Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-6300/2018

г. Владивосток

21 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, А.С. Шевченко,

при ведении протокола помощником судьи Э.В. Гуляевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента землепользования города Южно-Сахалинска,

апелляционное производство № 05АП-663/2019 

на решение от 19.12.2018 судьи Н.Н. Поповой 

по делу № А59-6300/2018 Арбитражного суда Сахалинской области 

по исковому заявлению Департамента землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 12325 от 31.01.2012 в сумме 310 495,92 руб. и пени в сумме 48 956,77 руб.,                  

при участии: стороны не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройград» (далее – ответчик, ООО «Стройград»), в котором, ссылаясь на договор аренды земельного участка №12325 от 31.01.2012, просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.06.2018 в сумме 310 495,92 руб. и пени за период с 21.09.2017 по 30.07.2018 в сумме 48 956,77 руб. 

Определением суда от 02.10.2018 указанное исковое заявление в соответствии со статьями 226 – 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), принято к производству в порядке упрощенного производства. 

23.10.2018 от ответчика в суд поступило встречное исковое заявление, о взыскании с Департамента в пользу ООО «Стройград» 1 771 484,55 руб. понесенных убытков в виде арендной платы. В этой связи суд определением суда от 29.10.2018 определил рассмотреть дело по общим правилам искового производства. Определением суда от 19.11.2018 встречное исковое заявление ООО «Стройград» возвращено заявителю.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2018 в  удовлетворении исковых требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. В обоснование жалобы указывает, что земельный участок осмотрен арендатором перед заключением договора и претензий к характеристикам участка у арендатора не имелось (пункт 1.1 договора). Обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным с момента заключения договора. Арендатором своевременно уплачивались арендные платежи. Также отмечает, что арендатор при выявлении недостатков земельного участка не предпринял мер по досрочному расторжению договора, а после истечения срока договора продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендные платежи. Кроме того, по мнению апеллянта, вывоз временных объектов с целью освобождения земельного участка организовывает самостоятельно лицо, которому предоставлен земельный участок для застройки.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда 29.01.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 19.02.2019.

Через канцелярию суда от ООО «Стройград» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Ответчик по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

31.01.2012 между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.ЮжноСахалинска (в настоящее время правопреемник - Департамент землепользования г.Южно-Сахалинска) (Арендодатель) и ООО «Стройград» (Арендатор) заключен договор №12325 аренды земельного участка (далее – договор аренды №12325 от 31.01.2012), в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 26.01.2012 по 25.01.2015 земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0901011:79, площадью 1 684 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, 

<

...>. 

Обязательство Арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование Арендатора считается выполненным в момент заключения настоящего договора; какие-либо дополнительные документы о передаче не составляются. Участок предоставляется под строительство многоквартирного дома (пункт 1.1.). 

На основании пункта 2.1. договора аренды №12325 от 31.01.2012 Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с Приложением к договору «Расчет арендной платы», которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Арендная плата начисляется с 26.01.2012. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартал, а за 4 квартал - не позднее 25 ноября текущего года (пункты 2.3., 2.4. договора аренды №12325 от 31.01.2012). 

01.06.2012 договор аренды №12325 от 31.01.2012 зарегистрирован Управлением Росреестра по Сахалинской области. 

С 26.01.2015 договор аренды №12325 от 31.01.2012 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. 

20.02.2018 Департамент направил в адрес ответчика уведомление о прекращении арендных отношений в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, полученное ООО «Стройград» 20.02.2018. Следовательно, договор аренды №12325 от 31.01.2012 с 21.05.2018 прекратил свое действие. 

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.06.2018, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «Стройград» задолженности в сумме 310 495,92 руб. и пени за период с 21.09.2017 по 30.07.2018 в сумме 48 956,77 руб.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 Судом первой инстанции установлено, что ООО «Стройград» является арендатором по договору аренды от №12325 от 31.01.2012 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0901011:79, площадью 1 684 кв.м., расположенный по адресу: Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, 

<

...>, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома. 

Таким образом, предоставленный Департаментом ответчику земельный участок должен быть пригоден для строительства многоквартирного жилого дома. 

Как установлено судом, на данном земельном участке расположены гаражи (около 50), что подтверждается чертежом градостроительного плана земельного участка, разработанным 13.07.2012 ДАГИЗ г.Южно-Сахалинска, топографической съемкой земельного участка, являющейся приложением к делу по межеванию земельного участка от 28.02.2008, перепиской сторон по вопросу о сносе гаражей (обращения ООО «Стройград» от 28.06.2013 исх.№451, 06.08.2013 исх.№534, 14.10.2014 исх.№761, 01.12.2014 исх.№897, письма Департамента исх.№4924 от 02.07.2013, исх.№5662-014/05 от 23.08.2013), актом осмотра земельного участка №831 от 15.11.2018, составленного ведущим советником отдела муниципального земельного контроля ДЗП города Южно-Сахалинска и не отрицается истцом и ответчиком.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. 

В пункт 1 статьи 328 ГК РФ указано, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что системное толкование указанных норм со статьями 606 и 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Аналогичный подход содержится и в пункте 8 указанного Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

При изложенных обстоятельствах, коллегия отмечает, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Наличие на земельном участке гаражей создает объективные препятствия в использовании арендуемого земельного участка, что исключает строительство на нем многоквартирного жилого дома и, следовательно, и использование самого арендуемого земельного участка, поскольку целью использования является именно жилищное строительство.

Таким образом, в случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор может использовать участок по указанному в договоре аренды назначению. Ввиду невозможности ООО «Стройград» использовать земельный участок по назначению у ответчика отсутствует обязанность по уплате арендной платы.

Доказательств того, что наличие объектов (гаражей) на земельном участке, предоставляемом в аренду, было оговорено арендодателем при заключении договора аренды земельного участка №12325 от 31.01.2012, в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт предоставления ответчику земельного участка, который не мог быть  использован в соответствии с целевым назначением – строительство многоквартирного жилого дома. 

Поскольку недостатки земельного участка, препятствующие арендатору использовать его в целях строительства выявились ответчиком после соответствующей передачи в пользование, что не опровергнуто истцом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам и пени, образовавшейся в связи с исполнением условий рассматриваемого в настоящем споре договора. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок осмотрен арендатором перед заключением договора и претензий к характеристикам участка у арендатора не имелось, обязательство арендодателя по передаче земельного участка во владение и пользование арендатора считается выполненным, а арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном регулирующим органом за соответствующий период, апелляционной коллегией отклоняются, поскольку подписание договора аренды и акта приема-передачи земельного участка, при невозможности фактического использования земельного участка не может являться основанием для взыскания арендных платежей с ответчика.

Доводы апеллянта о том, что арендатор при выявлении недостатков земельного участка не предпринял мер по досрочному расторжению договора, а после истечения срока договора продолжил пользоваться земельным участком и вносить арендные платежи, не могут быть приняты судом, поскольку, как следует из материалов дела, ответчик письмами от 23.07.2012 №369, от 28.06.2013 №451, от 06.08.2013 №534, от 14.10.2014 №761, от 01.12.2014 №897 обращался в адрес истца с требованием об уборке им гаражей (обременения) с земельного участка, в том числе в соответствии с статьей 612 ГК РФ соразмерно уменьшить арендную плату за земельный участок с момента заключения договора. Однако, истцом не было предпринято надлежащих мер в целях урегулирования спора и исполнения взаимного обязательства.

Изложенные по тексту жалобы доводы Департамента о том, что вывоз временных объектов с целью освобождения земельного участка организовывает самостоятельно лицо, которому предоставлен земельный участок для застройки, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и были обоснованно отклонены, поскольку доказательства отнесения расположенных на земельном участке, предоставленном ООО «Стройград» по договору аренды №12325 от 31.01.2012, гаражей к категории временных либо самовольно установленных объектов в материалы дела не представлены, большая часть находящихся на земельном участке гаражей используются и занята имуществом жителей близлежащих домов; часть гаражей являются объектами капитального строительства. Договором аренды №12325 от 31.01.2012 на ООО «Стройград» обязанность по сносу гаражей не возлагалась

Доводы заявителя о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, дана ненадлежащая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2018  по делу №А59-6300/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

А.С. Шевченко