Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-101550/23

28 июня 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.01.2015) к

АО "Торговый дом "Перекресток" (109029, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 772201001, Управляющая организация: Общество с ограниченной ответственностью "Корпоративный центр Икс 5"),

третьи лица:

-ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 29.11.2018),

-ИП ФИО3 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 18.12.2004),

-ИП ФИО4 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.04.2021),

-ООО "ТЦ "Уют" (142204, Московская обл, Серпухов г., Московское ш., д. 55, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 504301001, Генеральный директор: ФИО5)

о признании договора недействительным в части, взыскании

и по исковому заявлению

АО "Торговый дом "Перекресток" (109029, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.07.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 772201001, Управляющая организация: Общество с ограниченной ответственностью "Корпоративный центр Икс 5"),

к ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 05.01.2015) 

о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору субаренды нежилого помещения № 11СТ212б/2 от 01.02.2020 в размере 896 772 руб. 47 коп.

при участии согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО "Торговый дом "Перекресток" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1.Признать Договор субаренды нежилого помещения № 11СТ2126/2 от 01.02.2020г. недействительным в части передачи во владение и пользование помещения общей площадью 104,5 кв. м. (включая помещение №58).

2.Взыскать с АО «Торговый дом «Перекресток» в пользу ИП ФИО1 денежные средства в размере 1 507 222 руб. 41 коп.

3.Взыскать с АО «Торговый дом «Перекресток» расходы по уплате госпошлины.

Определением Арбитражного суда Московской области от 03.06.2024г. настоящее дело объединено с делом №А41-30372/24 с требованиями АО «Торговый дом «Перекресток»  о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по оплате арендной платы по договору субаренды нежилого помещения № 11СТ212б/2 от 01.02.2020 в размере 896 772 руб. 47 коп. по август 2023г.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ООО "ТЦ "Уют".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании представитель Ип ФИО1 ходатайствовал об уточнении требований. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

Представитель индивидуального предпринимателя дал пояснения, поддержал заявленные требования, в удовлетворении заявленных требований АО "Торговый дом "Перекресток" не возражал, признал данную задолженность, пояснил, что при расчете иска, заявленного к АО "Торговый дом "Перекресток" данная задолженность учтена при уточнении требований. Представитель АО "Торговый дом "Перекресток" возражал в удовлетворении требований.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между истцом (субарендатор) и ответчиком (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №11СТ2126/2 от 01.02.2020г. в соответствии с которым арендатор обязуется передать, а субарендатор принять во временное  возмездное пользование (субаренду) часть здания общей площадью 155 кв.м. Помещение находится по адресу: 

<

...>. Помещение, согласно документам технической инвентаризации, расположено на первом этаже. С целью идентификации помещение согласовано сторонами и отмечено (заштриховано) в Приложении №1.

Согласно п. 1.2 договора субаренды помещение принадлежит арендатору на праве аренды, что подтверждается договором аренды б/н от 01.05.20163г., заключенного между АО "Торговый дом "Перекресток" и ООО "ТЦ "Уют" (действующим от имени и в интересах ЗАО «СУ-155») (т. 1 л.д. 79).

Пунктом 3.1 договора субаренды предусмотрено, что за пользование помещением субарендатор ежемесячно уплачивает арендные платежи.

Как указывает истец и подтверждено материалами дела,  за период с января 2020г. по август 2021г. истцом в адрес ответчика перечислены денежные средства с учетом обеспечительного платежа в общей сумме 5 987 713,37 руб.

Как следует из договора аренды нежилых помещений  от 01.05.2013г. ответчику переданы в аренду помещения 10-66/, общей площадью 1594,3 кв.м. (т. 1 л.д. 79).

Помещения расположены на первом этаже торгового центра и выделены красной линией на поэтажном плане, содержащемся в приложении №1 (п. 1.5 договора аренды нежилых помещений).

Вместе с тем, помещения, заштрихованные в приложении №1 к договору субаренды №11СТ2126/2 от 01.02.2020г., а именно помещение №58, АО "Торговый дом "Перекресток"  (арендатору) от собственника помещений не передавались по договору аренды от 01.05.2013г.

09.04.2021г. зарегистрирован переход права собственности от прежнего собственника ЗАО «СУ- № 155» к новым собственникам:

-ФИО2, в размере 1/2 доли в праве общей долевой собственности, 09 апреля 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись регистрации №50:58:0030101:5863-50/150/2021-14;

-ФИО3, в размере 1/4 доли в праве общей долевой собственности, 09 апреля 2021 года в ЕГРН внесена запись регистрации № 50:58:0030101:5863-50/150/2021 -16;

-ФИО4 в размере 1/4 доли в праве общей долевой собственности, 09 апреля 2021 года в ЕГРН внесена запись регистрации №50:58:0030101:5863-50/150/2021-15.

В   результате   проведенной    новыми   собственниками   инвентаризации    помещений, являющихся объектом субаренды по Договору №11СТ2126/2 от 01.02.2020г., установлено, что арендатор АО "Торговый дом "Перекресток" в соответствии с Договором аренды от 01.05.2013г., на законных основаниях имел право сдать в субаренду Субарендатору только помещения общей площадью 50,5 кв.м., имеющие согласно техническому плану собственника номера №№ 56 и 57, общей площадью 28 кв.м. и 22,5 кв.м. соответственно. Помещение, имеющее в соответствии с техническим паспортом здания №58 (торговый зал), общей площадью 95,4 кв.м., не являлось предметом аренды в соответствии с Договором аренды от 01.05.2013г. и не передавалось временное пользование Арендатору - АО "Торговый дом "Перекресток", что подтверждается Приложением № 1 к Договору аренды нежилых помещений от 01.05.2013г. 

Однако нарушение условий Договора аренды от 01.05.2013г. арендатор - АО "Торговый дом "Перекресток", в отсутствии надлежащих полномочий предоставил в пользование субарендатору - ИП ФИО1 помещения общей площадью 155 кв.

Поскольку ответчиком сдавалось в субаренду помещение, которое ему не передавалось, истцом заявлены требования о признании недействительным  договора субаренды нежилого помещения от 01.02.2020г. в части, а также о возврате излишне уплаченных арендных платежей.

В связи с чем, в адрес ответчика направлена претензия. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Требования индивидуального предпринимателя о признании недействительным в части договора субаренды нежилого помещения № 11СТ212б/2 от 01.02.2020г. суд считает подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как указывалось ранее, и следует из договора аренды нежилых помещений  от 01.05.2013г. ответчику переданы в аренду помещения 10-66, общей площадью 1594,3 кв.м. (т. 1 л.д. 79).

Помещения расположены на первом этаже торгового центра и выделены красной линией на поэтажном плане, содержащемся в приложении №1 (п. 1.5 договора аренды нежилых помещений).

Вместе с тем, помещения, заштрихованные в приложении №1 к договору субаренды №11СТ2126/2 от 01.02.2020г. в площади 104,5 кв.м., АО "Торговый дом "Перекресток"  (арендатору) от собственника помещений не передавались по договору аренды от 01.05.2013г.

Следовательно, АО "Торговый дом "Перекресток" не имел права на сдачу в субаренду помещения в площади 104,5 кв.м. данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Довод АО "Торговый дом "Перекресток" о том, что договор расторгнут, в связи с этим, не имеется оснований для признания недействительным договора в части, подлежит отклонению.

Расторжение договоров и проверка законности сделок имеют разные правовые последствия, которые заключаются прежде всего в том, что при расторжении договора его отдельные условия могут сохранять свою силу (п. 2 ст. 453 ГК РФ), в то время как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ) (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.06.2018 N 303-ЭС14-4717(4)).

На основании изложенного, требования ИП ФИО1  о признании Договора субаренды нежилого помещения № 11СТ2126/2 от 01.02.2020г. недействительным в части передачи во владение и пользование помещения общей площадью 104,5 кв. м. (включая помещение №58).

Поскольку ответчик неосновательно обогащался за счет истца в связи со сдачей не принадлежащего обществу имущества, индивидуальным предпринимателем также заявлено требование о взыскании денежных средств в размере 1 507 222 руб. 41 коп.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В материалы дела представлены п/п, подтверждающие перечисление денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч.1 ст.66 АПК РФ).

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, требования в данной части также подлежат удовлетворению.

Заявляя требования о взыскании задолженности по оплате арендной платы по договору субаренды нежилого помещения № 11СТ212б/2 от 01.02.2020 в размере 896 772 руб. 47 коп., АО "Торговый дом "Перекресток" указывает на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 3.1.1. Договора Ежемесячная арендная плата за первый месяц субаренды составляет 485 593, 33 рублей, кроме того НДС по ставке, определяемой действующим законодательствам РФ по налогам и сборам.

Ежемесячная арендная плата со второго месяца субаренды составляет 242 796, 67 рублей, кроме того НДС по ставке, определяемой действующим законодательствам РФ по налогам и сборам.

Пунктом 5.1. Договора установлено, если субарендатор продолжает пользоваться помещением по истечению 11 месяцев, и нет возражений от со стороны Арендатора, размер арендной платы увеличивается на 10 %.

С 01.01.2021 г. арендная плата увеличилась на 10% и составила 320 491,61 рублей (242 796, 67 + 10%(индексация) + 20% (НДС).

С 09 апреля 2021 г. АО «ТД «Перекресток» произвело перерасчет арендной платы, которая стала составлять 104 418, 05 рублей.

Как указывает общество, задолженность за период с ноябрь 2022г. – по август 2023 г. составляет 896 772, 47 рублей.

В связи с неоплатой арендной платы,  АО "Торговый дом "Перекресток" направило уведомление от 24.07.2023 г. о расторжении договора субаренды нежилого помещения № 11СТ212б/2 от 01.02.2020г.

17.08.2023г. обществом составлен односторонний акт возврата помещения. В дальнейшем Акт возврата помещений по договору от 18.09.2023г. был подписан ИП ФИО1 и направлен в адрес общества.

24.01.2023г. в адрес индивидуального предпринимателя направлена претензия. Претензия оставлена без ответа.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Заявляя данные требования, АО "Торговый дом "Перекресток" не учло следующее.

Индивидуальным предпринимателем за период действия договора субаренды вносились арендные платежи за площадь, составляющую 155 кв.м.

Однако, как выяснилось, у АО «Торговый дом «Перекресток» не имело права сдавать в субаренду помещений в площади 104,5 кв.м.

В связи с чем, при уточнении требований о взыскании денежных средств с АО «Торговый дом «Перекресток» индивидуальный предприниматель учла обстоятельство того, что имелась задолженность по август 2023г. и заявила требования с учетом вычета этой суммы.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения требований АО «Торговый дом «Перекресток» не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на АО «Торговый дом «Перекресток» по первоначальному иску (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования ИП ФИО1  удовлетворить.

Признать Договор субаренды нежилого помещения № 11СТ2126/2 от 01.02.2020г. недействительным в части передачи во владение и пользование помещения общей площадью 104,5 кв. м. (включая помещение №58).

Взыскать с АО «Торговый дом «Перекресток» в пользу ИП ФИО1 денежные средства в размере 1 507 222,41 руб.

Взыскать с АО «Торговый дом «Перекресток» расходы по уплате госпошлины по иску в размере 34 072 руб.

Вернуть ФИО6 излишне уплаченную госпошлину в размере 15 112 руб. по чек ордеру  от 23.11.2023 13:03:46, операция 15.

2. В удовлетворении требований АО "Торговый дом "Перекресток" отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                    СудьяО.А. Кузьмина