ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-149/2023

18 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     15 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 27.10.2023

от ответчика (должника): не явился, изещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-12007/2024)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Бетострой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.02.2024 по делу № А56-149/2023 (судья Нетосов С.В.), принятое по первоначальному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Кам Транс» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бетострой» 

о взыскании убытков и пени за просрочку внесения арендных платежей, и по встречному иску о взыскании обеспечительного платежа 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Кам Транс» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бетострой» (далее - ответчик) о взыскании 2 014 527,89 руб. убытков и пени за просрочку внесения арендных платежей в размере 14 762,89 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Бетострой» обратилось в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Кам Транс» 156 335,00 руб. обеспечительного платежа. Определением арбитражного суда от 13.04.2023 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.02.2024 первоначальное исковое заявление удовлетворено частично, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом в части удовлетворения первоначального иска, ответчик обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что пунктом 7 дополнительного соглашения к спорному договору аренды стороны предусмотрели право арендодателя (истца) по распоряжению оставленным недвижимым имуществом арендатора. Таким образом, по мнению апеллянта, поскольку стороны предусмотрели добровольное прекращение права собственности ответчика на оставленное недвижимое имущество и дальнейшую судьбу недвижимого имущества в виде перехода права собственности на него истцу, оснований для взыскания убытков с ответчика не имеется.

В настоящее судебное заседание явился представитель истца, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что самостоятельной апелляционной жалобы на решение суда не подавал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «Кам Транс» (далее - Истец; Арендодатель) и ООО «Бетострой» (далее - Ответчик; Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 20/08/АЗ/19 от 20.08.2019 г. (далее -Договор) (Приложение №1).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Истец обязуется предоставить Ответчику за плату во временное владение и пользование земельный участок (далее недвижимое имущество). Недвижимое имущество указано в Описании земельного участка (Приложение к Приложению 1 - Описание земельного участка к Договору), которое является неотъемлемой частью Договора, составляет площадь 3020 квадратных   метров   и   расположенно   по  адресу:  Ленинградская область, Всеволожский район, Осинорощинская КЭЧ, Левашовский лагерь.

В соответствие с пунктом 3.2.1 Договора Арендатор обязуется вернуть Недвижимое имущество Арендодателю в надлежащем состоянии в соответствии с условиями Договора.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что передача недвижимого имущества Арендатору в аренду и возврат Недвижимого имущества из Арендодателю Арендатором оформляются двухсторонними актами приема-передачи, подписываемыми Сторонами или уполномоченными представителями сторон. Указанные в настоящем пункте Договора акты являются неотъемлемой частью Договора.

Уведомлением б/н от 16.08.2022 года, полученным Ответчиком 31.08.2022, Истец уведомил Ответчика о необходимости вернуть Недвижимое имущество в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты получения уведомления в надлежащем состоянии, зафиксированном сторонами в Акте приема-передачи при заключении Договора.

Пунктом 1 Дополнительного соглашения № 2 от 19.11.2022 к Договору срок действия договора продлевался до 07.12.2022.

Пунктом 1 Дополнительного соглашения № 3 от 08.12.2022 к Договору срок действия договора продлевался до 11.12.2022.

Пунктом 6 Дополнительного соглашения № 3 от 08.12.2022 к Договору Арендатор взял на себя обязательство явится на подписание Акта сдачи-приемки Недвижимого имущества - 12.12.2022 г., которая начнется в 10.00 по мск.

12.12.2022г. представитель Арендатора на подписание Акта сдачи-приемки Недвижимого имущества не явился. По электронному документообороту уведомил, что явится на подписание Акта сдачи-приемки Недвижимого имущества не может.

Акт сдачи-приемки Недвижимого имущества Арендодателю был подписан в одностороннем порядке и направлен Арендатору.

В соответствии с пунктом 3.4.2. Договора Арендатор вправе осуществлять неотделимые улучшения Недвижимого имущества только с письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.4.3. Договора Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя для собственных нужд возводить производственные, бытовые и иные здания, строения, сооружения.

При приемке Недвижимого имущества и подписании Акта сдачи-приемки Недвижимого имущества в одностороннем порядке были выявлены несогласованные временные сооружения, ямы различного размера, мусор, разбросанный по территории, горы строительного мусора, не согласованные бетонные сооружения из блоков, а также закупоренная скважина для забора воды, которая не была согласована. Документы на ее ввод в эксплуатацию Арендодателю не были переданы.

Согласно Отчету об оценке № 00512/22-1 от 27.12.2022 рыночная стоимость восстановительного ремонта с учетом накопленного физического износа на 14.12.2022 составила 2156100,00 рублей.

Согласно Акту сверки взаимных расчетов на 27.12.2022 по данным Истца существует задолженность в пользу Ответчика в сумме 156 335,00 руб., являющейся обеспечительным платежом. 

Производя зачет взаимных требований, требование в виде возврата обеспечительного платежа в пользу Ответчика в размере 156 335,00 рублей прекращено на основании статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) путем его зачета счет стоимости восстановительного ремонта.

Таким образом, у Истца к Ответчику осталось требование в размере: 2 156 100,00-156 335,00 = 2 014 527,89 руб.

06.08.2022 было подано исковое заявление ООО «КАМ Транс» к ООО «Бетострой» о взыскании арендной платы и договорных неустоек.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-80579/2022 от 18.08.2022 исковое заявление ООО «КАМ Транс» к ООО «Бетострой» было принято к производству.

01.09.2022 были достигнуты устные договоренности руководства, а именно: Арендатор обязан был выплатить задолженности по арендной плате, выплате неустойки и подготовка и освобождение территории в указанный срок.

Арендодатель обязался отозвать иск.

05.09.2022 денежные средства в размере задолженности по арендной плате были перечислены Арендадателю. В этот же день Арендодатель подал заявление об отказе от искового заявления.

Поскольку устное соглашение Арендатором было нарушено, недвижимое имущество передано не вовремя, именно этим объясняется наличие двух протоколов о продлении действия договора, а также передано не в том виде, в котором оно зафиксировано при передаче, то в связи с этим фактом истец заяви также требование о взыскании суммы пени в размере 14 762,89 рублей.

Ссылаясь на изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене ввиду следующего.

Пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, при этом убытки определяются в соответствии со статьей 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В пунктах 1, 2, 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

В соответствие с пунктом 3.2.1. Договора Арендатор обязуется вернуть Недвижимое имущество Арендодателю в надлежащем состоянии в соответствии с условиями Договора.

В части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции верно установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды прекратил свое действие. Согласно Акту от 12.12.2022, по результатам осмотра недвижимого имущества, зафиксирован ряд недостатков.

Факт наличия недостатков ответчиком документально не опровергнут.

Согласно Отчету об оценке № 00512/22-1 от 27.12.2022, представленному истцом в  материалы  дела,   рыночная  стоимость  восстановительного  ремонта  с  учетом накопленного физического износа по состоянию на 14.12.2022 составила 2 156 100 рублей.

Принимая во внимание наличие между сторонами спора, в том числе относительно стоимости восстановительного ремонта, по ходатайству ответчика определением от 20.06.2023 арбитражный суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ГУСЭ (ЧЭУ) ФИО3 

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: «1) Какова стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления земельного участка в состояние на дату заключения договора аренды земельного участка № 20/08/АЗ/19 от 20.08.2019 года между истцом и ответчиком? 2) Имеется ли на арендуемом земельном участке металлический ангар, эксплуатируется ли он пользователем земельного участка, какова рыночная стоимость данного строения?». 

В материалы дела поступило экспертное заключение № 421/16 от 04.12.2023.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления земельного участка в состояние на дату заключения договора аренды земельного участка № 20/08/АЗ/19 от 20.08.2019 года между истцом и ответчиком на дату проведения исследования составляет не менее 1 074 186,40 рублей. Металлический ангар (навес), отраженный в расчетах и на фотографиях к Акту возврата от 12.12.2022г. и в Отчете об оценке от 27.12.2022г. на земельном участке отсутствует. Рыночная стоимость ангара (навеса) на момент проведения исследования составляет 163 400,00 руб.

Рассмотрев экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует, возражений против указанного экспертного заключения, ходатайство о проведении повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно определил размер убытков, подлежащих возмещению ответчиком в пользу истца, в размере рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для восстановления земельного участка, определенной экспертным заключением № 421/16 от 04.12.2023, в сумме 1 074 186,40 руб.

При этом, судом первой инстанции было обоснованно учтено, что  ответчиком был внесен обеспечительный платеж в соответствии с п. 5.5. Договора аренды, размер которого на момент расторжения договора составил 156 335,00 руб.

Согласно п. 5.6 Договора аренды, обеспечительным платежом покрываются следующие обязательства арендатора:

- по обеспечению чистоты и безопасности Недвижимого имущества;

- по обеспечению сохранности Недвижимого имущества;

- по ликвидации самовольных сооружений, произведенных арендатором; прокладок сетей, осуществленных арендатором, а также, по устранению всех недостатков Недвижимого имущества, возникших по вине арендатора или вследствие деятельности арендатора;

- по внесению арендной платы и оплате коммунальных платежей;

- по уплате всех неустоек (штрафов, пени) и упущенной выгоды, предусмотренных договором аренды.

Арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором, или удерживать (без начисления процентов) весь или часть обеспечительного платежа в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора, а также причинения арендатором вреда/ущерба Недвижимому имуществу (п. 5.7 Договора).

Таким образом, арбитражный суд обоснованно определил размер убытков, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, в сумме 917 851, 40 руб., исходя из следующего расчета: 1 074 186,40 руб. (рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановления земельного участка, определенная экспертным заключением № 421/16 от 04.12.2023) - 156 335 руб. (сумма обеспечительного платежа).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии у истца права на распоряжение оставленным ответчиком как арендатором на спорном земельном участке недвижимым имуществом подлежат отклонению, поскольку факт нахождения такого имущества на спорном земельном участке не подтверждается материалами дела и не освобождает ответчика от исполнения обязанности по возврату арендуемого имущества в надлежащем состоянии в соответствии с условиями договора.  

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 27.02.2024 по делу №  А56-149/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.С. Полубехина