РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-200643/22-189-1599

г. Москва

27 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                                     

Председательствующего: судьи Ю.В. Литвиненко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ РИЭЛТИ" (Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ, КАХОВКА УЛ., Д. 11, К. 1, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. 10 КОМН.4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2013, ИНН: 

<

***>)

к ответчикам: 1) ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" (117303, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗЮЗИНО, КАХОВКА УЛ., Д. 11, К. 1, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. 10 КОМН. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 07.06.2013, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, 

2) ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕВИКА" (144011, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЭЛЕКТРОСТАЛЬ ГОРОД, СПОРТИВНАЯ 

<

...>, ПОЗИЦИЯ 100, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2018, ИНН: 

<

***>)

о признании договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 и № 15/09/2-20 от 15.09.2020 г. недействительными,

об обязании ООО "СВЕЖЕВИКА" (ИНН: 

<

***>) возвратить ООО "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:445, переданный по договорам № 15/09/1-20 и № 15/09/2-20 от 15.09.2020 г.

При участии: согласно протокола судебного заседания от 24 января 2023 года, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ВИКТОРИЯ РИЭЛТИ» (далее – Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС «СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ» (далее – Ответчик № 1) и ООО «СВЕЖЕВИКА» (далее – Ответчик № 2) о признании договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/2-20 от 15.09.2020 недействительным; об обязании ООО "СВЕЖЕВИКА" возвратить ООО "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" часть земельного участка с кадастровым номером 50:10502056:445, переданную по договору № 15/09/2-20 от 15.09.2020. Делу присвоен № А40-200643/22-189-1599.

Также истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчикам о признании договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020 недействительным; об обязании ООО "СВЕЖЕВИКА" возвратить ООО "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" часть земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445, переданную по договору № 15/09/1-20 от 15.09.2020. Делу присвоен № А40-221504/22-173-1639.

Определением суда от 28 октября 2022 года арбитражные дела № А40-200643/22-189-1599 и № А40-221504/22-173-1639 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А40-200643/22-189-1599.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик № 1 просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик № 2 возражал против заявленных требований по доводам изложенным в отзыве на исковое заявление.

Суд, рассмотрев материалы дела, в силу статей 67, 68, 71 АПК РФ исследовав и оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Исковые требования мотивированы тем, что договоры аренды части земельного участка №15/09/2-20 и №15/09/1-20 от 15.09.2020г. совершены с заинтересованностью, а также не одобрены в установленном законом порядке общим собранием участников и повлекли причинение убытков последнему, истец полагает, что данные сделки являются недействительными в силу ст. 174,  ГК РФ, ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований Ответчик № 2 пояснил, что оспариваемые договоры аренды №15/9/1-20 и №15/9/2-20 от 15.09.2020 не являются сделками, в совершении которых имеется заинтересованность, и в связи с этим не могут быть признаны недействительными в соответствии с положениями ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», а также указал, что заключение спорных договоров аренды преследовало исключительно цель введения земельного участка в хозяйственную эксплуатацию, которую ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» своими силами осуществлять не могло по причине отсутствия достаточного финансирования и собственного персонала.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

Судом при рассмотрении дела установлено, ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» зарегистрировано в качестве юридического лица 07.06.2013 и внесено в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 

<

***>.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ ООО «Виктория Риэлти» с 16.12.2016 является учредителем ООО «ТК «Совхоз Электростальский» с долей участия 99.99612%.

Учредителями ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» с 26.02.2015г. являлись ФИО3 с долей участия 0,00213% и ФИО4 с долей участия 0,00175%. ФИО4 в период с 16.03.2015г. до 18.11.2020г. исполнял функции единоличного исполнительного органа ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский».

Учредителем ООО «Свежевика» с 06.12.2018г. является ФИО5 с долей участия 100%.

ФИО3 и ФИО4 являются родными братьями. ФИО5 и ФИО3 являются сводными братьями, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-40587/2021 от 31.01.2022.

Общая  площадь   принадлежащего   ООО   «Тепличный  комплекс   «Совхоз   Электростальский» земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445 составляет 494 711 кв.м.

15.09.2020г. между ООО «Свежевика» и ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» заключен договор аренды №15/09/1-20, по условиям которого ООО «Свежевика» передана часть земельного участка площадью 123 678 кв.м. (п.1.1. Договора №15/09/1-20 от 15.09.2020г.).

15.09.2020г. между ООО «Свежевика» и ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» заключен договор аренды №15/09/2-20, по условиям которого ООО «Свежевика» передана часть земельного участка площадью 371 034 кв.м. (п.1.1. Договора №15/09/2-20 от 15.09.2020г.).

Согласно п. 2.1. Договора №15/09/2-20 размер арендной платы составляет 185 517 руб. в год. То есть, в месяц размер арендной платы равен 15 459 руб. 75 коп. (185517 руб./12 мес.), а стоимость аренды 1 кв.м. составляет 0,04 руб. в месяц (15459,75руб./371034кв.м.).

Согласно п.2.1. Договора №15/09/1-20 размер арендной платы составляет 61 839 руб. в год. То есть, в месяц размер арендной платы равен 5 153 руб. 25 коп. (61 839 руб./12 мес.), а стоимость аренды 1 кв.м. составляет 0,04 руб. в месяц (5153,25 руб./123678 кв.м.).

Таким образом, по двум договорам аренды ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» передало ООО «Свежевика» весь земельный участок площадью 494 711 кв.м. (371 034 кв.м. + 123 678 кв.м.).

Согласно п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Обязательным условием признания сделки недействительной по основаниям пункта 2 статьи 174 Кодекса, является наличие ущерба для интересов юридического лица, совершающего сделку.

В соответствии с ч. 1 ст. 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе, в том числе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон N 14-ФЗ) сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами 20 и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями упомянутой статьи.

Лица, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 45 Закона N 14-ФЗ, должны доводить до сведения общего собрания участников общества информацию о юридических лицах, в которых они занимают должности в органах управления, об известных им совершаемых или предполагаемых сделках, в совершении которых они могут быть признаны заинтересованными.

В силу п. 5 ст. 45 Закона N 14-ФЗ, сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" (далее - Постановление N 27) при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, как совершенной с нарушением предусмотренного Федеральным законом от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) и Федеральным законом от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) порядка совершения крупных сделок, подлежит применению статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а с нарушением порядка совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (далее - сделки с заинтересованностью), - пункт 2 статьи 174 ГК РФ (пункт 6 статьи 79, пункт 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах, пункт 6 статьи 45, пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью) с учетом особенностей, установленных указанными законами.

В пункте 21 Постановления N 27 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 81 Закона N 208-ФЗ и пунктом 1 статьи 45 Закона N 14-ФЗ лица, указанные в данных положениях закона, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки, в том числе, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) подконтрольные им организации являются выгодоприобретателем в сделке либо контролирующими лицами юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, либо занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося выгодоприобретателем в сделке, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица.

Как разъяснено в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановления N 25), пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Учитывая вышеуказанные нормы права, а также принимая во внимание, что ФИО4, ФИО3, ФИО5, который является учредителем ООО «Свежевика» с долей в уставном капитале – 100%, образуют одну группу аффилированных лиц, заинтересованных в совершении должником данной сделки, суд отклоняет довод ответчика № 2 о том, что сводные братья не относятся к числу лиц, заинтересованных в совершении обществом сделки подлежит отклонению.

Судом установлено, спорные договоры аренды является для ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» сделкой с заинтересованностью, о наличии которой ФИО4 не мог не знать в силу указанных выше обстоятельств. ФИО4 не уведомлял ООО «Виктория Риэлти» о совершены сделки с заинтересованностью. В свою очередь, ООО «Виктория Риэлти» не давало согласие на ее совершение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделки не были одобрены в установленном законом порядке.

Также судом при рассмотрении дела установлено, что определением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2021 в отношении ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский»  возбуждено дело о банкротстве № А40-224847/2021.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.08.2022 по делу № А40-224847/2021 ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» признано банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Конкурсный управляющий ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» пояснил, что согласно официальным данным бухгалтерской отчетности должника непокрытый убыток на конец 2019 года (предшествующего заключению оспариваемых сделок) составил 347 000 руб. Деятельность ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» носит убыточный характер, начиная с 2017 года, когда непокрытый убыток составил 100 000 руб. 

Также конкурсный управляющий ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский»  указал, что в настоящий момент в реестр требований кредиторов должника включено требование ООО «Богородские овощи». Требование кредитора основано на Договоре поставки № П-32/2020 от 01.07.2020, согласно которому должнику был передан товар - биогрунт. При это, все документы, подтверждающие передачу товара оформлены 01.07.2020, т.е. до заключения договоров аренды земельных участков. Таким образом, на момент заключения договоров аренды по заниженной стоимости у должника возникли неисполненные обязательства. Таким образом, в сложившихся обстоятельствах, на момент заключения договоров поставки у должника имелись признаки неплатёжеспособности.

Конкурсным управляющим ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» к материалам дела приобщен Отчет об оценке № 36 об определении рыночной стоимости ежегодной ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, расположенным по адресу: Московская область, Ногинский район, ЗАО «Электростальское» по состоянию на 15.09.2020. Дата составления отчета – 24.11.2022. (далее – Отчет об оценке № 36).

Согласно Договору аренды № 15/09/1-20 от 15.09.2020 в аренду сдана часть земельного участка, площадью 123 678 кв. м. сроком на 47 лет, с ежегодной арендной платой в размере 61 839 руб., тогда как из Отчета об оценке № 36 следует, что ежегодная стоимость аренды указанного части земельного участка составляет 640 000 руб.

Согласно Договору аренды № 15/09/2-20 от 15.09.2020 в аренду сдана часть земельного участка, площадью 371 034 кв. м. сроком на 47 лет, с ежегодной арендной платой в размере 185 517 руб., тогда как из Отчета об оценке № 36 следует, что, ежегодная стоимость аренды указанного части земельного участка составляет 1 921 000 руб.

Таким образом суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имеется высокая кратность реальной стоимости относительно стоимости предусмотренной по договорам аренды, что при наличии аффилированности сторон по договорам аренды явно свидетельствует о недобросовестном поведении при заключении договоров. Так, стоимость ежегодной аренды, предусмотренной договорами, в 10 раз меньше, чем реально возможная стоимость аренды.

Делая вывод о недобросовестном поведении при заключении договоров суд принял во внимание, что записи о государственной регистрации договоров аренды внесены 24.11.2021, то есть спустя 1 год и 2 месяца и 9 дней с даты подписания оспариваемых договоров аренды (15.09.2020), и 2 месяца и 10 дней с даты публикации сведений на ЕФРСБ о намерении кредитора обратится в суд о признании должника банкротом.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований о признании договоров аренды № 15/09/1-20 от 15.09.2020г., № 15/09/2-20 от 15.09.2020 земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 50:16:0502056:445 недействительными.

Истцом также заявлены требования о применении последствий недействительности сделок.

Поскольку ответчик № 2 необоснованно получил от ответчика № 1 в пользование земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:445, площадью 494 711 кв.м., при этом заключенные между ними договоры в отношении переданного предмета признаны судом недействительными, то указанный земельный участок должен быть возвращен ответчиком № 2 ответчику № 1 (ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский»).

Истцом при подаче настоящего иска, уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. согласно чеку – ордеру от 14 сентября 2022 года.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит на ответчика № 2 расходы истца по госпошлине.

Вопрос о возврате уплаченной государственной пошлины чеком-ордером от 07 сентября 2022 года на сумму 6 000 руб. будет рассмотрен после предоставления в материалы дела оригинала чека-ордера от 07 сентября 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 65, 71, 110, 112, 150, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать договоры аренды № 15/09/1-20 от 15.09.2020г., № 15/09/2-20 от 15.09.2020 г. земельного участка сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 50:16:0502056:445 недействительными.

Применить последствия недействительности сделки и обязать ООО "СВЕЖЕВИКА" (ИНН: 

<

***>) в течении тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить ООО "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:445, переданный по договорам № 15/09/1-20 и № 15/09/2-20 от 15.09.2020 г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕВИКА" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВИКТОРИЯ РИЭЛТИ" расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб. 

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.  

 

Судья:

Ю.В. Литвиненко