323/2023-21886(1) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-302/2023

г. Челябинск

29 марта 2023 года

Дело № А07-4281/2020  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Жернакова А.С., судей Аникина И.А., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1  

В.Д., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  

Территориального управления Федерального агентства по управлению  

государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение  

Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2022 по делу № А074281/2020.  

Территориальное управление Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – истец, ТУ  Росимущества, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики  Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю  ФИО2 (далее – ответчик 1, ИП  ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате по договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №  000886 от 22.10.2008 за период с 01.05.2014 по 22.08.2019 в размере 1 002 600  руб. 10 коп., пени по договору аренды земельного участка, находящегося в  федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008 за период с 26.11.2008 по  22.08.2019 в размере 59 696 руб. 28 коп. (т. 1 л.д. 6-10).  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  17.03.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечена  индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –  ответчик 2, ИП ФИО3).  

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно уточнял исковые  требования, окончательно просил взыскать:  

- с ИП ФИО2 задолженность по арендной плате по  договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной  собственности, № 000886 от 22.10.2008 за период с 01.06.2014 по 17.04.2017 в  размере 185 825 руб. 89 коп., пени по договору аренды земельного участка,  

находящегося в федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008 за период  с 26.11.2008 по 17.04.2017 в размере 8 892 руб.;  

- с ИП ФИО3 задолженность по арендной плате по договору  аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №  000886 от 22.10.2008 за период с 18.04.2017 по 22.08.2019 в размере 749 275  руб. 63 коп., пени по договору аренды земельного участка, находящегося в  федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008 за период с 26.04.2017 по  22.08.2019 в размере 34 818 руб. 92 коп. (т. 3 л.д. 2-3).  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) указанное уточнение размера заявленного иска  принято судом первой инстанции к производству.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2022  (резолютивная часть от 28.11.2022) в удовлетворении исковых требований  судом отказано.  

С указанным решением не согласилось ТУ Росимущества (далее также –  податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в  которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу  новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.  

В апелляционной жалобе ее податель указал, что на основании  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» и стандартов оценочной деятельности был  подготовлен отчет об оценке № 4/05/17 от 03.05.2016, согласно которому  рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером  02:55:010510:87 в расчете за год составила 2 332 449 руб., доходы от  предоставления права пользования земельным участком на общий срок  договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной  собственности, № 000886 от 22.10.2008 составили 34 986 735 руб. Апеллянт не  согласился с критической оценкой судом первой инстанции отчета об оценке №  4/05/17 от 03.05.2016, указал, что результаты проведения оценки объекта могут  быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном  законодательством Российской Федерации, отчет независимого оценщика  признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.  Апеллянт сослался на то, что ответчиками рыночная стоимость годовой  арендной платы земельного участка, определенная на основании отчета об  оценке № 4/05/17 от 03.05.2016, до момента обращения ТУ Росимущества в суд  с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате не  оспаривалась и не пересматривалась, заявления в адрес ТУ Росимущества о  несогласии с расчетами арендной платы и урегулировании условий договора  аренды не направлялись, что свидетельствует о согласии с условиями договора  аренды земельного участка, в том числе в части расчетов арендной платы.  Апеллянт отметил, что при назначении судебной экспертизы на разрешение  эксперта судом не был поставлен вопрос об определении соответствия отчета  об оценке № 4/05/17 от 03.05.2016 в части определения рыночной стоимости  арендной платы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010510:87  требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе  требованиям федерального закона, федеральным стандартам оценки.  

По мнению апеллянта, отчет № 4/05/17 от 03.05.2016, на основании  которого ТУ Росимущества была определена арендная плата за 2017-2019 годы  по договору аренды, выполнен в соответствии с Федеральным законом от  29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и Федеральными  стандартами оценки № 1, 2, 3, утвержденными приказами Министерства  экономического развития Российской Федерации № 297, 298, 299 от 20.05.2015,  и ФСО № 7, утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №  611, и может быть рекомендован для целей совершения сделок.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  13.01.2023 апелляционная жалоба приняла к производству, дело назначено к  судебному разбирательству в судебном заседании на 08.02.2023.  

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ИП  ФИО3 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором  ответчик 2 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  08.02.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было  отложено 07.03.2023.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  07.03.2023 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было  отложено 21.03.2023.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.03.2023 была произведена замена судьи Колясниковой Ю.С. в составе суда  на судью Аникина И.А.  

В судебном заседании 21.03.2023 был объявлен перерыв в судебном  заседании до 22.03.2023 для завершения исследования письменных материалов  дела.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание  до и после перерыва представители лиц, участвующих в деле, не явились.  

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено  судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей  лиц, участвующих в деле.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой  инстанции, между ТУ Росимущества (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка,  находящегося в федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008 (далее  также – договор, т. 1 л.д. 28-31), в соответствии с которым арендатору  предоставлен в аренду земельный участок (землепользование) из категории  земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 02:55:010510:87,  расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н,  ул. Бабушкина, д. 21, общей площадью 2 807,20 кв.м, на срок с 22.10.2008 по  21.10.2033 (пункты 1.1 - 1.5, 3.1 договора).  

Согласно пункту 5.1 договора размер арендной платы за период с  22.10.2008 по 31.12.2009 составляет 27 005 руб. 26 коп. Величина ежемесячной  арендной платы за пользование земельным участком составляет 2 250 руб. 44  коп., из них ФИО2 уплачивает 335 руб. 05 коп.  

В соответствии с пунктом 5.3 договора расчет арендной платы на  последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласуется  с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года.  

Пунктом 5.4 договора установлено, что размер арендной платы  пересматривается в следующих случаях:  

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с  законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной  платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные  участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и  сборах);  

- при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной  арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае  определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных  участков).  

В случаях, указанных в пункте 5.4 договора, и при изменении  нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих  исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер  арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в  соответствии с указанными нормативными правовыми актами.  

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет  арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний  месяц календарного года - не позднее 20 декабря.  

Изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными  соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п. 5.3 и 5.4  договора (пункт 7.1 договора).  

Согласно пункту 8.1 договора в случае несвоевременного внесения  арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере  0,01 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.  

ИП ФИО2 являлся собственником недвижимого имущества  – нежилого помещения, общей площадью 233,6 кв.м, этаж № 1, 2, номера на  поэтажном плане: литера: А (1 эт. - пом. 10, 11, 12, 13, 19, 20, эт. 2 - пом. 11, 12,  13, 16, 17, 18, 19, 20.1), с кадастровым номером 02:55:010510:340, адрес  объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Бабушкина, д.  21, расположенного на земельном участке с кадастровым номером  02:55:010510:87.  

На основании договора купли-продажи от 14.04.2017 по акту приема-передачи от 18.04.2017 недвижимое имущество было передано ИП ФИО3, за которой 04.05.2017 были зарегистрированы права на указанное  недвижимое имущество – нежилое помещение с кадастровым номером  02:55:010510:340.  

Данные обстоятельства подтверждены решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 27.11.2019 по делу № А07-15377/2019, которым  

договор купли-продажи недвижимого имущества между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 был расторгнут.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  от 19.01.2021 № КУВИ-002/2021-887155 права на указанное недвижимое  имущество зарегистрированы за ИП ФИО3 с 04.05.2017 (т. 1 л.д.  141-142).  

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного  участка, находящегося в федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008,  ТУ Росимущества направило ИП ФИО2 претензию № 02-ВН- 05/6635 от 20.08.2019 с требованием в течение 15 дней с момента получения  претензии оплатить задолженность по арендной плате в размере 1 003 689 руб.  90 коп., пеней в размере 58 099 руб. 97 коп. (т. 1 л.д. 39, 40).  

Кроме этого, ТУ Росимущества направило ИП ФИО3  претензию № 02-ФЛ-04/1762 от 05.03.2020 с требованием в течение 5 дней с  момента получения претензии оплатить задолженность по арендной плате в  размере 816 774 руб. 21 коп., пеней в размере 34 818 руб. 92 коп. (т. 2 л.д. 63).  

Оставление ИП ФИО2 и ИП ФИО3  претензионных требований без удовлетворения послужило основанием для  обращения ТУ Росимущества в арбитражный суд с рассматриваемыми  исковыми требованиями к указанным ответчикам.  

В период рассмотрения спора, в связи с возникновением между  сторонами спора по размеру ежегодной арендной платы по договору,  определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2022  была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту  ООО «Информ-Эксперт» ФИО4.  

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1. Определить стоимость права аренды на 49 лет земельного участка с  кадастровым номером 02:55:010510:87, общей площадью 2 807 кв.м,  расположенного по адресу: установлено относительно ориентира,  расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика  Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский, ул. Бабушкина, д. 21 по состоянию на  01.01.2017?  

2. Какова стоимость ежегодного размера арендной платы в соответствии с  п. 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 за  период с 01.01.2017 по 31.12.2019?  

В материалы дела поступило экспертное заключение № 04/22 от  15.07.2022 (т. 3 л.д. 94-203)  

При ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что рыночная  стоимость права аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером  02:55:010510:87, общей площадью 2 807 кв.м, расположенного по адресу:  установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка,  почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Советский,  ул. Бабушкина, д. 21 по состоянию на 01.01.2017, составляет 14 647 599 руб. 68  коп.  

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу, что стоимость  ежегодного размера арендной платы на период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в  соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а  также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,  находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных  постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582  (далее – Правила, Правила № 582), составляет:  

1) 298 930 руб. 61 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (2017 год);  2) 298 930 руб. 61 коп. за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 (2018 год);  3) 310 289 руб. 97 коп. за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 (2019 год).  

Отказывая в удовлетворении исковых требований к ИП ФИО2, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования к данному  ответчику заявлены за пределами срока исковой давности. Отказывая в  удовлетворении исковых требований к ИП ФИО3, суд пришел к  выводу, что часть заявленных исковых требований ТУ Росимущества к  указанному ответчику также находится за пределами срока исковой давности,  что взысканию может подлежать только задолженность за период с 17.03.2018  по 22.08.2019. С учетом произведенных ИП ФИО3 платежей суд  установил отсутствие задолженности у ИП ФИО3 по арендной плате  по договору № 000886 от 22.10.2008 и правовых оснований для удовлетворения  исковых требований.  

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы  апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к  выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий  граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или  такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского  законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из  договоров и иных сделок.  

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в  пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в  аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным  Кодексом.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,  подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии  этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,  считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не  считается заключенным.  

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы  определяется договором аренды. Размер арендной платы является  существенным условием договора аренды земельного участка.  

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения  заключается в письменной форме путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора  аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды  здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.  

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка,  безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее  чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).  

Как следует из письменных материалов дела, между ТУ Росимущества в  Республике Башкортостан (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в  федеральной собственности, № 000886 от 22.10.2008 (далее также – договор, т.  1 л.д. 28-31), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду  земельный участок (землепользование) из категории земель - земли населенных  пунктов, с кадастровым номером 02:55:010510:87, расположенный по адресу:  Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Бабушкина, д. 21, общей  площадью 2 807,20 кв.м, на срок с 22.10.2008 по 21.10.2033 (пункты 1.1 - 1.5,  3.1 договора).  

Стороны согласовали существенные условия указанных договоров,  приступили к исполнению их условий.  

Действительность и заключенность договора лицами, участвующими в  деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд  апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и  ответчиком 1 обязательственных правоотношений, вытекающих из данного  договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной  собственности, № 000886 от 22.10.2008.  

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому  сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за  исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается  возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа  договора не вытекает иное.  

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что арендатор перечисляет  арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний  месяц календарного года - не позднее 20 декабря.  

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на  здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу  оно приобретает право на использование соответствующей части земельного  

участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования,  на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник  

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания,  сооружения или другой недвижимости покупателю, одновременно с передачей  права собственности на такую недвижимость, передаются права на ту часть  земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее  использования. При продаже недвижимости находящейся на земельном  участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель  приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка  на тех же условиях, что и продавец недвижимости.  

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель  здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,  принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода  права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования  земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и  необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того,  оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем  недвижимости и собственником земельного участка.  

Судом первой инстанции было установлено, что на основании договора  купли-продажи от 14.04.2017 по акту приема-передачи от 18.04.2017  недвижимое имущество было передано ИП ФИО3, за которой  04.05.2017 были зарегистрированы права на указанное недвижимое имущество  – нежилое помещение с кадастровым номером 02:55:010510:340.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости  от 19.01.2021 № КУВИ-002/2021-887155 права на указанное недвижимое  имущество зарегистрированы за ИП ФИО3 с 04.05.2017.  

Доказательства прекращения указанного права собственности за ИП  ФИО3 сторонами в материалы дела при рассмотрении дела судом  первой инстанции представлены не были.  

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит, что,  начиная с 04.05.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды  земельного участка, включая обязанность по оплате арендных платежей,  перешли к ИП ФИО3  

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны  исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и  требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно  предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения  обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за  исключением случаев, предусмотренных законом.  

В обоснование заявленных исковых требований Управление указало, что  арендаторы не исполняли условия договора по внесению арендной платы, в  связи с чем у них образовалась задолженность по арендной плате: у ИП  ФИО2 - за период с 01.06.2014 по 17.04.2017 в размере 185 825  

руб. 89 коп., у ИП ФИО3 - за период с 18.04.2017 по 22.08.2019 в  размере 749 275 руб. 63 коп.  

Кроме того, на основании пункта 8.1 договора за ненадлежащее  исполнение обязательств по договору истец начислил ответчикам и просил суд  взыскать неустойку с ИП ФИО2 за период с 26.11.2008 по  17.04.2017 в размере 8 892 руб., с ИП ФИО3 за период с 26.04.2017  по 22.08.2019 в размере 34 818 руб. 92 коп.  

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в ходе судебного  заседания были заявлены ходатайства о применении срока исковой давности.  

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для  защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность  применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до  вынесения судом решения.  

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности  составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК  РФ.  

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное,  течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или  должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является  надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015   № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского  кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1  статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока  давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора  условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении  каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных  повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному  платежу.  

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой  давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре  разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к  обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой  давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения  этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня  начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых  вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской  Федерации об исковой давности»).  

В рассматриваемом случае ТУ Росимущества обратилось в суд с  рассматриваемым иском к ИП ФИО2 26.02.2020.  

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от  17.03.2021 ИП ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве  соответчика.  

Истцом в адрес ИП ФИО2 предварительно была направлена  претензия № 02-ВН-05/6635 от 20.08.2019 с требованием оплатить  задолженность по арендной плате и пени. В адрес ИП ФИО3 была  направлена претензия № 02-ФЛ-04/1762 от 05.03.2020 с требованием оплатить  задолженность по арендной плате и пени.  

С учетом положений пункта 1 статьи 196 ГК РФ, указанных фактических  обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции находит ошибочным вывод  суда первой инстанции о полном пропуске истцом срока исковой давности в  отношении требований к ИП ФИО2  

При дате подачи иска 26.02.2020, при соблюдении претензионного  порядка урегулирования спора, апелляционный суд приходит к выводу, что в  отношении ИП ФИО2 ТУ Росимущества был пропущен срок  исковой давности только по требованиям до февраля 2017 г., в силу чего ТУ  Росимущества было вправе рассчитывать на взыскание с ИП ФИО2 задолженности по арендной плате и неустойке по периодам с 01.02.2017  (то есть за период с 01.02.2017 по 17.04.2017).  

Поскольку направление ТУ Росимущества ИП ФИО3  претензии № 02-ФЛ-04/1762 от 05.03.2020 носило формальный характер для  целей привлечения указанного лица в качестве соответчика по настоящему  делу, тридцатидневный срок соблюдения обязательного претензионного  порядка ТУ Росимущества выдержан не был, судебная коллегия соглашается с  выводом суда первой инстанции о том, что в отношении ИП ФИО3  срок исковой давности был пропущен в отношении части исковых требований,  и ТУ Росимущества было вправе рассчитывать на взыскание с ИП ФИО3 задолженности по арендной плате и неустойке по периодам с 17.03.2018  (то есть за период с 17.03.2018 по 22.08.2019).  

В ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор относительно  размера арендных платежей.  

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в  государственной или муниципальной собственности, согласно пункту 1 статьи  39.7 ЗК РФ, определяется в соответствии с основными принципами  определения арендной платы, установленными Правительством Российской  Федерации.  

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным  Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера  арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или  муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов,  устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом  государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении  земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской  Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые  не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных  участков, находящихся в муниципальной собственности.  

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в собственности Российской Федерации и  

расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год  определяется федеральными органами исполнительной власти,  осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия  собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из  следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных  участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в  соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по  ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития  Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды  земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством  Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления  Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 - рыночной  стоимости земельных участков).  

По условиям спорного договора арендная плата определяется на  основании рыночной стоимости права аренды земельного участка.  

Согласно пункту 6 Правил № 582 (в редакции, действовавшей по  состоянию до 12.08.2017) арендная плата за земельный участок, на котором  расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в  случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 названных Правил, рассчитывается на  основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в  соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной  деятельности.  

С 12.08.2017 редакция пункта 6 Правил № 582 претерпела изменения,  согласно которым ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на  котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил,  определяется как частное, полученное в результате деления рыночной  стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка  и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об  оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.  

Пунктом 10 Правил № 582 предусмотрено, что при заключении договора  аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата  рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды  земельного участка, федеральные органы исполнительной власти  предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в  связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но  не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления  Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз  в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1  января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка,  осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.  

Таким образом, в рамках существующего правового механизма  регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее  изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной  стоимости права аренды земельного участка.  

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных  вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской  Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору  аренды земельных участков, находящихся в государственной или  муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу  Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого  предусматривает необходимость государственного регулирования размера  арендной платы, подлежит применению порядок определения размера  арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в  момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения  регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется  размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по  общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких  изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению  регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере,  установленном на соответствующий период регулирующим органом без  дополнительного изменения договора аренды.  

ТУ Росимущества при расчете взыскиваемой задолженности  руководствовалось отчетом № 4/05/17 от 03.05.2016, подготовленным ООО  «Гранд».  

Поскольку у ответчиков возникли возражения против указанного отчета   № 4/05/17 от 03.05.2016, судом первой инстанции была назначена судебная  экспертиза  

В материалы дела поступило экспертное заключение № 04/22 от  15.07.2022, согласно которому рыночная стоимость права аренды на 49 лет  земельного участка с кадастровым номером 02:55:010510:87 по состоянию на  01.01.2017 составляет 14 647 599 руб. 68 коп.; стоимость ежегодного размера  арендной платы на период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в соответствии с п. 6  Правил составляет:  

1) 298 930 руб. 61 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (2017 год);  2) 298 930 руб. 61 коп. за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 (2018 год);  3) 310 289 руб. 97 коп. за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 (2019 год).  

Истцом результаты проведенной по делу судебной экспертизы  опровергнуты не были, ходатайство о назначении повторной экспертизы  заявлено не было.  

В заключении судебной экспертизы отражено время и место проведения  экспертизы, основание ее проведения, сведения об эксперте, имеется запись о  предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо  ложного заключения, отражены поставленные перед экспертом вопросы,  объекты исследований и представленные для проведения экспертизы  материалы, указаны содержание и результаты исследований, а также оценка  результатов исследований и выводов по поставленным вопросам с их  обоснованием, в связи с чем, оно является допустимым доказательством по  настоящему делу и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ.  

Экспертное заключение дано квалифицированным экспертом,  обладающими необходимыми специальными познаниями и предупрежденным  об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно принял  экспертное заключение № 04/22 от 15.07.2022 в качестве надлежащего  доказательства по делу.  

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что суду первой  инстанции надлежало руководствоваться отчетом об оценке № 4/05/17 от  03.05.2016, достоверность которого при проведении судебной экспертизы  опровергнута не была, отклонены судебной коллегией.  

При рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции  обоснованно была дана критическая оценка отчёта об оценке № 4/05/17 от  03.05.2016 рыночной стоимости спорного земельного участка. Анализ  указанного отчета об оценке показывает, что в нем неоднократно повторяются  расхождения касательно периода и даты оценки объектов. Часть страниц  содержит сведения о том, что оценка проводилась в 2017 году, часть страниц  указывает на проведение оценки в 2016 году, что вводит в заблуждение и  допускает неоднозначное толкование результатов оценки. Несмотря на  примененный сравнительный метод оценки, в отчете отсутствуют ссылки и  приложения с аналогами, что является нарушением требований норм  федеральных стандартов оценки (ФСО) и Федерального закона от 29.07.1998 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

Факт отсутствия приложений с объектами-аналогами был подтвержден  экспертом ФИО4 в судебном заседании 21.11.2022.  

В письменных пояснениях от 21.11.2022 № 237/22 (т. 4 л.д. 45) эксперт  ФИО4 под роспись также указал, что отчет об оценке № 4/05/17  от 03.05.2016 не соответствует статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не может  быть использован как документ, имеющий доказательственное значение.  

Указанные обстоятельства ТУ Росимущества опровергнуты не были. 

Само по себе несогласие участвующих в деле лиц с результатами  проведенной по делу судебной экспертизы не свидетельствует о ее  недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для  проведения повторной, либо дополнительной экспертизы.  

В дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции  письменных пояснениях эксперта от 21.03.2023 № 105/23 эксперт  ФИО4 указал, что, поскольку он при производстве судебной  экспертизы руководствовался данными, отраженными в Справочнике оценщика  недвижимости, Том III, «Земельные участки». Нижний Новгород, 2016 г., под  редакцией ФИО5, учитывая указанные обстоятельства, действующее  земельное законодательство, методологию оценки стоимости права аренды  земельных участков и рыночные данные, то даже если бы суд поставил вопрос  об определении стоимости права аренды на 25 лет (срок действия договора  аренды), то результат стоимости права аренды согласно методологии не  изменился бы и составил бы величину, указанную на страницах 67, 70  заключения эксперта № 04/22 от 15.07.2022, то есть 14 647 599,68 руб.  

На основании изложенного, в отсутствие в материалах дела иной  достоверной стоимости права аренды, судебная коллегия пришла к выводу, что  суд первой инстанции обоснованно и правомерно при расчете взыскиваемой  задолженности руководствовался заключением эксперта № 04/22 от 15.07.2022.  Отчет об оценке № 4/05/17 от 03.05.2016 обоснованно был отклонен судом  первой инстанции, поскольку сведения о стоимости права аренды, отраженные  в нем, не отвечают критериям достоверности и проверяемости.  

Довод апеллянта о том, что отчет № 4/05/17 от 03.05.2016, на основании  которого ТУ Росимущества была определена арендная плата за 2017-2019 годы  по договору аренды, выполнен в соответствии с Федеральным законом от  29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности» и Федеральными  стандартами оценки № 1, 2, 3, утвержденными приказами Министерства  экономического развития Российской Федерации № 297, 298, 299 от 20.05.2015,  и ФСО № 7, утвержденному приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 №  611, и может быть рекомендован для целей совершения сделок, не нашел своего  документального подтверждения по материалам дела.  

Ссылки апеллянта на то, что ответчиками рыночная стоимость годовой  арендной платы земельного участка, определенная на основании отчета об  оценке № 4/05/17 от 03.05.2016, до момента обращения ТУ Росимущества в суд  с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате не  оспаривалась и не пересматривалась, заявления в адрес ТУ Росимущества о  несогласии с расчетами арендной платы и урегулировании условий договора  аренды не направлялись, отклонены судебной коллегией, поскольку в силу  регулируемого характера арендной платы по договору ТУ Росимущества  вправе рассчитывать на получение только законно установленной платы.  

Исходя из заключения эксперта № 04/22 от 15.07.2022 (иной  обоснованный альтернативный порядок расчета ТУ Росимущества предложен  не был), по расчету суда апелляционной инстанции размер задолженности ИП  ФИО2 по арендной плате за период с 01.02.2017 по 17.04.2017  составил 9 267,72 руб., по пеням за период с 28.02.2017 по 17.04.2017 - 26,16  руб.  

По представленной ТУ Росимущества в материалы дела информации ИП  ФИО2 были произведены платежи за спорный период в размере  15 551,55 руб.  

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит по  существу верным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для  удовлетворения исковых требований к ИП ФИО2, поскольку  произведенные им платежи перекрывают сумму возможной задолженности по  договору.  

ИП ФИО3 с учетом результатов проведенной по делу судебной  экспертизы были представлены справочные расчеты, согласно которым  задолженность ИП ФИО3 по арендной плате составляет 64 982,84  руб., по пеням – 1 757,51 руб.  

ИП ФИО3 оплачен период использования земельного участка с  17.03.2018 по 31.12.2019 в размере 67 498,58 руб. (согласно предоставленным  ТУ Росимущества сведениям).  

Таким образом, суд первой инстанции также верно отказал в  удовлетворении заявленного к ИП ФИО3 иска, поскольку  произведенные ей платежи также перекрывают сумму возможной  задолженности по договору.  

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного  иска является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для  удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по  апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1  статьи 110 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2022 по  делу № А07-4281/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу  Территориального управления Федерального агентства по управлению  государственным имуществом в Республике Башкортостан - без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья А.С. Жернаков 

Судьи: И.А. Аникин  А.Х. Камаев