Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск                                                                         Дело № А42-10116/2023

27.01.2025

         Резолютивная часть решения вынесена 14.01.2025.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Кашириной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, пл. Ленина, д.1, г. Апатиты, Мурманская область) к  обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, ул. Московская, д.8, кв.3, г. Апатиты, Мурманская область), обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ОГРН 

<

***>, Нижегородская, 

<

...>) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ООО «Новый дом» Решеткин К.М., по доверенности от 04.12.2023 (участие представителя посредством сервиса «Онлайн-заседание»), от ООО «Альбион-2002» - не явился, извещен,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации города Апатиты (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новый дом» (далее – ООО «Новый дом», ответчик - 1), обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее – ООО «Альбион-2002», ответчик -2) о признании сделки, оформленной договором субаренды нежилого помещения от 03.11.2022 № 789/22, заключенным между ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» недействительной (ничтожной). Применении последствий недействительности сделки и обязании ООО «Альбион-2002»  возвратить ООО «Новый дом»  недвижимое имущество, переданное по договору субаренды нежилого помещения от 03.11.2022 № 789/22.

До начала судебного заседания от представителя ответчика - 2 поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции.

Суд на основании статей 153.2, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворил ходатайство представителя ответчика - 1 об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, о чем вынесено протокольное определение.

С учетом обстоятельств дела и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителей надлежащим образом извещенных истца и ответчика - 2.

Представитель ответчика - 1 в судебном заседании на возражениях против удовлетворения исковых требований настаивал, в обоснование правовой позиции ссылался на доводы, изложенные в мотивированном отзыве на иск, со ссылкой на обстоятельства, установленные в рамках дела №А42-11117/2023. 

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом и ООО «Новый дом» был заключен договор аренды                   № ОН-158 от 10.01.2022, согласно условиям которого, истец (арендодатель) передал ответчику - 1 (арендатор)  нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, номера на поэтажном плане III (3, 4, 15-25), общей площадью                  418,5 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:3914. Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.01.2022.

Срок договора аренды установлен с 10.01.2022  по 09.01.2027  (пункт 2.2 Договора). 

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Разделом 7 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Соглашением от 18.01.2023 сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, изменена площадь арендованного помещения, новая площадь составила 411,9 кв.м.

Также между Комитетом и ООО «Новый дом» заключен договор аренды              № ОН-165 от 03.04.2022. В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору  нежилое помещение в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: 

<

...>, этаж цокольный, общей площадью 88,7 кв.м, кадастровый номер 51:14:0030302:4048.

Срок договора аренды установлен с 03.04.2022  по 02.04.2027  (пункт 2.2 Договора). 

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора арендатор обязался не сдавать арендуемый объект в субаренду без согласия арендодателя, не допускать использование объекта третьими лицами на каком-либо праве, не сдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Разделом 7 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе без письменного согласия Комитета сдавать имущество в субаренду. Заключение договоров субаренды осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ.

Соглашением от 18.01.2023 сторонами внесены изменения в пункт 1.1 договора, изменена площадь арендованного помещения, новая площадь составила 102,4 кв.м.

Помещение площадью 418,5 кв.м арендовалось ООО «Новый дом» с 10.01.2017 по договору № АН-101, из аренды Общества не выбывало, договор был перезаключен на № ОН-158 от 10.01.2022, также заключались договоры субаренды (№1 от 10.11.20218).

Помещение площадью 88,7 кв.м арендовалось ООО «Новый дом» с 16.05.2017  по договору № М-43, и по договору № ОН-085 от 03.04.2019, из аренды Общества не выбывало, договор был перезаключен на № ОН-165 от 03.04.2022.

15.09.2022  ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» обратились в Комитет с совместным заявлением о согласовании договора субаренды с приложением проекта договора в 3-х экземплярах на 10 листах и схемы расположения, поставлен входящий штамп Комитета №7421-12/22 на 1/43 листах.

10.10.2022 за № 6704/12/15/22 Комитет в ответ на заявление истца от 15.09.2022 направил отказ в согласовании на передачу части объекта муниципальной собственности в субаренду.

Между ООО «Новый дом» и ООО «Альбион-2002» был заключен договор              № 789/22 субаренды нежилого помещения от 03.11.2022. 

Согласно пункту 1.1 договора в субаренду передано помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 143,4 кв.м, включающее номера на поэтажном плане № 1-6 (помещение 1), а также площадью 51, 3 кв.м, номера по поэтажному плану № 1-2 (помещение 2), а всего площадью 194,7 кв.м Помещение 1, передаваемое в субаренду является частью нежилого помещения, общей площадью 418,5 кв.м, и принадлежит арендатору на праве аренды по договору № ОН-158 от 10.01.2022, помещение 2, передаваемое в субаренду является частью нежилого помещения, общей площадью 88,7 кв.м, и принадлежит арендатору на праве аренды по договору № ОН-165 от 03.04.2022.

Договор субаренды от 03.11.2022 прошел государственную регистрацию. 

10.12.2022 ввиду внесения изменений в договор аренды были внесены изменения в договор субаренды. Общая площадь арендуемых помещений не изменилась и составила 194,7 кв.м.

Соглашениями от 18.01.2023  сторонами внесены изменения в пункты 1.1 Договоров, изменены площади арендованных помещений, новые площади составили 411,9 кв.м и 102,4 кв.м.

Указанные соглашения прошли государственную регистрацию 27.01.2023 года. Заявителем при проведении государственной регистрации являлся ответчик.

17.05.2023 Комитетом проведен осмотр спорных объектов на предмет нахождения иных лиц, не являющихся стороной договора аренды (ООО «Альбион-2002»).

В адрес Общества направлено уведомление за № 4452-12/15/23 от 13.06.2023 о необходимости в срок до 13.07.2023 освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов.

Комитет письмом от 03.07.2023 № 4929-12/15/23 уведомил ответчика о необходимости в срок до 03.08.2023 представить в Комитет сведения о прекращении регистрации договора аренды от 03.11.2022 № 789/22. Указанные требования  не выполнены.

20.07.2023 сотрудниками Комитета проведен осмотр спорных объектов. 

В ходе осмотра выявлено нахождение в части помещений объектов иных действующих хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды, - ООО «Альбион-2002» (магазин «Бристоль»).

21.07.2023 в адрес Общества направлено уведомление за № 5398-12/15/23 о необходимости незамедлительно после получения уведомления освободить арендуемые помещения от иных хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды. Уведомление получено адресатом 31.07.2023.

09.08.2023 сотрудниками Комитета проведен осмотр вышеуказанных объектов. В ходе осмотра выявлено нахождение в части помещений объектов иных действующих хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды, ООО «Альбион-2022».

Уведомлением от 17.11.2023 года № 8412-12/15/23 Комитет сообщил об одностороннем расторжении договора аренды № ОН-158, ввиду передачи части помещений по договору субаренды в пользу ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя с 28.12.2023.

Уведомлением от 17.11.2023 года № 8413-12/15/23 Комитет сообщил об одностороннем расторжении договора аренды № ОН-165, ввиду передачи части помещений по договору субаренды в пользу ООО «Альбион-2002» в отсутствие согласия арендодателя с 28.12.2023.

Не принятие мер ответчиком по освобождению арендуемых объектов от иных хозяйствующих субъектов, не являющихся стороной договоров аренды  № ОН-158 и № ОН-165, явилось для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном,  объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, заслушав пояснения ответчика - 1, суд полагает требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Как отмечено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).

В рамках дела №А42-11117/2023 признаны недействительными односторонние отказы Комитета по управлению имуществом Администрации города Апатиты Мурманской области от договора аренды № ОН-158 от 10.01.2022 (с учетом соглашения от 18.01.2023), заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Новый дом»), выраженный в уведомлении о расторжении договора аренды от 17.11.2023 года № 8412-12/15/23, а договор аренды № ОН-158 от 10.01.2022 действующим, а также от договора аренды № ОН-165 от 03.04.2022  (с учетом соглашения от 18.01.2023), заключенного с Обществом с ограниченной ответственностью «Новый дом», выраженный в уведомлении о расторжении договора аренды от 17.11.2023 года № 8413-12/15/23, а договор аренды № ОН-165 от 03.04.2022 действующим.

Ввиду того, что спор имел место между теми же сторонами, выводы суда носят преюдициальный характер и могут быть положены в основу решения суда по рассматриваемому спору в порядке части 2 статьи 69 АПК РФ.

Вместе с тем, между КУИ Администрации города Апатиты и ООО «Новый дом» заключен договор купли-продажи от 25.09.2024 года. Управлением Росреестра по Мурманской области зарегистрирован переход права собственности от МО город Апатиты к ООО «Новый дом» на оба спорные помещения.

Более того, ранее существовавшие записи о заключенных договорах аренды исключены из ЕГРН ввиду того, что имущество перешло к покупателю, являвшемуся ранее арендатором.

Таким образом, на дату разрешения спора по существу какая-либо нормативно-правовая цель иска отсутствует, так как оспаривание сделки не направлено на восстановление имущественных прав истца, иного истцом не доказано.

Применение последствий недействительности сделки в данном случае невозможно, так как ответчик на дату разрешения спора по существу является собственником спорного имущества и полномочен решать вопрос о его судьбе самостоятельно.

В соответствии с положениями статьи 173.1 ПК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В рассматриваемом случае истец, давая согласие на сделку знал о ней, выразил согласие с ее условиями, следовательно, не вправе оспаривать саму сделку.

В силу положений статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу №А42-11117/2023 письмом от 07.02.2023 № 774/12/12/23 Комитет направил в адрес Общества выписки из Единого государственного реестра недвижимости с отметкой о регистрации соглашений по обоим заключенным договорам, в которых также указано, что по каждому из помещений зарегистрирован договор субаренды с ООО «Альбион-2002», что подтверждает то обстоятельство, что на момент направления письма (07.02.2023) Комитет обладал полным объемом информации о наличии субарендатора в помещениях, так как договор субаренды был зарегистрирован еще 18.11.2022».

В силу пункта 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Само по себе выбытие из обладания истца спорных объектов указывает на то, что интерес в оспаривании сделки в настоящее время отсутствует, применение последствий недействительности сделки невозможно.

Довод Комитета о том, что согласование возможности передачи объекта аренды в субаренду не предусматривало указание на конкретную часть объекта, которая могла бы быть передана, судом отклоняется как необоснованная и неправомерная.

В заявлении ООО «Новый дом» от 30.04.2022 г. нет указания на то, что субаренда будет касаться 4 этажа, а не цокольного помещения. Есть указание на общую площадь   194,7 кв. м. и адрес: 

<

...>.

В согласии Комитета от 04.10.2022 № 6568/12/15/22 нет ссылок на то, что субаренда будет касаться 4 этажа, а не цокольного помещении. Есть указание на общую площадь - 104.7 кв. м. и адрес: 

<

...>. 

Таким образом, исходя из буквального толкования, следует, что Комитет не ограничил ООО «Новый дом» в возможности передачи какого-либо помещения в субаренду.

Достоверность подписи председатели Комитета на согласии от 04.10.2022 г. № 6568/12/15/22 подтверждена экспертным (заключением от 08.12,2023 г.                        № 132/12/23, которое не оспаривалось Комитетом в суде первой инстанции в рамках рассмотрения дела А42-11117/2023. 

В ходе судебного разбирательства ответчик явку в судебное заседание не обеспечил, ходатайств о назначении судебной экспертизы, в том числе по факту подлинности подписи на спорном согласовании, не заявил, иной заинтересованности в рассматриваемом деле Комитетом не проявлено.

Статья 9 АПК РФ закрепляет основополагающий принцип арбитражного судопроизводства – состязательность. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства опровержения доводов ответчика.

Комитет ранее согласовывал заключение договора субаренды от 05.03.2020 г. в отношении тех же самых помещений, которые арендовались ООО «Вайлдберриз», тогда как согласно данным Единого реестра субъекта малого и среднего предпринимательства указанное лицо в указанном реестре не состояло. При этом, согласно позиции Комитета, помещения не подлежали передаче в субаренду только но причине того, что ООО «Альбион-2002» не являемся субъектом малою или среднего предпринимательства.

Комитет письмом от 07.02.2023 г. № 77412/12/23 в связи с регистрацией дополнительных соглашений от 18.01.2023 г. к договорам аренды от 10.01.2022 г. № ОН-158, от 03.04.2022 г. № ОН-165, сам же направил выписки из ЕГРН в адрес ООО «Новый дом», из которых прямо следует, что помещения обременены договором субаренды, которое заключено с ООО «Альбион-2002». После этого Комитет продолжил получать арендную плату с ООО «Новый дом», никаких возражений относительно договора субаренды, заключенного с ООО «Альбион-2002», не выдвигал, а первые претензии к ООО «Новый дом» появились у Комитета лишь в уведомлении от 13.06.2023 г. № 4452-12/15/23.

Довод Комитета о том, что он давал разные согласия на заключение договора субаренды в отношении разных помещений (4 этаж и цоколь), отклоняется как необоснованный, опровергнутый в рамках разрешения дела  по делу А42-11117/2023.

Кроме того, подпись и оттиск печати на согласии Комитета от 04.10.2022                № 6568/12/15/22 носят достоверный характер, согласно экспертному заключению от 08.12.2023 № 132/12/23, которое не оспорено.

Отклоняя ходатайство истца об истребовании результатов почерковедческого и технико-криминалистического исследования, проведенного ЭКЦ МО МВД России «Апатитский», суд исходил из того, что данное заключение сделано вне рамок судебного разбирательства,  эксперт об уголовной ответственности не предупреждался, выводы, изложенные в исследовании являются субъективным мнением лица, ее составившего, и не отвечают требованиям допустимости доказательств.

Учитывая изложенное, по совокупному исследованию доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования заявлены не обоснованно, неправомерно и не подлежат удовлетворению. 

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов на оплату государственной пошлины суд принимает во внимание требование статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                       Евсюкова А. В.