовлетворения, послужили причиной обращения общества в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд считает, что исковое заявление общества подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом. 

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно ч. 3, 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. 

В силу ч. 2, 5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. 

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды данного земельного участка считается прекращенным. 

Аналогичная правовая позиция нашла свое отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 и от 27.02.2017 N 309-КГ16-21430.

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу требований статьи 290 ГК РФ, статьи 36, 37 ЖК РФ право собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, возникает с момента регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ): «Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.».

При этом, анализируя определение Верховного Суда РФ от 07.06.2016  N 309-КГ16-5754 можно сделать вывод, что действующим законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство, и соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов, такое же мнение высказано Минстроем России в письме от 10.10.2017 №36323-НС/07). Соответственно, в тех случаях, когда участок сформирован для строительства нескольких объектов недвижимости, то право застройщика по договору аренды такого участка прекращаются с момента первой регистрации права в последнем введенном в эксплуатацию объекте.

Согласно данным Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя:

-        первое право собственности в последнем введенном в эксплуатацию многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:66 зарегистрировано 04.03.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.03.2021;

-        первое право собственности в последнем введенном в эксплуатацию многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 91:04:001025:67 зарегистрировано 14.04.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.04.2022.

Следовательно, согласно требованиям действующего законодательства, с учетом положений п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17 ноября 2011 г. на основании ст.413 ГК РФ договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 подлежит прекращению с 04.03.2021, а договор аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 подлежит прекращению с 14.04.2022.

Также, согласно разъяснениям изложенным в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22: «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, т.е. в данном случае, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участи в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из указанной позиции следует, что в случае, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов права владеть и распоряжаться данным земельным участком переходят от застройщика, который был наделен данными правами по договорам аренды, к собственникам помещений в многоквартирных дамах в силу прямого указания закона, а право собственности на данный земельный участок остается у Департамента.

Как следует из материалов дела, ответчик отзыв на исковое заявление не представил, требования истца в настоящем деле не оспорил, в связи, с чем несет риск наступления последствий совершения или не совершения им процессуальных действий в соответствии с ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Кодекса).

В силу пункта 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления.

Арбитражный суд города Севастополя предлагал ответчику представить в суд отзыв по существу заявленных требований. Однако, отзыв на исковое заявление ответчиком суду представлен не был.

Таким образом, ответчик требования истца не оспорил.

Согласно положениям ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест"   удовлетворить.

Признать договор аренды от 23.01.2017 земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 расторгнутым с 04.03.2021 на основании ст. 413 ГК РФ, все обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:66 возникшим после 04 марта 2021 года – прекращенными.

Признать договор аренды от 23.01.2017  земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 расторгнутым с 14.04.2021 на основании ст. 413 ГК РФ, все обязательства по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 91:04:001025:67 возникшим после 14 апреля 2021 года – прекращенными.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест" расходы по уплате государственной пошлины в размере 12000 руб.

Исполнительный лист выдать взыскателю в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест" сумму государственной пошлины в размере 24 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 30.01.2023 № 30, в размере 12 000 руб., уплаченной по платежному поручению от 06.02.2023 № 42.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

 

Судья         

А.С. Мирошник