ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14496/2017

г. Челябинск

05 декабря 2017 года

Дело № А76-30132/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бабкиной С.А.,

судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу № А76-30132/2012 (судья Яшина Е.С.). 

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2017  в отношении общества с ограниченной ответственностью «Агенство недвижимости «Ключевые люди» (далее – ООО «Агенство недвижимости «Ключевые люди», должник) по заявлению кредитора общества с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой»  введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО3 (далее – временный управляющий).

 Сведения о  введении наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 22.07.2017.   

21.08.2017  ФИО2 (далее – ФИО2, кредитор, податель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением об установлении требования в сумме  2 922 000  руб.

Определением арбитражного суда от 18.10.2017 заявление  удовлетворено.

С принятым судебным актом в части вывода суда о предварительном договоре не согласился кредитор, направил апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе ФИО2 соглашается с судебным актом, однако полагает неверным вывод суда в отношении квалификации договора как «предварительный договор».

Податель жалобы ссылается на положения статей 420, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и  пункт 8  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление ВАС РФ №54 от 11.07.2011). 

Податель жалобы полагает, что спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание податель жалобы, должник, иные конкурсные кредиторы представителей не направили. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отсутствие возражений сторон судебный акт пересматривается в части по доводам апелляционной жалобы (часть 5 статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между должником и кредитором был заключен  предварительный договор №07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 согласно которому  ООО «Агенство недвижимости «Ключевые люди»  (продавец) приняло на себя обязательства  заключить основной договор купли-продажи помещения, указанного в пункте 1.1.1 договора, общей проектной площадью 48,7 кв.м., право собственности на которое у продавца возникает  в будущем на основании  договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости (пункт 2.1, л.д.9).

В  пункте 1.1.2 предварительного договора №07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015  определен застройщик объекта – общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт».

В пункте  2.3 названного договора  определен срок  заключения основного договора  - не позднее 30.09.2017.

Согласно  пункту 3.1 предварительного договора №07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015  оплата производится частично в течении 5 дней с момента подписания договора (1 461 000 руб.),  частично (1 461 000 руб.)  не позднее 11.03.2016 и оставшаяся часть после перехода права собственности.

Судом первой инстанции установлено и в этой части спора нет, что оплата кредитором произведена в сумме 2 922 000 руб. (л.д.11-13).  

Оценив содержание договора, суд первой инстанции  квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из предварительного договора, не порождающие  никаких иных обязательств, чем заключить основной договор.

С указанным выводом не согласился кредитор, полагает, что суд неверно применил нормы материального права, спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.

По смыслу правоотношений сторон, действия  кредитора и должника были направлены на передачу квартиры во вновь создаваемом объекте недвижимости, при этом застройщиком выступило аффилированное по отношению к  должнику (100% участие) общество с ограниченной ответственностью «Гринфлайт».

Следовательно, по характеру действия сторон, в первую очередь продавца, не относятся к действиям продавца, обладающего спорной вещью и заключающего предварительный договор, а направлены на создание  (приобретение) будущей вещи и последующее ее отчуждение кредитору. При этом возможности продавца ограничены  и напрямую зависят от застройщика вновь создаваемой будущей вещи.

В пункте  8 постановления ВАС РФ №54 от 11.07.2011 разъяснено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений  фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом с ограниченной ответственностью «Гринфлайт», через должника, то  вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор не порождает  никаких иных обязательств, чем заключить основной договор является ошибочным.

Как следует из разъяснений, изложенных в  пункте 5 постановления ВАС РФ №54 от 11.07.2011 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. 

Кроме того, в вышеназванном постановлении  также разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы следует признать обоснованными, а выводы суда первой инстанции подлежащими исключению на основании пункта 1 части 2  статьи 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу № А76-30132/2016 в обжалуемой части изменить, апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить.

Исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу № А76-30132/2016 выводы на странице 3 определения в отношении квалификации договора №07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015, как предварительный договор, не порождающий у сторон иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области

 

Председательствующий судья                                     С.А. Бабкина

 

Судьи:                                                                            С.В. Матвеева

 

                                                                                          О.В. Сотникова