АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А43-13030/2021

г.Нижний Новгород           

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 июля 2022 года   

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Соколовой Лианы Владимировны (шифр 53-277),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3 (по доверенности от 15.04.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области, к судебному приставу-исполнителю Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области ФИО4 о признании незаконными постановления о принятии результатов оценки от 17.01.2022, от 16.02.2022 в рамках сводного исполнительного производства №32793/19/52009-ИП,

заинтересованных лиц: УФССП по Нижегородской области, судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Нижегородской области ФИО4, ООО «ПроЭксперт», ООО «Инвестконсалтинг», индивидуального предпринимателя ФИО2, АО "Волга", ПАО "Т Плюс" филиал "Нижегородский", АО "Научно-Производственное объединение "Правдинский радиозавод",

установил:

заявитель (далее - Администрация) просит Арбитражный суд Нижегородской области признать незаконными постановления судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Нижегородской области ФИО4 о принятии результатов оценки от 17.01.2022, от 16.02.2022 в рамках сводного исполнительного производства №32793/19/52009-ИП.

Заявитель считает стоимость земельного участка и нежилого здания Администрации, в отношении которых составлены отчеты об оценке рыночной стоимости и приняты оспариваемые постановления, заниженной. Администрация полагает, что с учетом места расположения названных объектов недвижимости объективной их стоимостью является кадастровая. 

Подробно позиция Администрации изложена в письменном заявлении.

УФССП по Нижегородской области (далее - Управление) с заявленным требованием не согласился по доводам, изложенным в письменном отзыве, считает оспариваемые постановления законными, пояснив, что с момента возбуждения исполнительного производства заявитель добровольно не исполняет требования исполнительных документов, что ведет к нарушению прав взыскателей. Кроме того, обращает внимание на пропуск Администрацией срока обжалования постановлений о принятии результатов оценки от 17.01.2022 и от 16.02.2022 и отсутствие ходатайства заявителя на его восстановление.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - Предприниматель) поддержал позицию службы судебных приставов по доводам, изложенным в письменном отзыве, дополнениях к отзыву, пояснив, что за время исполнения судебных актов (9 лет) задолженность заявителем погашена лишь на 23%, оспариваемая заявителем оценка объектов недвижимости не устанавливает непосредственно стоимость отчуждения объектов, а определяет их начальную стоимость на торгах. Также обращает внимание на пропуск Администрацией срока обжалования постановлений о принятии результатов оценки от 17.01.2022 и от 16.02.2022.

Администрация, Управление, судебный пристав-исполнитель Специализированного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Нижегородской области ФИО4 (далее - судебный пристав-исполнитель), ООО «ПроЭксперт», ООО «Инвестконсалтинг», АО "Волга", ПАО "Т Плюс" филиал "Нижегородский", АО "Научно-Производственное объединение "Правдинский радиозавод", извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон. 

Изучив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, заслушав позицию представителя Предпринимателя, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на исполнении Специализированного отдела по особым исполнительным производствам УФССП России по Нижегородской области в отношении должника - Администрации, находятся исполнительные производства:

- №46358/18/52009-ИП (взыскатель - АО "Научно-Производственное объединение "Правдинский радиозавод", предмет исполнения - задолженность в размере 174 068,40 руб.),

- №46350/18/52009-ИП (взыскатель - АО "Волга", предмет исполнения - задолженность в размере 3 877 640,93 руб.), 

- №46352/18/52009-ИП (взыскатель - АО "Волга", предмет исполнения - задолженность в размере 16 318 113,07 руб.), 

- №46353/18/52009-ИП (взыскатель - ПАО "Т Плюс" филиал "Нижегородский", предмет исполнения - задолженность в размере 568 843,54 руб.), 

- №46354/18/52009-ИП (взыскатель - ПАО "Т Плюс" филиал "Нижегородский", предмет исполнения - задолженность в размере 135 160,57 руб.), 

- №46356/18/52009-ИП (взыскатель взыскатель - АО "Научно-Производственное объединение "Правдинский радиозавод", предмет исполнения - задолженность в размере 732 487,58 руб.), 

- №38514/19/52009-ИП (взыскатель - Специализированный отдел по особым исполнительным производствам УФССП России по Нижегородской области, предмет исполнения - исполнительский сбор в размере 10000,00 руб.), 

- №32282/19/52009-ИП (взыскатель - АО "Волга", предмет исполнения - задолженность в размере 1 465 566,08 руб.),

- №32793/19/52009-ИП (взыскатель - ФИО5 (ныне Предприниматель), предмет исполнения - задолженность в размере 138 024 331,91 руб.),

- №32794/19/52009-ИП (взыскатель - ФИО5 (ныне Предприниматель), предмет исполнения - задолженность в размере 33 034 088,24 руб.).

Постановлением от 23.09.2020 №52009/20/79591 названные исполнительные производства объединены в сводное с присвоением номера 45572/18/52009-СД.

В рамках названных исполнительных производств судебным приставом-исполнителем наложен арест на принадлежащее Администрации имущество: нежилое здание с кадастровым номером 52:16:0050302:803, общей площадью 163,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, и земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050302:1357, общей площадью 374±7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что зафиксировано в актах о наложении ареста (описи имущества) от 08.07.2021 и от 09.09.2021 соответственно.

Постановлениями от 22.09.2021 судебный пристав-исполнитель привлек к участию в исполнительном производстве специалистов с целью оценки вышеназванных объектов недвижимости.

По результатам проведенной специалистом ООО "Инвестконсалтинг" оценки имущества составлен отчет об оценке №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021, в соответствии с которым по состоянию на 17.11.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050302:1357, общей площадью 374±7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 153 000,00 руб.

По результатам проведенной специалистом ООО "ПроЭксперт" оценки имущества составлен отчет об оценке №2-22/п от 24.01.2022, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 52:16:0050302:803, общей площадью 163,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 890 796,00 руб.

Постановлениями от 17.01.2022 №52009/22/10305 и от 16.02.2022 №52009/22/46130 судебным приставом-исполнителем приняты результаты вышеназванных оценок (без учета НДС).

Не согласившись с вышеназванными постановлениями о принятии результатов оценки, заявитель обратился в суд с заявленными требованиями.

В силу пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 №21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление №21) судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, арбитражного, административного и уголовного судопроизводства (статья 118 Конституции Российской Федерации).

Граждане и организации могут обратиться за защитой своих прав, свобод и законных интересов в порядке административного, арбитражного судопроизводства с требованиями об оспаривании решений, в том числе ненормативных правовых актов (далее также - решение, решения), действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, иных органов и лиц, наделенных публичными полномочиями (далее также - наделенные публичными полномочиями органы и лица), в результате которых, по их мнению, были нарушены или оспорены их права, свободы, законные интересы или созданы препятствия к осуществлению ими прав, свобод, законных интересов, на них незаконно возложена какая-либо обязанность, они незаконно привлечены к ответственности (статья 46 Конституции Российской Федерации, часть 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 329 АПК РФ, решения и действия (бездействие) судебного пристава - исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другим федеральным законом по правилам установленным главой 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 и частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В судебном порядке с учетом предусмотренной законом компетенции судов могут быть оспорены решения, действия (бездействие) органов государственной власти, иных государственных органов и органов местного самоуправления (пункт 7 Постановления №21).

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершении действия (бездействие).

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 15 Постановления №21 рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон №229-ФЗ) данный федеральный закон определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.

Задачами исполнительного производства, в силу статьи 2 Закона №229-ФЗ, являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Исполнительное производство осуществляется на принципах своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения (пункт 2 статьи 4 Закона №229-ФЗ).

Согласно частям 1 и 2 статьи 5 названного Закона принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

Статьей 12 Федерального закона от 21.07.1998 №118-ФЗ «О судебных приставах» (далее - Закон №118-ФЗ) предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя в процессе принудительного исполнения судебных актов по принятию мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов. 

Принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов означает, что судебный пристав - исполнитель должен возбудить исполнительное производство и выполнить весь комплекс исполнительных действий, предусмотренных Законом №229-ФЗ, в целях исполнения исполнительного документа в полном объеме. 

В соответствии со статьей 64 Закона №229-ФЗ судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в т.ч. в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество; в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества; привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 85 Закона №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке; направляет сторонам копию заключения оценщика по результатам отчета об оценке не позднее трех дней со дня его получения.

Статьей 61 названного закона определено, что в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве по инициативе судебного пристава-исполнителя или по просьбе сторон исполнительного производства может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление. За отказ или уклонение от исполнения обязанностей, установленных настоящей статьей, а также за дачу заведомо ложного отчета или заключения специалист несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, о чем он предупреждается судебным приставом-исполнителем.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 50 постановления от 17.11.2015 №50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление №50), в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона №229-ФЗ, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона №229-ФЗ).

Как следует из материалов дела, 08.07.2021 и 09.09.2021 в рамках сводного исполнительного производства №45572/18/52009-СД, к которому также присоединено исполнительное производство №32793/19/52009-ИП, судебным приставом-исполнителем наложен арест на принадлежащее Администрации (должник) имущество: нежилое здание с кадастровым номером 52:16:0050302:803, общей площадью 163,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, и земельный участок с кадастровым номером 52:16:0050302:1357, общей площадью 374±7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что зафиксировано в актах о наложении ареста (описи имущества) от 08.07.2021 и от 09.09.2021 соответственно.

Постановлениями от 21.09.2021 судебный пристав-исполнитель привлек к участию в исполнительном производстве специалистов с целью оценки вышеназванных объектов недвижимости.

В адреса ООО "Инвестконсалтинг" и ООО "ПроЭксперт" направлены задания на оценку для определения рыночной стоимости объектов оценки.

Согласно представленным в материалы дела копиям постановлений о назначении оценщика от 22.09.2021 специалисты предупреждены об ответственности за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведенной специалистом ООО "Инвестконсалтинг" оценки имущества составлен отчет об оценке №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021, в соответствии с которым по состоянию на 17.11.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050302:1357, общей площадью 374±7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 153 000,00 руб.

По результатам проведенной специалистом ООО "ПроЭксперт" оценки имущества составлен отчет об оценке №2-22/п от 24.01.2022, в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 52:16:0050302:803, общей площадью 163,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 890 796,00 руб.

Все необходимые документы относительно квалификации оценщиков (копии дипломов, свидетельства СРО, страхового полиса) приложены к отчетам.

Оснований не доверять указанным документам суд не находит.

Постановлениями от 17.01.2022 №52009/22/10305 и от 16.02.2022 №52009/22/46130 судебным приставом-исполнителем приняты результаты вышеназванных оценок (без учета НДС).

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 50 Постановления №50 суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Исходя из положений пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.10.2012 №6083/12, допускается оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, сторонами исполнительного производства посредством предъявления отдельного иска.

В соответствии со статьей 20 Закона №135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определены Федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности.

Из анализа положений статьи 11 Закона №135-ФЗ, пунктов 11, 18, 19 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297, пунктов 4, 8, 15 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Закона №135-ФЗ, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В силу положений Закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, публичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона №135-ФЗ).

Исследовав и оценив представленный в материалы дела отчеты оценщиков, суд пришел к выводу об их соответствии требованиям Закона №135-ФЗ.

В рассматриваемом случае, для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:16:0050302:1357, общей площадью 374±7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, оценщик (ООО "Инвестконсалтинг") применил сравнительный метод оценки, отказавшись от применения доходного и затратного метода, что не противоречит пункту 24 ФСО №1. Обоснование выбора сравнительного подхода приведено в разделе 15 Отчета.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 52:16:0050302:803, общей площадью 163,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, оценщик (ООО "ПроЭксперт") применил также сравнительный метод оценки, отказавшись от применения доходного и затратного метода. Обоснование выбора сравнительного подхода приведено в разделе 15 Отчета.

Сведения об источниках информации приведены в соответствующих разделах спорных отчетов.

Так, в пункте 11 ФСО №1 определено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО №1).

Приведенные ООО "Инвестконсалтинг" в разделе 15 отчета об оценке №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021 и ООО "ПроЭксперт" в разделе 15 отчета об оценке №2-22/п от 24.01.2022 описания и ситуации применения затратного и доходного подходов оценки позволяют сделать вывод о причинах отказа специалистов от применения указанных методов, а также об обоснованности выбора в рассматриваемом случае (применительно к объектам оценки) сравнительного подхода, как наиболее точно отражающего состояние уровня цен на рынке недвижимости.

Аргументов о возможности и целесообразности применения при оценке спорных объектов недвижимости затратного и доходного подходов оценки заявителем в рассматриваемом случае не приведено.

С учетом объекта оценки в рассматриваемом случае специалистами правомерно применен Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО №7), утвержденный приказом Минэкономразвития России 25.09.2014 №611.

Выводы, содержащиеся в отчетах, основаны на собранной и проанализированной в ходе проведенной оценки информации, полученной в результате исследования рынков объектов оценки, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Источники информации приведены в соответствующих разделах отчетов. 

Согласно пункту 10 ФСО №7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу пункта 11 ФСО №7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

При определении рыночной стоимости спорного имущества экспертами применены данные, полученные из документов, представленных на соответствующие объекты недвижимости. Так, ключевыми факторами при определении стоимости земельного участка являются его местоположение, наличие инженерных коммуникаций, общая площадь, передаваемые имущественные права; при определении стоимости нежилого здания являются его географическое расположение, процент износа, близость транспортных магистралей, "престижность" района, расположение и уровень деловой активности в нем, развитие городской инфраструктуры.

Как следует из отчета ООО "Инвестконсалтинг" об оценке №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021, поскольку спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный в Нижегородской области, сегмент рынка, к которому он относится, охарактеризован как "земельные участки для индивидуального жилищного строительства", расположенные в Нижегородской области. При сравнительном анализе стоимости объекта оценщик использовал сведения о ценах на аналогичные земельные участки, предлагаемые к продаже, имеющиеся в общем доступе в сети Интернет. В качестве аналогов применены наиболее приближенные к оцениваемому объекту земельные участки по их местоположению, общей площади, целевому назначению, разрешенному использованию, правам третьих лиц, физическим характеристикам, транспортной доступности, доступной инфраструктуре.

При определении стоимости объектов оценки применялись коэффициенты корректирования земельного участка в зависимости от вида цены, местоположения, масштаба объекта и передаваемых имущественных прав. 

Как следует из отчета ООО "ПроЭксперт" об оценке №2-22/п от 24.01.2022, поскольку спорное нежилое здание используется под магазин, наиболее эффективным использованием является использование объекта в качестве офисной недвижимости, расположенной в Нижегородской области, сегмент рынка, к которому он относится, охарактеризован как "рынок коммерческой недвижимости". При сравнительном анализе стоимости объекта оценщик использовал сведения о ценах на аналогичные земельные участки, предлагаемые к продаже, имеющиеся в общем доступе в сети Интернет. В качестве аналогов применены наиболее приближенные к оцениваемому объекту нежилые здания по их размеру, типу, функциональному назначению, доходу, который они приносят, техническому состоянию, местоположению, датой предложения - январь 2022 года, передаваемыми правами.

При определении стоимости объектов оценки применялись коэффициенты корректирования нежилого здания в зависимости от местоположения, общей площади, цене предложения, имущественных прав, типу объектов, физического состояния, назначения и т.д. 

Оценки произведены на основании представленной службой судебных приставов информации.

При этом отчеты об оценке не вызывают сомнений в их полноте и достоверности. Оценщиками стоимость объектов оценки определялась с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости имущества. Выводы, содержащиеся в отчетах, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объектов оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчетов.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, указывающие на занижение оценщиками рыночной стоимости имущества должника, либо свидетельствующие о наличии оснований для возникновения объективных сомнений по поводу достоверности проведенной им оценки.

Администрацией не приведено каких либо доводов, которые могли бы объективно свидетельствовать о недостоверности результатов оценки. В частности заявителем не приведено положений действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые были нарушены или не приняты во внимание оценщиками при составлении рассматриваемых отчетов.

Суд отмечает, что оценка имущества определена оценщиками с учетом цели оценки (определение стоимости для последующей принудительной реализации в рамках процедуры исполнительного производства по правилам статей 89, 90 Закона №229-ФЗ) исходя из условий продажи в ограниченные сроки, то есть при наличии ряда обстоятельств, о которых заранее известно оценщикам и которые могут оказать влияние на определяемую оценщиками рыночную стоимость имущества.

Реализация арестованного имущества является специфической сделкой не только в связи с ограниченными сроками экспозиции объектов оценки, но и наличием дополнительных рисков для потенциального покупателя при регистрации права собственности и вступлении во владение и пользование имуществом.

Руководствуясь спецификой правового статуса объектов оценки, ограниченными сроками, особенными условиями и порядком реализации объектов оценки, оценщики определяли стоимость объектов оценки для конкретных целей с использованием системы коэффициентов, отражающих существенные качественные характеристики объектов оценки.

Оценив отчет ООО "Инвестконсалтинг" об оценке №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021 (земельный участок) и отчет ООО "ПроЭксперт" об оценке №2-22/п от 24.01.2022 (нежилое здание), суд с учетом положений Закона №135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки пришел к выводу об отсутствии при составлении указанных отчетов нарушений, которые свидетельствуют о невозможности их применения.

В этой связи рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная отчетами, обоснованно принята судебным приставом-исполнителем.

Доводов опровергающих выводы оценщиков, содержащиеся в рассматриваемых отчетах, заявителем в суд не представлено.

Документальных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости (с учетом цели реализации в рамках исполнительного производства) на дату составления отчетов занижена, Администрацией в материалы дела в нарушение требований статей 9, 65 АПК РФ не представлено.

Утверждение Администрации о необходимости использования стоимости не ниже кадастровой судом отклоняется, поскольку в силу требований Закона №229-ФЗ и Закона №135-ФЗ стоимость реализуемого на торгах в рамка исполнительного производства имущества определяется как рыночная с учетом степени износа и иных факторов на момент оценки.

Кроме того следует учесть, что величина рыночной стоимости имущества, определяемая судебным приставом-исполнителем, является начальной стоимостью для продажи и в зависимости от предложений покупателей может изменяться в сторону увеличения.

Учитывая установленные обстоятельства, в рассматриваемом случае суд пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных частью 4 статьи 200 и частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания оспариваемых постановлений судебного пристава-исполнителя незаконными, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ отказывает заявителю в удовлетворении заявленного требования.

Согласно абзацу 7 пункта 50 Постановления №50 в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Учитывая изложенное, принимая во внимание длительность исполнения требований исполнительных документов, а также с целью соблюдения баланса интересов участников исполнительного производства, суд полагает возможным установить в качестве надлежащей рыночной оценки имущества должника для последующей его реализации в рамках рассматриваемого исполнительного производства согласно отчетам от 17.11.2022 №020-ЗЛ/2021 и от 24.01.2022 №2-22/п и установить надлежащей рыночную оценку арестованного имущества:

- нежилое здание кадастровый номер 52:16:0050302:803 общ. пл.163,9 кв.м. по адресу: 

<

...> размере 891000,00 руб. без учета НДС; 

- земельный участок кадастровый номер 52:16:0050302:1357 общей пл.374+-7кв.м. по адресу: 

<

...> размере 153000,00 руб. без учета НДС.

Руководствуясь статьями 167 — 170, 177, 180 — 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области в удовлетворении заявления отказать.

Установить надлежащей рыночную оценку арестованного имущества:

нежилое здание кадастровый номер 52:16:0050302:803 общ. пл.163,9 кв.м. по адресу: 

<

...> размере 891000,00 руб., согласно отчету №2-22/п от 24.01.2022 без учета НДС ООО «ПроЭксперт»; 

земельный участок кадастровый номер 52:16:0050302:1357 общей пл.374+-7кв.м. по адресу: 

<

...> размере 153000,00 руб., согласно отчету №020-ЗЛ/2021 от 17.11.2021 без учета НДС ООО «Инвестконсалтинг».

Настоящее решение вступит в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месячного срока со дня принятия.

Решение, выполняется в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья                Л.В. Соколова