Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-80633/2020

28 мая 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  18 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  28 мая 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (адрес:  Россия 198412, г Ломоносов, Санкт-Петербург, наб Сидоровского канала д 2а лит А пом 7, ОГРН:  1089847333531);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН:  1027809244561);

третье лицо: санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес:  Россия 191014, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛИЦА МАЯКОВСКОГО, ДОМ 19/15, ЛИТЕРА А, ПОМ 4-Н, ОГРН:  1067847547151)

о признании недействительным пункта договора аренды в части

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 19.04.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 07.04.2021),

- от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СКС Секьюрити" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании недействительным пункта 1.2 договора аренды земельного участка № 23/ЗД-000618 от 10.11.2014 (далее – Договор) в части установления видов функционального использования – 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, об установлении вида функционального использования для земельного участка (78:40:2054002:3198) – код 3.2 (складская деятельность).

В ходе судебного разбирательства истец, уточнив требования, просил установить факт, имеющий юридическое значение - правовой режим использования земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, вид разрешенного использования - для складских объектов, вид деятельности/функциональное использование - склады.

Суд не принял изменение исковых требований ввиду одновременного изменения истцом как предмета, так и основания иска, что не соответствует положениям статьи 49 АПК РФ.

Определением от 23.03.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, санкт-петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Учреждение).

Представитель истца в судебном заседании поддержал первоначально заявленные требования в полном объеме, представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению Комитета, согласно пункту 1.3 Договора вид разрешенного использования участка - для размещения складских объектов; Договор заключен Обществом без возражений, протокола разногласий при его заключении Общество в Комитет не направляло; согласно п. 4.3.6 -1 Договора арендатор обязан не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Учреждением; функциональное использование участка,  предоставленного Обществу по Договору, определено согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории на 12.08.2019 от 16.01.2020 № 52948Г20/1, подготовленной Учреждением; приведенные Обществом обстоятельства не свидетельствуют о недействительности пункта 1.2 Договора в соответствующей части.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, представило в суд отзыв по фактическим обстоятельствам дела. 

Заслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель; впоследствии - Комитет) и ООО «СКС Секьюрити Кьюб Систем» (арендатор; впоследствии – Общество) 10.11.2014 заключили Договор в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054002:3198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, площадью 18 190 кв.м.

Как указало Общество в иске, Договор заключен с Обществом как с собственником расположенных на земельном участке объектов капитального строительства, право собственности на которые перешло к Обществу в результате заключения ОАО «Р/К «Прогресс» договора купли-продажи и последующей регистрации права собственности на объекты недвижимости; обременением по договору купли-продажи выступали 20 договоров аренды помещений с основным сроком окончания - в 2014; до подписания Договора Общество расторгло договоры с арендаторами.

Согласно пункту 1.2 Договора земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды 3.2 (складская деятельность), 5.0 (гостиничное хозяйство), 6.2 (производственные виды деятельности на земельных участках менее 15га), 7.2 (управление  коммерческими организациями; юридические,   консалтинговые, риэлтерские и аудиторские фирмы, рекламные агентства, нотариальные конторы и т.п.), 10.1 (строительство жилых и нежилых объектов).

Согласно кадастровому паспорту № 78/201/14-265181 от 10.10.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:40:2054002:3198 установлены категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для размещения складских объектов».

Указав в иске, что пункт 1.2 Договора нарушает требования закона, противоречит требованиям ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в кадастр; вид разрешенного использования не может устанавливаться сторонами произвольно по их соглашению при заключении договора; в качестве вида функционального использования участка в Договоре может быть установлена только складская деятельность (код функционального использования 3.2), Общество просило суд признать недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ пункт 1.2 Договора в части установления видов функционального использования с кодами 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, установить вид функционально использования участка с кодом 3.2 (складская деятельность).

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 1.2 Договора земельный участок предоставлен для эксплуатации нежилых зданий (коды 3.2 (складская деятельность), 5.0 (гостиничное хозяйство), 6.2 (производственные виды деятельности на земельных участках менее 15га), 7.2 (управление  коммерческими организациями; юридические,   консалтинговые, риэлтерские и аудиторские фирмы, рекламные агентства, нотариальные конторы и т.п.), 10.1 (строительство жилых и нежилых объектов).

Как указало Общество в иске, вид разрешенного использования должен соответствовать установленному Градостроительным регламентом, фактическое использование участка не должно противоречить видам разрешенного использования.

По мнению Общества, установление в пункте 1.2 Договора кодов функционального использования участка - 5.0, 6.2, 7.2, 10.1, то есть видов фактического использования участка, противоречит виду разрешенного использования - для размещения складских объектов.

Согласно пункту 1.3 Договора вид разрешенного использования участка - для размещения складских объектов.

Договор заключен Обществом без возражений, протокол разногласий Общество в Комитет не направляло.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 "О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга" для осуществления, в том числе технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга; инвентаризации земельных участков по их функциональному использованию создано Учреждение.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 № "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы согласно приложению 1 (далее – Положение № 1379), которым в целях определения рыночно обоснованной платы за аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, установлены базовые ставки арендной платы, коэффициенты и их значения, призванные обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов Санкт-Петербурга и арендаторов земельных участков.

В силу пункта 2.3 Положения № 1379 код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 28.10.2014 рег. № 39767Г-14/2, составленной Учреждением по результатам проведенной в 2014 году перед заключением Договора инвентаризации земельного участка по функциональному использованию установлены следующие виды функционального (фактического) использования участка: 

- производственные виды деятельности, на земельных участках площадью менее 35 га (участок но ремонту катеров, изготовление облицовочной плитки и др.; площадью 6058.8 кв.м и в 1-м уровне; 495.9 кв.м в части зданий с 2-мя уровнями) (код 6.2);

- производственные виды деятельности, на земельных участках площадью менее 35 га (участок по ремонту катеров, изготовление облицовочной плитки и др.; площадью 6058.8 кв.м в 1-м уровне; 495.9 кв.м в части зданий с 2-мя уровнями), пропорциональная часть с применением Кз — 0.500 (код 6.2);

- неиспользуемые (пустующие) помещения в аварийном состоянии, требующие ремонта (площадью 2087.1 кв.м в 1-м уровне; 794.9 кв.м в части зданий с 2-мя уровнями; 270.1 кв.м в части здания с 3-мя уровнями) (код 10.1);

- складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке (склады; площадью 722.7 кв.м в 1-м уровне; 192.1 кв.м в части зданий с 2-мя уровнями); Ко = 0.600 (код 3.2);

- складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке (склады; площадью 722.7 кв.м в 1-м уровне; 192.1 кв.м в части зданий с 2-мя уровнями) пропорциональная часть с применением Кз - 0.500; Ко = 0.600 (код 3.2);

- административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке (площадью 365.3 кв.м в части здания с 2-мя уровнями) (код 7.2);

- административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке (площадью 365.3 кв.м в части здания с 2-мя уровнями), пропорциональная часть с применением Кз = 0.500 (код 7.2);

- помещение, используемое для временного проживания (код 5.0);

- помещение, используемое для временного проживания пропорциональная часть с применением Кз = 0.500 (код 5.0).

Таким образом, на момент заключения сторонами Договора установление в пункте 1.2 Договора кодов функционального использования 5.0, 6.2, 7.2, 10.1 соответствовало фактическому использованию участка, что прямо следует из составленной Учреждением ведомости от 28.10.2014 рег. № 39767Г-14/2.

Согласно п. 4.3.6-1 Договора арендатор обязан не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную Учреждением.

Как следует из отзыва Комитета, впоследствии функциональное использование земельного участка, предоставленного Обществу по Договору, было определено согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 16.01.2020 рег. № 52948Г-20/1 по состоянию на 12.08.2019.

На основании заключенного Обществом и Учреждением договора № 52948-ЗГ от 13.01.2020 была проведена инвентаризация земельного участка по функциональному использованию.

По результатам фактического обследования 12.08.2019 земельного участка, представленных Обществом дополнительных документов (приказов от 02.07.2019 № 27/Н и от 06.08.2019 № 32/Н об утверждении проекта и проведения капитального ремонта, рабочей документации) изготовлена ведомость инвентаризации с указанием следующих кодов (Кн) функционального использования земельного участка:

- Кн 3.2 - складская деятельность (склады),

- Кн 10.1 - строительство жилых и нежилых объектов, тип 1 (неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий, помещения в аварийном или в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта),

- Кн 18.0 - неиспользуемые (пустующие) здания.

Ведомость инвентаризации получена представителем Общества по накладной приемки-передачи материалов выполненных работ от 21.01.2020 с пометкой, что замечаний к выполненным работам не имеется; претензии в отношении ведомости инвентаризации Учреждению не поступали.

Таким образом, на момент заключения сторонами Договора установление в пункте 1.2 Договора кодов функционального использования 5.0, 6.2, 7.2, 10.1 соответствовало фактическому использованию участка и не нарушало прав Общества, а изменение фактического использования с течением времени не свидетельствует о недействительности соответствующего условия Договора, а требует внесения в Договор соответствующих изменений в целях приведения его в соответствие с фактическими обстоятельствами, в связи с чем у суда отсутствуют основания для признания пункта 1.2 Договора в части недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ.

Довод Общества о нарушении его прав сохранением условия пункта 1.2 Договора в существующем виде судом отклонен.

В силу статьи 12 ГК РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

В судебном заседании представитель Комитета не оспаривал, что с учетом установленных в ведомости инвентаризации видов функционального использования земельного участка договор аренды может быть приведен в соответствие путем внесения в него соответствующих изменений.

Ссылка Общества на наличие риска привлечения его к административной ответственности по статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, вследствие установления в пункте 1.2 Договора кодов функционального использования 5.0, 6.2, 7.2, 10.1 безосновательна, поскольку состав названного правонарушения образует фактическое использование земельного участка не в соответствии с документально учтенным видом разрешенного использования, которое не может установлено на основании договорного условия без документов, подтверждающих фактическое использование участка.

 При таком положении иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.