Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва 

«__» ___________ 20__ г.Дело № _____________________

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «РАЗВИТИЕ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения от  09.10.2017г. №77/100/005/2017-3193 об отказе в государственной регистрации права собственности АО «Газпром теплоэнерго» на объект недвижимого имущества сооружение - низковольтные электрические сети (лит.1Л), протяженностью 202 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, от РТП до корпуса 209 в мкр. «Центр-2», квартал 2А (кадастровый номер 50:50:0040701:472), обязании  осуществить регистрационные действия.

В судебном заседании заявитель настаивал на удовлетворении заявления.

Заинтересованное лицо по заявлению возражало по основаниям оспариваемого отказа.

Заслушав пояснения сторон,  изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, находит требования заявителя заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 АПК РФ). 

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в постановлении Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Как усматривается из материалов дела, 29.06.2017г.   АО «Газпром теплоэнерго» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества, а именно низковольтные электрические сети (лит.1Л), протяженностью 202 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, от РТП до корпуса 209 в мкр. «Центр-2», квартал 2А (кадастровый номер 50:50:0040701:472).

 Сооружение ранее было поставлено на Государственный кадастровый учет 07.04.2015г. за № 50:50:0040701:472 на основании соответствующего технического плана и получен кадастровый паспорт № МО-15/ЗВ-676490 от 14.04.2015г.

  В соответствии  с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав  от 29.06.2017г. на государственную регистрацию права собственности на Сооружение заявителем были предоставлены следующие документы:

- Платежное поручение № 1976 от 17.05.2017г.;

- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50328000-253 от 31.12.2014г.;

- Договор субаренды земельного участка № 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014г.;

- Письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный № 5708 от 05.08.2014;

- Заключение кадастрового инженера № 21 от 21.07.2016г..

На основании подпунктов 3, 5 пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) заинтересованное лицо  уведомило  заявителя о приостановлении, начиная осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении Сооружения, по причине не представления заявителем на государственную регистрацию заявления и необходимых документов для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, ссылаясь на то, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, на котором расположено Сооружение, обременен залогом в пользу участников долевого строительства.

17августа 2017 года заявитель обратился в Управление с заявлением о предоставлении дополнительных документов для государственной регистрации и возобновлении государственной регистрации.

В соответствии  с распиской в получении документов на государственную регистрацию прав  от  17.08.2017г. заявителем были предоставлены следующие дополнительные документы:

- Информационное письмо от 14.08.2017г.;

- Договор о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения № 4/1-2010 от 06.04.2010г. (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5);

- Договор о создании технической возможности и подключении к источнику теплоснабжения № 9/1-2010 от 27.05.2010г. (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5);

- Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ЖД/213-121 от 07.10.2013г..

В соответствии с сообщением от 09.10.2017г.  № 77/100/005/2017-3193 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на Сооружение, в связи с тем, что согласно сведениям  ЕГРН Сооружение расположено на  земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310,обременным  залогом в пользу участников долевого строительства,  со ссылкой на статьи 64, 65, пункт 2 статьи 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ФЗ-102), пункты 1, 9 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ-214) и пункты 1-3 статьи 53 ФЗ-218, с указанием заинтересованному лица о том, что на  государственную регистрацию заявителю необходимо было предоставить заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение, а также о том, что нормы действующего законодательства  не освобождают лиц, осуществляющих строительство линейных объектов, оформлять земельно-правовые отношения с собственниками земельных участков, в границах которых осуществляется строительство объекта на весь период строительства, с целью соблюдения требований императивной нормы пункта 10 статьи 40 ФЗ-218, в которой не указано на ее распространение исключительно на наземные объекты недвижимого имущества.

Указанный отказ заявитель считает незаконным и не соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ,  п.6 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации)  государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу  статьи 15 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» либо возникшего в силу федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации при проведении государственной регистрации прав, в частности, осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Законом.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в статье 21 Закона о государственной регистрации, в пункте 1 которой определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Основания для регистрации прав на недвижимое имущество перечислены в статье 14 Закона о государственной регистрации

Основания отказа в государственной регистрации прав указаны в статье 27 Закона о регистрации - в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 29 Закона о государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, при государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию.

Согласно статье 21 Закона о государственной регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 14 Закона о государственной регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории); утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона о государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В ч. 1 ст. 20 указанного закона предусмотрены исчерпывающие основания для отказа в государственной регистрации.

При этом Законом о регистрации (п. 2 ст. 17) не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.8 ст.24 Закона о регистрации сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра подземных конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке (контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства), допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено ч. 6 ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 10 ст.40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разращения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Как следует из материалов дела,  заявитель представил 29.06.2017г. заинтересованному лицу  с заявлением о государственной регистрации права собственности на Сооружение все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на Сооружение, предусмотренные пунктом 10 статьи 40 Закона о государственной регистрации, о чем свидетельствует расписка в получении документов на государственную регистрацию.

Из положений статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что  при выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом проводится проверка необходимых документов, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок.

Создание Сооружения осуществлялось заявителем на основании представленного в материалы дела Разрешения на строительство № RU 50328000-130, выданного Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области  от 12.09.2014г..

Создание Сооружения на основании необходимых разрешений в отсутствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил подтверждается представленным в материалы дела Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50328000-253, выданным Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 31.12.2014г., которое в силу  части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному  плану земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Разрешение на строительство № RU 50328000-130, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области  от 12.09.2014г. и  Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 50328000-253, выданное Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области от 31.12.2014г. не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке.

Представленные в материалы дела  Договор субаренды № 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014г. части  земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: 

<

...>; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома),  площадью 285 кв. м. под строительство кабельной линии 0,4кВ до корпуса 209,  сроком действия до 24.02.2015г. с учетом дополнительного соглашения № 1 от 24.02.2015, заключенный между  заявителем (субарендатор) и ООО «Центр Строй» (арендатор);  письмо Комитета по управлению имуществом ГО Железнодорожный № 5708 от 05.08.2014г. о согласовании передачи части земельного участка (кад. номер 50:50:0000000:32310)   площадью 285 кв. м. в субаренду,  подтверждают право заявителя  на временное возмездное владение и пользование (субаренду)  частью земельного участка площадью 285 кв. м. ( из земельного участка кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: 

<

...>; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома) в целях строительства Сооружения в период производства работ по строительству с 12.09.2014 по 31.12.2014.

Пунктом 3.1. Договора субаренды № 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014г. предусмотрено, что если субарендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны арендатора, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п.2 ст. 621 ГК РФ). В этом случае  договор не может превышать срок действия договора аренды земельного участка № 5092 от 26.08.2013г.

Договор субаренды № 168-САР/2014-ЗУ от 12.08.2014г. расторгнут 15.05.2015г., что подтверждается соглашением о расторжении от 15.05.2015г..

Земельный участок  (кад. номер 50:50:0000000:32310, площадью 49 225 кв. м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах на юг, почтовый адрес ориентира: 

<

...>; разрешенное использование – многоквартирные жилые дома) принадлежит ООО «Центр Строй» (арендатору) на праве аренды, что подтверждается  Договором аренды № 5092 от 26.08.2013г., сроком по 24.02.2015г., заключенным с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированном Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013г. за №50-50-50/033/2013-290 от 03.10.2013г.  с учетом дополнительного соглашения № 1 от 30.12.2014г. о продлении срока действия договора по 31.12.2018г., зарегистрированного Управлением Росреестра по Московской области от 06.02.2015г. за №1014-3010141001/2015-1524/1.

Выпиской из ЕРГН от 31.01.2018г. за № 78/064/600/2018-185, представленной в материалы дела, в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310,  подтверждается наличие записи о государственной регистрации Договора аренды № 5092 от 26.08.2013г., сроком с 03.10.2013г. по 31.12.2018г..

В материалы дела представлен кадастровый паспорт Сооружения № МО-15/ЗВ-676490 от 14.04.2015г., из которого следует, что Сооружение  было поставлено на Государственный кадастровый учет 07.04.2015г. за № 50:50:0040701:472. 

Для государственной регистрации права на созданное Сооружение АО «Газпром теплоэнерго»  в соответствии с  требованиями  Закона о государственной регистрации не обязано  было предоставлять  заинтересованному лицу заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение. 

В соответствии с  выпиской из ЕРГН  в отношении объекта недвижимого имущества  земельного участка кадастровый номер 50:50:0000000:32310 от 31.01.2018г. за № 78/064/600/2018-185,  установлено, что  земельный участок  относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена;  в отношении земельного участка  зарегистрировано обременение: ипотека  в пользу  участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а также кредитных учреждений;   основанием государственной регистрации ипотеки являются  договоры  участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В материалы дела  заявителем представлен типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенный ООО «ЦентрСтрой» (Застройщиком) с участниками долевого строительства (один из которых был предоставлен заявителем  в Управление Росреестра по Московской области с информационным письмом от 14.08.2017г. – это договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № ЖД/213-121 от 07.10.2013г.),  п. 10. 3 которого предусмотрено, что участник долевого строительства подтверждает, что он уведомлен о том факте и согласен с тем, что на земельном участке с кадастровым номером 50:50:0000000:32310, находящемся в аренде у Застройщика по договору аренды земельного участка № 5092 от 26.08.2013г. (заключенному Застройщиком с Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, зарегистрированному Управлением Росреестра по Московской области от 03.10.2013г. за № 50-50-50/033/2013-290), будут построены с привлечением средств третьих лиц иные объекты недвижимости, в соответствии с договором о развитии застроенной территории от 25.02.2010, зарегистрированным в Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, регистрационный номер 54 от 10.03.2010г..

В соответствии с частью 1 ст. 13 ФЗ-214  в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с частью 8.1. ст. 13 ФЗ-214  возникший на основании  ФЗ-214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 ФЗ-214 случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 ФЗ-214, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В соответствии с частью 9  ст. 13 ФЗ-214  к  отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании ФЗ-214, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных ФЗ-214.

В соответствии  с частями 1-2 с ст. 62.1. ФЗ-102 предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации заложенным, в силу закона, является право аренды ООО «ЦентрСтрой» (Застройщика, Залогодателя)  земельного участка с кадастровым номером 50:50:0000000:32310 по договору аренды № 5092 от 26.08.2013г. сроком действия  по 31.12.2018г..

 В соответствии с частями 1-2  ст. 29  ФЗ-102 залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

  Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

  В соответствии с частью 1  ст. 40  ФЗ-102 если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

    В соответствии с частью 1  ст. 64  ФЗ-102 при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

    В соответствии с частью 1  ст. 64.1. ФЗ-102 если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.

    Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.

   В соответствии с частью 2  ст. 64.1. ФЗ-102  к  возникающему на основании пункта 1 статьи 64.1. залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 ст.65 ФЗ-102  на земельном участке, заложенном по догово ру об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

   В соответствии со ст. 66  ФЗ-102  если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

   В соответствии с частью 2  ст. 53 Закона о государственной регистрации государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено Закона о государственной регистрации.

  Сооружение, в отношении которого  заинтересованным лицом отказано в государственной регистрации, построено заявителем  за счет собственных средств в рамках исполнения обязательств по договору с ООО «ЦентрСтрой» о создании технической возможности и подключении к источнику электроснабжения № 4/1-2010 от 06.04.2010 (в редакции дополнительных соглашений №№ 1- 5), предметом которого являлось строительство (создание) и ввод в эксплуатацию от источника теплоснабжения и электроснабжения электрических сетей к многоквартирным жилым домам №№ 209, 210, 211, 212, 213, 214 и поликлинике. 

В соответствии с пунктом 12.4 указанного договора созданное  заявителем  в рамках исполнения договора имущество является его собственностью. Источник теплоснабжения и электроснабжения - это газотурбинная теплоэлектрическая установка с пиковой котельной, расположенная по адресу: 

<

...> строение 23, право собственности на которую принадлежит заявителю (запись № 50-50-50/023/2013-166 от 13.11.2014г.).

Судом установлено, что заявитель  не является залогодателем (застройщиком) по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов в квартале «2А», мкр. «Центр-2», г. Железнодорожный, Московской области, таким образом для государственной регистрация права на созданное Сооружение АО «Газпром теплоэнерго» не обязано предоставлять на регистрацию заявление и документы для государственной регистрации залога в пользу участников долевого строительства на заявленное к государственной регистрации Сооружение.

С учетом изложенного, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суд полагает, что заявителем были представлены все необходимые документы для совершения регистрационных действий, в связи с чем у регистрирующего органа  отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации.

Статьей 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

При таких условиях, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит  незаконным и нарушающим права законные интересы заявителя оспариваемые решения     Управления     Федеральной     службы государственной   регистрации   кадастра   и    картографии   по   Московской   области, в связи с чем требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с возложением расходов по госпошлине на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст.ст.197-201,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области от  09.10.2017г. №77/100/005/2017-3193 в государственной регистрации права собственности.

Обязать Управление Росреестра по Московской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию права собственности АО «Газпром теплоэнерго» на объект недвижимого имущества сооружение - низковольтные электрические сети (лит.1Л), протяженностью 202 м, по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, от РТП до корпуса 209 в мкр. «Центр-2», квартал 2А (кадастровый номер 50:50:0040701:472). 

Взыскать с Управления Росреестра по Московской области в пользу  АО «Газпром теплоэнерго» 3.000руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                         Бобкова С.Ю.