ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: i№fo@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-1318/2023

город Ростов-на-Дону

19 декабря 2024 года

15АП-16355/2024

                                                                                                                   15АП-16359/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Украинцевой Ю.В.,

судей Д.В. Емельянова, И.Н. Мельситовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петросян Н.В.,

при участии:

от ООО «Кубанькапстрой» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)» - представитель ФИО1 по доверенности от 29.11.2022;

от ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис»  посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)» - директор ФИО2;

от Министерства обороны Российской Федерации – представитель ФИО3 по доверенности от 29.08.2024;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалоба общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» и Министерства обороны Российской Федерации на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 

по делу № А32-1318/2023 

по исковому заявлению ООО «Кубанькапстрой» 

к ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» 

третьи лица: 

1. Министерство обороны Российской Федерации, 

2. Администрация муниципального образования г. Краснодар, 

3. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, 

4. ООО «ТехноГарант», 

5. ООО «Строй Бизнес Групп», 

о расторжении договора от 24.05.2021 о передачи прав и обязанностей по договору аренды № 4300023512 от 09.04.2018, об обязании, о признании,

третье лицо с самостоятельными требованиями: Министерство обороны Российской Федерации к ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершённого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кубанькапстрой» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» (далее - ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор от 24.05.2021 о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 4300023512 от 09.04.2018, 

- аннулировать регистрационную запись в ЕГРН от 31.05.2021 № 23:43:0427001:52- 23/165; 

- обязать ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО «Кубанькапстрой» по акту приема-передачи земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 10604 кв. м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проспект им. Писателя Знаменского, 7, кадастровый номер 23:43:0427001:52, а также расположенные на нем объекты незавершенного строительства общей площадью 478,5 кв. м. степень готовности 28% с КН 23:43:0427001:20953, и общей площадью 1825 кв. м. степень готовности 32% с КН 23:43:0427001:20954 планируемое назначение - многоквартирный дом; а также передать документы (рабочую документацию) согласно перечню, указанному в письме ООО «Кубанькапстрой» исх.№965 от 27.12.2021г., а именно: 

- том 1.14 АЗ-01277/1-13Д4-АР2. Жилые дома литер 13,14. Архитектурные решенияотм.0,000 - 1 экз. 

- том 1.6 А3-01277/1-13,14-КЖ2. Жилые дома литер 13,14 Конструктивные решения выше отм. 0,000 - 1 экз. 

- том 1.17 А3-01277/1-13,14-КЖ1.4. Жилые дома литер 13,14. Входы и козырьки. Конструктивные решения. - 1 экз. 

- том 1.7. А3-01277/1-13, 14-АСУ. Жилые дома литер 13,14. Конструктивные решения. Узлы. - 1 экз. 

- том 1.16 А3-01277/1-13,1414.1-АР. Жилой дом литер 14.1 Архитектурные решения. -1 экз. 

- том 1.18. А3-01277/1-13,14-КЖ2. Жилой дом литер 14.1. Конструктивные решения выше от. 0,000 - 1 экз. 

- том 1.19 А301277/1-13,14-КЖ2.1. Жилой дом литер 14.1. Конструктивные решения выше от. 0,000 (часть 2) - 1 экз. 

- том 1.19. А3-01277/1 -13,14-КЖ2.1. Жилой дом литер 14.1. Конструктивные решения выше от 0,000 (часть 2.2.) - 1 экз.; 

- оригинал разрешения на строительство №RU 23306000-1230 от 15.06.2009 с приложениями. 

- признать отсутствующим право собственности ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» на объект незавершенного строительства площадью 478,5 кв. м., степень готовности незавершенного объекта 28% с кадастровым номером 23:43:0427001:20953, расположенный по адресу: 

<

...>, аннулировать запись о регистрации права 23:43:0427001:20953- 23/165/2022-1 от 20.07.2022г. 

- признать отсутствующим право собственности ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» на объект незавершенного строительства общей площадью 1825 кв. м., степень готовности 32% с кадастровым номером 23:43:0427001:20954, расположенный по адресу: 

<

...>, аннулировать запись о регистрации права 23:43:0427001:20954- 23/165/2022-1 от 21.07.2022 (уточненные требования).

Требования мотивированы неисполнением обязательств, предусмотренных договором передачи прав и обязанностей по договору аренды от 24.05.2021 со стороны ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями привлечено Министерство обороны Российской Федерации (далее – министерство) с требованиями к ответчику о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства кадастровые номера 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство обороны Российской Федерации, Администрация муниципального образования г. Краснодар, Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ООО «ТехноГарант», ООО «Строй Бизнес Групп».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 г. исковые требования ООО «Кубанькапстрой» удовлетворены полностью. В удовлетворении требований Министерства обороны Российской Федерации отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что при принятии решения суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что истец не исполнил надлежащим образом свои обязательства, предусмотренные договором и не передал арендатору по акту приема-передачи: объект незавершенного строительства Литер 13,Литер 14, технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, проектную документацию и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями, в связи с чем, общество не могло исполнить обязательства по договору, а именно за счет собственных средств достроить и ввести в эксплуатацию объект: «Застройка первого пускового комплекса в МКР №4 и «5 Почтового жилого района города Краснодара. Многоэтажные жилые дома Литер 13,14 и монолитный дом вставка» общей площадью 19652,5 кв.м. в срок не позднее сентября 2022 г. С учетом изложенного апеллянт полагает, что просрочка произошла по вине истца.

Кроме того, общество имело право исполнить свои обязательства иным способом, в том числе путем перечисления денежных средств на расчетный счет Министерства обороны РФ. Как указал податель жалобы, общество вело переговоры с Министерством относительно погашения задолженности ЗАО «Кубанькапстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО4, возникшую в связи с неисполнением контракта в сумме 230 736 036,86 руб., установленную в пункте 1 мирового соглашения, однако министерство не приняло решения по предложенным ООО СЗ «КСС» способам погашения задолженности.

Кроме того, податель жалобы указывает, что истцом не доказан факт причинения последнему убытков, связанных с выплатой неустойки и процентов за пользование коммерческим кредитом, а также истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и у последнего не имелось правовых оснований для обращения в суд с заявленными требованиями.

Общество отметило, что в материалах дела имеется определение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 сентября 2023г., по которому судом был принят отказ истца от требований о признании права собственности ООО «Кубанькаистрой» на объекты незавершённого строительства с кадастровыми номерами 23:43:0427001:20953, 23:43:0427001:20954, производство по делу в данной части было прекращено. Соответственно, по мнению ответчика, у истца отсутствуют основания для уточнения иска в данной части.

Также, на рассмотрении суда апелляционной инстанции находится жалоба Министерства обороны Российской Федерации, которое не согласно с принятым судебным актом, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 в части отказа в удовлетворении самостоятельных требований Минобороны России отменить, принять по делу новый судебный акт, которым самостоятельные требования третьего лица удовлетворить.

Министерство не согласилось с выводами суда и указало, что вывод суда первой инстанции о том, что Минобороны России избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права не соответствует обстоятельствам дела, поскольку настоящий спор возник вследствие неисполнения ООО «Кубанькапстрой» условий мирового соглашения по делу № А32-7033/2015, а объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954 фактически являются предметом указанного мирового соглашения. Третье лицо указало, что действующее законодательство не исключает возможность предъявления иска о признании права отсутствующим лицом, не являющимся собственником спорного объекта недвижимости, но обладающим исключительным правом на его приобретение в собственность.

Определением суда апелляционной инстанции от 24 октября 2024 года апелляционные жалобы приняты к рассмотрению, судебное заседание назначено на 25 ноября 2024 года на 11 час. 10 мин.

ООО «Кубанькапстрой», ООО СЗ «Краснодарстойсервис» и Министерства Обороны Российской Федерации обеспечили явку представителей в судебном заседание.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, - Администрация муниципального образования г. Краснодар,  Управление Росреестра по Краснодарскому краю,  ООО «ТехноГарант», ООО «Строй Бизнес Групп»  надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку не обеспечили.

В отзыве на апелляционную жалобу истец считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апеллянты поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

25.11.2024 посредством электронной системы подачи документов «Мой Арбитр» поступило ходатайство о вступлении ФИО5 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, поскольку в случае удовлетворения судом иска ООО «Кубанькапстрой» к ООО СЗ «КСС», которые по мнению заявителя, являются аффилированным лицами, ФИО5, фактически, лишается возможности получить удовлетворение своих требований за счет имущества ООО СЗ «КСС» в процедуре его банкротства. 

Судебной коллегией ходатайство принято к рассмотрению.

В связи с необходимостью ознакомления лицам, участвующим в деле, с ходатайством о вступлении в дело третьего лица, суд в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявил перерыв в судебном заседании до 09.12.2024 до 10 час. 40 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе лиц, участвующих в деле.

Представители истца и Министерства обороны Российской Федерации возражали против удовлетворения заявленного ФИО5 в судебном заседании 25.11.2024 ходатайства о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица.

Представитель ответчика заявленное ФИО5 ходатайство поддержал.

Суд, протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства ФИО5 о привлечении её к участию в деле в качестве третьего лица, поскольку в силу части 3 статьи 266 АПК РФ привлечение третьих лиц в суде апелляционной инстанции не допускается. Подобное ходатайство не заявлялось в суде первой инстанции, привлечение лица в таком качестве на стадии апелляционного обжалования возможно только при наличии оснований для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции, в отсутствие которых правила о привлечении третьих лиц не применяются. В связи с чем оснований для рассмотрения заявленного ходатайства у суда апелляционной инстанции с учетом ограничений, установленных статьей 266 АПК РФ, не имеется.

Представители ответчика и Министерства обороны Российской Федерации в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, дали пояснения по существу спора.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Суд, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации продлил перерыв в судебном заседании до 09.12.2024 до 17 час. 00 мин., а после до 16.12.2024 до 11 час. 00 мин.

После перерыва лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, предусмотренном пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4300023512 от 09.04.2018, находящегося в муниципальной собственности от 24.05.2021, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. 

Согласно пункта 1.1. договора аренды № 4300023512 от 09.04.2018 за плату во временное владение земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:52 площадью 10 604 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, пр. им. Писателя Знаменского, 7. 

В соответствии с пунктом 1.3. договора аренды участок предоставлялся для завершения строительства объекта с шифром 6/6-7 «Жилой дом 362 кв., литер 13,14, панельный и монолитный, с инженерными сетями и благоустройством» с видом разрешенного использования: для строительства 14-этажного 1-секционного 56- квартирного жилого дома (литер «13») и 16-этажного 4-секционного 256-квартирного дома с пристроенными помещениями (литер «14»). 

Договор аренды был заключен во исполнение мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2016 по делу № А32-7033/2015. 

Согласно определения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2016 по делу А32-7033/2015 министерство, ЗАО «Кубанькапстрой», ООО «Кубанькапстрой» и администрация муниципального образования г. Краснодар заключили мировое соглашение, согласно которому (пункт 1) ЗАО «Кубанькапстрой» признало за собой задолженность перед Министерством обороны РФ, возникшую в связи с неисполнением Государственного контракта, в сумме 230 736 036,86 руб., в том числе: 

- 117 212 687,22 руб. - стоимость незавершенного строительства по государственному контракту (шифр 6/6-7); 

- 113 523 350,00 руб. - сумма неотработанного аванса по Государственному контракту (в том числе по шифрам 6/6-7, 29231, 29232, 29002). 

По условиям пункта 2 мирового соглашения в целях погашения задолженности перед Министерством обороны РФ, ЗАО «Кубанькапстрой» дало согласие ООО «Кубанькапстрой» на завершение строительства объекта с шифром 6/6-7 «Жилой дом 362 кв., литер 13, 14, панельный и монолитный, с инженерными сетями и благоустройством» (в МКР. №№ 4 и 5 Почтового жилого района г. Краснодара) собственными и/или привлеченными силами и средствами. 

В соответствии с пунктом 5 мирового соглашения ООО «Кубанькапстрой» обязалось завершить строительство объекта и передать в собственность Российской Федерации в лице Истца жилые помещения, в указанном завершенным строительством объекте, на общую сумму 230 736 036,86 руб. 

Во исполнение мирового соглашения ООО «Кубанькапстрой» (арендатор) 24.05.2021 заключило договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4300023512 от 09.04.2018 с ООО «Краснодарстройсервис».

Согласно п. 1.3. договора передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом. 

В соответствии с п. 1.5 договора арендатор обязан передать новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:

 - договор аренды № 4300023512 от 09.04.2018 со всеми приложениями, являющимися его неотделимой частью; 

- иные документы, имеющиеся у «арендатора» и относящиеся к договору, по которому происходит передача прав и обязанностей. 

Согласно пункту 2.1. договора в соответствии с мировым соглашением вместе с землей «Арендатор» передает «Новому арендатору»: 

- объект незавершенного строительства Литер 13 и Литер 14; 

- технические условия на подключение объекта к инженерным сетям; 

- проектную документацию. 

По условиям пункта 2.2. договора в качестве оплаты за уступаемое право аренды, «Новый арендатор» уплачивает «Арендатору» цену – 425 000 руб. путем перечисления денежных средств на расчетный счет «Арендатора» или иным не запрещенным законом сроком в течении 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего Договора. После завершения строительства Объекта: «Застройка первого пускового комплекса в МКР № 4 и № 5 Почтового жилого района города Краснодара. Многоэтажные жилые дома Литер 13,14 и монолитный дом вставка» общей площадью 19652,5 кв.м. «Новый арендатор» также передает Министерству обороны РФ жилые помещения общей площадью 7 577 538 кв.м. в соответствии с условиями Мирового соглашения или по согласованию с министерством обороны исполняет свои обязательства иным способом, в том числе путем перечисления денежных средств на расчетный счет министерства обороны РФ. 

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что ответчик за счет собственных средств обязался достроить и ввести в эксплуатацию Объект «Застройка первого пускового комплекса в МКР № 4 и № 5 Почтового жилого района города Краснодара. Многоэтажные жилые дома Литер 13,14 и монолитный дом вставка» общей площадью 19652,5 кв.м. в срок не позднее сентября 2022 года, после завершения строительства Объекта: «Застройка первого пускового комплекса в МКР № 4 и № 5 Почтового жилого района города Краснодара. Многоэтажные жилые дома Литер 13,14 и монолитный дом вставка» общей площадью 19652,5 кв.м. «Новый арендатор» также передает Министерству обороны РФ жилые помещения общей площадью 7 577,538 кв.м. 

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору от 24.05.2021, истец направил ответчику требование (претензию) истца от 15.11.2022 № 377 о расторжении договора, в котором истец просил в срок до 30.11.2022 направить представителя в МФЦ для подписания и регистрации соглашения о расторжении договора.

Требование истца со стороны ответчика исполнено не было. 

Ответчик свои обязательства по осуществлению строительства и передаче квартир Министерству обороны РФ не выполнил. 

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Из вышеизложенных норм следует, что требование о совершении определенного действия может быть предъявлено лицу, связанному такими обязательствами договором, законом.

 Как установлено судом первой инстанции договор передачи прав и обязанностей по договору аренды заключен в соответствии с требованиями закона. 

Существенные условия договора Сторонами согласованы, соответственно договор повлек возникновение у сторон взаимных обязательств, которые в силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с положениями ст. 42 Земельного кодекса РФ арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и требованиями земельного законодательства, своевременно приступать к использованию земельного участка, осуществлять мероприятия по охране земель, своевременно вносить арендную плату за землю.

Положениями ст. ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В п.1.3. договора от 24.05.2021 указано, что передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом (Приложение № 2).

Согласно приложению № 2 к договору от 24.05.2021 (Акту приема передачи земельного участка) ООО «Кубанькапстрой» (Арендатор) передает, а ООО «Краснодарсройсервис» (Новый арендатор) принимает на основании договора от 24.05.2021 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4300023512 от 09.04.2018 по настоящему Акту земельный участок площадью 10 604 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проспект им. Писателя Знаменского, д.7 кадастровый номер 23:43:0427001:52. Земельный участок передан для завершения строительства 14-этажного 1-секционного 56-квартирного жилого дома (литер 13) и 16-этажного 256-квартирного жилого дома (литер 14). 

Судом установлено и не оспаривается ответчиком, что на момент заключения договора от 24.05.2021 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:52 находились объекты незавершенного строительства (с кадастровым номером 23:43:0427001:20953 и кадастровым номером 23:43:0427001:20954), построенные ЗАО «Кубанькапстрой» по государственному контракту № 195/С/1-02 от 12.11.2002, ответчик строительство на указанном земельном участке не осуществлял.

Договор заключался c тем условием, что ответчик в срок до 30 сентября 2022 г. своими силами и средствами возведет (достроит) на земельном участке многоквартирный жилой дом, указанный в договоре и в разрешении на строительство, введет его в эксплуатацию и исполнит обязательства перед Министерством обороны РФ, предусмотренные мировым соглашением от 16 мая 2016 года, утвержденным Арбитражным судом Краснодарского края.   

Согласно выпискам из ЕГРН от 10.11.2022 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный дом общей площадью 478,5 кв.м. степень готовности 28% (кадастровый номер 23:43:0427001:20953), дата регистрации права 20.07.2022 и на незавершенный строительством многоквартирный дом площадью 1825 кв.м. степень готовности 32% (кадастровый номер 23:43:0427001:20954), расположенные по адресу: 

<

...>, дата государственной регистрации права собственности 21.07.2022.

Как указал истец, по состоянию на 14 ноября 2022 года ответчик свои обязательства не выполнил, в связи с чем, ООО «Кубанькапстрой» направило в адрес ответчика требование (претензию) от 15.11.2022 № 377 о расторжении договора.

Довод ответчика о том, что истец не исполнил надлежащим образом свои обязательства, предусмотренные договором и не передал арендатору по акту приема-передачи: объект незавершенного строительства Литер 13,Литер 14, технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, проектную документацию и иные документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями, в связи с чем, общество не могло исполнить обязательства по договору, суд признает несостоятельным, поскольку из совокупности доказательств по делу, оцененных судом в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, усматривается обратное (проектная документация была передана ответчику по актам приема-передачи от 27.12.2021 и от 11.01.2022, приобщенным к  материалам дела).

В Арбитражном суде Краснодарского края ответчик указывал, что им активно ведется согласование условий заключения невозобновляемой кредитной линии между ООО «СЗ «Краснодарстройсервис» и АО «Банк ДОМ.РФ» и общество находится на стадии предоставления последнего пакета документов в АО «Банк ДОМ.РФ». 

Судом правомерно учтено, что для целей проектного финансирования и открытия невозобновляемой кредитной линии в банк должна быть предоставлена смета строительства, которая готовится на основании проектной документации, а также тот факт, что каких-либо требований о предоставлении проектной документации за период с момента заключения договора от 24.05.2021 и до даты досудебной претензии (декабрь 2022 г.) со стороны ответчика в адрес истца не направлялось. Учитывая изложенное, ответчик имел всю необходимую документацию для исполнения обязательств по договору от 24.05.2021.

Право ответчика исполнить свои обязательства иным способом, в том числе путем перечисления денежных средств на расчетный счет Министерства обороны РФ вытекает из условий спорного договора, однако ответчиком до настоящего времени не реализовано.

По утверждению ответчика истцом не представлены доказательства того, что не окончание строительства повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. 

Между тем, указанный довод опровергается установленным судом первой инстанции обстоятельствами, а именно, договор о передаче прав и обязанностей от 24.05.2021 заключен во исполнение пункта 5 мирового соглашения, заключенного между Министерством обороны РФ, ЗАО «Кубанькапстрой», ООО «Кубанькапстрой» и администрацией муниципального образования г. Краснодар по делу № А32-7033/2016. 

В соответствии с пунктом 12 мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2016 по делу № А32-7033/2016 в случае просрочки исполнения третьим лицом (ООО «Кубанькапстрой») обязательства по передаче жилых помещений, истец (Министерство обороны РФ) вправе потребовать уплату неустойки (пени). Неустойка (пени) начисляется за каждый день просрочки ООО «Кубанькапстрой» исполнения обязательства, предусмотренного настоящим мировым соглашением, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного срока исполнения обязательства. Размер такой неустойки (пени) устанавливается в размерах, определяемых в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.11.2013 № 1063, за каждый факт просрочки, но не менее законной неустойки, за каждый факт просрочки. 

Согласно п. 13 мирового соглашения, в случае неисполнения третьим лицом обязательства по завершению строительства и передаче квартир Министерству обороны РФ, в срок, установленный мировым соглашением, ООО «Кубанькапстрой» лишается права на экономическое стимулирование (бесплатное пользование суммой неотработанного аванса по государственному контракту (пункт 1 настоящего мирового соглашения - 113 523 350 руб.), и к указанной сумме неотработанного аванса по Государственному контракту применяются правила ст. 823 ГК РФ о коммерческом кредите. Проценты за пользование коммерческим кредитом в виде суммы неотработанного аванса по Государственному контракту уплачиваются, начиная со дня, следующего после дня утверждения Арбитражным судом Краснодарского края настоящего мирового соглашения по день фактического исполнения обязательств. Плата за пользование коммерческим кредитом устанавливается в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день уплаты процентов, от суммы неотработанного аванса по государственному контракту за каждый день пользования авансом, как коммерческим кредитом.

Министерство обороны РФ обратилось в суд с исковым заявлением к ООО «Кубанькапстрой» о взыскании неустойки и процентов. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2022 по делу № А32- 48023/2021 требования Министерства обороны РФ удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 решение суда первой инстанции было отменено, с ООО Кубанькапстрой» в пользу Министерства обороны Российской Федерации взыскано 128 300 773,30 руб. неустойки, 21 957 307,95 руб. процентов за пользование коммерческим кредитом. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.12.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2022 оставлено без изменения. 

Как верно указал суд первой инстанции, по состоянию на момент вынесения судебного акта ответчик обязательства по договору от 24.05.2021 не исполнил, к строительству не приступил, что является существенным нарушением условий заключенного договора и делает невозможным для истца исполнение мирового соглашения, а также возлагает на истца финансовые обязательства по уплате пени и процентов за пользование коммерческим кредитом.

Таким образом, с нарушением ответчиком своих обязательств истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора от 24.05.2021 и получил обязательства по выплате финансовых санкций Министерству обороны РФ. 

С учетом изложенного, условия договора об осуществлении строительных работ и передаче квартир Министерству обороны РФ ответчиком не исполнены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что неисполнение ответчиком принятых по договору обязательств является существенным нарушением условий договора, в связи с чем договор передачи прав и обязанностей от 24.05.2021 подлежит расторжению.

Учитывая, что на момент заключения договора о передаче прав и обязанностей ответчику были переданы объекты незавершенного строительства, право собственности на которые в последствии зарегистрировал на себя ответчик, то расторжение договора влечет наступление правового последствия в виде признания права на такие объекты незавершенного строительства отсутствующим.

Согласно пункта 3 статьи 153 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. 

В соответствии с п. 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

Сославшись на пункт 11 вышеуказанного постановления, который говорит о том, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в полном объеме.

Доводы жалобы  в части удовлетворения требований истца об обязании ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» в течение месяца с момента вступления судебного акта в законную силу передать ООО «Кубанькапстрой» документы (рабочую документацию) согласно перечню, указанному в письме ООО «Кубанькапстрой» исх.№965 от 27.12.2021г. и  оригинал разрешения на строительство №RU 23306000-1230 от 15.06.2009 с приложениями со ссылкой на то, что общество указанные документы оно не получало, коллегией признаются несостоятельным,  поскольку противоречат материалам дела.

Более того, директор ответчика ФИО2 в судебном заседании 09.12.2024 пояснил, что оригинал разрешения на строительство №RU 23306000-1230 от 15.06.2009 находился в общем пакете документов, предъявленных на регистрацию договора.

В части документов (рабочая документация) согласно перечню, указанному в письме ООО «Кубанькапстрой» исх.№965 от 27.12.2021г.  директор ответчика ФИО2 пояснил, что не помнит обстоятельства получения данных документов на основании данного письма, что оценивается апелляционной коллегией критически и не может являться основанием для отказа в иске в указанной части. 

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора правомерно отклонены судом по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 15.11.2022 № 377, в которой истец просил в срок до 30.11.2022 направить представителя в МФЦ для подписания и регистрации соглашения о расторжении договора.

Главным доводом ответчика является направление ответа на претензию, в котором изложено мнение ответчика по существу спора, о том, что обязательства не исполнены в связи с неисполнением встречного обязательства истцом по передаче документов, которому дана оценка в решении суда первой инстанции.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Вместе с тем претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306- ЭС15-1364).

Между тем, судом установлено, что на момент принятия судом решения по настоящему делу ответчик располагал сведениями о предъявлении к нему истцом требований о расторжении договора аренды, активно возражал против удовлетворения исковых требований, представлял отзывы на иск, требования истца до настоящего времени не исполнил.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Поскольку, ответчиком мер по урегулированию спора не предпринято, доказательств обращения к истцу с целью обсуждения возможности мирного разрешения спора не представлено, суд пришел к правомерному выводу, что оставление искового заявления без рассмотрения не будет способствовать цели установления досудебного порядка разрешения спора.

Также, на рассмотрении суда апелляционной инстанции находится жалоба Министерства Обороны Российской Федерации как третьего лица с самостоятельными требованиями.

Минобороны России просило признать отсутствующим право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954, мотивируя исковые требования тем, что условиями мирового соглашения, утвержденного по делу № А32-7033/2015, не предусмотрено оформление права собственности на объекты незавершенного строительства, соответственно, право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрировано ООО СЗ «КСС» в отсутствии на то законных оснований, что нарушает права и законные интересы Российской Федерации в лице Минобороны России.

Отказывая в удовлетворении требований третьего лица суд первой инстанции указал, что Минобороны России не является собственником спорных объектов, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения спорных объектов в фактическом владении министерства, в связи с чем, такой способ защиты нарушенного права, как иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником.

Между тем, судом первой инстанции не учтено, что возможность применения такого способа защиты как признание зарегистрированного права отсутствующим разъяснена в пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

  В соответствии с названным пунктом, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11 сформулировал правовой подход, согласно которому иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты как признание права собственности в обязательном порядке должно быть сопряжено с сохранением лицом фактического владения спорным объектом. В то время как в отношении иска о признании права отсутствующим такого ограничения не установлено. Такой способ защиты доступен и невладеющему собственнику в том случае, когда таковой не нуждается в защите владения и восстановление его прав в полной мере обеспечивается корректировкой реестра.

Судом установлено, что мировое соглашение заключено в целях погашения имеющейся задолженности по Контракту перед Минобороны России.

Доказательств несения расходов по строительству жилого дома после заключения мирового соглашения сторонами в материалы дела не представлено.

То есть объекты незавершенного строительства возведены исключительно на денежные средства заказчика - Минобороны России.

Право собственности на объекты незавершенного строительства ни истцом, ни ответчиком в рамках мирового соглашения не приобретается и не подлежит государственной регистрации. 

Правовой эффект, которого добивается третье лицо, состоит в исключении из реестра безосновательной записи о правах ответчика на объекты незавершенного строительства. 

Записи в реестре должны иметь законное юридическое основание и соответствовать действительному положению дел. Наличие в реестре записи о правах общества, которых не существует, противоречит назначению реестра и нарушает права Российской Федерации в лице Министерства обороны.

Вопреки выводам суда о ненадлежащем способе защиты права, суд апелляционной инстанции обращает внимание, что в рассматриваемом случае третьему лицу не доступны такие способы защиты как виндикация (на участке имеются строения, принадлежащие истцу), реституция (участок не был предметом сделки по передаче права собственности), признание права. Вместе с тем, и потребность в защите владения у третьего лица отсутствует. 

При этом восстановление прав третьего лица (Министерства обороны Российской Федерации) достигается в полном объеме признанием отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954.

В соответствии с положениями части 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права.

На основании вышеизложенного Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 по делу № А32-1318/2023 в части отказа в удовлетворении самостоятельных требований Министерства обороны Российской Федерации отменить, принять по новый судебный акт, которым требования министерства удовлетворить, признать отсутствующим право собственности ООО «Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» на объекты незавершенного строительства кадастровые номера 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 по делу № А32-1318/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» без удовлетворения.

          Имеющиеся в жалобе доводы ответчика не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

          Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку третье лицо освобождено от уплаты государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, суммы государственных пошлин подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ, как на проигравшую сторону со взысканием в доход федерального бюджета.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя (ООО «Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис») апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 по делу № А32-1318/2023 в части отказа в удовлетворении самостоятельных требований Министерства обороны Российской Федерации отменить, принять новый судебный акт. «Признать отсутствующим право собственности ООО «Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» на объекты незавершенного строительства кадастровые номера 23:43:0427001:20953 и 23:43:0427001:20954.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» 30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в доход федерального бюджета.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2024 по делу № А32-1318/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик «Краснодарстройсервис» без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                            Ю.В. Украинцева

Судьи                                                                                                          Д.В. Емельянов

              И.Н. Мельситова