АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-9286/2024

Дело № А65-4508/2021

г. Казань

24 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

– общества с ограниченной ответственностью «Красноборское»  – ФИО1 (доверенность от 02.12.2024),

– представителя общества с ограниченной ответственностью «Акцепт», индивидуального предпринимателя ФИО2, общества с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Савиново» – ФИО3 (доверенности от 10.01.2025),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Акцепт» и индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024

по делу № А65-4508/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красноборское» к обществу с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Савиново», индивидуальному предпринимателю ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Акцепт» о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» об обязании демонтировать оборудование, взыскании неосновательного обогащения, судебной неустойки, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акцепт» к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» об обязании демонтировать оборудование, взыскании неосновательного обогащения, судебной неустойки,

по заявлению третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» к обществу с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Савиново» и обществу с ограниченной ответственностью «Акцепт» об обязании устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) помещениями, взыскании судебной неустойки, 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, муниципального казенного учреждения «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее – ООО «Красноборское») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Торговый комплекс «Савиново» (далее – ООО ТК «Савиново») об обязании устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) помещением № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 463,9 кв. м и помещением № 2 «Тепловой пункт» площадью 91,6 кв. м, расположенными на 3-м и 1-м этажах здания по адресу: 

<

...>, о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в  пользовании (обеспечении доступа) каждым из указанных помещений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2), общество с ограниченной ответственностью «Акцепт» (далее – ООО «Акцепт»), акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (далее – АО «ТД «Перекресток»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, муниципальное казенное учреждение «Управление градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», Инспекция государственного строительного надзора Республики Татарстан.

Определением от 10.02.2022 Арбитражный суд Республики Татарстан в порядке статьи 46 АПК РФ по ходатайству ООО «Красноборское» привлек к  участию в деле в качестве соответчиков ИП ФИО2 и ООО «Акцепт», исключив их из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

После неоднократных уточнений исковых требований к ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» в порядке статьи 49 АПК РФ ООО «Красноборское» просило суд: истребовать из чужого незаконного владения ИП ФИО2 нежилое помещение № 2 «Тепловой пункт – насосная» площадью 91,6 кв. м, которое входит в  состав объекта недвижимого имущества «помещение» с кадастровым номером 16:50:110605:6155, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...>; истребовать из чужого незаконного владения ООО «Акцепт» нежилое помещение № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 415 кв. м и нежилое помещение № 5а «Склад» площадью 51 кв. м, которые входят в состав объекта недвижимого имущества «нежилое помещение № 1317» с кадастровым номером 16:50:110605:6238, расположенного на 3-м этаже здания по адресу: 

<

...>; признать за ООО «Красноборское» право общей долевой собственности на указанные помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений здания по  адресу: 

<

...>, с определением доли в праве общей долевой собственности 18733/100000.

ИП ФИО2 до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к  ООО «Красноборское» об обязании демонтировать оборудование, установленное в помещении № 2 площадью 91,6 кв. м, расположенном на  1-м этаже здания по  адресу: 

<

...>; о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование частью указанного помещения за период с 31.07.2020 по 30.07.2023 в размере 860 701,20 руб., а  с  01.08.2023 до момента демонтажа оборудования в размере 755 руб./кв. м в месяц, исходя из заключения эксперта от 26.01.2024 № 78/24-001; о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения обязанности демонтировать оборудование; о  взыскании расходов по государственной пошлине.

ООО «Акцепт» также обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к  ООО «Красноборское» об обязании демонтировать оборудование, установленное в помещении № 5 площадью 415 кв. м и в помещении № 5а площадью 51 кв. м, расположенных на  3-м этаже здания по  адресу: 

<

...>; о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование помещением № 5 за период с 31.07.2020 по  30.07.2023 в размере 2 844 488,54 руб., а с 01.08.2023 до момента демонтажа оборудования в размере 625 руб./кв. м в месяц, исходя из заключения эксперта от 26.01.2024 № 78/24-001; о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование помещением № 5а за период с  31.07.2020 по 30.07.2023 в размере 1 101 596,70 руб., а с 01.08.2023 до  момента демонтажа оборудования в размере 718 руб./кв. м в месяц, исходя из заключения эксперта от 26.01.2024 № 78/24-001; о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения обязанности демонтировать оборудование.

Кроме того, до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, АО «ТД «Перекресток» в порядке статьи 50 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о  вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ, об  обязании ООО ТК «Савиново» и ИП ФИО2 устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) помещением № 2 «Тепловой пункт» площадью 91,6 кв. м, расположенным на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...>, и не препятствовать этому в дальнейшем; об  обязании ООО ТК «Савиново» и ИП ФИО2 устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) оборудованием систем отопления, вентиляции и кондиционирования (обслуживающими помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в помещении № 2, и  не препятствовать этому в дальнейшем; о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в пользовании (обеспечении доступа) помещением № 2 и судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в пользовании (обеспечении доступа) оборудованием систем отопления, вентиляции и кондиционирования (обслуживающими помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в  помещении № 2; об  обязании ООО ТК «Савиново» и ООО «Акцепт» устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) помещением № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 415 кв. м, расположенным на  3-м этаже здания по адресу: 

<

...>, и не  препятствовать этому в дальнейшем; об  обязании ООО ТК «Савиново» и ООО «Акцепт» устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) оборудованием систем вентиляции (обслуживающим помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в помещении № 5, и не препятствовать этому в  дальнейшем; о  взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в пользовании (обеспечении доступа) помещением № 5 и судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в пользовании (обеспечении доступа) оборудованием систем вентиляции (обслуживающими помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в помещении № 5; об обязании ООО ТК «Савиново» и ООО «Акцепт» устранить препятствия в пользовании (обеспечить доступ) оборудованием систем вентиляции и кондиционирования (обслуживающим помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в помещении № 5а «Склад» площадью 51 кв. м, расположенном на 3-м этаже здания по адресу: 

<

...>, и не препятствовать этому в дальнейшем; о  взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день препятствования в пользовании (обеспечении доступа) оборудованием систем вентиляции и кондиционирования (обслуживающим помещения АО «ТД «Перекресток»), установленным в помещении № 5а.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2024 по делу № А65-4508/2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024, первоначальный иск ООО «Красноборское» удовлетворен к  ИП ФИО2 и ООО «Акцепт», в удовлетворении иска к  ООО ТК «Савиново» - отказано; в удовлетворении встречных исков ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» к ООО «Красноборское» - отказано; заявление АО «ТД «Перекресток» к ООО ТК «Савиново», ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» - удовлетворено, также присуждена судебная неустойка в размере 1000 руб. с каждого за каждый день с момента просрочки исполнения решения суда до его фактического исполнения; распределены судебные расходы.

ИП ФИО2 и ООО «Акцепт», не согласившись с  принятыми судебными актами, обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемые судебные акты отменить в полном объеме, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО «Красноборское» и АО «ТД «Перекресток» и об удовлетворении встречных исков ИП ФИО2 и ООО «Акцепт». Заявители кассационных жалоб указали на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм  материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на кассационные жалобы ООО «Красноборское» возражает против приведенных в них доводов, просит в их удовлетворении отказать, обжалуемые судебные акты - оставить без изменения.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ. 

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2024 произведена замена судьи Вильданова Р.А. на судью Карпову В.А.

Определением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2024 отдожено судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы ООО «Акцепт» и кассационной жалобы ИП ФИО2 

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва на них и проверив в соответствии со  статьей 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что решение и постановление арбитражных судов подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Красноборское» на праве собственности принадлежат нежилые помещения №№ 41-70, 92-133 общей площадью 6325,7 кв. м с кадастровым номером 16:50:110605:4439, расположенные на 1-м этаже здания по адресу: 

<

...>, о чем 15.05.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Данные помещения переданы в аренду АО «ТД «Перекресток» на  основании договора аренды от 15.05.2015 № 01-6/9614 сроком на 10 лет – с 15.05.2015 по 13.05.2025.

В этом же здании по адресу: 

<

...>, находятся принадлежащие на праве собственности ИП ФИО2 нежилые помещения общей площадью 195,3 кв. м с кадастровым номером 16:50:110605:6155, в том числе помещение № 2 «Тепловой пункт» площадью 91,6 кв. м, расположенное на 1-м этаже указанного здания, о  чем 27.01.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Также собственником нежилых помещений, находящихся в здании по адресу: 

<

...>, является ООО «Акцепт», которому принадлежат нежилые помещения общей площадью 1559,6 кв. м с  кадастровым номером 16:50:110605:6238, в том числе помещение № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 415 кв. м и помещение № 5а «Склад» площадью 51 кв. м, расположенные на  3-м этаже указанного здания, о чем 09.08.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Управляющей организацией здания - торговый комплекс «Савиново» по адресу: 

<

...>, на основании протокола от 01.08.2017 № 2 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений является ООО ТК «Савиново».

ООО «Красноборское», полагая, что помещение № 2 «Тепловой пункт» площадью 91,6 кв. м, помещение № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 415 кв. м и помещение № 5а «Склад» площадью 51 кв. м являются общим имуществом собственников помещений здания по адресу: 

<

...>, и в силу закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений, однако фактически находятся в индивидуальной собственности ИП ФИО2 и ООО «Акцепт», которые препятствуют ему в пользовании этим имуществом, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

В принадлежащих ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» помещениях № 2 «Тепловой пункт» площадью 91,6 кв. м, № 5 «Вентиляционная камера № 5» площадью 415 кв. м и № 5а «Склад» площадью 51 кв. м размещено оборудование систем отопления, вентиляции и кондиционирования, принадлежащее на праве собственности ООО «Красноборское» и обслуживающие его помещения, переданные в  настоящий момент в аренду АО «ТД «Перекресток».

С августа-сентября 2020 года доступ в указанные помещения со  стороны ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» ограничен.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения АО «ТД «Перекресток» в арбитражный суд с заявлением о вступлении в  дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

В свою очередь, указывая, что ООО «Красноборское» без получения согласия со стороны собственников разместило в указанных помещениях свое оборудование, предназначенное для обслуживания исключительно его помещений, и пользуется этими помещениями без установленных законом или договором оснований и без оплаты, ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» обратились в арбитражный суд со  встречными исками.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, в  совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в  порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе заключения экспертов № 62-22, 78/24-001, № 45-23 признанных соответствующими требованиям АПК РФ, предъявляемым к  данному виду доказательств, руководствовались статьями 209, 259.1, 259,2, 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктами 2, 3, 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на  общее имущество здания», а также позицией Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 19.05.2009 № 489-О-О, и исходили из того, что спорные помещения предназначены для  обслуживания более одного помещения в здании и не имеют самостоятельного назначения, являются общим имуществом собственников помещений и в силу закона принадлежат им на праве общей долевой собственности.

Судебная коллегия полагает выводы судов преждевременными по  следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в  соответствующих целях. 

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 141.4 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 1 статьи 259.2 ГК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на  общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1). За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по  вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом (пункт 2). Пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей (пункт 4). Недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону (пункт 5).

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

Ранее такие отношения не были урегулированы законом, в связи с  чем в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежали применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на нежилые помещения является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в нежилом здании.

При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», пункт 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О сформулирована правовая позиция, согласно которой к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в  силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как  самостоятельного.

В материалах дела отсутствуют доказательства, которые указывали, что спорные помещения принадлежащие ответчикам определенны при строительстве здания как места общего пользования, и это указывалось в проектной документации. Также отсутствуют доказательства наличия бремени содержания спорных помещений истцами, которые считают, что пользуются общедолевой собственностью.

Как указывают ответчики регистрация их права собственности на спорные помещения, возникла до размещения в этих помещениях № 5 и 5а оборудования истца, обслуживающее только его помещения.

Суды не учли когда отнесли указанные спорные помещения к общедолевой собственности, что пользование спорными помещениями повлекло нарушение прав и охраняемых законом интересов иных собственников помещений здания ТК «Савиново», поскольку истец единолично без решения долевых собственников определил режим пользования этим имуществом до решения суда – установил в помещении свое оборудование, которым занято 1/2 этого помещения, значительно превышающее его долю в общем имуществе.

Установленное оборудование истцом предназначено только для нужд обслуживания его помещения – супермаркета «Перекресток». При этом суды неверно определили долю истца в общем имуществе, что подтверждается реестром собственников предоставленным в дело, протоколом собрания собственников №3 и № 4, однако указанные доводы ответчиков в отзыве должной оценки в обжалованных судебных актах не получили и не проверены судом.

Право участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником общего имущества без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статьи 246, 247 и 248 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденном Президиумом 07.04.2021, правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом МКД единолично и без согласия других сособственников.

Как следует из материалов дела, заключение экспертов от 01.08.2022 № 62-22 АНО «Судебно-экспертный центр «Стройэкспертиза» не содержит доказательства использования экспертом проектной, рабочей и исполнительной документации инженерных систем вентиляции, водоснабжения, автоматизации управления, отопления, слаботочных систем в здании ТК «Савиново. Все для дома», по адресу: 

<

...> . Однако указанная документация также подтверждает цель проектирования спорных помещений.

Дополнительная строительно-техническая экспертиза, заключение эксперта от 07.06.2023 № 45-23 АНО Судебно-экспертный центр «Стройэкспертиза», была проведена на основании журналов техобслуживания и обследования помещений (визуальный осмотр), а также техническом паспорте на здание от 2014 года, который не содержит информацию об основании отнесения спорных помещений к общему имуществу, в то время как указанные помещения вовлечены в гражданский оборот в виде самостоятельных и по договорам купли продажи реализовывались собственниками.

В пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ закреплены принципы публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

Между тем, исходя из взаимосвязанных положений части 3 и части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права на недвижимость, является актом органа государственной власти, имеющим правоподтверждающий, а установленный пунктом 5 статьи 5, частью 2 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Закона принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости определен как презумпция до ее опровержения в установленном порядке.

Презумпция достоверности реестра в обжалованных судебных актах не опровергнута, сделки, на основании которых спорные помещения введены в гражданский оборот в качестве самостоятельных помещений, не оспорены и не признаны судом недействительными.

Экспертным заключением (дополнительным) установлено, что оборудование, установленное в помещении 5а нерабочее и помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в здании ТК «Савиново», по адресу: 

<

...>.

Выводы судов о характере спорных помещений, основанные на оценке представленных в дело доказательств, являются преждевременными.

Эксперты не имели достаточной информации для сделанных им выводов (не обладали информацией о строительстве и эксплуатации здания, не имели информации об отсутствии корректировок и изменений в проект строительства), суд, также не имел достоверных сведений о том, на основании какого проекта строилось здание, как оно вводилось в эксплуатацию, была ли после ввода проведена реконструкция, в результате которой спорные помещения изменялись с самостоятельных помещений на  технические и наоборот.

Указанные правовые подходы к определению состава общего имущества в спорном здании судами не применены, не выяснено, имеется ли у спорных помещений самостоятельное назначение, доводам ответчиков о наличии у помещений самостоятельного назначения оценка не дана, возможные процессуальные меры для выяснения этих обстоятельств не приняты.

Между тем, ответчики также отрицали использование когда-либо, помещения № 5 и 5а в качестве общего имущества собственников помещений здания ТК «Савиново», которое никогда не использовалось в качестве общего имущества здания и не является техническими, обслуживающими в здание помещений. Нежилые помещения на момент их приобретения ответчиками, уже были предназначены для самостоятельного использования с назначением нежилых и не относились к общему имуществу здания.

Учитывая вышеуказанные нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, для правильного разрешения настоящего спора юридически значимым обстоятельством являлось установление факта целевого назначения спорных помещений, и на основании установленных обстоятельств определить статус данных помещения как самостоятельных либо технических. Самостоятельные помещения отличаются от помещений общего пользования своим назначением. 

Так как здания и сооружения создаются в результате строительства (пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ), помещения самостоятельного и технического назначения являются обособленной частью здания, ввод в эксплуатацию подтверждает выполнение строительства в соответствии с проектной документацией (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), судам следовало проверить указанные доводы ответчиков.

При приемке объекта в эксплуатацию производится проверка построенного объекта на предмет соответствия проектной документации и требованиям технических регламентов.

Если таких помещений не было при строительстве и вводе в эксплуатацию здания торгового центра, в последующем они могли появиться только в результате реконструкции, под которой в статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.

Судами не устанавливалось и не истребовались из органов осуществляющих кадастровый учет и регистрацию недвижимости все имеющиеся у них технические паспорта и планы с целью установления действительного назначения этих помещений при строительстве. В деле отсутствует проект и какая либо исполнительная документация на здание. Поэтому выводы судов о том, что спорные помещения относятся к общей долевой собственности в торговом комплексе преждевременны, сделаны без исследования и оценки технической документации здания.

Таким образом, не исследованы и не оценены все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного спора по существу, что привело к преждевременным выводам и вынесению необоснованных судебных актов.

Из пункта 1 статьи 287.5 Гражданского кодекс ГК РФ следует, что предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений о приобретении, создании или об образовании общего имущества.

Между тем, если при строительстве нежилого здания ТК «Савиново» помещения общего пользования не были определены, то в силу пункта 1 статьи 287.5 ГК РФ только решением собственников всех помещений в данном здании может быть определен состав общего имущества.

В таком случае применительно к рассматриваемой категории споров в круг обстоятельств, подлежащих исследованию для правильного разрешения спора, подлежали включению обстоятельства назначения спорных помещений в здании при его создании (реконструкции), устанавливаемые на основании, но не ограничиваясь, проектной документации, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) и ввод в эксплуатацию этого здания.

Между тем данные имеющие существенное значение для настоящего спора обстоятельства судами не исследовались.

Приходя к выводу о распространении на спорные помещения правового режима общего имущества собственников помещений в здании, суды первой и апелляционной инстанции со ссылкой на отсутствие в  материалах дела какой-либо разрешительной и проектной документации в  отношении здания по адресу: 

<

...>, основывались исключительно на том обстоятельстве, что в помещениях № 2, 5, 5а размещено оборудование систем отопления, вентиляции и кондиционирования, обслуживающее иные помещения и не  обслуживающее спорные помещения, что установлено на основании заключений экспертов № 62-22, 78/24-001, 45-23 и проведенного натурного осмотра, не исследовав вопросы функционального назначения спорных помещений в составе здания, их проектирования на этапе строительства (реконструкции) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием этого здания, либо в качестве общего имущества собственниками помещений в этом здании.

При этом доводы ИП ФИО2 и ООО «Акцепт» о том, что помещения № 2, 5, 5а приобретены ими в собственность как самостоятельные объекты недвижимого имущества, своего согласия на  размещение в этих помещениях принадлежащего на праве собственности ООО «Красноборское» оборудования систем отопления, вентиляции и кондиционирования, предназначенного для обслуживания исключительно помещений самого ООО «Красноборское», они не давали.

Однако соответствующие доводы надлежащей правовой оценки со стороны судов не получили.

Вместе с этим из материалов дела также не следует, что в спорных помещениях изначально либо в последующем размещались какие-либо инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания иных помещений, что позволило бы прийти к выводу о функциональном назначении этих помещений в качестве общего имущества в здании.

Таким образом, критерий отнесения спорных помещений к общему имуществу здания, исходя из их назначения, которое определяется при  строительстве (реконструкции) объекта недвижимого имущества, судами первой и апелляционной инстанций не установлен.

Судами первой и апелляционной инстанций не установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении судами первой и апелляционной инстанций (статьи 284, 286 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении АПК РФ АПК РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»); выводы сделаны при неполном исследовании доводов сторон, приведенных в обоснование своих позиций, а также юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данной категории дел, в связи с чем судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, дать надлежащую оценку представленным в дело доказательствам и доводам сторон с учетом требований, установленных статьей 71 АПК РФ, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, и имеющие значение для правильного разрешения спора, в том числе исследовать документы технического учета в отношении здания по адресу: 

<

...> (технический паспорт, технический план), исследовать вопрос о наличии разрешительной и проектной документации в отношении этого здания с целью установления обстоятельств создания (преобразования) находящихся в нем спорных помещений именно для целей удовлетворения общих потребностей собственников помещений, после чего разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами, после чего принять решение в соответствии с требованиями статьи 170 АПК РФ, а также распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе за подачу кассационных жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А65-4508/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                   В.А. Карпова

Судьи                                                                          Р.В. Ананьев

                                                                           А.Ф. Фатхутдинова