Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-3729/23

21 сентября 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Д.М. Кардановым,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "АЛЬФА-КОМ" (143969, Московская область, Реутов город, Носовихинское шоссе, дом 45, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 504101001, Генеральный директор: ФИО1) к

ООО "ЭЙЧ ЭНД ЭМ" (141400, Московская область, Химки город, ИКЕА микрорайон, корпус 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2008, ИНН: 

<

***>, КПП: 504701001, Генеральный директор: Эль-Ашкар Саэд)

 

о взыскании убытков

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛЬФА-КОМ" обратилось в суд с иском к ООО "ЭЙЧ ЭНД ЭМ" со следующими требованиями (с учётом уточнений, принятых в порядке ст. 49 АПК РФ):

1.Взыскать с ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» убытки в сумме 7 892 849,04 (Семь миллионов восемьсот девяносто две тысячи восемьсот сорок девять) рублей 04 копейки, возникшие в связи с затратами Истца на подготовку переданного в аренду Помещения к началу ведения Ответчиком коммерческой деятельности и досрочным расторжением Договора аренды Помещения по вине Ответчика (Арендатора).

2.Взыскать с ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» убытки в сумме 6 504 340,57 рублей в виде упущенной выгоды, возникшие в связи с досрочным расторжением Договора аренды Помещения по вине Ответчика (Арендатора).

3. Взыскать с ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» сумму государственной пошлины в размере 200 000,00 (Двести тысяч) рублей.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Альфа-Ком» и ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» был заключен срочный договор аренды помещения от 10 октября 2014 года (далее - Договор аренды)  в отношении нежилое помещение № 2025, общей площадью 1699,0 кв.м. расположенное на 2 этаже Здания Торгового центра «Реутов Парк» по адресу: 143969, Россия, Московская область, городской округ Реутов, 

<

...>.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за номером 50-50-48/038/2014-44, дата регистрации 13.11.2014. 

10.10.2014 между сторонами подписан Акт приема-передачи помещения. Помещение было передано ответчику для организации магазина розничной торговли мужской, женской и детской одеждой и аксессуарами под названием «Н&М» (Эйч энд Эм).

Согласно условиям Договора аренды Арендодатель предоставил Арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение, а Арендатор принял на себя обязательства оплачивать арендные платежи и другие обязательства, предусмотренные Договором аренды и действующим законодательством Российской Федерации.

03.03.2022г. арендатор приостановил ведение коммерческой деятельности в арендуемом помещении. Поскольку арендатор нарушил условие договора о ведении коммерческой деятельности, арендодатель направил арендатору уведомление от 18.07.2022г. об одностороннем расторжении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2023г. по делу №А41-59298/22 по иску ООО «Альфа-Ком» к ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц»  об обязании освободить нежилое помещение, взыскании штрафа, арендной платы по дату фактического возврата помещения,  и по встречному исковому заявлению ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ООО «Альфа-Ком» о признании недействительным одностороннего отказа от договора суд обязал ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» освободить нежилое помещение № 2025, общей площадью 1699,0 кв.м., расположенное на 2 этаже здания Торгового центра «Реутов Парк» по адресу: 143969, Россия, Московская область, городской округ Реутов, 

<

...>, без проведения работ по демонтажу отделочных работ в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскал с ООО «Эйч энд Эм Хеннес энд Мауриц» в пользу ООО «Альфа-Ком» штраф в размере 15 000 000 руб. в остальной части заявленных требований отказал, по встречным требованиям также отказал.

04 апреля 2014 года между Истцом и Ответчиком был заключен Предварительный договор аренды помещения, в соответствии с которым за счет Истца были выполнены строительные и    иные  работы  по   подготовке   Помещения   к   началу   ведения   Арендатором   коммерческой деятельности, указанные в Приложении 3 к Предварительному договору, в том числе:

демонтажные работы существующего периметра помещений:

- работы по прокладке силового электрического кабеля до помещения Арендатора (п. 1.9.)

- работы по прокладке двух кабелей от основного телефонного узла Здания до серверной Арендатора (для обеспечения Помещения телекоммуникационными услугами) (п. 1.10),

-  интеграция системы пожарной безопасности (датчиков первого и второго уровня) в общую систему Здания, системы оповещения о пожаре и системы дымоудаления (п. 1.12., 1.14, 1.15).

Истцом во исполнение своих обязательств по Предварительному договору были заключены следующие договоры подряда на выполнение СМР работ в Помещении Арендатора:

1. Договор на проектные и строительные работы № СТ 30 от 11 августа 2014 года с ООО «ТеТриСолюшнс» ИНН 

<

***>, на сумму 1 645 361,00 (Один миллион шестьсот сорок пять тысяч триста шестьдесят один) рубль, в т.ч. НДС 18%, из них:

- Работы по вентиляции, водоснабжении и канализации, усиление пола под сейф на сумму 919 163,73 рубля, вкл НДС 18%,

-  Электромонтажные работы на сумму 516 197,04 руб, в т.ч. НДС 18% (ДС № 1 от 14.08.2014 года к Договору на проектные и строительные работы № СТ 30 от 11.08.2014 года

-  на разработку рабочего проекта инженерных систем - ДС №2 на сумму 210 000,00 рублей, в т.ч. НДС 18%.

2. Договор на строительные работы № СТ 24 от 10 июня 2014 года с ООО «ТеТриСолюшнс» на сумму 5 953 202,42 рубля, в т.ч. НДС 20%, на работы по демонтажу существующих перегородок, металлоконструкций, изготовление и монтаж металлокаркаса по периметру, грунтовка и покраска стен, иные отделочные работы и т.д.

3. Договор подряда № 03/09М4 от 03 сентября 2014 года с ООО «Дизайн Строй» ИНН 

<

***> на изготовление проекта кондиционирования и выполнению работ по монтажу системы кондиционирования для магазина Н&М на сумму 3 372 192, 00 (Три миллиона триста семьдесят две тысячи сто девяносто два) рубля, в т.ч НДС 18%.

Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются: установление факта нарушения стороной обязательств по договору; наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательств по договору; документально подтвержденный размер убытков, а также вина нарушившего обязательство, если вина в силу закона или договора является условием возложения ответственности за причинение убытков.

Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность всего состава убытков и отказ в удовлетворении исковых требований. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7), упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды содержится в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Пунктом 3 постановления Пленума № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статья 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.

При взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что им были предприняты необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

По требованию о возмещении упущенной выгоды подлежит доказыванию в т.ч. обстоятельство принятия мер для получения дохода (совершения необходимых для достижения данной цели приготовлений (действий); в частности, согласно правовой позиции, изложенной в п. 11 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. N 6/8, при разрешении вопроса о взыскании упущенной выгоды, размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено, при этом истец обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами. 

Истец должен доказать реальную возможность ее получения. То есть нужно документально подтвердить, что он выполнял конкретные приготовления для извлечения доходов и только из-за нарушений должника они не получены. Этот вывод подтверждает высказанную ранее позицию ВАС РФ (Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013). Исходя из позиции Президиума высшего арбитражного суда РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16674/12 по делу N А60-53822/2011) сторона, понесшая убытки в виде упущенной выгоды, должна доказать факт нарушения ее права, наличие причинно-следственной связи между этим фактом и понесенными убытками, а также размер убытков. 

Лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить совершение им конкретных действий, направленных на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, являющимся единственным препятствием, не позволившим получить доход. Истец данных сведений не предоставил. 

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В рамках настоящего дела Арендодатель ссылается на наличие у него убытков из-за досрочного расторжения Договора аренды по вине Арендатора и требует компенсации убытков. Расчет убытков, выполненный Арендодателем, основан на п. 2 ст. 393.1 ГК РФ, согласно которому если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (п. 1 ст. 393.1 ГК РФ), кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой. 

25 мая 2023 г. Арендатор обратился с ходатайством в порядке ст. 66 АПК РФ в которой указал, что согласно открытым источникам информации после расторжения договора аренды с Арендатором Арендодатель заключил замещающую сделку, а именно договор аренды Помещения с новым арендатором АО "Глория Джинс" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>), адрес: 344090, 

<

...>. 

Для расчета убытков у АО "Глория Джинс" судом истребован Договор аренды нежилого помещения № 2025 (кадастровый номер 50:48:0000000:29731) (далее - Договор № 2025); Акт приема-передачи нежилого помещения № 2025 (кадастровый номер 50:48:0000000:29731) к Договору аренды; Платежные поручения об оплате арендной платы по Договору аренды за период с 07 марта 2023 г. по настоящее время Информацию о размере ежемесячной базовой, оборотной и переменной арендной платы за один кв.м. арендуемой площади по Договору аренды. 04 июля 2023г. вышеуказанные документы представлены АО "Глория Джинс" в материалы дела.

Из представленных доказательств следует, что замещающая сделка по сдаче Помещения в аренду уже заключена Арендодателем с АО "Глория Джинс".

Таким образом, п. 2 ст. 393.1 ГК РФ не подлежит применению к правоотношениям сторон, а подлежит применению п. 1 ст. 393.1 ГК РФ, согласно которому в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Из п. 1 ст. 393.1 ГК РФ и представленных доказательств следует, что у Арендодателя отсутствуют какие-либо убытки, т.к. Договор № 2025, заключенный между Арендодателем и АО "Глория Джинс" предусматривает более высокую арендную плату, чем ранее действовавший Долгосрочный Договор Аренды с Ответчиком. Средняя ставка арендной платы по Долгосрочному Договору Аренды с Ответчиком в 2021 г. составила 2 034 746,94 руб. в мес. без учета НДС (14 371,37 руб. за 1 кв.м. без учета НДС).

 Согласно ранее представленным расчетам средняя арендная плата по Долгосрочному Договору Аренды с Ответчиком за 2019 г. составила 1 734 362,76 руб., за 2020 - 1 339 366,05 руб., за 2022- 1 880 655,48 руб. без учета НДС. Между тем согласно разделу 5 Договора № 2025 минимальная годовая арендная плата составляет 3 000 000,75 руб. в мес. без учета НДС (21 188,94 руб. за 1 кв.м., без учета НДС); Ежегодно, начиная со второго года Срока аренды, ставка подлежит индексации в соответствии со статьей 11 Договора № 2025.

 При этом Согласно платежному поручению № 31818 от 16.03.2023 г. АО "Глория Джинс" оплатило в пользу Арендодателя 50 970 рублей с учетом НДС в качестве платы за эксплуатацию Помещения в период проведения работ по подготовке Помещения к открытию.

Новый арендатор оплатил арендную плату по июль 2023 г. в размере, значительно превышающем стоимость арендной платы, установленной договором аренды с ответчиком, что подтверждается соответствующими платежными поручениями. 

Также в материалах дела отсутствуют доказательства наличия убытков у Арендодателя в виде коммунальной платы за период с даты возврата помещения Арендатором от 07.03.2023 г. до даты начала коммерческой деятельности в Помещении новым арендатором АО "Глория Джинс" по Договору № 2025. 

Из платежных поручений следует, что АО "Глория Джинс" оплатило в пользу Арендодателя коммунальные платежи за период с января 2023 г. по май 2023 г. включительно. Арендодатель не представил каких-либо иных платежных поручений или иных первичных документов, подтверждающих наличие убытков и их размер за период с 08.03.2023 г. по настоящее время.

Простой Помещения фактически отсутствовал: Арендатор возвратил Помещение Арендодателю 07.03.2023 г.; 06.03.2023 г. был заключен новый Договор аренды от 13.03.2023 г. 

Помещение было передано АО "Глория Джинс" для выполнения отделочных работ по Договору № 2025 и 16.03.2023 г. АО "Глория Джинс" оплатило в пользу Арендодателя 10 800 002,72 рубля арендную плату с учетом НДС за первые три месяца аренды по Договору № 2025 и 50 970 рублей в качестве платы за эксплуатацию Помещения в период проведения работ по подготовке Помещения к открытию.

Таким образом, в рамках настоящего дела Арендодатель ссылается на наличие у него убытков из-за досрочного расторжения Договора с Арендатором, однако в действительности из истребованных у АО "Глории Джинс" доказательств, следует, что замещающая сделка является не убыточной для Арендодателя, а, напротив, более экономически прибыльной.

Согласно п.13.8 долгосрочного договора аренды в случае, если долгосрочный договор аренды расторгается по вине Арендатора, то Арендатор обязуется выплатить Арендодателю штраф в размере 30 000 000 рублей. Иная ответственность Арендатора в связи с расторжением долгосрочного договора аренды, кроме определенной в настоящем пункте, в том числе компенсация причиненных убытков сверх определенной сторонами в настоящем пункте Договора суммы, договором не предусмотрена.

Поскольку долгосрочный договор аренды с ответчиком (п. 13.8) предусматривал исключительную неустойку, то требование Арендодателя о компенсации каких-либо убытков не подлежит удовлетворению.

Арендодатель ссылается на п.4 ст. 401 ГК РФ, в силу которого заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Однако действительность п.13.8 Долгосрочного Договора Аренды с Ответчиком подтверждена в судебном акте по делу А41-59298/2022. Исключительная неустойка оплачена Ответчиком 31 марта 2023г. после принятия Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делу А41-59298/2022. 

В рамках дела № А41-59298/2022 не была установлена ничтожность п.13.8 долгосрочного договора аренды. Напротив, суд установил законность и действительность указанного положения долгосрочного договора аренды и применил его к правоотношениям сторон с учетом исковых требований Арендодателя.  

На основании изложенного, требование о возмещении убытков за период с 08.03.2023 по 10.11.2024 гг. в размере 6 504 340,57 рублей не подлежит удовлетворению.

Требование Арендодателя о взыскании убытков в размере 7 892 849,04 рубля также не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В качестве убытков Арендодатель требует оплатить работы, выполненные его подрядчиками ООО "ТеТриСолюшнс" и ООО "Дизайн Строй" по договорам от 11.08.2014 г, от 10.06.2014 г., от 03.09.2014 г. (далее - "Работы Арендодателя").

Однако ст. 623 ГК РФ, ни Предварительный Договор аренды (раздел 4), ни Долгосрочный Договор Аренды не предусматривают право арендодателя требовать от Арендатора обратную компенсацию Работ Арендодателя. 

Статья 623 ГК РФ и Договор аренды с Ответчиком устанавливают право арендатора при определенных условиях требовать право на компенсацию стоимости Подготовительных работ, выполненных арендатором. В отношении же работ арендодателя такая возможность отсутствует, поскольку выполненные неотделимые улучшения Помещения арендодателя привели к увеличению стоимости Помещения.

Каких-либо работ, которые могут быть использованы исключительно ответчиком, не проводилось.

Как следует из документов истца, проведенные работы по прокладке силового электрического кабеля до помещения Арендатора,  работы по прокладке двух кабелей от основного телефонного узла Здания до серверной Арендатора для обеспечения Помещения телекоммуникационными услугами), интеграция системы пожарной безопасности (датчиков первого и второго уровня) в общую систему Здания, системы оповещения о пожаре и системы дымоудаления.

Арендодатель являлся и является собственником всех неотделимых улучшений, которые были выполнены его силами и за его счет в Помещении. Согласно акту возврата Помещения от 07.03.2023г. Арендатор возвратил Арендодателю Помещение, в том числе вместе с работами арендодателя (без демонтажа работ арендодателя).

Работы Арендодателя, выполненные им в Помещении в 2014 г., привели к увеличению стоимости Помещения и результаты указанных Работ Арендодателя используются новым арендатором АО "Глория Джинс". 

Согласно акту доступа от 13.03.2023г., подписанному АО "Глория Джинс" и Арендодателем, Помещение пригодно для выполнения отделочных работ, необходимость выполнения каких-либо капитальных работ в Помещении в Приложении № 4 к договору аренды от 06.03.2023 № 2025, заключенном между АО "Глория Джинс" (арендатором) и ООО "Альфа-Ком" (арендодателем) ("Договор № 2025"), не упомянута.

За счет Работ Арендодателя Помещение приобрело дополнительные качественные характеристики, оставшиеся в распоряжении Арендодателя и которые используются при сдаче Помещения в аренду новому арендатору АО "Глория Джинс". Согласно разделу 4 Приложения 4 к Договору № 2025, если требуется устранение и демонтаж улучшений, произведенных предыдущими арендаторами, или модификация помещения, то АО "Глория Джинс" обязуется проводить такие работы своими силами и за свой счет. 

 Таким образом, у арендодателя не возникают какие-либо расходы, связанные с работами арендодателя, поскольку доказательства обратного суду не представлены.

На основании изложенного, в удовлетворении требований надлежит отказать в полном объеме.

 

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

Судья                                                          Кузьмина О.А.