ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-8571/2023

26 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Аносовой Н.В. судей Бурденкова Д.В., Юркова И.В. при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1 при участии: согласно протоколу судебного заседания от 23.09.2025 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-17726/2025, 13АП-18283/2025) ФИО2 и ФИО3 на определение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 по обособленному спору № А21-8571/2023/-6 (судья Фетисова И.Ю.), принятое по заявлению финансового управляющего ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО2, о применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО3,  

установил:

Определением от 29.01.2024 (резолютивная часть объявлена 18.01.2024) заявление ФИО5 признано обоснованным, в отношении ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения: г. Светлогорск Калининградской области; ИНН 

<

***>; адрес регистрации: 

<

...>, далее - ФИО3, должник) введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан – реструктуризации долгов гражданина сроком до 18.06.2024, финансовым управляющим утвержден ФИО4. Основанием вынесения данного судебного акта явилось обстоятельство неуплаты задолженности перед кредитором в размере 1 521 728,69 руб., размер которой подтвержден вступившим в законную силу Приговором Светлогорского городского суда Калининградской области от 16.12.2022.  

Соответствующая информация опубликована в газете «Коммерсантъ» № 15(7705) от 27.01.2024 (объявление № 77213277895).  

Решением арбитражного суда от 12.08.2024 ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим также утвержден ФИО4 (далее – финансовый управляющий).  

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 148(7838) от 17.08.2024 (объявление № 77214089848).  

В Арбитражный суд Калининградской области 11.04.2024 поступило заявление финансового управляющего о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 14.07.2023 с кадастровым номером: 39:15:142025:3912, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между ФИО3 и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающего по адресу: 

<

...>, далее – ФИО2, ответчик), применении последствий недействительности сделки в виде возврата жилого помещения, с кадастровым номером: 39:15:142025:3912, расположенного по адресу: 

<

...>, в конкурсную массу ФИО3  

Определением от 05.06.2025 суд удовлетворил заявление. 

Должник и ответчик не согласились с вынесенным определением и обратились с апелляционными жалобами, в которых просили определение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.  

По мнению подателей жалоб, судом первой инстанции не учтено, что сделка совершена на рыночных условиях, поскольку по оспариваемому договору ответчик оплатил должнику общую сумму в размере 3 500 000 руб. При этом, материалы дела содержат доказательства наличия у ответчика финансовой возможности оплатить стоимость квартиры.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».  

Законность и обоснованность определения суда проверены в апелляционном порядке.  

 Как следует из материалов дела, 14.06.2023 между ФИО3 (далее – Должник; Продавец) и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: Калининградская область, г. 

<

...>, с кадастровым № 39:15:142025:3912 (Приложение № 1 к отзыву на заявление финансового управляющего).  

Согласно п. 2 предварительного договора стороны в срок до 24.07.2024 г. обязуются заключить основной договор купли-продажи Квартиры.  

Согласно п. 3 предварительного договора Продавец обязуется продать Покупателю квартиру по цене 3 500 000,00 рублей.  

Расчет между сторонами был произведен следующем порядке: 

- 550 000,00 рублей оплачены Покупателем Продавцу за счет личных средств Покупателя в качестве задатка в момент заключения предварительного договора;  

- денежные средства в размере 2 950 000,00 рублей оплачиваются Покупателем в момент заключения основного договора купли-продажи квартиры.  

Далее, заключен договор купли-продажи спорной квартиры от 14.07.2023. 

Согласно п. 2.1 Договора спорная квартира продана Покупателю по цене – 1 565 000,00 рублей.  

Также, заключено Соглашение о неотделимых улучшениях квартиры к договору купли-продажи от 14.07.2023.  

По соглашению сторон неотделимые улучшения квартиры оценены и проданы Покупателю за 1 935 000,00 рублей.  

Полагая, что оспариваемая сделка совершена при неравноценном встречном исполнении, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

Применив нормы материального и процессуального законодательства, а также законодательства о банкротстве, исследовав представленные доказательства, суд первой инстанции счел заявление обоснованным, установив, что рыночная стоимость спорной квартиры на дату совершения сделки существенно превышала согласованную сторонами цену договора, сделка повлекла за собой уменьшение конкурсной массы должника, в результате чего был причинен вред имущественным правам кредитора.  

Проверив законность и обоснованность определения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает необходимым его отменить в связи со следующим.  

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником или другими лицами за счет должника, может быть признана недействительной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.  

Оспариваемая сделка совершена 14.07.2023, то есть в пределах периода подозрительности, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).  

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.  

Для признания сделки недействительной в настоящем случае достаточно доказать неравноценность встречного исполнения, предоставленного другой стороной данных сделок.  

Таким образом, наличие/отсутствие заинтересованности сторон, в рассматриваемом конкурентом случае, правового значения не имеет.  

Следует учитывать, что стороны свободны в заключении договора, однако, должны быть заинтересованы в исключении будущих претензий друг к другу относительно предмета договора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Согласно пункту 3 статьи 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.  

В силу специфики дел о банкротстве в целях защиты прав и законных интересов других кредиторов и предотвращения злоупотребления правом со стороны должника, судом может быть проявлена активность в истребовании дополнительных доказательств, свидетельствующих о добросовестности сторон при заключении договора.  

В частности, при наличии сомнений в реальности правоотношений сторон суд не лишен возможности потребовать представления дополнительных подтверждающих документов.  

Указанный правовой подход является универсальным в рамках рассмотрения споров при банкротстве и подлежит применению при судебной оценке не только при рассмотрении вопроса о включении требования в реестр, но и при необходимости установления соответствия действительности любых правоотношений сторон, связанных с движением наличных денежных средств.  

Из материалов дела следует, что в обоснование довода о неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке финансовый управляющий предоставил в материалы дела отчет от 28.04.2025 № 20-04/25С об оценке рыночной стоимости объекта, согласно которому рыночная стоимость спорной квартиры составляла 3 413 000 руб.  

Апелляционным судом установлено, что сторонами 14.06.2023 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, где стороны установили стоимость квартиры в размере 3 500 000 руб.  

Согласно условиям предварительного договора покупатель (ответчик) внес задаток в размере 550 000 руб.  

Остальная часть в размере 2 950 000 руб. должна быть оплачена в момент заключения основного договора купли-продажи.  

На момент заключения предварительного договора, в отношении отчуждаемой квартиры было зарегистрировано ограничение (обременение): Ипотека в силу закона в пользу АО «Альфа-Банк» от 14.10.2020 № 39:15:142025:3912-39/021/2020-2, кредитный договор G050S20052100480 от 02.06.2020.  

Согласно пункту 18 предварительного договора Продавец обязуется досрочно исполнить обязательства перед АО «Альфа-Банк» в рамках кредитного договора G050S20052100480 от 02.06.2020 и снять вышеуказанные обременения до заключения основного договора купли-продажи.  

Таким образом, за спорную квартиру ответчик должен был заплатил должнику 3 500 000 руб., что подтверждается условиями предварительного договора, а также договора купли-продажи от 14.07.2023 и Соглашением о неотделимых улучшениях квартиры к договору купли-продажи от 14.07.2023.  

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора,  

стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.  

Выводы суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 14.06.2023 и соглашение о неотделимых улучшениях квартиры к договору купли-продажи от 14.07.2023 составлены в целях заявления возражений по настоящему спору и не являются надлежащими доказательствами равноценного встречного предоставления по спорной сделке, являются ошибочными.  

Ответчик пояснил, что заключение соглашения о неотделимых улучшениях квартиры обусловлено уходом от уплаты налогов (оптимизации налоговых правоотношений).  

Такое поведение не может быть оценено как злоупотребление правом при рассмотрении вопроса о недейственности сделки ввиду её неравноценности.  

В рассматриваемом случае следует установить, являлся ли ответчик добросовестным покупателем, совершившим сделку на равноценных условиях.  

Апелляционным судом установлено имущественное положение ответчика на момент заключения предварительного договора, основного договора и Соглашения, которое позволяло выдать должнику наличные денежные средства в размере 3 500 000 руб.  

Так, размер дохода ответчика за трехлетний период, предшествующий заключению оспариваемого договора купли-продажи, составил 5 174 372,18 рублей, как следствие, следует вывод о том, что задаток в размере 550 000 руб. ответчик мог оплатить должнику по предварительному договору.  

При этом, должник пояснил, что за счет задатка совершены действия по погашению кредитного договора (ипотечного) в пользу АО «Альфа-Банк».  

Данные обстоятельства в своей совокупности, а также с учетом пояснения сторон договора, свидетельствуют о реальности заключения предварительного договора купли-продажи, а также о факте оплаты ответчиком должнику денежных средств в размере 550 000,00 рублей.  

В целях подтверждения возможности оплаты оставшейся части стоимости квартиры, ответчиком представлена выписка по лицевому счету, согласно которой 14.07.2023 ответчик снял со своего счета денежные средства в размере 2 700 000 руб.  

Вывод суда первой инстанции о формальном заключении Соглашения о неотделимых улучшениях противоречит, представленным в материалы дела документами и пояснениями сторон.  

Поскольку ответчиком доказан факт заключения, как предварительного договора, так и основного договора, а также Соглашения о неотделимых улучшениях, следует признать, что должник при отчуждении квартиры получил равноценно встречное исполнение.  

При этом, следует указать, что материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о заинтересованности сторон сделки в понимании статьи 19 Закона о банкротстве.  

Отсутствуют доказательства того, что должник после отчуждения квартиры продолжал ею владеть или пользоваться.  

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявления финансового управляющего у суда первой инстанции не имелось.  

Согласно пункту 3 части 4 статьи 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой  

инстанции вправе отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.  

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд считает определение подлежащим отмене на основании частей 1, 2 статьи 270 АПК РФ, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Определение Арбитражного суда Калининградской области от 05.06.2025 по делу № А21-8571/2023-6 отменить.  

В удовлетворении заявления отказать. 

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 10 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Взыскать с ФИО3 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.  

Председательствующий Н.В. Аносова Судьи Д.В. Бурденков  

 И.В. Юрков