Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-300/2023

г. Нальчик

28 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июля  2023 года 

                                                                          Полный текст решения изготовлен  28 июля 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  Ф.М. Тишковой,                            

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Кабардино-Балкарской региональной общественной организации «Общество охотников и рыболовов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), г. Нальчик

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 322070000016982 ИНН 

<

***>), г. Нальчик

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: исполнительного директора ФИО3 (протокол заседания правления от 12.11.2019) (до перерыва),  

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 26.10.2020) (до перерыва),

УСТАНОВИЛ :

Кабардино-Балкарская региональная общественная организация «Общество охотников и рыболовов» обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2:

- о расторжении договора аренды от 01.01.2018; 

-об обязании ФИО2 освободить и передать по акту приема-передачи арендуемые пруды общей площадью 1189000 кв.м., инв. № 43, лит. 1,2,3,4,5, с кадастровым номером 07:07:0000000:5267, расположенные по адресу: КБР, Урванский район, с . Урвань.

   Истцом заявлено ходатайство  об отсрочке уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

   Определением суда от 31.01.2023 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 28.02.2023. Определением суда от 28.02.2023 (л.д.69 т.1) дело назначено к судебному разбирательству на 04.04.2023. 

   03.04.2023 (л.д.102-105 т.1) от ответчика представлен отзыв на иск, в котором просит в иске истцу отказать по указанным в нем основаниям.

   04.04.2023 (л.д.106 -117 т.1) от истца представлены дополнительные документы (Устав, листы записи ЕГРН от 22.09.2017, от 25.05.2018, от 10.12.2019).

   11.04.2023 (л.д.118-151 т.1; л.д.1-32 т.2)  от истца поступило возражение на отзыв ответчика с приложенными к нему документами, в котором полагает доводы ответчика необоснованными.

   Определением суда от 11.04.2023 (л.д.41 т.2) судебное заседание отложено на 16.05.2023. 

   04.05.2023 (л.д.47-66 т.2) от истца поступило дополнение к исковому заявлению с приложенными к нему документами.

   Определением суда от 23.05.2023 (л.д.72 т.2) судебное заседание по ходатайству ответчика от 23.05.2023 (л.д.67 т.2) отложено на 11.07.2023, сторонам предложено урегулировать спор, используя примирительные процедуры.

   В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

   Представитель истца в судебном заседании поддерживает заявленные исковые требования в полном объеме с учетом  дополнения  с приложенными к ним документами от 04.05.2023 (л.д.47-66 т.2), с учетом дополнения от 05.07.2023 (л.д.76-78 т.2); а также дополнительно представленных документов в ходе судебного заседания (л.д.85-101 т.2). При этом, пояснил, что по предложению суда об использовании примирительных процедур в определении суда от  23.05.2023, истец, 15.06.2023 вновь направил ответчику письмо №15 (л.д.100 т.2)  с просьбой явиться по адресу общества для подписания дополнительного соглашения в договору аренды от 01.01.2018 с учетом изменения кадастровой стоимости земельного участка на 2023 год, факт отправки которого подтверждается описью вложения и почтовой квитанцией (л.д.101 т.2). Однако, ответчик к истцу не явился, в связи с чем, просит удовлетворить иск в полном объеме.

   Представитель ответчика в отзыве на иск, поступившем в суд 03.04.2023 (л.д.102-105 т.1), с учетом дополнительно представленных документов 06.07.2023 (л.д.79-84 т.2) и в судебном заседании просит в иске истцу отказать, ссылаясь на следующее:

- арендная плата увеличивается на основании п.2 статьи 654 ГК РЫ, так как арендуемые пруды тесно связаны с  земельным участком и расходы по арендной плате на земельный участок должны учитываться при расчете; обосновывая увеличение арендной платы заключением договора аренды земельного участка, на которой находятся пруды, истец, по сути требует дополнительной платы за земельный участок. При этом, истец не предоставил ответчику земельный участок, на котором располагаются пруды в субаренду, в дополнительном соглашении не указано о субаренде земельного участка, истец не предлагает заключить договор субаренды; бремя арендных платежей истца по заключенному им с Министерством земельных и имущественных отношений договору аренды, не может быть возложено на третье лицо, в данном случае, на ответчика; тот факт, что истцом заключен договор аренды земельного участка, не порождает у арендодателя прудов права требовать от арендатора такой платы;

- условие о новом размере арендной           платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения, не подписание дополнительного соглашения об увеличении арендной платы не может явиться основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке;

-спорный договоров аренды от 01.01.2018 заключен от имени арендодателя в лице Правления республиканского общества охотников и рыболовов КБР, а в дополнительном соглашении в качестве арендодателя указан исполнительный директор общества. Доказательств того, что правление уполномочило исполнительного директора на увеличение арендной платы по договору, на расторжение указанного договора в материалы дела не представлено. Кроме того, такое решение Правления, не предоставлено и ФИО2 при предложении заключить дополнительное соглашение;

-в заявлении от 06.07.2023 (л.д.79-83 т.2), ответчик представил доказательство подписания и направления истцу согласно почтовой квитанции и описи вложения, дополнительного соглашения  от 01.06.2022, которое не подписано истцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании 11.07.2023 объявлен перерыв до 18.07.2023, судом повторно предложено сторонам урегулировать спор, используя примирительные процедуры.

   18.07.2023 после перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участников процесса.

   В соответствии с пунктом 3 статьи 163 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 46 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", в судебном заседании 18.07.2023 повторно объявлен перерыв до 21.07.2023, предложено сторонам урегулировать спор, используя примирительные процедуры.

   21.07.2023 после перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участников процесса.

   Заявление рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных в установленном законом порядке.

   Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и приложенных к нему документов, арбитражный суд первой инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из бухгалтерского баланса организации (л.д. 134-137 т.1), с 1977 года по настоящее время истец является собственником имущественного комплекса, в том числе:

1.Дом рыбака со служебными строениями, площадью 323,2 кв.м.

2.Артезианская скважина №44346-55,0м.

3.Хозяйственные склады.

4.Инкубационных цех.

5.Водоемы (пруды) в количестве 5 штук.

  Указанное имущество (без прудов) зарегистрировано за истцом на праве собственности 05.11.1999 за номером 07-08-04:01-29/1999-036, что не оспаривается сторонами, а водоемы (пруды) в количестве 5 штук находятся в собственности истца согласно свидетельству 07-АВ-167448 от 11.04.2011 о государственной регистрации права (л.д. 79 т.1).

Из представленных истцом документов следует, что с 1999 года между Кабардино-Балкарской региональной общественной организацией «Общество охотников и рыболовов» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор рыболовно-спортивного комплекса (расположенные на территории Урванского и Чегемского районов КБР) сложились арендные отношения на основании договоров аренды от 01.02.1999 (л.д. 139-141 т.1), от 01.02.2010 (л.д. 27-32 т.2), от 01.02.2012 (л.д. 25-26 т.1), от 01.02.2013 (л.д. 23-24 т.2), от 20.01.2017 (л.д. 21-22 т.2) с актами приема-передачи имущества.

01.01.2018 (л.д.27-30 т.1) между Республиканским обществом охотников и рыболовов КБР (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2018, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное владение и пользование объекты недвижимости, находящиеся в собственности арендодателя. В аренду передаются пруды №1,2,3,4,5, назначение: нежилое, рыбного хозяйства, общая площадь 1189000 кв.м., инв.№43, лит 1,2,3,4,5, адрес объекта: РФ, КБР, Урванский район (п.1.1.). Согласно пункту 1.2. договора, передаваемое в аренду имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 07-АВ 167448 от 11.04.2011, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2011 сделана запись регистрации №07-07-3/2011-748 (л.д.79 т.1).

В соответствии с пунктом 1.3. договора, арендатор использует недвижимое имущество для следующих целей: рыбоводство. 

В силу пункта 1.5. договора, договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 31.12.2027.

Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы составляет 36000рублей за  квартал (п.2.1.) (36000х4=144000 рублей в год). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа наступившего квартала (п.2.2.). 

Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Условие о новом размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

   Согласно пункту 7.2. договора, изменения и дополнения к договору действительны при условии, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и зарегистрированы в установленном порядке. Дополнения и изменения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о чем имеется отметка на последнем листе договора (л.д.29 т.1), что не оспаривается сторонами.

Во исполнение условий договора аренды, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по договору аренды, передав арендатору по акту  приема-передачи от 01.01.2018 (л.д.10 т.1) во временное возмездное владение, пользование пруды №1,2,3,4,5, назначение нежилое, рыбное хозяйство, общей площадь 1189000кв.м. инв. №43, лит. 1,2,3,4,5, расположенный по адресу: РФ, КБР, Урванский район. В акте отражено, что на момент подписания акта система водообеспечения находится в неудовлетворительном состоянии. Из-за отсутствия воды не заполняются водой пруды №3, №4, №5. Главный шлюз на реке Урвань разрушен, шлюзы на прудах №3,№4,№5 изношены и не пригодны для эксплуатации. Канал водообеспечения Пруда №1 не работает из-за разрушения.

Пруды с кадастровым номером 07:07:0000000:5267 расположены на земельном участке с кадастровым номером 07:07:0000000:5129 (л.д. 128-130 т.1).

На момент заключения спорного договора аренды от 01.01.2018 истец владел земельным участком с кадастровым номером 07:07:0000000:5129 (л.д. 128-131 т.1) под прудами площадью 131 га на праве постоянного бессрочного пользования согласно с категорией земли – земли запаса, кадастровая стоимость которого не была определена, что подтверждается выписками из ЕГРН от 19.02.2020 (л.д.128 т.1), от 03.03.2020 (л.д.60-61 т.1), в связи с чем, в расчет арендной платы  по договору аренды от 01.01.2018 никакие затраты по использованию земельного участка под прудами не были включены, так как земельный участок не имел кадастровой стоимости, а общество не платило за него ни налогов, ни арендной платы.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для увеличения стоимости арендной платы в связи с отсутствием указания в договоре аренды факта передачи земельного участка под прудами, считает необоснованным.

В дальнейшем, возникла необходимость увеличения арендной платы в связи со следующим.

             1.Согласно поправок к главе 31 НК РФ в 2020 году, статье 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

            Как следует из п. 1 ст. 389 НК РФ, объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

            Статья 390 НК РФ указывает, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

            Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории "Сириус") и не могут превышать (в ред. Федеральных законов от 29.11.2014 N 379-ФЗ, от 11.06.2021 N 199-ФЗ):

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

            отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

            Следовательно, истец является налогоплательщиком земельного налога с учетом внесенных изменений в НК РФ, а размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с ФЗ от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной оценке» на территории КБР  проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на 01.01.2020. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены приказом Минэкономразвития КБР №162 от 27.11.2020, что подтверждается Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, вступившим в силу с 01.01.2021. Так, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №07:07:0000000:5129 определена в размере 22 689 286руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 12.10.2021 (л.д.57 т.2), от 09.02.2022 (л.д.58 т.2), от 29.03.2023 (л.д.59 т.2), а также выпиской из ЕГРН от 26.04.2021(л.д.62-63 т.2).

В связи с указанными обстоятельствами, в соответствии с нормами статей 388-390, 394 НК РФ у истца возникли непредвиденные расходы  в виде уплаты земельного налога (кадастровая стоимость 22 689 286 х 0,3%) за 1-4 кварталы 2021 в размере 68068руб. (л.д.88-101 т.1), за 1-й квартал 2022 в размере 28362рубля (л.д.97 т.2), что подтверждается  представленными в материалы дела платежными документами (л.д. 97 т.1).

Кроме того,  в соответствии с Федеральным Законом от 25.10.2021 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Постановлением Правительства КБР от 12.11.2014 №263-ПП  "О Министерстве земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики" и 18.05.2015 № 90-ПП "О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики и собственность на которые не разграничена", на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики от 08.04.2022 №217 «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 07:07:0000000:5129» (л.д. 41, 80 т.1), 08.04.2022 между Министерством земельных и имущественных отношений Кабардино-Балкарской Республики и истцом заключен договор №437 о предоставлении в аренду указанного земельного участка под арендуемыми прудами (л.д. 81-84 т.1). Размер годовой арендной платы указанного земельного участка установлен в размере 68068 рублей. Согласно распоряжению №217 от 08.04.2022 (л.д.80 т.1) и выписке из ЕГРН от 28.02.2022 (л.д.130 т.1) статус земельного участка с категории- земли запаса изменен на категорию - земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, был заключен указанный договора аренды с Министерством.

В связи с чем, вместо налога на землю, возникла необходимость уплачивать арендную плату за землю (под прудами) по договору аренды.

При этом, как указано выше, стоимость аренды земельного участка под прудами в  спорном договоре аренды от 01.01.2018 с ответчиком не учитывалось. 

Учитывая вышеуказанные изменения  в НК РФ, истец неоднократно устно обращался к ответчику с предложением явиться по адресу общества для ознакомления с документами, на основании которых возникла необходимость повышения арендной платы, однако арендатор отказался.

Далее, начиная с 30.04.2022 истец неоднократно обращался к истцу в письменной форме, в том числе:

30.04.2022 (л.д.31-33 т.1) арендодатель обратился с письменным уведомлением к ответчику об увеличении размера арендной платы и направил для подписания дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которыми арендная плата установлена в размере 58437 рублей, и указано, что плата вносится  ежеквартально не позднее 10 числа наступившего квартала. 

В ответном письме от 31.05.2022 (л.д. 34 т.1) арендатор указал, что подписать соглашение не представляется возможным в связи с отсутствием обоснования увеличения арендной платы, а также включения в договор аренды дополнительных условий.

 15.06.2022 (л.д.35-40 т.1) истец повторно направил ответчику уведомление и дополнительное соглашение с расчетом, в соответствии с которым арендная плата определена в размере 60000 рублей (с учетом дополнительных расходов), которая  вносится  ежеквартально не позднее 10 числа наступившего квартала, с обоснованием увеличения аренды. 

Кроме того, согласно выписке Управления Федеральной службы статистики №12 от 18.04.2022 (л.д. 85 т.1) индексы потребительских цен на товары и услуги по КБР с января 2019 по декабрь 2021 составили: в 2019 – 103,69; в 2020 – 105,39; в 2021 – 108,17. 

Учитывая данные обстоятельства, расчет увеличенной арендной платы (л.д. 40 т.1) составил 60 000 рублей, исходя из следующего.

Размер годовой арендой платы земельного участка – 68068 рублей;

Аренда прудов №1-№5 – 170220 рублей;

Непредвиденные расходы – 1712  рублей;

Итого: 240 000 рублей в год; 60 000 рублей – ежеквартально.

15.07.2022 (л.д. 42 т.1) ответчик в ответном письме  на уведомление арендодателя об увеличении арендной платы от 15.06.2022 указал, что под предлогом увеличения арендной платы, в дополнительное соглашение включены пункты, не имеющие отношения к арендной плате, а также на то, что плата может изменяться по соглашению сторон, в связи с чем, не предполагает одностороннего изменения и увеличения.

26.07.2022 (л.д.43 т.1) истец  направил ответчику  досудебное уведомление №25 с требованием рассмотрения вопроса о подписании дополнительного соглашения в связи с увеличением арендой платы.  Однако, ответчик оставил указанное досудебное уведомление без ответа и удовлетворения.

02.12.2022 (л.д.44 т.1) истец направил ответчику досудебное уведомление с предложением о расторжении договора аренды от 01.01.2018 в связи с тем, что предложения арендодателя о подписании дополнительного соглашения о повышении арендной платы к спорному договору аренды, арендатором не принимаются, КБРОО «Общество охотников и рыболовов»  предложено расторгнуть договор аренды от 01.01.2018, факт отправления и вручение которого подтверждается описью вложения и отчетом (л.д. 45-46 т.1). Однако, арендатор на досудебное уведомление не ответил, дополнительное соглашение к договору не подписал.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, предусмотренный пунктом 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

Истец указывает, что на момент заключения спорного договора аренды,  не мог предвидеть, что произойдут изменения в НК РФ, по которым арендодатель понес дополнительные расходы в виде земельного налога на земельный участок, который неотделимо связан с прудами (п. ст.652 ГК РФ), сданных в аренду ответчику, а впоследствии несет арендную плату за земельный участок (под прудами) по договору аренду с Министерством. 

При заключении договора аренды истец рассчитывал, что арендная плата будет покрывать расходы, связанные с арендуемым недвижимым имуществом, арендная плата является источником покрытия расходов арендодателя. В ГК РФ не предусмотрено, что от сданного в аренду имущества получать убытки.

Полагает, что арендная плата на земельный участок зависит от ежегодно увеличиваемой кадастровой стоимости, а отказ ответчика подписать соглашение к договору об увеличении арендной платы, несет существенные убытки арендодателю и истец в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Увеличение расходов истца в виде новых, непредвиденных первоначально земельного налога, затем арендных платежей не позволяет истцу в полном мере выполнять свои обязательствами перед членами общества охотников и рыболовов, например для проведения различных соревнований и мероприятий определенной рамками устава организации, а также производить оплату включенных в расчет размера арендной платы расходов на текущие платежи, налоги, услуги связи, аренды помещения.

Истец рассчитывал, что обязательным условием договора аренды является возмездность расходов полученных по имуществу, находящемуся в аренде, размером арендной платы.

Отказ от подписания соглашения об увеличении арендой платы за пруды несет для истца ущерб, связанный с непредвиденными расходами по оплате аренды земельного участка, на что не рассчитывал при заключении договора аренды прудов. 

Ответчик от расторжения договора отказался  по основаниям, изложенным в отзыве на иск, полагая, что существенного изменения обстоятельств не произошло. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением..

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. При этом, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им права.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях.

Таким образом, действующим законодательством определен перечень условий, при наличии которых возможно расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебном порядке.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

   Судом установлено, что согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.01.2018, размер арендной платы составляет 36000рублей за  квартал (п.2.1.) (36000х4=144000 рублей в год). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 числа наступившего квартала (п.2.2.). 

   Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Условие о новом размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

   Согласно пункту 7.2. договора, изменения и дополнения к договору действительны при условии, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и зарегистрированы в установленном порядке. Дополнения и изменения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору

Согласно абз. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценка условий п. 2.3., 7.2. договора аренды позволяет прийти к выводу о том, что сторонами согласован не уведомительный, а обоюдно согласованный порядок изменения арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

Учитывая вышеизложенное, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон или в судебном порядке.

В качестве существенных обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, истец указывает на изменения в НК РФ, в соответствии с нормами статей 388-390, 394 НК РФ, когда  у истца возникли непредвиденные расходы  в виде уплаты земельного налога с 1 квартала 2021 по 1 квартал 2022 включительно, затем арендной платы по договору с Министерством.

При этом, как указано выше, стоимость аренды земельного участка под прудами в  спорном договоре аренды от 01.01.2018 с ответчиком не учитывалось. 

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), следовательно, договор аренды по своей правовой природе является возмездным.

Кроме того, истец не является коммерческой  организацией и основными задачами его деятельности в соответствии с Уставом (п.2.2. (л.д.123 т.1) является  рациональное ведение охотничье-рыболовное хозяйства на территории КБР, для достижения которых предоставлено право заниматься деятельностью, приносящей доход лишь постольку, постольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.

Кроме того, истец являясь собственником арендованного имущества, продолжает нести бремя по его содержанию, в том числе по уплате земельного налога и налога на имущество. Следовательно, истец не только не получает прибыль, на получение которой рассчитывал при заключении спорного договора, но и несет ущерб от уплаты обязательных платежей, поскольку вынужден содержать имущество, фактически используемое другим юридическим лицом в течение длительного времени безвозмездно.

Существенное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые общество как заинтересованная сторона не могло предвидеть при заключении договора и преодолеть после их возникновения.

Фактически истец лишен возможности получить арендную плату от сдачи принадлежащего ему имущества в аренду. Как следует из материалов дела, ответчик (арендатор) фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, от изменения условий договора уклоняется с 2022 года. В тоже время исполнение договора на прежних условиях влечет для истца имущественный ущерб,  в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и арендную плату за земельный участков под прудами, при этом, не получая никаких доходов от сданного в аренду имущества, поскольку арендатор вынужден содержать имущество, используемое ответчиком.

Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. При этом, не идет с собственником общества на согласование условий аренды спорного имущества.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. 

В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

При таких обстоятельствах арбитражный пришел к выводу о том, что со стороны арендатора имело место злоупотребление правом, поэтому требование истца о расторжении спорного договора аренды суд признает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд находит, что в рассматриваемом случае имеют место все условия, наличие которых предусмотрено законом для расторжения договора в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что имело место существенное изменение обстоятельств, вызванное причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, в целях предотвращения причинения значительного ущерба истцу, и прекращения спорных взаимоотношений сторон по поводу аренды спорного имущества, арбитражный суд находит необходимым расторгнуть договор аренды от 01.01.2018, заключенный между истцом и ответчиком.

Кроме того, истцом в  материалы дела представлены документы, как указывает истец, по недобросовестному поведению ответчика, ссылаясь на следующее. Так, при отсутствии правоустанавливающих документов на выше указанное имущество истца - «Дом рыбака» со служебными строениями, общей площадью 323,2 кв.м., ответчик зарегистрировал право собственности на данное имущество с помощью неустановленных лиц, в отношении которых имеется постановление СО ОМВД по Чегемскому району от 25.01.2023 (л.д.142-151 т.1). Кроме того, ответчик пытался произвести сделку купли-продажи указанного имущества «Дом рыбака» третьему лицу (л.д.4-8 т.2), но сделка была приостановлена по заявлению истца о  принятии обеспечительных мер, а впоследствии решением Чегемского районного суда КБР от 21.02.2023 по делу №2-46/2023, оставленного без изменения судебной коллегией по гражданским дела Верховного Суда КБР от 18.05.2023(л.д.85-94 т.2), исковые требования истца признаны обоснованными, признано отсутствующим право собственности ФИО2 на имущественный комплекс, расположенный по адресу: КБР, Чегемский район, с.п. Нартан, «Дом рыбака» площадью 323,2 кв.м. с кадастровым номером 07:08:0401000:3554. Кроме этого,  ответчик пытался узаконить  служебные строения (хозяйственный склад и коровник), которые входили в состав имущества «Дома рыбака» по договору аренды от 01.02.1999 (л.д.139 т.1), ссылаясь на то, что эти здания построил арендатор как новые объекты (Дело №2-21/2022 Чегемского районного суда, которое суду не предоставлено). Кроме того, в материалы дела истцом для сведения представлены фотографии (л.д. 9-16 т.2), подтверждающие неудовлетворительное  состояние прудов, которые арендует ответчик.

Указанные материалы приобщены судом к материалам дела, для сведения.

Судом рассмотрены возражения ответчика и приходит к следующим выводам.

Доводы ответчика о том, что им подписано дополнительное соглашение о повышении арендной платы от 01.06.2022 (л.д.82-84 т.2) и направлено арендодателю согласно почтовой квитанции от 04.07.2023 суд находит необоснованным, поскольку к данному моменту аренда земельного участка под прудами (которая зависит от кадастровой стоимости земельного участка и которая меняется ежегодно) утратила свою актуальность, на неоднократные предложения суда явиться по адресу общества и  принять меры по урегулированию спора, ответчик не использовал, затягивая рассмотрение дела и уклоняясь от урегулирования разногласий по арендной плате под разными предлогами. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.03.2023  согласно которой, кадастровая стоимость земельного участка под прудами увеличилась и составляет 25 361696,80рублей (л.д.99 т.2).

Доводы ответчика о том, что дополнительное соглашение подписано исполнительным органом без законных на то оснований судом рассмотрено и отклоняется в виду  того, что  согласно выписке из ЕГРЮЛ (л.д.18-оборот т.1) лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является исполнительный директор. Согласно разделу 5 Устава, исполнительным органом организации является исполнительный директор, который назначается общим собранием сроком на 5 лет, который, в том числе, от имени организации заключает договоры (п.5.10.8.Устава). Как следует из материалов дела, исполнительный орган  избран на заседании Правления истца согласно протоколу от 12.11.2019 (л.д.68 т.1). По обращению ответчика, Протокол Правления КБР РОО »Общество охотников и рыболовов» от 12.11.2019 (л.д.68 т.1) проверялся на наличие признаков подделки и, не установлено таких признаков, что подтверждается ответом  МВД по КБР от 28.02.2020 в адрес ответчика  (л.д.138 т.1).        Доводы ответчика, о том, что по спорному договору аренды земельный участок под прудами в аренду не передавался, договор субаренды земельного участка не заключался, обязанность уплаты арендатором земельного налога и арендной платы договором аренды не предусмотрены и бремя содержания имущества лежит на собственнике (статья 210 ГК РФ), признаются судом обоснованными. Однако данные обстоятельства подтверждают, что истец несет затраты по содержанию имущества, от использования которого доходов от ответчика не получает.

Иные доводы ответчика судом также признаются несостоятельными, поскольку противоречат материалам дела.

            В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд, в том числе, распределяет судебные расходы

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

            Истцу при подаче иска в суд предоставлена отсрочка уплаты госпошлину до рассмотрения дела по существу, в связи с чем, подлежащая уплате госпошлина в размере 6000руб. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

                                     Р Е Ш И Л:

            Исковые требования удовлетворить.

            Расторгнуть договор договора аренды от 01.01.2018, заключенный между  Кабардино-Балкарской региональной общественной организации «Общество охотников и рыболовов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 322070000016982 ИНН 

<

***>).

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322070000016982 ИНН 

<

***>) возвратить Кабардино-Балкарской региональной  общественной организации «Общество охотников и рыболовов» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)   по акту приема-передачи арендуемые пруды общей площадью 1189000 кв.м., инв.№43, лит.1,2,3,4,5 с кадастровым номером 07:07:0000000:5267, расположенные по адресу: КБР, Урванский район, с . Урвань, в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 322070000016982 ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000рублей.

    Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

  Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

  Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                               Ф.М. Тишкова