АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-8857/2024

20 июня 2025 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июня 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

при ведении протокола 

судебного заседания:

ФИО1,

Крыжско́й Л.А.,

ФИО2,

помощником судьи Соболевой О.А.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя жалобы:

ФИО3, представителя ООО "Элита" по доверенности,

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО4, представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элита" на решение Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А48-8857/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Элита" (далее - ООО "Элита", Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление), содержащегося в уведомлении от 18.04.2024 № КУВД-001/2023-61477341/3 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав; об обязании Управления Росреестра по Орловской области произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ООО "Элита" на земельный участок площадью 735 000 кв.м, выделяемый в счет долей ООО "Элита" в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 57:08:0030101:742, расположенный по адресу: Орловская область, Троснянский район, с/п Пенновское в границах ТнВ "Красноармейский", на основании изготовленного кадастровым инженером ФИО5 проекта межевания земель участков от 14.11.2023.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе кассатор просит отменить постановленные судебные акты полностью и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

В обоснование жалобы Общество указывает на то, что факт приобретения ООО "Элита" доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения после заключения договора аренды и наличие согласия правопредшественника на заключение такого договора не является препятствием в выделении земельного участка без получения письменного согласия арендатора в условиях голосования Обществом на общем собрании участников долевой собственности против внесения изменений в договор аренды в части размера арендной платы. Полагает, что судами дано неверное толкование норме пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" .

Заявитель жалобы ссылается на то, что судами в обжалуемых судебных актах приведена нерелевантная судебная практика.

До начала судебного заседания от Управления поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором поддержана позиция судов первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Управления полагал обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742 (единое землепользование), расположенный по адресу: Орловская область, район Троснянский, с/п Пенновское, в границах ТнВ "Красноармейский", общей площадью 1 372 000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, находится в общедолевой собственности ООО «Мираторг Курск», ООО «Элита», ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13

Между ФИО14, действующим на основании доверенностей от имени собственников земельных долей (арендодатель), и ООО "Зерновое хозяйство "Орловское" 21.04.2008 был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду вышеуказанный земельный участок (массив).

В настоящее время на основании соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков от 24.06.2022, арендатором земельного участка является ООО "Нива".

Общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 57:08:0030101:742, состоявшимся 28.04.2023, большинством голосов было принято решение: заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2008 об увеличении размера арендной платы, согласно которому размер ежегодной арендной платы за земельную долю в размере 1/28 будет составлять 1000 кг фуражного зерна или по заявлению арендодателя денежную компенсацию указанного объема зерна на момент выдачи арендной платы, размер которой устанавливается приказом арендатора на основании средней рыночной стоимости зерна; денежную компенсацию за вспашку огорода арендодателя площадью до 0,5 га, размер которой устанавливается приказом арендатора на основании средней рыночной стоимости вспашки; денежную компенсацию уплаченного земельного налога за земельную долю в арендуемом земельном участке (при предоставлении налогового уведомления и квитанции об оплате налога).

ООО "Элита" на общем собрании голосовало против заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении арендной платы.

Между участниками общей долевой собственности и ООО "Нива" 15.06.2023 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 21.04.2008, согласно которому стороны изменили пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 21.04.2008 об арендной плате и исключили пункт 2.4 и Приложение № 2 к договору.

В газете "Орловская правда", в связи с предстоящим выделом долей, 15.11.2023 опубликовано извещение о проведении кадастровым инженером ФИО5 согласования проекта межевания ООО "Элита", которым определяются размер и местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 57:08:0030101:742.

Возражений относительно размера и местоположения границ образуемого земельного участка по публикации в газете "Орловская правда" не поступало.

ООО "Элита" 18.12.2023 утвержден проект межевания земельных участков от 14.11.2023 для выдела земельных долей ООО "Элита" общей площадью 735 000 кв.м в праве общей долевой собственности на земельный участок.

ООО "Элита" 26.12.2023 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права на образованный земельный участок.

Уведомлением № КУВД-001/2023-61477341/1 от 18.01.2024 межмуниципальный отдел по Дмитровскому, Кромскому и Троснянскому районам Управления Росреестра по Орловской области приостановил действия по государственному учету в срок до 18.04.2024 до предоставления ООО "Элита" письменного согласия арендатора ООО "Нива" на выделение земельного участка.

Уведомлением № КУВД-001/2023/61477341/3 от 18.04.2024 по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав принято решение об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав выделенной доли земельного участка площадью 735 000 кв.м в земельном участке с кадастровым номером 57:08:0030101:742 в связи с непредставлением ООО "Элита" письменного согласия от арендатора ООО "Нива".

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым заявлением.

По мнению суда округа, разрешая спор, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), частью 1 статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьями 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон № 101-ФЗ), обоснованно исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

В пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ установлено общее правило о том, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Вместе с тем, данная норма содержит исключения из данного правила и специальную норму о том, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункт 5 статьи 11.2 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Из положений пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ следует, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

На основании приведенной нормы судами сделан обоснованный вывод о том, что право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду (заключения договора аренды). 

В данном случае в законе установлено две формы таких возражений: участник против передачи участка в аренду на любых условиях; участник выражает несогласие с отдельными предлагаемыми условиями арендной сделки, но не против передачи участка во временное владение и пользование другого лица. Во всех остальных случаях (в том числе при несогласии с изменением условий уже исполняемого сторонами долгосрочного договора аренды) выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Вопреки позиции кассатора, разъяснения, изложенные в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, не содержат правовой позиции о возможности выдела земельного участка без получения согласия арендатора.

Как установлено судами, на общем собрании участников долевой собственности от 28.04.2023, ООО "Элита" возражало относительно внесения изменений в договор аренды от 21.04.2008 путем заключения дополнительного соглашения к нему об увеличении размера арендной платы. Договор аренды от 21.04.2008 между сторонами не расторгнут, является действующим.

Приобретая земельные доли, ООО "Элита" стало стороной ранее заключенного договора аренды. 

В данном договоре не предусматривались периодичность и условия изменения арендной платы. Общее собрание по вопросу увеличения арендной платы инициировано арендатором.

Возражение по вопросу изменения размера арендной платы на общем собрании участников общей долевой собственности 15.06.2023 правового значения не имеет и не является основанием для возникновения у него права на выдел земельной доли без согласия арендатора, поскольку не относится к этапу решения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду.

При этом ООО "Элита" не лишено возможности выделить земельный участок в счет принадлежащей земельной доли, однако должно представить письменное согласие арендатора. Иное означало бы возможность абсолютно неконтролируемого для арендатора изменения предмета заключенного с ним договора в условиях невозможности разумно предусмотреть свои коммерческие риски.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, не опровергают выводы судов, по существу основаны на неправильном толковании норм права. 

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Центрального округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 23.12.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2025 по делу № А48-8857/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

ФИО1

Судьи

Л.А. Крыжска́я

ФИО2