Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90739/2023

22 июля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Новиковой Е.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барминой А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО «Фуд Джанки Инкорпорейтед» (адрес: 190068, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СЕННОЙ ОКРУГ, НАБ РЕКИ ФОНТАНКИ, Д. 139, ЛИТЕРА А, КВ. 36, ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>); 

ответчик: ИП ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур. город Ереван Армянской ССР, 191014, 

<

...>; ИНН 

<

***>; ОГРНИП 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП 29.12.2004 г.); соответчик: ИП ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ур.: гор. Пятигорск Ставропольского края, 191015, Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д.57, стр.1, кв.29, ИНН 

<

***>; ОГРНИП 

<

***>; дата регистрации 10.04.2023 г.); 

третье лицо по встречному иску: ИП ФИО1,

о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора

 

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 09.07.2024 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фуд Джанки Инкорпорейтед» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ИП ФИО1 (далее – ответчик-1) о признании недействительным уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 23.09.2023 № 1.

В соответствии со ст. 46 АПК РФ привлечена в качестве соответчика ИП ФИО2 (далее – ответчик-2). 

В соответствии со ст. 132 АПК РФ принято к рассмотрению встречное исковое заявление ИП ФИО2 к ООО «Фуд Джанки Инкорпорейтед»:

- о признании Договора аренды жилого помещения №37/2019 от 30.12.2019 г. (ошибочно датированного 30.12.2020 г.) с дополнительным соглашением к договору аренды жилого помещения от 12.04.2021 г. (дата государственной регистрации 04.05.2021 г., номер регистрации 78:32:0001075:1093-78/011/2021-51), заключенным между ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» и ИП ФИО1 прекратившимся с 12.10.2023; 

- об обязании ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» освободить и возвратить жилые помещения – квартиры 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 156 лит. А, ФИО2 в течение 5 рабочих дней с даты вступления в силу решения суда по акту приема-передачи;

- на случай неисполнения обязательства по освобождению и возврату жилых помещений взыскать с ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» в пользу ФИО2 судебную неустойку (астрент) в сумме 25973 руб. 50 коп. за каждый день просрочки исполнения указанного обязательства.

В соответствии со ст. 51 АПК РФ ИП ФИО1 привлечена к участию в деле по встречному иску в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2024 г. объявлен перерыв в судебном заседании, судебное заседание продолжено 09.07.2024 г.

В судебном заседании 09.07.2024 г. Общество поддержало заявленные требования по первоначальному иску; возражало против удовлетворения встречного иска.

ИП ФИО1 и ИП ФИО2 против удовлетворения первоначального иска возражали, ИП ФИО2 поддержала заявленные по встречному иску требования, ИП ФИО1 просила встречный иск удовлетворить.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

Исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Между ИП ФИО1 и Обществом 30.12.2019 г. был заключен Договор аренды жилого помещения №37/2019, ошибочно датированный 30.12.2020 г., в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2021 г. (далее - Договор аренды), дата регистрации 04.05.2021 г. (номер регистрации 78:32:0001075:1093-78/011/2021-51).

Помещения на основании заключенного Договора аренды №37/2019 от 30.12.2019 г. переданы от арендодателя арендатору по Акту приемки-передачи от 01.02.2019 г. 

07.06.2023 г. право собственности на квартиры №№1-10, являющиеся объектом аренды согласно Договору аренды от 30.12.2020 г., перешло к ФИО2.

По смыслу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Согласно предмету Договора аренды, а именно - п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) объект, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 156 лит. А, состоящий из 10 квартир (далее - Объект).

Акт приемки-передачи подписан сторонами 01.02.2020 г., помещения переданы.

Согласно п. 1.2 Договора аренды Цель использования объекта - для сдачи в субаренду, в соответствии с назначением помещения - для проживания физических лиц.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды договор заключен на срок с 01 февраля 2020 г. по 31 марта 2026 года.

23.08.2023 г. в адрес Арендатора направлено уведомление исх.№1 от 23.09.2024 г. о расторжении Договора аренды.

Арендатором признается факт получения уведомления о расторжении Договора аренды 12.09.2023 г.

Общество в обоснование заявленных требований ссылается на незаконность одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора со ссылкой на положения п.1 ст. 450.1 ГК РФ, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, согласно которому сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Общество полагает, что действия Арендодателя по одностороннему отказу от Договора свидетельствуют о злоупотреблении правом, ссылается на положения п. 7.2 Договора, согласно которому при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя он выплачивает компенсацию Арендатору за досрочное расторжение договора в срок до 15 апреля 2021 года - 20000000 руб., в срок с 16.04.2021 по 15.04.2023 - 15000000 руб., после 16.04.2023 года - сумма компенсации будет согласована сторонами дополнительно, но не более 12000000 руб.

Также Общество указывает, на положения п. 7.4 Договора аренды, согласно которому, он может быть расторгнут по инициативе Арендодателя во внесудебном порядке в случае неоднократного (от двух раз подряд) нарушения сроков оплаты более чем на 15 календарных дней, без возможности получения какой-либо компенсации со стороны Арендодателя. Полагает, что односторонний отказ Арендодателя от исполнения Договора со ссылкой на п. 7.4 дает Арендодателю возможность умышленно уклониться от выплаты компенсации, а, следовательно, такое уклонение свидетельствует о злоупотреблении правами с целью причинить вред интересам Арендатора.

В отзыве на встречные исковые требования Общество со ссылкой на п. 1 ст. 450.1 ГК РФ полагает, что требования ИП ФИО2 о признании договора аренды жилого помещения №37/2019 от 30.12.2019 г. (ошибочно датированный 30.12.2020 г.) прекратившим свое действие с 12.10.2023 г., не подлежат удовлетворению, поскольку само по себе волеизъявление арендодателя об одностороннем отказе от договора является самостоятельным основанием для прекращения договора аренды в случае, если это предусмотрено таким договором, и принятие отдельного судебного акта в данном случае законодательством не предусмотрено.

В части требований ИП ФИО2 по встречному иску о выселении Общества ввиду прекращения Договора аренды Общество ссылается на свою позицию, изложенную в первоначальном иске.

ИП ФИО2 в обоснование встречных исковых требований ссылается на положения пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, указывает, что основаниями для расторжения Договоры аренды послужили основания, предусмотренные п.7.4. Договора аренды, согласно которым, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя во внесудебном порядке в случаях:

неоднократного (от двух раз подряд) нарушения сроков оплаты более чем на 15 календарных дней.

использования арендуемого помещения в противоречии с п. 1.2. настоящего договора.

ИП ФИО2 указывает, что с ноября 2021 г. по март 2022 г. Общество по его собственным данным, представленным в Актах сверки постоянной части арендной платы за 2021 г. и 2022 г. от 07.02.2024, допустило 5 просрочек платежей подряд по постоянной части арендной платы с общей суммой задолженности в пользу ИП ФИО1 за этот период в размере 228295 руб., что совпадает с данными представленными ранее ИП ФИО1, а за период с мая 2022 г. по октябрь 2022 г. Общество по его собственным данным, представленным в Акте сверки постоянной части арендной платы за 2022 г. от 07.02.2024 г., допустило 6 просрочек платежей по постоянной части арендной платы подряд с общей суммой задолженности в пользу ИП ФИО1 за этот период в размере 58410 руб., что совпадает с данными представленными ранее ИП ФИО1

ИП ФИО1 указывает, что в 2023 г. Арендатором сумма задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 256175 руб. вплоть до уведомления о расторжении договора погашена не была.

Также ИП ФИО2 ссылается на нарушение Обществом п. 1.2. Договора аренды, согласно которому цель использования арендуемых помещений - для сдачи в субаренду в соответствии с назначением помещений - для проживания физических лиц.

ИП ФИО2 указывает на неисполнение Арендатором и иных обязательства, установленных Договором аренды (п.6.14.), как то: по производству капительного ремонта, перепланировке и переоборудованию помещений в соответствии с согласованным с МВК проектом в срок до 01.06.2021 г.; по передаче Арендодателю после производства строительных работ проектно-сметной документации, копий актов выполненных работ (КС-2, КС-3), с приложением актов на скрытые работы; регистрации в Росреестре перепланировки квартир в соответствии с законодательством РФ. 

ИП ФИО1 в отзывах на первоначальное и встречное исковые заявления поддерживает позицию ИП ФИО2 о допущенных Арендатором от двух раз подряд нарушений сроков оплаты более чем на 15 календарных дней, нарушениях Арендатором использования помещений в противоречии с п. 1.2. Договора аренды, а также полагает, что рассматривая вопрос о ненадлежащем исполнении обязательств Арендатора по Договору аренды жилого помещения №37/2019 с точки зрения ст. 10 ГК РФ, надлежит исходить из оценки неисполнения обязательств Арендатора, явившихся основанием для расторжения Договора аренды, в совокупности с оценкой неисполнения Арендатором иных обязательств по Договору аренды, отмечает, что помимо указанных в п.4 встречного искового заявления неисполнения Арендатором обязательств, установленных п.6.14 Договора аренды по производству капительного ремонта,   перепланировки   и   переоборудования   помещений   в   соответствии   с согласованным с МВК проектом в срок до 01.06.2021 г., Арендатором не исполнены предусмотренные п.п.6.21, 6.22., 9.2. Договора аренды обязательства по страхованию объекта недвижимости.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, установив обстоятельства дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Общества и наличии оснований для частичного удовлетворения встречных исковых требований.

Из материалов дела следует, что между ИП ФИО1 и ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» (ИНН 

<

***>, КПП 784201001) 30.12.2019 г. заключен договор Аренды жилого помещения №37/2019, ошибочно датированный 30.12.2020 г., в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2021 г., дата регистрации 04.05.2021 г. (номер регистрации 78:32:0001075:1093-78/011/2021-51).

Истолковав условия договора по правилам абзаца первого статьи 431 ГК РФ путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд соглашается с доводами ИП ФИО2 о наличии технической ошибки в дате Договора аренды.

Так, из Приложения №1 к Договору аренды следует, что оно является приложением к Договору аренды жилого помещения №37/2019 от 30 декабря 2019 г., аналогичным образом Приложение №2 к Договору аренды является приложением к Договору аренды жилого помещения №37/2019 от 30 декабря 2019 г.

Дополнительное соглашение от 12.04.2021 г. к рассматриваемому Договору аренды является Дополнительным соглашением к Договору аренды жилого помещения №37/2019 от 30 декабря 2019 г.

Такие условия Договора аренды, как предусмотренные пунктами 2.1., З.1., 3.3., 3.5., 6.14., также свидетельствуют об опечатке в дате на первой странице зарегистрированного договора - «30 декабря 2020 года» вместо «30 декабря 2019 года».

Более того, из факта передачи помещения по Акту приемки-передачи от 01 февраля 2020 г., а также в силу прямого указания в данном акте на заключение договора №37/2019 от 30 декабря 2019 г. следует, что стороны исполняли условия зарегистрированного Договора аренды, как подписанного 30 декабря 2019 г.

Согласно предмету указанного договора, а именно - п. 1.1. Договора аренды, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) объект, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 156 лит. А, состоящий из 10 квартир (Объект).

Акт приемки-передачи подписан сторонами 01.02.2020 г., помещения переданы.

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды договор заключен на срок с 1 февраля 2020 г. по 31 марта 2026 года. 07.06.2023 г. право собственности на квартиры №№1-10, являющиеся объектом аренды согласно Договору аренды от 30.12.2020 г., перешло к ФИО2.

По смыслу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Право ИП ФИО1 на представление интересов нового собственника жилых помещений (ФИО2) по всем вопросам, касающимся сдачи в аренду недвижимого имущества следует из представленной в материалы дела доверенности от 08.06.2023 г. (приобщена к материалам дела в судебном заседании 08.02.2024 г. ИП ФИО1).

Арендатором признается факт получения уведомления о расторжении Договора аренды 12.09.2023 г. (письмо Арендатора исх.№10 от 22.09.2023 г. - приложено к исковому заявлению Арендатора).

Таким образом, в соответствии с последним абзацем п.7.4. Договора аренды договор считается расторгнутым с 12.10.2023 г.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а в соответствии с п.З указанной статьи если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из разъяснений пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской

Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление Пленума N 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ" (далее - Постановление от 23.06.2015 N 25), следует, что согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Пунктом 3.1. Договора Аренды в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2021 г. уставлена плата за Объект (постоянная часть арендной платы) в следующем размере:

•                            С 01 февраля 2020 года по 15 июня 2020 из расчета 175 рублей 00 копеек за кв. метр общей площади Объекта в месяц (т.е. 129867,5 руб. исходя из общей площади 742,1 кв.м. - п. 1.1. Договора аренды).

•                            С 01 апреля 2020 г. по 31 января 2021 г. Арендатор освобожден от арендной платы в связи ограничительными мерами для борьбы с короновирусной инфекцией.

•                            С 01 февраля 2021 г. по 28 февраля 2021 г. арендная плата составляет 75000 руб.

•                            С 01 марта 2021 года по 30 апреля 2021 года Арендатор освобожден от арендной платы для окончания ремонтных работ, приостановленных в связи ограничительными мерами для борьбы с короновирусной инфекцией.

•                            С 01 мая 2021 г. по 31 мая 2021 г. арендная плата составляет 50000 руб.

•                            С 01 июня 2021 г. по 30 июня 2021 г. арендная плата составляет 100000 руб.

•              С 01 июля 2021 г. по 31 июля 2021 г. арендная плата составляет 200000 руб.

•             С 01 августа 2021 года из расчета 350 рублей за кв. метр общей площади Объекта в месяц (т.е. 259735 руб. в месяц исходя из общей площади 742,1 кв.м. - п. 1.1. Договора аренды).

В соответствии с п.3.3. Договора аренды постоянная часть арендной платы подлежит оплате Арендодателем ежемесячно до 05 числа оплачиваемого месяца.

Материалами дела подтверждается факт наличия неоднократного (от двух раз подряд) нарушения сроков оплаты постоянной части арендной платы более чем на 15 календарных дней.

В материалы дела Арендатором (Обществом) представлен акт сверки взаимных расчетов по постоянной части арендной платы за период 2021 г. из которого следует, что за период с июля по октябрь 2021 г. сумма начисленной в соответствии с Договором аренды постоянной части арендной платы составила 979205 руб. (200000 руб. + 259735 руб. + 259735 руб. + 259735 руб.), сумма оплаты Арендатором составила 1 021 150,00 руб. (с учетом переплаты на 31.12.2020 г. в размере 521150 руб.). Остаток переплаты составил 41945 руб.

Начиная с ноября 2021 г. Арендатором допущены следующие просрочки оплаты постоянной части арендной платы:

Просрочка платежа за ноябрь 2021 г. (срок до 05.11.2021): оплачено 150000 руб. (п/п №48 от 01.11.2021), зачтен остаток переплаты (депозита) 41945 руб., неоплаченный остаток задолженности за ноябрь 2021 г. 67790 руб.

Просрочка платежа за декабрь 2021 г. (срок до 05.12.2021): оплачено 150000 руб. (п/п №53 от 02.12.2021), оплачено 109735 руб. (п/п №57 от 22.12.2021), за декабрь 2021 г. просрочка составила более 15 календарных дней.

По итогам 2021 года в акте сверки, представленном Обществом 07.02.2024 г., подтверждается задолженность в пользу ИП ФИО1 в размере 67790 руб., в тексте Пояснений от 07.02.2024 г., представленных Обществом 07.02.2024 г., эта же задолженность указана как в пользу Общества, что является недостоверным.

Просрочка платежа за январь 2022 г. (срок до 05.01.2022): оплачено 100000 руб. (п/п №04 от 20.01.2022), сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за январь 2022г. составил 159735 руб.

Просрочка платежа за февраль 2022 (срок до 05.02.2022): оплачено 259000 руб. (п/п №1 от 11.02.2022), сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за февраль 2022 г. 735 руб.

Просрочка платежа за март 2022 (срок до 05.03.2022): оплачено 59700 руб. (п/п №2 от 01.03.2022), оплачено 200000 руб. (п/п №6 от 01.03.2022), сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за март 2022г. 35 руб.

С мая по октябрь 2022 г. Арендатором допущены следующие просрочки оплаты постоянной части арендной платы:

Просрочка платежа за май 2022 г. (срок до 05.05.2022): оплачено 250000 руб., сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за май 2022г. 9735 руб.

Просрочка платежа за июнь 2022 г. (срок до 05.06.2022): оплачено 250000 руб. сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за июнь 2022г. 9735 руб.

Просрочка платежа за июль 2022 г. (срок до 05.07.2022): оплачено 250000 руб., сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за июль 2022г. 9735 руб.

Просрочка платежа за август 2022 г. (срок до 05.08.2022): оплачено 250000 руб., сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за август 2022г. 9735 руб.

Просрочка платежа за сентябрь 2022 г. (срок до 05.09.2022): оплачено 250000 руб., сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за сентябрь 2022г. 9735  руб.

Просрочка платежа за октябрь 2022 г. (срок до 05.10.2022): оплачено 250000 руб., сумма к оплате 259735 руб., неоплаченный остаток за октябрь 2022г. 9735 руб.

Учитывая, что в строке представленного Обществом Акта сверки за 2022 г., соответствующей дате 30.12.2022 г. согласно п/п №26 отображена оплата постоянной части арендной платы за январь 2023 г. (259735 руб.), сумма просроченной задолженности по оплате постоянной части арендной платы на конец 2022 г. с учетом сумм переплаты арендной платы за ноябрь (на 15265 руб.) и декабрь 2022 г. (на 15265 руб.) согласно п/п №1 от 09.11.2022 г. и №19 от 01.12.2022 г. составила 256175 руб.

Далее, в 2023 г. Арендатором сумма задолженности по оплате постоянной части арендной платы в размере 256175 руб. вплоть до уведомления о расторжении договора погашена не была.

Указанные расчеты, приведенные ИП ФИО2 во встречном исковом заявлении судом проверены, Обществом не опровергнуты.

Указанные в акте сверки истца за 2023 г. сведения об оплатах постоянной части арендной платы в размере 419735 руб. согласно документу №2 от 30.04.2023 г. не подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды цель использования арендуемых помещений - для сдачи в субаренду в соответствии с назначением помещений - для проживания физических лиц.

Согласно ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Для реализации соответствующей цели использования переданных по договору аренды помещений, Арендатор согласно п.6.14. Договора аренды, в срок до 01 июня 2021 года обязан был произвести капительный ремонт, перепланировку и переоборудование Помещения за свой счет.

В соответствии с условиями Договора аренды Проект капитального ремонта подлежит обязательному предварительному согласованию с- Арендодателем с последующей передачей ему проекта, согласованного с государственными органами.

После производства строительных работ, проектно-сметная документация и копии актов выполненных работ (КС-2, КС-3), с приложением актов на скрытые работы передаются Арендодателю.

На дату заключения настоящего договора проект перепланировки согласован МВК и работы должны быть выполнены согласно данного проекта. Предварительный перечень работ, на основании которого выполнен проект перепланировки (согласованный МВК) содержится в Приложении 2 к договору.

После завершения капитального ремонта Объекта, Арендатор обязан был зарегистрировать в Росреестре перепланировку квартир в соответствии с законодательством РФ и получить новые кадастровые /технические паспорта на каждую квартиру.

Из материалов дела следует, что Арендодателем неоднократно запрашивались у Арендатора сведения об исполнении данных обязательств (письма Арендодателя исх.№2/12 от 06.12.2022 г., исх.№6/07 от 22.07.2023 г.; исх.№3/12 от 26.12.2022 г.; исх.№4/07 от 14.07.2023 г.)

Между тем, как до даты расторжения Договора аренды, так и до настоящего времени вышеуказанные обязательства Арендатором не выполнены.

Согласно информации, изложенной в Уведомлении от 07.06.2023 №7/1/4 Администрации Адмиралтейского района (приложение 13 к Отзыву на исковое заявление от 07.12.2023 г.), было отказано в согласовании проектной документации по соответствующей перепланировке и переустройству жилых помещений 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 по адресу: набережная канала ФИО3, д. 156 на основании п. 3 ч.1 ст.27 ЖК РФ - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства, а именно - в экспликации помещений после перепланировки отсутствуют помещения кухонь, что противоречит действующему законодательству.

24.01.2024 г. членами Межведомственной комиссии Адмиралтейского района был осуществлен комиссионный выход в помещения, являющиеся объектом Договора аренды.

В ходе осмотра было установлено, что планировка квартир не соответствует как проектной документации, согласованной МВК, так и выпискам из ЕГРН, в квартирах отсутствуют плиты для приготовления пищи, душевые поддоны (кабины), предусмотренные проектом перепланировки от 2019 г. (Акты МВК от 24.01.2024 г. приобщены к материалам дела с ходатайством о приобщении письменных доказательств ФИО1 от 08.02.2024 г. - п.п. 18-20 приложения к ходатайству).

По результатам комиссионного осмотра Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга в адрес собственника (ФИО2) направлено предписание №08-10/2024ОСиЗ от 30.01.2024 г. 

Согласно указанному предписанию членами МВК установлен факт несогласованной перепланировки и переустройства квартир, являющихся объектами Договора аренды.

В соответствии со ст.29 Жилищного кодекса РФ собственнику предписано предъявить в МВК в срок до 29.04.2024 г. согласованную проектную документацию на переустройство и перепланировку квартир, а в случае ее отсутствия - привести планировку квартир в соответствии с выпиской из ЕГРН и предъявить выполненные работы в МВК Адмиралтейского района.

В материалы дела представлен Акт осмотра Помещений от 24.01.2024 г. с приложением фототаблицы. Из указанного Акта осмотра прямо следует факт использования помещений не для проживания граждан, о чем свидетельствует функциональное содержание планировок помещений, интерьер.

Согласно указанному акту на втором этаже на месте квартир №№ 4, 5, 6, 10 располагаются три помещения с вывесками «NOT BAD LOFT зал 1», «NOT BAD LOFT зал 2», «NOT BAD LOFT зал 3», в которых отсутствуют помещения кухонь, ванных комнат, во 2 и 3 зале отсутствуют туалеты; на третьем этаже, на месте входа в квартиру №8 расположена серая дверь без вывески, внутри помещения находится ресепшен, у входа располагается стойка со спортивным инвентарем - напольными ковриками, далее

- проход в помещение - зал с тремя окнами, в помещении находится одно зеркало и музыкальная колонка. На одной из стен - эмблема с надписью: «Любимая Я». Ванная комната, туалет, помещение кухни - отсутствуют.

В материалы дела с ходатайством о приобщении письменных доказательствФИО1 от 08.02.2024 г. представлены также нотариальные протоколы осмотрадоказательств.

Из нотариального протокола осмотра доказательств (в реестре №78/311-н/78-2024-1-65) от 05.02.2024 г. следует, что при осмотре информационного ресурса, опубликованного в электронном виде в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования Интернет, на страницах, расположенных по адресам https://notbadloft.ru, https://notbadloft.ru/loft2.html, https://notbadloft.ru/loft2.htrnl, https://notbadloft.ru/loft3.html нотариусом была осмотрена информация, размещенная на осматриваемом интернет-ресурсе в разделах поименованных «NOT BAD LOFT ФИО3 1», «NOT BAD LOFT ФИО3 2», «NOT BAD LOFT ФИО3 3».

Из содержания осмотренной информации следует, что на осматриваемом интернет-ресурсе осуществляется предложение к неограниченному кругу лиц по аренде помещений, расположенных по адресу набережная канала ФИО3, д. 156, для проведения вечеринок, дней рождения, свадеб, детских праздников, корпоративов, бизнес-мероприятий.

Из нотариального протокола осмотра доказательств (в реестре №78/311-н/78-2024-1-63) от 05.02.2024 г. следует, что на осматриваемых интернет-ресурсах нотариусом осмотрена информация и отзывы, посвященные организации, именуемой NOT BAD LOFT.

Из нотариального протокола осмотра доказательств (в реестре №78/311-н/78-2024-1-67) от 05.02.2024 г. следует, что при осмотре информационного ресурса, опубликованного в электронном виде в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования Интернет, на страницах, расположенных по адресам https://www.lovelyme.org/, https://www.lovelyme.org/prostranstvo20 нотариусом была осмотрена информация, размещенная на осматриваемом интернет-ресурсе в разделе поименованном «Пространство «Любимая Я».

Из содержания осмотренной информации следует, что на осматриваемом интернет-ресурсе осуществляется предложение к неограниченному кругу лиц по проведению по адресу Набережная канала ФИО4, 

<

...> этаж танцевально-двигательных групповых занятий, танцевальных тренингов, терапевтических занятий в пространстве, по аренде пространства.

Указанные фактические обстоятельства, подтвержденные вышеуказанными доказательствами, имеющимися в материалах дела, свидетельствуют об использовании Арендатором помещений в противоречии с целями, согласованными сторонами в п. 1.2. Договора аренды, а именно - для сдачи в субаренду для проживания физических лиц.

Данные обстоятельства Обществом не опровергнуты.

Таким образом из обстоятельств дела следует, что самим Арендатором в ходе исполнения Договора аренды ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате аренды (п.1 ст.614 ГК РФ) и обязательства по пользованию арендованным имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

Арендатором не исполнены и иные обязательства, установленные Договором аренды (п.6.14.), как то: по производству капительного ремонта, перепланировки и переоборудования помещений в соответствии с согласованным с МВК проектом в срок до 01.06.2021 г.; по передаче Арендодателю после производства строительных работ проектно-сметной документации, копий актов выполненных работ (КС-2, КС-3), с приложением актов на скрытые работы; по регистрации в Росреестре перепланировки квартир в соответствии с законодательством РФ; предусмотренные п.п.6.21, 6.22., 9.2. Договора аренды обязательства по страхованию объекта недвижимости.

Из предписания Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга №08-10/2024ОСиЗ от 30.01.2024 г. следует факт несогласованной перепланировки и переустройства квартир, являющихся объектами Договора аренды, а на Арендодателя, как собственника, возложена обязанность по приведению планировки квартир в соответствии с выпиской из ЕГРН.

Кроме того, Администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга письмом №ОБ-1020-51783/24-0-1 от 24.05.2024 г. отказано в продлении сроков указанного предписания.

Продолжение использования арендатором помещений после получения уведомления о расторжении договора не свидетельствует о подтверждении арендодателем действия договора при наличии оснований для одностороннего отказа от исполнения договоров применительно к пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ, поскольку право на отказ от исполнения договоров было реализовано арендодателем путем направления уведомления об одностороннем расторжении договора, обязанность же вносить арендную плату до передачи помещений арендодателю сохраняется у арендатора в силу ч.2 статьи 622 ГК РФ, согласно которой, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки; требования же арендодателя о предоставлении как доступа в помещения, так и предоставления документации, подтверждающей целевое использование Объекта, предоставления обусловлены несением собственником бремени содержания, принадлежащего ему имущества (ст.210 ГК РФ).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

В свою очередь, встречные исковые требования ИП ФИО1 о признании Договора аренды жилого помещения №37/2019 от 30.12.2019 г. (ошибочно датированный 30.12.2020 г.) с дополнительным соглашением к договору аренды жилого помещения от 12.04.2021 г. (дата государственной регистрации 04.05.2021 г., номер регистрации 78:32:0001075:1093-78/011/2021-51) прекратившимся с 12.10.2023 г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Учитывая позицию Общества, выраженную в ответе исх.№10 от 22.09.2023 г. на уведомление о расторжении договора, из которой следует несогласие с расторжением Договора арены, доводы Общества, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление об избрании Арендодателем ненадлежащего способа защиты прав, не соответствуют разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".

При этом суд отмечает, что решение по настоящему делу является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Учитывая, что до настоящего времени Арендатором в нарушение положений ч. 1 ст.622 ГК РФ об обязанности вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды возврат арендованных помещений не произведен, исковые требования ИП ФИО2 об обязании Общества освободить и возвратить жилые помещения -квартиры 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 156 лит. А подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд считает необходимым установить срок для освобождения Обществом и возврата жилых помещений - квартир 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, по вышеуказанному адресу  в течении 15 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда.

Пунктом 1 статьи 308.3. ГК РФ (Защита прав кредитора по обязательству) предусмотрено, что случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая, что во встречном иске заявлены требования арендатора об освобождении и возврате жилых помещений вследствие прекращения Договора аренды, а также исходя из подтвержденных доказательствами обстоятельств дела, а именно - наличия обязательного к исполнению собственником жилых помещений предписания №08-10/2024ОСиЗ от 30.01.2024 г. Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга по приведению планировки квартир в соответствии с выпиской из ЕГРН - суд полагает соразмерным установление размера судебной неустойки в сумме 5000 руб. за каждый день просрочки неисполнения Обществом решения суда по освобождению и возврату жилых помещений.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении первоначального иска  отказать.

По встречному иску признать Договор аренды жилого помещения №37/2019 от 30.12.2019 г. (ошибочно датированный 30.12.2020 г.) с дополнительным соглашением к договору аренды жилого помещения от 12.04.2021 г. (дата государственной регистрации 04.05.2021 г., номер регистрации 78:32:0001075:1093-78/011/2021-51), заключенным между ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» и ИП ФИО1 прекратившимся с 12.10.2023. 

Обязать ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» освободить и возвратить жилые помещения – квартиры 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, набережная канала ФИО3, д. 156 лит. А, ФИО2 в течение 15 рабочих дней с даты вступления в силу решения суда по акту приема-передачи.

В случае неисполнения решения суда по освобождению и возврату жилых помещений взыскать с ООО «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» в пользу ФИО2 судебную неустойку в сумме 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения указанного обязательства.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ФУД ДЖАНКИ ИНКОРПОРЕЙТЕД» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>) 12000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска- отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Новикова Е.В.