ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-25814/2014

город Ростов-на-Дону

01 декабря 2017 года

15АП-18378/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Стрекачёва А.Н.,

судей Герасименко А.Н., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ФИО2: представитель ФИО3, ФИО4 по доверенности от 10.07.2017г.,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест»: представитель ФИО5 по доверенности от 20.08.2016г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2017 по делу № А53-25814/2014 по заявлению ФИО2 об оспаривании торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест»(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

принятое в составе судьи Щербаковой И.Л.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест» в Арбитражный суд Ростовской области обратился ФИО2 с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных посредством публичного предложения по реализации имущества должника по лоту № 5 в составе имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 60,9 кв.м., этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 61-61-02/064/2008-010, и применении последствий в виде обязания конкурсного управляющего возвратить двойную сумму задатка в размере 296 951 руб. 04 коп., и суммы доплаты в размере1 356 524 руб. 48 коп.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2017 по делу № А53-25814/2014 заявление ФИО2 о признании недействительными торгов и применении последствий в виде обязания конкурсного управляющего возвратить денежные средства оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2017 по делу № А53-25814/2014, ФИО2 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что информация, размещенная в отношении нежилого помещения, не соответствовала действительности, поскольку отсутствовали сведения о том, что спорный объект недвижимости находится внутри других помещений и не имеет собственного входа. Податель жалобы указывает, что отсутствие в публикации о проведении торгов подробных сведений о технических характеристиках спорного объекта недвижимости является существенным нарушением правил проведения торгов. Апеллянт указывает, что суд не дал правовой оценки ответу Администрации г. Азова, согласно которому, доступ ФИО2 и иным лицам в спорный объект предоставляться не будет, поскольку в смежных помещениях, принадлежащих на праве собственности Администрации находятся материальные ценности. 

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест» - Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2017 по делу № А53-25814/2014 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2014 по делу №А53-25814/14 (резолютивная часть объявлена 16.12.2014) общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций». Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов», расположенную по адресу: 109240, 

<

...>.

Сведения об открытии процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 237 от 27.12.2014.

ФИО2 обратился в суд с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных посредством публичного предложения по реализации имущества должника по лоту № 5 в составе имущества: встроенное нежилое помещение общей площадью 60,9 кв.м., этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 61-61-02/064/2008-010, и применении последствий в виде обязания конкурсного управляющего возвратить двойную сумму задатка в размере 296 951 руб. 04 коп., и суммы доплаты в размере 1 356 524 руб. 48 коп.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что Банк на открытых торгах реализовал принадлежащее ему недвижимое имущество (Лот№ 5) - встроенное нежилое помещение общей площадью 60,9 кв.м., этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер 61-61-02/064/2008-010.

02.05.2017 ФИО2 платежным поручением № 885 внес задаток на участие в торгах посредством публичного предложения по продаже спорного имущества в сумме 148 475 руб. 52 коп.

03.05.2017 ФИО2 признан победителем торгов.

05.05.2017 между обществом с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Донинвест» (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № 2017-1460/58. Общая цена сделки, с учетом задатка, составила 1 505 000 руб. Денежные средства в полном объеме покупатель, согласно п. 2.3 обязался уплатить в течение 30 дней с момента подписания договора.

24.05.2017    ФИО2    перечислены    денежные    средства    в    сумме 1 356 524 руб. 48 коп.

Согласно пункту 1.3 данного Договора, продавец гарантирует, что объект никому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц, может быть занят и использован покупателем после приема объекта.

В соответствии с пунктом 5.1 данного Договора, в случае неисполнения продавцом обязанностей по договору, в частности пункта 3.1 Договора, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае продавец возвращает покупателю все денежные средства, полуденные в оплату по договору, в том числе и задаток.

В силу пункта 5.2 Договора, в случае неисполнения покупателем обязанностей по договору, в частности пункта 3.2 Договора, продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом задаток покупателю не возвращается.

Согласно пункту 3.1.1 Договора продавец обязан передать покупателю Объект по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента его полной оплаты в соответствии с пунктом 2.4 Договора.

В тоже время покупатель в соответствии с пунктом 3.2.2 Договора обязан принять от продавца по Акту Объект, документы, подтверждающие право на них, в день, указанный продавцом, в пределах срока, установленного пунктом 3.1.1.

06.06.2017 ФИО2 направил в адрес должника претензионное письмо с предложением о расторжении договора купли-продажи и возврата полной суммы договора,   в  том  числе  и  задатка  покупателю,   поскольку  реализованный  объект недвижимости в настоящее время в нарушение пункта 3.1 договора не передан продавцом покупателю, а также после оплаты покупателем выявлено обстоятельство, неизвестное ему до заключения договора о том, что отдельный вход в спорное помещение отсутствует, вход возможен только через смежное помещение. Собственником смежного помещения является Администрация Азовского района. Осуществить свободный доступ в спорное помещение возможно только с разрешения собственника смежного помещения и эксплуатирующей организации. Таким образом, у покупателя в нарушение пункта 1.3 договора в настоящий момент отсутствует возможность эксплуатировать приобретенное недвижимое имущество без установления сервитута, иди обустройства отдельного входа, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Претензионное письмо получено конкурсным управляющим 09.06.2017.

22.06.2017 представитель конкурсного управляющего направил заявителю письмо с повторным предложением принять спорный объект 26.06.2017 путем подписания акта приема-передачи имущества. На данное предложение ФИО2 был дан ответ о необходимости в первоначальном осмотре спорного имущества по месту его нахождения, т.к. данное имущество не отвечало той информации, которая была ранее представлена в информационном блоке о проведении торгов. Также у заявителя отсутствовала возможность в получении технической документации о приобретаемом имуществе в органах БТИ, поскольку он не является собственником имущества. Сведений о смежных собственниках, а также использовании спорного имущества совместно с иными собственниками информация о торгах не содержала, и на момент оплаты по Договору достоверная и полная информация о фактических притязаниях третьих лиц в отношении объекта ФИО2 была не известна.

Ответ на претензионное письмо заявителя от 09.06.2017 Банком оставлен без внимания, ответ по существу претензии по настоящее время заявителем не получен. Переход права собственности по Договору купли - продажи спорного имущества в органах Росреестра не зарегистрирован, собственником имущества по настоящее время является ООО КБ Донинвест.

28.06.2017 ФИО2 в адрес конкурсного управляющего направлен отказ от подписания акта приема-передачи спорного имущества по тем же основаниям, который получен представителем конкурсного управляющего 28.06.2017.

По мнению заявителя, размещение конкурсным управляющим сведений о предприятии, его составе, характеристиках, описании предприятия (спорного объекта) являющихся обязательными для опубликования, с недостатками, ввели покупателя в заблуждение относительно состояния имущества должника. Кроме того, заявитель полагает, что конкурсным управляющим нарушены сроки передачи имущества.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу указанной нормы права основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

К таким требованиям относится и проведение торгов вопреки установленным арбитражным судом обеспечительным мерам, поскольку в силу пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения; извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие таких сведений в информации о проведении торгов лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, препятствуя реализации цели выставления имущества на публичную продажу.

В силу пункта 3 информационного письма от 22.12.2005 № 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

По смыслу пункта 2 указанного информационного письма, и взыскатель, и должник являются лицами, интересы которых затрагиваются при нарушении порядка извещения о проведении публичных торгов, поскольку такое нарушение может оказать существенное влияние на результат торгов.

Как следует из сообщения о проведении торгов, опубликованном на сайте www.asv.org.ri, реализуемое имущество поименовано как - нежилое помещение встроенное - 60,9 кв.м., адрес: 

<

...>, кадастровый номер 61:45:0000304:540.

Кроме того, в сообщении указано о возможности ознакомления с имуществом финансовой организации с указанием контактной информации, в связи с чем, заявитель, проявляя должную осмотрительность, имел возможность ознакомления с объектом до внесения задатка, и тем более, до заключения договора и перечисления полной суммы оплаты.

При таких обстоятельствах, информация о предмете торгов - объекте недвижимости была представлена в объеме, соответствующем требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. На торги выставлен самостоятельный объект недвижимости - встроенное помещение. Отсутствие в публикации о проведении торгов подробных сведений о всех технических характеристиках не может быть признано существенным нарушением правил проведения торгов.

Кроме того, заявитель ссылается на несоответствие кадастрового номера, указанного в свидетельстве о государственной регистрации и кадастрового номера, опубликованного в сообщении.

В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая устанавливает, что каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

В соответствии с пунктами 7, 8 Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ», кадастровый номер, присвоенный объекту недвижимости в соответствии с Порядком, не изменяется, в том числе в связи с изменением кадастрового деления, а также в случаях, если кадастровый номер объекта недвижимости присвоен по правилам, установленным пунктом 4 Порядка, или если кадастровый номер присвоен объекту недвижимости в кадастровом квартале, в котором такой объект недвижимости фактически не находится. Кадастровые номера, присвоенные объектам недвижимости до вступления в силу Порядка, сохраняются, если иное не предусмотрено Порядком.

Если присвоенный ранее учтенному объекту недвижимости кадастровый номер не соответствует требованиям пункта 5 Порядка или такой номер был присвоен другому объекту недвижимости, при включении в ЕГРН сведений о таком ранее учтенном объекте недвижимости указанному ранее учтенному объекту недвижимости присваивается новый кадастровый номер, следующий по порядку записей об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах соответствующего кадастрового квартала.

Согласно статье 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

В соответствии со статьей 189.78 Закона о банкротстве, которая устанавливает обязанность конкурсного управляющего по принятию в ведение имущество кредитной организации, проведении его инвентаризации конкурному управляющему переданы документы, подтверждающие право собственности Банка на встроенное нежилое помещение площадью 60,9 кв.м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская обл.. г. Азов, ул. Привокзальная, 12., пом. Л., включая Свидетельство о государственной регистрации права серия 61 АД N 191783, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 02.09.2008г. Согласно Свидетельства - кадастровый (условный) номер объекта - 61-61¬02/064/2008-010.

Во исполнение возложенных на конкурсного управляющего обязанностей, в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии конкурсным управляющим Банка получена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним... по состоянию на 03.03.2015№ 61-00-4001/5001/2015/2015-2872, содержащая сведения об объекте, выставленном на торги: кадастровый (или условный) номер: 61:45:0000304:540, наименование объекта: встроенное нежилое помещение площадью 60.9 кв.м, адрес (местоположение): Россия, Ростовская обл.. г. Азов, ул. Привокзальная, 12., пом.1, вид права: собственность, дата государственной регистрации: 02.09.2008, номер государственной регистрации:61-61-02/064/2008-10 (п. 21).

Публикация о проведении торгов содержит кадастровый номер, соответствующий полученной выписке из ЕГРП - 61:45:0000304:540. Указание в публикации актуального кадастрового номера не может служить основанием к признанию торгов недействительными.

Довод подателя жалобы о том, что отсутствие в публикации о проведении торгов подробных сведений о технических характеристиках спорного объекта недвижимости является существенным нарушением правил проведения торгов, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего. 

В Росреестре  в отношении спорного помещения отсутствуют зарегистрированные ограничения и обременения, также как и отсутствуют судебные акты об установлении каких-либо ограничений либо обременений в отношении спорной недвижимости.

Отсутствие в публикации о проведении торгов сведений обо всех технических характеристиках помещения не является нарушением статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Информация об объекте недвижимости была представлена в соответствии с регистрационными документами, техническим паспортом, в объеме, позволяющем идентифицировать объект недвижимости. Характер данного помещения  определен понятием «встроено», что предполагает его неразрывную связь с многоквартирным домом.

В апелляционной жалобе ФИО6 поясняет, что внешне спорный объект недвижимости им был осмотрен, помещение соответствовало иллюстрации на сайте организатора торгов, иной вход отсутствовал, в связи с чем был сделан вывод о соответствии продаваемого объекта недвижимости его целям для дальнейшего использования.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что сообщение о проведении торгов было опубликовано на сайте www.asv.org.ri, указанная публикация содержит адреса, контактные телефоны, по которым ФИО6 не был лишен возможности осмотреть объект недвижимости либо получить дополнительные сведения о его технических характеристиках.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что проявляя должную осмотрительность, апеллянт имел возможность ознакомления с объектом до внесения задатка, и тем более, до заключения договора и перечисления полной суммы оплаты. 

Заявителем не представлены доказательства того, что он принимал меры по ознакомлению с имуществом, а ему было отказано, либо - отсутствовал доступ к контактной информации. Утверждение заявителя о том, что решение о приобретении объекта было принято по результатам телефонного звонка, которым ему была подтверждена возможность использования помещения под магазин, документально не подтверждено и отрицается должником.

Проявив должную заботу и осмотрительность, заявитель, обнаружив имущество, не отвечающее своим ожиданиям, при правильном формировании своего интереса к объекту недвижимого имущества мог не заключать договор купли-продажи по результатам торгов.

Приобретя имущество, ФИО7 вправе распоряжаться им по своему усмотрению: переоборудовать в помещение, имеющее изолированный вход, решить в установленном порядке разногласия с Департаментом имущественно - земельных отношений Администрации г. Азова - в случае возникновения таковых и т.д.

Заявителем не представлено доказательств нарушения  порядка проведения торгов в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ.

Учитывая, что торги состоялись, имущество должника реализовано заявителю, иные претенденты на приобретение имущества по более высокой цене отсутствуют, удовлетворение заявления повлечет негативные последствия для должника и его кредиторов.

При таких обстоятельствах суд правомерно не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО2 о признании торгов недействительными. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что в рассматриваемом случае заявителем выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Доводы апеллянта со ссылками на письмо Администрации г. Азова на то, что собственники смежных помещений чинят ему препятствия в проходе к приобретенному объекту недвижимости, апелляционным судом отклоняются, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности торгов. В отношении указанного довода суд как указано выше правомерно указал, что данное препятствие при фактической необходимости может быть разрешено в судебном порядке путем подачи соответствующего иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 272 АПК РФ, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2017 по делу № А53-25814/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           А.Н. Стрекачёв

 

Судьи                                                                                             А.Н. Герасименко

 

Н.В. Сулименко