﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5757/2021

Дело № А57-11541/2020

г. Казань

19 июля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 12.07.2021.

Полный текст постановления изготовлен – 19.07.2021.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Гарифуллиной Л.Р.,

при участии:

Комитета по управлению имуществом города Саратова – Радченко М.А., доверенность,

жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011» – Захаровой О.Л., доверенность,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива «Стройком-2011»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021

по делу № А57-11541/2020 

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), к жилищно-строительному кооперативу «Стройком-2011» (ИНН 6454113380, ОГРН 1116454007515), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, при участии третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов»,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Стройком-2011» (далее – ЖСК «Стройком-2011», кооператив) о взыскании задолженности по договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:369 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 1 142 167 руб. 31 коп., неустойки за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в размере 178 717 руб. 89 коп., договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:370 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 890 850 руб. 88 коп., неустойки за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в размере 138 112 руб. 98 коп. 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2020 в иске отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2020 отменено. Принят судебный акт о взыскании с кооператива в пользу комитета задолженности по арендной плате по договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:369 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 1 142 167 руб. 31 коп., неустойку за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в размере 155 104 руб. 60 коп. договору аренды от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:370 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 890 850 руб. 88 коп., неустойку за период с 10.07.2017 по 09.04.2020 в размере 119 756 руб. 02 коп. В остальной части иска о взыскании неустойки отказано.

Кооператив, в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве комитет просит в жалобе отказать, полагая постановление апелляционного суда верным.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв на 12.07.2021 на 14.00.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

На основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 22.12.2010 № 3169, договора аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2, договора замены стороны в обязательстве от 18.01.2012 № 1/155, а также соглашения от 19.08.2013 к договору аренды земельного участка, кооператив является арендатором земельных участков площадью 4576 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:369, площадью 3612 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:370, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского, Н.Г., д. 1, для размещения домов многоэтажной жилой застройки (многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. 

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом. 

В случае неоплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы недоимки за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора). 

В период с 01.01.2017 по 31.12.2019 кооператив обязанности оплаты арендной платы по договору аренды не исполнял, в связи с чем 16.05.2020 комитет направил в адрес кооператива претензию об оплате задолженности, оставленную последним без ответа. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящими иском. 

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной оплаты и сроков её внесения», самостоятельно произведя расчёт задолженности с применением коэффициента - 0,2% от кадастровой стоимости, и признав доказанным факт отсутствия задолженности по названным договорам аренды земельных участков, в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, иск комитета удовлетворил, признав установленным наличие задолженности общества по арендным платежам.

По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (часть 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации,  для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Осуществляя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 89-ФЗ) специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Законе № 189-ФЗ предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания. Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы государственной власти или в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Из изложенного следует, что право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона № 189-ФЗ, следовательно, собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе требовать формирования границ земельного участка в целях надлежащей эксплуатации такого дома.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. 

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № А51-27083/2013).

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. 

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В пункте 66 постановления № 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса (часть 1). Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (часть 2).

Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков, в том числе в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 ЗК РФ).

Постановлением мэра города Саратова от 18.02.2003 № 77-146 ЗАО «СА.КО.ЗА» в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 35 610 га. Заключен договор аренды земельного участка от 15.05.2003 № 569. 

Постановлением администрации от 22.12.2010 № 3169 образованы земельные участки в результате раздела земельного участка площадью 35 610 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер земельного участка 64:48:020308:35, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., земельный участок площадью 25 866 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:155, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. 1, земельный участок площадью 2821 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:156, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. 1, земельный участок площадью 6923 кв.м с кадастровым номером 64:48:020308:157, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г., 1. 

Во исполнение данного постановления между администрацией (арендодатель) и ООО «КСД «Сакоза» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2. 

В соответствии с договором аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:020308:155, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Чернышевского Н.Г. 1 в Заводском районе, площадью 25 866 кв. м, для размещения домов многоэтажной жилой застройки (многоквартирные многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. 

Земельный участок передан на основании акта приема-передачи от 27.12.2011. 

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 18.01.2012 № 1/155 арендатором по договору аренды земельного участка от 21.12.2011 № А-11-534Ю-2 стал ЖСК «Стройком-2011». 

В соответствии с соглашением от 19.08.2013 произведен раздел земельного участка общей площадью 25 866 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:155 с сохранением в измененных границах, с образованием следующих земельных участков, земельный участок площадью 4912 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:364, земельный участок площадью 3204 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:365, земельный участок площадью 3103 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:366, земельный участок площадью 1241 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:367, земельный участок площадью 1036 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:368, земельный участок площадью 4576 кв.м с кадастровым номером 64:48:020308:369, земельный участок площадью 3612 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:370, земельный участок площадью 3452 кв. м с кадастровым номером 64:48:020308:371, земельный участок площадью 200 кв.м с кадастровым номером 64:48:020308:372.

Как следует из материалов дела, пояснений представителей сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции, перечисленные выше земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет как под многоквартирным жилыми домами, так и под отдельно детскими площадками, проездами между домами, благоустройством прилегающей территории к жилым домам.

Таким образом, при разделе и формировании земельного участка под МКД по сути не учитывалась (исключалась) площадь необходимая для эксплуатации домов с элементами благоустройства (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному случаю в результате раздела в 2010 году исходного земельного участка, на котором расположены МКД, элементы благоустройства используемые домовладельцами стали находиться на иных земельных участках, арендаторами которых являются третьи лица.

Факт использования всеми образованными в результате раздела земельными участками, на которых расположены жилые дома, подтвержден документально и признан участниками спора.

В связи с чем с целью законности действий по разделу исходного участка судебные инстанции не проверили правовые основания для такого раздела и формирования самостоятельных участков, для цели их предоставления в аренду ЖСК, не учитывая, что такие участки могли находиться в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Кроме того, не исследованы вопросы о согласии собственников помещений на раздел исходного участка и основания для предоставления образуемых участков в аренду третьему лицу, при наличии на них объектов благоустройства.

С целью всестороннего, полного исследования всех обстоятельств дела, судам необходимо было проверить законность формирования земельных участков под жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, иных объектов предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства возведенных обществом домов.

При этом необходимо учитывать, что границы и размеры земельных участков, на которых располагаются жилые дома, определяются в соответствии с требованием земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В отсутствии доказательств обоснованности и соразмерности площади и границ земельных участков под МКД, взыскание арендной платы за земельные участки, которые фактически могут входить в состав земельного участка под названным МКД нельзя признать соответствующим закону. 

В указанной связи также подлежит проверке правомерность раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020308:155 на девять земельных участков, в том числе и земельный участок по которому производится взыскание по настоящему делу с сохранением в измененных границах вновь образованных земельных участков, на которых не размещено каких-либо объектов.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора судами не исследовались, в связи с чем принятые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрении.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений и с учетом установленного разрешить спор. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2020 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2021 по делу № А57-11541/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья                                            С.Ю. Муравьев

 

Судьи                                                                                    Р.В. Ананьев 

 

                                                                                              В.А. Петрушкин