ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-24233/2017

г. Саратов

07 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  07 сентября 2018 года.

 

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 января 2018 года по делу № А57-24233/2017, (судья И.М. Заграничный),

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, (ОГРНИП 311644020600023) 

к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, (ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 

о прекращении права собственности на кафе «Липки», общей площадью 187,9 кв.м;

о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 327,8 кв.м;

об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи № 64-64- 28/003/2011-281 от 16.03.2011, 

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель ФИО2 с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, о прекращении права собственности на кафе «Липки», общей площадью 187,9 кв.м; о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 327,8 кв.м; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи № 64-64-28/003/2011-281 от 16.03.2011.

Решением от 12 января 2018 года Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-24233/2017 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворения иска.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле  доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд  приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 владеет на праве собственности земельным участком общей площадью 383 кв.м. (разрешенное использование: под пункт общественного питания (кафе) расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:41:410821:15, а также расположенное на нем кафе «Липки», приобретенные на основании договора купли-продажи недвижимости от 11 марта 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 64-АГ 085308 от 16.03.2011 на земельный участок и свидетельством о государственной регистрации 64-АГ 085307 на кафе «Липки» состоящее из нежилого одноэтажного здания общей площадью 126,6 кв.м. (литер Aaal), нежилого одноэтажного здания общей площадью 61,3 кв.м. (литер Б), ворота (литер В), ворота (литер Г), забор (литер Д), назначение: нежилое, инв.№ 63:410:002:000218110, адрес объекта: 

<

...> Д.

29 июля 2015 года между ФИО2 и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка № 122/15, по которому истец принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов без ограничения в использовании с кадастровым номером 64:41:410821:1804 общей площадью 132 кв.м. по адресу: 

<

...> в 12,0 м юго-западнее угла 5-ти этажного жилого дома №3, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (строительство кафе).

На участке капитальные строения не имеются.

Договор заключен сроком на 10 лет.

Летом 2016 - 2017 года истцом за личные средства на земельных участках 64:41:410821:15 (принадлежит на праве собственности) и 64:41:410821:1804 (аренда без ограничения в использовании, для строительства кафе) произведена самовольная реконструкция принадлежащего ФИО2 на праве собственности Кафе «Липки» путем объединения нежилого здания общей площадью 126,6 кв.м. и нежилого одноэтажного здания площадью 61,3 кв.м. и пристройкой дополнительных помещений.

В результате реконструкции нежилого здания кафе путем строительства отапливаемой пристройки произошло образование нового объекта и увеличение общей площади на 139,9 кв.м. (до реконструкции -187,9 кв.м, после реконструкции - 327,8 кв.м).

27 июня 2017 года ООО «Гражданпроект» проведена экспертиза соблюдения градостроительных, строительных, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм в отношении к самовольно реконструированному нежилому зданию, расположенному по проспекту Космонавтов д. 1 «Д».

В соответствии с экспертным заключением самовольно реконструированное нежилое здание кафе по пр. Космонавтов 1 «Д» в г. Балашове в большинстве случаев соответствует параметрам, установленным в Правилах землепользования и застройки территории МО г. Балашов. Имеющиеся нарушения в части несоблюдения отступа стен здания от границ земельного участка, не приводят к нарушению правил противопожарной безопасности, а также санитарно-гигиенических норм, установленных на территории РФ.

Границы здания кафе не выходят за границы земельных участков, на которых оно расположено.

После реконструкции общая площадь нежилого здания составляет 327,8 кв.м.

Техническое состояние основных несущих конструкций самовольно реконструированного нежилого здания классифицируется как работоспособное техническое состояние. Конструкция здания и здание в целом обладают достаточной прочностью и устойчивостью для того, чтобы в процессе эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, а также имуществу, то есть дальнейшая безопасная эксплуатация объекта возможна.

Самовольно реконструированное нежилое здание подключено к инженерным сетям обеспечения основными энергетическими ресурсами.

Для эксплуатации реконструированного истцом здания и дальнейшего его оформления в соответствии с действующим законодательством РФ, ФИО2 обратился в администрацию Балашовского муниципального района с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания кафе «Липки» инвентарный номер: 63:410:003:000049470, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 327,8 кв.м.

На вышеуказанное заявление Администрация Балашовского муниципального района Саратовской области ответила отказом в виду следующего: в соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации «... разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка».

До начала работ по реконструкции нежилого здания кафе «Липки», расположенного на принадлежащем Вам земельном участке с кадастровым номером 64:41:410821:15 по адресу: 

<

...>, в администрацию Балашовского муниципального района не поступало заявлений о подготовке градостроительного плана земельного участка и о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию нежилого здания кафе «Липки».

Истец указывает, что произведенная самовольная постройка создана без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства легли в основу настоящего иска.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Истец основывает свое требование на положениях статьи 222 ГК РФ, в соответствии с положениями которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.         Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем, статьей 222 ГК РФ предусмотрены случаи – исключения из общего правила.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу пункта 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктов 9 и 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

 При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на такой объект. 

Вместе с тем суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации.

 Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, легализация самовольной постройки в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение указанных норм и правил является существенным, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных норм и разъяснений следует, что отсутствие разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных  статьями  49,   51,   54  Градостроительного  кодекса  Российской Федерации требований, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность.

Строительство должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Как следует из материалов дела, границы кафе не выходят за границы земельных участков, которыми владеет истец.

Кроме того, из проведенной по делу судебной экспертизы следует:

- Самовольно реконструируемое нежилое здание кафе, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 327,8 м2 соответствует градостроительным, строительно-техническим, противопожарным и санитарным требованиям всех техническим регламентам в области строительства, действующих в Российской Федерации.

- Самовольно реконструируемое нежилое здание кафе, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 327,8 м2 не нарушает охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

- Самовольно реконструированное нежилое здание кафе, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 327,8 м2 находится в границах земельных участков:  общей площадью 383  кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 64:41:410821:15, принадлежащего ФИО2  на праве собственности, и земельного участка с кадастровым номером 64:41:410821:1804 общей площадью 132 кв.м.по адресу: 

<

...> в 12,0 м юго-западнее угла 5-ти этажного жилого дома №3, используемого истцом на праве аренды.

Результаты судебной экспертизы, лицами участвующими в деле, не оспорены, ходатайств о проведении по делу повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Согласно положениям пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

По смыслу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований получения положительного заключения Управления государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Истцом соблюдены условия, указанные в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Ответчик против удовлетворения исковых требований не возражает.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается, что спорные строения не зарегистрированы на праве собственности за кем-либо; находятся в границах земельных участков находящихся во владении  истца.

Доказательств притязаний третьих лиц на спорный объект недвижимости в материалах дела не имеется.

Кроме того, в материалы дела ответчиком представлены пояснения, в соответствиями которыми, последний не возражал против удовлетворения иска и признания права собственности за истцом.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании права собственности.

Относительно отказа в иске о прекращении права собственности на кафе «Липки», общей площадью 187,9 кв.м; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи № 64-64-28/003/2011-281 от 16.03.2011, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

Указанные требования направлены на приведение сведений, содержащихся в Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, в соответствии с фактическим наличием объектов недвижимости.

В то время как внесение изменений в сведения ЕГРП относительно объекта является следствием удовлетворения судом требования о признании права (абзац 2 пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции  имеются правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.        

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 января 2018 года по делу № А57-24233/2017 в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности отменить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание общей площадью 327 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 12 января 2018 года по делу № А57-24233/2017 оставить без изменения.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда на счет общества с ограниченной ответственностью Региональный экспертный центр «Эксперт-Профи» 35 986 руб. за проведение экспертизы по делу №А57-24233/2017.

Постановление  арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.                

 

 

Председательствующий                                                 С. А. Жаткина

 

            Судьи                                                                                              О. И. Антонова

                                                                                                          

Т. В. Волкова