Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-5883/2022

город Брянск

24 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 18.04.2023

Арбитражный суд Брянской области в составе: судьи Черняков А.А.,     

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО2 о признании недействительным решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженного в письме от 29.03.2022 №29/055250,

третье лицо: ГУП «Брянсккоммунэнерго»

при участии:

от заявителя: не явились;

от ответчика: ФИО3 – зам. начальника отдела (доверенность №1-4512и от 22.12.2022);  

от третьего лица: не явились;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании недействительным решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее – Управление, ответчик, заинтересованное лицо) об отказе в заключении на новый срок договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 30,6 кв.м, выраженного в письме от 29.03.2022 №29/055250.

Заинтересованное лицо с заявленным требованием не согласилось по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Определением суда от 13.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица в порядке статьи 51 АПК РФ привлечено ГУП «Брянсккоммунэнерго».

ГУП «Брянсккоммунэнерго» представило письменный отзыв, в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствии представителей заявителя и третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав доводы заинтересованного лица, суд установил следующее.

ИП ФИО2 в период с 10.02.2019 по 07.02.2022 являлся арендатором нежилого помещения, площадью 30,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды объекта муниципальной собственности, заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, многократно пролонгированного на год по заявлению предпринимателя.

Уведомлением от 19.01.2022 №29/05691, полученным предпринимателем 24.01.2022, Управление уведомило ИП ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения, площадью 30,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> от 09.02.2021 №8Ф-2021, ввиду существенного нарушения условий договора, со ссылкой на статью 450.1 ГК РФ, пункты 8.2, 5.2.15, 5.2.16 договора аренды. Причиной расторжения договора аренды явилось не исполнение предпринимателем требований договора об обязательном заключении договоров энергоснабжения в отношении арендуемого помещения и, соответственно, наличие задолженности перед ГУП «Брянсккоммунэнерго» по оплате за поставленную тепловую энергию в отношении спорного помещения в сумме 35952 руб. 71 коп.

Согласно уведомлению от 19.01.2022 №29/05691 предпринимателю надлежало в течении 10 календарных дней с момента получения настоящего уведомления (то есть с 24.01.2022) передать арендодателю по акту приема – передачи спорное нежилое помещение, то есть до 04.02.2022.

16.03.2022, то есть после более чем через месяц после окончания установленного в пункте 2.1 договора аренды №8Ф-2021 срока действия договора (07.02.2022), ИП ФИО2 обратился в Управление с заявлением на получение права аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска, нежилого помещения площадью 30,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

29.03.2022 письмом №29/055250 Управление отказало предпринимателю в заключении договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок, ввиду нарушения арендатором существенных условий ранее заключенного договора аренды от 08.02.2021 №8Ф-2021, а именно пунктов 5.2.14-5.2.15, который на момент обращения предпринимателя с заявлением (16.03.2022) расторгнут на основании уведомления Управления от 19.01.2022 №29/05691.

Полагая, что отказ Управления не соответствует закону и нарушает права заявителя на реализацию преимущественного права аренды спорного нежилого помещения, ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 2 статьи 616 ГК РФ, а также в силу статьи 210 ГК РФ следует, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из содержания частей 1, 3 статьи 615 ГК РФ следует, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, в противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом, по условиям договора аренды от 09.02.2021 № 8Ф-2021, арендатор обязан в том числе: в соответствии с пунктом 5.2.14 в течении месяца (с момента заключения договора аренды) заключить договоры с управляющей компанией на содержание общедомового имущества, на вывоз и утилизацию ТБО, а также с ресурсоснабжающими организациями (или с управляющей компанией) на поставку тепловой энергии, горячего водоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электроэнергии; пунктом 5.2.15 договора аренды установлено, что арендатор обязан своевременно производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, взносов на капитальный ремонт, а также всех причитающихся на момент заключения договоров установленных законом платежей. Доказательств признания договора в изложенной части недействительным в материалы настоящего дела не представлено.

В этой связи суд принимает во внимание, что доказательствами одностороннего (систематического) неисполнения предпринимателем, как арендатором, обязательств по договорам аренды помещения  

<

...>, площадью 30,6 кв.м. являются судебные акты по делам №А09-6401/2021, №А09-7119/2022, в рамках которых установлен факт наличия задолженности последнего по коммунальным платежам в отношении спорного помещения за период с 27.08.2018 по 08.04.2021 (35 952 руб. 71коп.), а также за период с 09.04.2021 по 31.05.2022 (13911 руб. 22 коп.). 

Кроме того, довод ответчика о неисполнении признанного сторонами договора №8Ф-2021 существенным условия о заключении арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями, в том числе в части теплоснабжения – с ГУП «Брянсккоммунэнерго», согласованный пунктом 5.2.14 договора, находит свое подтверждение письменными пояснениями третьего лица. В этой связи, с учетом ссылки истца на длительный характер арендных отношений спорного помещения, суд отмечает, что односторонний отказ (уклонение) истца от исполнения обязательств, с учетом положений договоров аренды №9Ф-2020 (с 10.02.2020 по 08.02.2021), №11Ф-2019 (с 11.02.2019 по 09.02.2020), №11Ф-2018 (с 10.02.2018 по 08.02.2019) имеет место с марта 2018 года (то есть на протяжении четырех лет), вследствие чего доводы предпринимателя о «несущественности» нарушения судом отклонены.

В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды от 09.02.2021 №8Ф-2021  арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора при нарушении арендатором, наряду с прочим, положений пунктов 5.2.14, 5.2.15 договора аренды. При этом договор считается расторгнутым или измененным с момента, указанного в письменном уведомлении арендодателя.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, уведомление от 19.01.2022 №29/05691 о расторжении договора аренды от 09.02.2021 №8Ф-2021 в одностороннем порядке, направленное Управлением в адрес предпринимателя, получено последним 24.01.2022, корреспондирует предоставленному арендодателю пунктом 1 статьи 619 ГК РФ праву. Указанное уведомление предпринимателем в судебном порядке не оспаривалось, в Управление письменных возражений на указанное уведомление предпринимателем не заявлялось. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2017) разъяснено, что в силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

Законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. 

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, на момент обращения предпринимателя (16.03.2022) в Управление с заявлением на получение права аренды спорного объекта муниципального нежилого фонда города Брянска ИП ФИО2 не отвечал критериям п. 1 ст. 621 ГК РФ и частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку имело место систематическое, грубое, односторонне уклонение арендатора от исполнения обязательств по договору №8Ф-2021 (пункты 5.2.14, 5.2.15) сроком более 11 месяцев (с 09.03.2021 по дату обращения с заявлением), а с учетом ссылки истца на предшествующие арендные отношения – более 3-х лет; договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке ввиду несоблюдения арендатором условий договора, с одновременным соблюдением установленных договором требований об уведомлении о расторжении договора, в том числе с учетом пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, а также правового подхода, отраженного в пункте 13 постановления Пленума ВС РФ №54 от 22.11.2016; неисполнении арендатором обязательств по своевременному внесению подлежащих оплате платежей за содержание арендуемого имущества, подтвержденное судебными актами по делам №А09-6401/2021 и №А09-7119/2022, что в совокупности приводит суд к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявления предпринимателя и признания незаконным оспариваемого отказа Управления.

Довод ИП ФИО2 о незначительности суммы задолженности по коммунальным платежам в пропорции к совокупному объему арендных платежей, перечисленных арендодателю, отклоняется судом, так как применительно к вышеизложенным нормам денежное (материальное) выражение результатов систематического (длящегося) неисполнения признанного сторонами договора существенным условия, не имеет правового значения, поскольку не опровергает односторонний отказ арендатора от исполнения обязательств, что в силу статьи 309 ГК РФ – недопустимо.

В силу п.1 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п.2 ст.450.1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Заявление ИП ФИО2 о признании недействительным решения управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, выраженного в письме от 29.03.2022 №29/055250, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

Судья                                                                                                               Черняков А.А.