ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-8868/2019

г. Воронеж

1 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 1 июня 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                 ФИО1,

судей

                              ФИО2,

                              ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от Банка ВТБ (публичного акционерного общества): представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью ПКП «Маугли»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью «ТК «БАС»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ (публичного акционерного общества) на решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020 по делу № А35-8868/2019 по иску Банка ВТБ (публичного акционерного общества) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью ПКП «Маугли» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ТК «БАС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, проведенных 20.03.2019 и 19.04.2019,

УСТАНОВИЛ:

Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – Банк ВТВ (ПАО), истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью ПКП «Маугли» (далее – ООО ПКП «Маугли»), обществу с ограниченной ответственностью ТК «БАС» (далее – ООО «ТК «БАС») о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего ООО «ПКП «Маугли» недвижимого имущества: 

помещения в здании литер «А», адрес (местоположение): 

<

...>, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: № 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 66, 7, 8, 9, 10 - 1-й этаж, № 4-5, 6-10, 10а, 11, 12-2-й этаж, назначение: нежилое, площадь: 312,9 кв. м; 

права аренды земельного участка, принадлежащего ООО ПКП «Маугли» на основании договора № 812-07ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска от 22.10.2007, заключенного между залогодателем и администрацией г. Курска, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 17.12.2007, номер регистрации 46-46-01/055/2007-550, кадастровый номер 46:29:102154:0007, наименование участка: землепользование, местоположение: 

<

...>, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, для хозяйственной деятельности, для административно-хозяйственной деятельности для обслуживания населения, категория земельного участка: земли поселений; площадь: 1 457 кв. м, заложенного Банку ВТБ (ПАО) по договору об ипотеке нежилого помещения № ДИ2-742000/2007/00207 от 19.12.2007, проведенных 20.03.2019 и 19.04.2019.

Решением Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020 в удовлетворении исковых требований Банк ВТБ (ПАО) отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк ВТБ (ПАО) обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылался на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020, в связи с чем просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. 

ООО ПКП «Маугли» представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Банка ВТБ (ПАО) – без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что 19.12.2007 между ОАО Банк ВТБ (кредитор) и ООО «ТД «Агропродторг» (заемщик) было заключено кредитное соглашение № КС-742000/2007/00207, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 30 000 000 руб. с целью пополнения оборотных средств, в том числе оплаты приобретаемого товара, а заемщик обязался возвратить кредит, уплатить проценты по кредиту и исполнить иные обязательства, предусмотренные соглашением.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению между ОАО Банк ВТБ (залогодержатель) и ООО ПКП «Маугли» (залогодатель) был заключен договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) № ДИ2-742000/2007/00207 от 19.12.2007.

Кроме того, в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению банк заключил договор поручительства с ООО ПКП «Маугли» № ДП2-742000/2007/00207 от 19.12.2007.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по погашению основного долга и процентов по кредитному соглашению ОАО Банк ВТБ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО ПКП «Маугли» об обращении взыскания на заложенное имущество.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу № А35-6981/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 02.04.2014, было обращено взыскание в пользу Банка ВТБ в пределах суммы задолженности по кредитному соглашению № КС-742000/2007/00207 от 19.12.2007 в размере 30 054 391 руб. 15 коп. на принадлежащее ООО ПКП «Маугли» имущество, заложенное по договору об ипотеке нежилого помещения № ДИ2-742000/2007/00207 от 19.12.2007: 

помещение в здании литер «А», адрес (местоположение): 

<

...>, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: № 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 6б, 7, 8, 9, 10 – 1-й этаж, № 1, 4-5, 6-10, 10а, 11, 12 – 2-й этаж, назначение: нежилое, площадь: 312,9 кв. м, с установлением начальной продажной стоимости в размере 14 379 570 руб. (с учетом НДС); 

право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора № 812-07ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска от 22.10.2007, заключенного между залогодателем и администрацией                                     г. Курска, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 17.12.2007, номер регистрации 46-46-01/055/2007-550; кадастровый номер 46:29:102154:0007; наименование участка: землепользование; местоположение: 

<

...>; разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, для хозяйственной деятельности, для административно-хозяйственной деятельности для обслуживания населения; категория земельного участка: земли поселений; площадь: 1 457 кв. м, с установлением начальной продажной стоимости в размере 186 697 руб. 

Реализацию заложенного имущества постановлялось произвести путем продажи на публичных торгах в установленном законом порядке.

18.06.2014 Банку ВТБ был выдан исполнительный лист серии АС                      № 004563151, на основании которого постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП по Курской области от 11.07.2014 было возбуждено исполнительное производство № 12852/14/01/46.

Поскольку ООО ПКП «Маугли» с 16.06.2011 находится в стадии добровольной ликвидации, исполнительное производство № 12852/14/01/46 было прекращено на основании части 6 статьи 47 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», а исполнительный лист направлен в адрес председателя ликвидационной комиссии.

01.12.2017 между ООО ПКП «Маугли» (доверитель) и ООО «ТК «БАС» (поверенный) был заключен договор поручения № 1/12 на организацию и проведение торгов по продаже имущества, в соответствии с которым поверенный обязался по заданию доверителя организовать и обеспечить проведение первых и повторных торгов: 

помещение в здании литер «А», адрес (местоположение): 

<

...>, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: № 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 6б, 7, 8, 9, 10 – 1-й этаж, № 1, 4-5, 6-10, 10а, 11, 12 – 2-й этаж, назначение: нежилое, площадь: 312,9 кв. м, с установлением начальной продажной стоимости в размере 14 379 570 руб. (с учетом НДС); 

право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю на основании договора № 812-07ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска от 22.10.2007 г., заключенного между залогодателем и администрацией                     г. Курска, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области 17.12.2007, номер регистрации 46-46-01/055/2007-550; кадастровый номер 46:29:1 02 154:0007; наименование участка: землепользование; местоположение: 

<

...>; разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, для хозяйственной деятельности, для административно-хозяйственной деятельности для обслуживания населения; категория земельного участка: земли поселений; площадь: 1 457 кв. м.

ООО «ТК «БАС» как организатором торгов на официальном сайте torgi.gov.ru 19.02.2019 было создано извещение о проведении торгов                       № 190219/25126522/02. Одновременно извещение о проведении торгов было опубликовано на электронной торговой площадке www.fabrikant.ru (оператор – ООО «Фабрикант.ру») и в газете «Курская правда» № 18 (26380).

В извещении указывалось, что к участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе с приложением перечисленных документов и обеспечившие поступление суммы задатка в срок до окончания приема заявок, а именно до 16 час. 00 мин. 18.03.2019. Задаток подлежал перечислению на расчетный счет организатора торгов в АО «Тинькофф Банк».

19.02.2019 председатель ликвидационной комиссии ООО ПКП «Маугли» заказным письмом направил в адрес Банка ВТБ (ПАО) уведомление о проведении торгов по реализации имущества ООО ПКП «Маугли» на электронной площадке www.fabrikant.ru, назначенных на 20.03.2019 на 12 час. 00 мин.

К дате окончания приема заявок в журнале регистрации поступления заявок была зарегистрирована 1 заявка от ФИО5

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на повышение цены № 2523515-1 от 19.03.2019 № 03/01 ФИО5 было отказано в допуске к участию в торговой процедуре, поскольку в срок до окончания приема заявок на расчетный счет организатора торгов не поступил задаток; претендентов, допущенных к участию в торговой процедуре, не имелось.

В соответствии с протоколом проведения аукциона повышение цены                   № 2523515-1 от 20.03.2019 №03/02, поскольку на публичные торги явилось менее двух покупателей, торговая процедура была признана несостоявшейся и назначена повторная процедура.

ООО «ТК «БАС» как организатором торгов на официальном сайте torgi.gov.ru 02.04.2019 было создано извещение о проведении торгов                        № 010419/25126522/01. Одновременно извещение о проведении торгов было опубликовано на электронной торговой площадке www.fabrikant.ru (оператор – ООО «Фабрикант.ру») и в газете «Курская правда» № 36 (26398).

В извещении указывалось, что к участию в аукционе допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие заявку на участие в аукционе с приложением перечисленных документов и обеспечившие поступление суммы задатка в срок до окончания приема заявок, а именно до 16 час. 00 мин. 17.04.2019. Задаток подлежал перечислению на расчетный счет организатора торгов в АО «Тинькофф Банк».

02.04.2019 председатель ликвидационной комиссии ООО ПКП «Маугли» направил заказным письмом в адрес Банка ВТБ уведомление о проведении повторных торгов по реализации имущества ООО ПКП «Маугли» на электронной площадке www.fabrikant.ru (оператор – ООО «Фабрикант.ру»), назначенных на 19.04.2019 на 12 час. 00 мин.

К дате окончания приема заявок в журнале регистрации поступления заявок были зарегистрированы 2 заявки: от ФИО6 и от ФИО7

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на повышение цены № 2539633-1 от 18.04.2019 №03/19 ФИО6 и ФИО7 было отказано в допуске к участию в торговой процедуре, поскольку в срок до окончания приема заявок на расчетный счет организатора торгов не поступили задатки; претендентов, допущенных к участию в торговой процедуре, не имелось.

В соответствии с протоколом проведения аукциона повышение цены               № 2539633-1 от 19.04.2019 № 04/19 торговая процедура была признана несостоявшейся, поскольку на публичные торги явилось менее двух участников.

22.04.2019 председатель ликвидационной комиссии ООО ПКП «Маугли» заказным письмом направил в адрес Банка ВТБ (ПАО) уведомление о признании несостоявшимися первых и повторных торгов по реализации заложенного имущества.

Полагая, что при проведении торгов были допущены нарушения порядка их проведения, что затрагивает права Банка как залогодержателя, заинтересованного в продаже имущества по наиболее высокой цене, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества, принадлежащего ООО «ПКП «Маугли» недвижимого имущества, проведенных 20.03.2019 и 19.04.2019.

Суд области, отказывая в удовлетворении исковых требований, обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом (пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку Законом об ипотеке не установлены иные правила.

ООО «ТК «БАС» по поручению ликвидационной комиссии ООО ПКП «Маугли» были организованы и проведены первичные и повторные торги по продаже находящегося в залоге недвижимого имущества, принадлежащего ООО ПКП «Маугли», на которое было обращено взыскание в пользу Банка ВТБ по постановлению Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу № А35-6981/2009.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Залогодержатель заинтересован в надлежащем проведении торгов, а его права и законные интересы нарушаются, если правила проведения торгов не соблюдаются и торги признаются не состоявшимися (постановление ВАС РФ от 06.09.2011 № 2436/11).

Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). 

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В качестве основания для признания торгов недействительными истец ссылался на то обстоятельство, что организатор торгов производил реализацию двух единиц имущества должника одним лотом и по общей продажной цене, в извещениях о первых и повторных торгах не содержалось информации о начальной продажной цене каждого из двух выставляемых на торги объектов, что, по мнению истца, лишило потенциальных покупателей права на информацию о стоимости каждого объекта торгов, возможности приобрести их по отдельности, чем сократили число потенциальных покупателей.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ и абзацу 2 статьи 69 Закона об ипотеке в редакциях, действовавших на момент заключения договора об ипотеке нежилого помещения № ДИ2-742000/2007/00207 от 19.12.2007, ипотека здания или сооружения допускалась только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Предметом договора об ипотеке нежилого помещения № ДИ2-742000/2007/00207 от 19.12.2007, его предметом залога являлось как помещение в здании литер «А», адрес (местоположение): 

<

...>, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: № 1, 2, 4, 5, 6, 6а, 6б, 7, 8, 9, 10 – 1-й этаж, № 1, 4-5, 6-10, 10а, 11, 12 – 2-й этаж, так и право аренды земельного участка, принадлежащего ООО ПКП «Маугли» на основании договора № 812-07ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска от 22.10.2007.

По общему правилу, установленному пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю права аренды на земельный участок, на котором расположено это здание.

В связи с этим право аренды земельного участка, арендуемого должником, подлежит реализации на торгах в том же порядке, что и принадлежащие ему нежилые помещения, и одновременно (единым лотом) с ними. Тогда как разделение объекта недвижимости и права аренды земельного участка на отдельные лоты и их раздельная реализация недопустимы, так как это приведет к утрате взаимосвязи объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены, что не соответствует требованиям пункта 5 статьи 1, части 4 статьи 35 ЗК РФ.

Таким образом, в случае наличия различных покупателей здания и права аренды земельного участка неизбежен конфликт интересов, поскольку покупатель недвижимого имущества в силу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ приобретет право аренды земельного участка, в то время как данное право будет выставлено на торги и иное лицо приобретет их.

Также истец указал, что при продаже нежилых помещений и права аренды земельного участка единым лотом потенциального покупателя нежилых помещений в здании фактически понуждают к заключению договора аренды в отношении всего земельного участка, на котором расположено здание, без учета принадлежности помещений в нем иным лицам, что противоречит действующим правовым нормам и сложившейся судебной практике.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ЗК РФ в ранее действовавшей на редакции, пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора мог быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производилось с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

22.10.2007 между Комитетом по управлению имуществом Курской области как арендодателем и ООО ПКП «Маугли» как арендатором был заключен договор № 812-07ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, а именно земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:209:102154:0007, находящегося по адресу: 

<

...>, для административно-хозяйственной деятельности, площадью 1 457 кв. м, на срок с 24.09.2007 до 24.09.2022. 

При этом в пункте 8.5 договора прямо оговаривалось, что арендатор не возражает против присоединения к договору иных правообладателей зданий, строений, сооружении, помещений, расположенных на участке; в этом случае права и обязанности сторон осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.

Таким образом, Банком ВТБ (ПАО) не доказан тот факт, что имело место нарушение его прав и законных интересов в ходе проведения торгов, а также факт проведения торгов с нарушением правил, установленных законом. На основании изложенного суд области правомерно отказал в иске.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 04.02.2020 по делу                 № А35-8868/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Банка ВТБ (публичного акционерного общества) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

Судьи       

ФИО2 

 ФИО3