АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-8383/2023

02 апреля 2024 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Субанакова С.К., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Республики Бурятия

к муниципальному казенному учреждению «Местная администрация муниципального образования «Баунтовский эвенкийский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Стройдорхолдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительными пунктов договора,

при участии в судебном заседании истца - заместителя прокурора Республики Бурятия Козловой С.Н. (служебное удостоверение),

установил:

заместитель прокурора Республики Бурятия в интересах муниципального образования «Баунтовский эвенкийский район» (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному казенному учреждению «Местная администрация муниципального образования «Баунтовский эвенкийский район» (далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Стройдорхолдинг» (далее – общество, ООО «Стройдорхолдинг»):

- о признании недействительным пунктов 2.3.3, 2.3.5, 4.3 (в оспариваемой части по передаче земельного участка арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам) договора аренды № 13 от 20.08.2021, заключенного между ответчиками.

Определением суда от 19 декабря 2023 года исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства.

До начала судебного заседания от Администрации поступило заявление о признании иска в полном объеме, в котором ответчик также просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

В обоснование заявленных требований истец указал, что пункт 2.3.3 договора противоречит положениям пункта 15 статьи 39.8 Земельного Кодекса Российской Федерации, в силу которого арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, а пункты 2.3.5, 4.3 договора (в оспариваемой части, допускающей передачу земельного участка арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам) не соответствуют норме пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку устанавливают право арендатора на замену стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в обход конкурентных процедур.

Администрация в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом.

Общество в судебное заседание явку представителя не обеспечило, отзыв на исковое заявление не представило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 67000890907026, вручено адресату 09.01.2024. В материалы дела ответчиком представлено ходатайство о проведении судебного заседания назначенного на 25.01.2024 в отсутствие представителя ответчика.

Поскольку неявка в судебное заседание ответчиков, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришёл к следующим выводам.

Между Администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 17.08.2021, подписан договор аренды земельного участка из состава земель, находящихся в муниципальной собственности, № 13 от 20.08.2021, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок, вид разрешенного использования - для строительства объектов по производству промышленно-строительных материалов и автозаправочной станции газонаполнительной станции, состоящий из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 03:02:010155:144, местоположением: Республика Бурятия, Баунтовский эвенкийский район, 

<

...>. Участок предоставлен с целью использования - для строительства объектов по производству промышленно-строительных материалов и автозаправочной станции газонаполнительной станции, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частою, общей площадью 13 984 кв. м, на условиях, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора).

Срок аренды - 3 года, с 20.08.2021 по 20.08.2024 (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.3.3 договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, после окончания срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством.

Пунктом 2.3.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора только с письменным уведомлением арендодателя. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Размер арендной платы для субарендатора устанавливается не ниже ставки земельного налога, установленной для соответствующей категории земельного участка, с применением коэффициентов, учитывающих вид деятельности субарендатора, при этом разница между размером платы за пользование земельным участком, установленной для субарендатора и размеров арендной платы перечисляется на расчетный счет, указанный в пункте 3.2 договора.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора стороны установили, что ежегодный размер арендной платы на момент заключения договора составляет – 273 755 рублей 67 копеек, 22 812 рублей 97 копеек в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно до 10 числа текущего месяца равными долями.

В случае нецелевого использования арендуемого участка, передачи его арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам без письменного уведомления и направления копии соответствующего договора арендодателю, арендатор обязан перечислить на счет, указанный в пункте 3.2 договора, штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы (с учетом ее изменений). Исполнение арендатором обязательств по данному пункту договора не лишает арендодателя права предпринимать меры для расторжения договора в установленном законом порядке (пункт 4.3. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 20.08.2021.

Заместитель прокурора, полагая, что условия пунктов 2.3.3, 2.3.5, 4.3 (в оспариваемой части по передаче земельного участка арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам) договора аренды № 13 от 20.08.2021 не соответствуют закону и подлежат признанию недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – Постановление Пленума № 15) в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 Постановления Пленума № 15).

Как следует из искового заявления, в рассматриваемой ситуации прокурор в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд в интересах муниципального образования «Баунтовский эвенкийский район», целью заявленных требований является защита публичных интересов и устранение выявленных нарушений законодательства.

Таким образом, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском в рамках законодательно предоставленных ему полномочий в защиту публичных интересов.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок. Статья 9 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Существенные условия об объекте аренды, арендной плате сторонами согласованы, между сторонами возникли правоотношения по договору аренды, регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 7.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Положения указанной нормы регулируют, в частности, правоотношения, касающиеся передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

В рассматриваемом случае, договор аренды № 13 от 20.08.2022 заключен после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании пунктов 1, 9, 13 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункт 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 17.08.2021.

Как следует из материалов дела, общество являлось единственным участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:02:010155:144. Протоколом заседания комиссии от 17.08.2021, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, данный аукцион признан несостоявшимся, и комиссией принято решение заключить договор с обществом.

Подписание договора аренды земельного участка, в соответствии со статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом проведения торгов.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При указанных обстоятельствах, исследовав и оценив условия договора № 13 от 20.08.2021 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что изложенные в пункте 2.3.5, пункте 4.3 договора (в оспариваемой части по передаче земельного участка арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам) условия, в их совокупности и взаимосвязи, предусматривают право победителя торгов на передачу своих прав и обязанностей по договору, которые он обязан осуществлять лично, третьим лицам, что прямо противоречит положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пункте 4 данной статьи.

Таким образом, действующее земельное законодательство не позволяет осуществлять пролонгацию договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и не предусматривает права арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в случае, если земельный участок предоставлен арендатору по результатам проведения торгов.

Исследовав и оценив условия договора № 13 от 20.08.2021 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что условия пункта 2.3.3 договора не соответствуют императивным нормам вышеприведенного правового регулирования.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным договора аренды земельного участка в части, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования заместителя прокурора являются обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Кроме того, Администрацией заявлено о признании исковых требований в полном объеме, заявление подписано представителем по доверенности ФИО2 Полномочия ФИО2, в том числе на признание иска, подтверждены доверенностью № 18/1 от 06.10.2023.

Согласно части 3 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд, изучив материалы дела, считает возможным принять признание иска Администрацией, поскольку оно не противоречит закону, не нарушает прав и интересов других лиц и заявлено полномочным лицом.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, освобождаются прокуроры и иные органы, обращающиеся в Верховный Суд Российской Федерации, арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Пунктом 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6 000 рублей и подлежит взысканию с ответчика – ООО «Стройдорхолдинг» в сумме 3 000 рублей, с ответчика – Администрации взыскание государственной пошлины не производится как с лица, освобожденного от уплаты в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными пункты 2.3.3, 2.3.5, 4.3 (в части, допускающей передачу земельного участка арендатором в субаренду, иное пользование третьим лицам) договора аренды земельного участка из состава земель, находящихся в муниципальной собственности, № 13 от 20.08.2021, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Местная администрация муниципального образования «Баунтовский эвенкийский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Стройдорхолдинг».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стройдорхолдинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                                                                           С.К. Субанаков