АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30335/2017

11 января 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2018 г.  Полный текст решения изготовлен 11 января 2018 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуминой К.С., рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «РЖДСТРОЙ» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к Управлению по архитектуре и градостроительству г. Батайска, Территориальному  управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в  Ростовской области, открытому акционерному обществу «Российские железные дороги»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).  

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:  Администрация г. Батайска  

о признании права собственности, 

при участии:  

от истца: представитель по доверенности от 25.12.2017 ФИО1; 

от открытого акционерного общества «Российские железные дороги»: представитель по  доверенности от 29.12.2016 ФИО2;  

от Управления по архитектуре и градостроительству г. Батайска: представитель не явился;  от Территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Ростовской области: представитель не явился;  

от Администрации г. Батайска: представитель не явился; 

установил:

акционерное общество «РЖДСТРОЙ» (далее – истец, общество)  обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Управлению по  архитектуре и градостроительству г. Батайска о признании права собственности на объект  недвижимости «Здание прорабского участка по энергетике» в реконструированном виде,  литер 2.25, общей площадью 423,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером  61:46:000000:0041/61.  

Определением от 09.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не  заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена  Администрация г. Батайска. Определением от 07.11.2017 суд произвел замену ответчика  Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска на Администрацию г.  

Батайска, а также привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление по архитектуре и  градостроительству г. Батайска. Определением от 06.12.2017 суд привлек к участию в  деле в качестве соответчиков по делу Территориальное управление Федерального  агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, открытое  акционерное общество «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД»).  

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, указав,  что реконструированное здание «Прорабского участка по энергетике» не нарушает права  и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью  граждан.  

Представитель открытого акционерного общества «Российские железные дороги»  полагается на усмотрение суда, в отзыве указал, что проведенная реконструкция объекта  недвижимости не ухудшило состояние транспортной безопасности на данном отрезке  железнодорожного пути.  

Остальные участники процесса, явку представителей в судебное заседание не  обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим  образом. Администрация г. Батайска, Управление по архитектуре и градостроительству г.  Батайска обеспечили явку своих представителей в предварительное судебное заседание.  

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд установил  следующие обстоятельства.  

Истец имеет в пользовании земельный участок, расположенный по адресу:  

<

...>, общей площадью 15 285 кв.м., с  учетным кадастровым номером 61:46:00 00 00:0041/61 из земель населенных пунктов,  входящих в состав земельного участка полосы отвода железной дороги находящего по  адресу: Ростовская область, г. Батайск, полоса отчуждения перегонов и станций СКжд, в  границах указанных в кадастровом паспорте № 61-01.1/08-233929.  

Указанный земельный участок, принадлежащий на праве собственности  Российской Федерации, предоставлен истцу в рамках договора субаренды земельного  участка от 24.12.2010 № ЦРИ/4/СА/4152/10/001344, заключенного с ОАО «РЖД» в лице  СКжд - филиал ОАО «РЖД», сроком действия до 10.04.2056.  

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Ростовской области и ОАО «РЖД» заключен договора  аренды от 31.08.2007 № 552 земельного участка общей площадью 5615052 кв.м. с  кадастровым номером 61:46:00 00 00:0041.  

Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации объектов  железнодорожного транспорта.  

На земельном участке, предоставленном истцу в субаренду, находилось здание  «Прорабского участка по энергетике», площадью 144,1 кв.м, Литер: 2.52, Этажность 1,  принадлежащее истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о  государственной регистрации права от 04.01.2007 серия 61 АГ № 546838.  

Указанное недвижимое имущество по акту приема-передачи от 31.03.2006 № 6,  передано истцу от ОАО «РЖД в качестве вклада в уставной капитал общества.  

В 2007-2008 годах истцом, собственными силами и за счет собственных средств,  произведена реконструкция здания, путем устройства кирпичных пристроек по торцам  здания, в результате которой, согласно техническому паспорту, составленному по  состоянию на 07.02.2012, к имеющемуся зданию пристроен второй этаж и изменена общая  площадь всего здания, которая после проведенной реконструкции составляет 423,4 кв.м.  

После завершения реконструкции истец обратился в Управление по архитектуре и  градостроительству города Батайска с требованием о выдаче разрешения на ввод объекта  в эксплуатацию.  

Письмом от 18.05.2017 № 587 Управление по архитектуре и градостроительству  города Батайска отказало истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного  объекта, указав на отсутствие разрешения на строительства и иной документации,  требующейся при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

Истец, полагая, что имеются все законные основания для признания за ним права  собственности на строение в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской  Федерации, обратился в суд с настоящим иском.  

Изучив представленные в материалы дела доказательства, оценив доводы лиц,  участвующих в деле, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения  исковых требований в связи со следующим.  

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N  10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление  N 10/22) указано, что признание права собственности на самовольную постройку является  основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при  рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку  применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая  действовала на момент принятия решения суда.  

На момент принятия решения суда действовала редакция статьи 222 Гражданского  кодекса Российской Федерации, вступившая в силу с 01.10.2015.  

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в  указанной редакции самовольной постройкой является здание, сооружение или другое  строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в  установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого  не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без  получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и  строительных норм и правил.  

Таким образом, для признания постройки самовольной необходимо наличие  следующих условий: отсутствие предоставления земельного участка, либо создание  объекта на земельном участке, предоставленном не под строительство данного объекта,  либо строительство без получения необходимых разрешений или с нарушением  градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из  предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  обстоятельств влечет за собой признание возведенного объекта самовольной постройкой.  

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не  порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского  кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую  вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных  правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на  нее право собственности.  

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос  такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.  

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка  может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданских прав.  

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в  предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в  собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)  

пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при  одновременном соблюдении следующих условий:  

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет  права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным  документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или  обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных  документах;  

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы  других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку,  возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном  судом.  

Таким образом, для субъектов права собственности, права пожизненного  наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком законом установлено исключение из общего правила пункта 2 статьи 222  Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возможности приобретения права  собственности на объект недвижимости, созданный без получения на это необходимых  разрешений.  

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого  имущества, представлен истцу в рамках договора субаренды земельного участка от  24.12.2010 № ЦРИ/4/СА/4152/10/001344, что свидетельствует об отсутствии у истца  вещного права на земельный участок.  

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской  Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением  требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических  требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения  чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по  противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны  окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного  наследия и особо охраняемых природных территорий.  

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской  Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ  «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция  объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на  основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного  самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.  

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться  правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план  земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные  статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.  

По смыслу положений пункта 1 статьи 218, статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации и статей 2, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  право собственности на объект самовольного строительства может быть признано за  лицом при наличии совокупности юридических фактов: для строительства объекта в  установленном порядке отведен и предоставлен земельный участок; получено разрешение  на строительство; соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные  нормы.  

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010   № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении  

споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» арбитражным  судам разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может  служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную  постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо,  создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к  получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а  также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или  акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании  права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при  установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки  являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в  эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку,  предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли  сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и  не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.  

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым  вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»  указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без  необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое  имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их  получения.  

В противном случае, при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи  222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок  легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного  застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном  порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не  выполнял предусмотренные законом требования.  

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить  основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную  постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо,  создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к  получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а  также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или  акта ввода объекта в эксплуатацию.  

Из определения самовольной постройки и указанных разъяснений следует, что  возможность применения положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации о признании права собственности на самовольную постройку  зависит от принятия ответчиком надлежащих мер к ее легализации.  

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке  является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если  лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено  возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в  установленном законом порядке.  

Истец не оспаривает, что за получением разрешения на строительство он не  обращался, однако указывает, что принимал меры к легализации самовольной постройки  путем обращения за актом ввода объекта в эксплуатацию.  

Истец ошибочно и необоснованно расширительно толкует положения статьи 222  Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что признание права на  самовольную постройку возможно в отсутствие разрешения на строительство. Такое  признание возможно лишь в том случае, если заявитель предпринял все необходимые  

меры для получения данного разрешения до начала строительства, но результат не был  достигнут не по вине заявителя.  

Употребляемый для связи разрешения на строительство и акта ввода объекта в  эксплуатацию разделительный союз «или» создает гипотезу нормы, согласно которой  истец обращается в суд с иском о признании права собственности на самовольную  постройку, имея разрешение на строительство объекта, но не получив по каким-то  причинам акт ввода в эксплуатацию. Указанное разделение действий по легализации  самовольной постройки не может быть истолковано в том смысле, что для этой  легализации достаточно либо действий по получению разрешения, либо действий по  получению акта ввода объекта в эксплуатацию.  

Обращение истца в мае 2017 года в Управление по архитектуре и  градостроительству города Батайска за получением разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию указывает лишь на формальный характер данных действий уже после  возведения объекта и не свидетельствует о надлежащем обращении истца до начала  строительства за получением разрешения на строительство в соответствии с требованиями  статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.  

Согласно части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию, является разрешение на строительство. В силу части 6  приведенной статьи его отсутствие является основанием для отказа в выдаче разрешения  на ввод объекта в эксплуатацию.  

Таким образом, без разрешения на строительство истцу не могло быть выдано  разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.  

Обращение в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию в ситуации, когда такое заявление заведомо не может быть удовлетворено,  не является такой мерой по легализации строения, которая согласно вышеприведенным  разъяснениям могла бы быть учтена в целях признания права на самовольную постройку.  

По смыслу вышеприведенных норм правовое значение для признания права на  самовольную постройку имеют лишь такие меры по легализации строения, которые были  предприняты своевременно и в полном соответствии с законом, однако в результате  незаконных действий органов власти либо по иным причинам, не зависящим от заявителя,  не привели к ожидаемому результату.  

Истец не подтвердил создание государственными органами или органами местного  самоуправления препятствий в получении разрешительной документации на  реконструкцию спорного объекта.  

По существу требования истца сводятся к легализации самовольной постройки в  судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим  законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на  строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения  требований истца.  

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые относятся на  истца.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае  подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в  законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной  инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном  порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты  принятия решения, через суд принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном  порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты  вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии,  что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или  суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи  апелляционной жалобы.  

Судья Ю.Ю. Андрианова