﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4041/19 

Екатеринбург

08 августа 2019 г.

 

Дело № А50-24032/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Рябовой С.Э., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Райлян Е.Н.,рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сфера Бизнеса» на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.12.2018 по делу  № А50-24032/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проводимом при содействии Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, приняли участие представители: 

Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Березники – Пястунович С.Ю. (доверенность от 27.12.2018);

общества с ограниченной ответственностью «Сфера Бизнеса» - Подпалый Ю.В. (доверенность от 06.11.2018). 

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сфера Бизнеса»  (далее – общество «Сфера Бизнеса», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № 10947 за период с 01.06.2017 по 30.06.2018 в размере 568 750 руб., неустойки за период с 16.06.2017 по 15.07.2018 в сумме 30 799 руб. 27 коп.

Определением суда от 01.10.2018 к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества «Сфера Бизнеса» о расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2007 №10947 с 25.08.2016.

Решением суда от 27.12.2018 (судья Трубин Р.В.) исковые требования  Управления удовлетворены.  В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

 Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.03.2019 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Сфера Бизнеса» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов кассационной жалобы общество «Сфера Бизнеса»  выражает несогласие с выводами судов об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации  для расторжения спорного договора аренды земельного участка. При этом ответчик поясняет, что спорный договор аренды заключен на торгах, целевым назначением арендуемого земельного участка является проектно-изыскательские работы, строительство и эксплуатация объекта недвижимости в соответствии с основными видами разрешенного использования в зоне объектов производственно-коммунального назначения. Однако, как указывает ответчик, в результате принятия Березниковской городской Думой решения от 31.07.2007 № 325 спорный земельный участок отнесен к зоне обслуживания населения и производственной деятельности, что лишило арендатора возможности использовать участок в тех целях, для которых  заключался спорный договор аренды, в связи с чем использование имущества по его назначению оказалось невозможным. Ответчик считает необоснованным вывод судов о недоказанности обращения к арендодателю до подачи встречного иска с предложением о расторжении спорного договора, поскольку в материалы дела представлено письмо от 16.08.2018, свидетельствующее о направлении в адрес истца в целях досудебного урегулирования спора предложения  и проекта соглашения о расторжении спорного договора с момента регистрации права аренды 25.08.2016, факт получения которого, по мнению ответчика, подтверждался истцом.

Управление  направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что обжалуемые судебные акты  являются законными и обоснованными, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не усматривает.

При исследовании обстоятельств по делу судами установлено и материалами дела подтверждено, что между управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройбизнес» (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2007 № 10947 земельного участка с кадастровым номером 59:03:0300005:0074, площадью 8847 кв. м, находящегося по адресу: Пермский край, г. Березники, в районе пересечения улиц Парижской Коммуны и Ломоносова, с целевым назначением для проектно-изыскательских работ, строительства и эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с основными вилами разрешенного использования в зоне объектов производственно-коммунального назначения.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату. Базовый размер годовой арендной платы на 2007 год установлен в размере 525 000 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.06.2007.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31.03.2008 общество с ограниченной ответственностью «Стройбизнес» передало за плату обществу с ограниченной ответственностью «Профи» права и обязанности по договору.

Земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью «Профи» по акту приема-передачи от 31.03.2008.

Решением суда от 24.09.2014 по делу № А50-15413/2014 установлено, что общество с ограниченной ответственностью «Профи» прекратило деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Техпром».

Последний пользователь земельного участка по соглашению от 29.06.2015 передал все права и обязанности по договору аренды земельного участка обществу «Сфера Бизнеса», право аренды зарегистрировано 25.08.2016.

Истцом в адрес ответчика 08.05.2018 направлено досудебное предупреждение  с требованием об оплате образовавшейся задолженности по договору в течение 10 календарных дней с момента ее получения. Указанное требование ответчиком исполнено не было.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование участком явилось основанием для обращения Управления в арбитражный суд с иском о взыскании с общества «Сфера Бизнеса» задолженности по договору аренды земельного участка от 06.06.2007 № 10947 за период с 01.06.2017 по 30.06.2018 в размере 568 750 руб., неустойки за период с 16.06.2017 по15.07.2018 в сумме 30 799 руб. 27 коп.

В свою очередь общество «Сфера бизнеса» ссылаясь на то, что в результате принятия Березниковской городской Думой решения 31.07.2007 №325 земельный участок с кадастровым номером 59:03:0300005:0074 отнесен к зоне обслуживания населения и производственной деятельности, что лишает арендатора производить проектно-изыскательские работы, строительство и эксплуатацию объектов недвижимости, в связи с чем использование имущества по его назначению оказалось невозможным, подало встречный иск о расторжении договора аренды с даты его заключения для ответчика.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310  данного Кодекса).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание установленный факт неисполнения ответчиком денежных обязательств по договору аренды, в отсутствие доказательств погашения задолженности, признав произведенный истцом расчет суммы задолженности верным, суды правомерно удовлетворили требование о взыскании задолженности в сумме 568 750 руб. за  период с 01.06.2017 по 30.06.2018. 

Установив наличие просрочки внесения арендной платы ответчиком по договору, проверив представленный истцом расчет неустойки, признав его арифметически верным, соответствующим условиям пункта 3.4 договора, суды также обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца пени в сумме 30 799 руб. 27 коп. за период с16.06.2017 по15.07.2018. Оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суды не усмотрели.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Общество «Сфера Бизнеса» в качестве основания для расторжения договора аренды ссылалось на  невозможность использования спорного земельного участка по назначению, ввиду принятого Березниковской городской Думой решения 31.07.2007 № 325, которым спорный земельный участок отнесен к зоне обслуживания населения и производственной деятельности, что лишает арендатора производить проектно-изыскательские работы, строительство и эксплуатацию объектов недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе договор аренды от 06.06.2007 № 10947, соглашение о передаче прав и обязанностей от 29.06.2015, письмо от 16.08.2018 и  пришли к обоснованному выводу о том, что приняв во временное владение и пользование по условиям спорного договора аренды земельный участок, истец не доказал факта наличия обстоятельств, являющихся основанием к расторжению договора аренды земли в судебном порядке. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств обращения в адрес истца по вопросу невозможности использования спорного земельного участка по назначению, как и не доказана невозможность использования участка, по назначению исходя из той территориальной зоны, к которой участок относится.

Принимая во внимание, что изменение названия территориальной зоны само по себе не свидетельствует об изменении обстоятельств – невозможность использования участка по назначению, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не усмотрели  правовых оснований для расторжения спорного договора на основании статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора  с даты его заключения для ответчика.

Оснований для переоценки выводов судов, установленных ими фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Доводы ответчика, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводов судов, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанциях и им дана надлежащая правовая оценка.

Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного, кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.12.2018 по делу  № А50-24032/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сфера Бизнеса» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                            С.Э. Рябова 

 

                                                                                             А.А. Столяров