ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-20000/2021

г. Самара

18 мая     2022 года

11АП-5239/2022

Резолютивная часть  постановления  объявлена   12 мая     2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено      18  мая   2022 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Митиной Е.А.,  судей Дегтярева Д.А., Романенко С.Ш.,     при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" на решение  Арбитражного суда Республики Татарстан    от 05 марта 2022 года, принятое по делу № А65-20000/2021  (судья Мурзаханова Г.Н.),  по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №зем.-1-1424а от 12.10.2017 за 2 квартал 2021 года в сумме 2 984 692 руб. 23 коп., пени из расчета 0,01 % за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 7 461 руб.73 коп., 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск о признании уведомления от 24 ноября 2020 года №120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района",

      с участием в судебном заседании:

    от ответчика - ФИО2, по доверенности от 25.11.2021  г.,

    иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск (далее по тексту – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань (далее по тексту – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № зем.-1-1424а от 12.10.2017 за 2 квартал 2021 года в сумме 2 984 692 руб. 23 коп., суммы пени из расчета 0,01% за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с 11.07.2021 по день фактического исполнения обязательств.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30 сентября 2021 года в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, привлечено муниципального учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2021 года судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которому с ответчика взыскивается задолженность по арендной плате по договору №зем.-1-1424а от 12.10.2017 за 2 квартал 2021 года в сумме 2 984 692 руб. 23 коп., пени из расчета 0,01 % за каждый день просрочки исполнения обязательств за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 7 461 руб. 73 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 декабря 2021 года принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура", г.Казань к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск о признании уведомления от 24 ноября 2020 года №120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан    от 05 марта 2022 года первоначальный иск удовлетворен; с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" в пользу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан взыскан долг в сумме 2 984 692 (два миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот девяносто два) руб. 23 коп., пени в сумме 7 461 (семь тысяч четыреста шестьдесят один) руб. 73 коп.; с общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина в сумме 37 961 (тридцать семь тысяч девятьсот шестьдесят один) руб.; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции  и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении искового заявления Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района к ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура»» и удовлетворить встречный иск ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура»» к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района в полном объеме заявленных требований.

В обоснование доводов  апелляционной жалобы заявитель указывает, что  в материалах дела отсутствует выписка из ЕГРН с указанным судом первой инстанции видом разрешенного использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, ответчиком предоставлялась в материалы дела выписка из ЕГРН, согласно которой вид разрешенного использования арендуемого земельного участка - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекателъные центры (комплексы)). Более того, как следует из письма Управления Росреестра по Республике Татарстан № 14-24/35639 от 24.11.2021, полученного судом первой инстанции  в ответ на судебный запрос от 01.11.2021 по данному делу, вид разрешенного использования земельного участка -объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)). Таким образом, считает, что судом первой инстанции бездоказательно сделан вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка - под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкооптовой торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства), в связи с чем, считает необоснованным применение судом поправочного коэффициента 10.0 при расчете арендной платы. Указывает, что предоставленный суду акт обследования составлен истцом с грубыми нарушениями норм действующего законодательства РФ, обследование объекта земельных отношений проведено 02.02.2022, в то время как исковые требования заявлены истцом по уплате арендной платы с применением поправочного коэффициента 10.0 за второй квартал 2021 года. Указывает, что ответчиком  на арендованном земельном участке осуществляется розничная торговля. Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что уведомление об изменении размера арендной платы подписано уполномоченным на то лицом, действующим не в порядке передоверия, в связи с чем нотариальное удостоверение доверенности не требовалось. Считает, что судом первой инстанции о оставлен без внимания акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2021 по 15.06.2021, согласно которому у ответчика имеется переплата по договору аренды. 

В отзыве на апелляционную жалобу истец   просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ответчика   - без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО2, по доверенности от 25.11.2021  г.,  апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные  участвующие в деле лица в судебное заседание не явились.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта. 

  При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

  Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2017 №Зем-1-1424а, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду в соответствии с п.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, земельный участок площадью 594 912 кв.м., с кадастровым номером 16:20:036401:262, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г.Зеленодольск», из земель: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием: В целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктур (п.1.1 договора).

Согласно п.2.1 договора договор заключен сроком с 12.10.2017 по 29.03.2061. 

Размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в приложении №1 к настоящему договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

В соответствии с п.3.1-3.2 договора арендная плата исчисляется со дня подписания настоящего договора аренды и вносится равными долями ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным, за последний квартал календарного года - не позднее 25 декабря. 

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменения установленных ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РТ. Об изменениях ставок земельного налога арендодатель информирует арендатора через средства массовой информации.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,01% от суммы платежей за истекший расчетный период.

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи от 12.10.2017.

Согласно приложению № 1 к договору, на дату подписания договора ежеквартальная арендная плата без учета НДС составляет 975 826 руб. 71 коп.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 120 от 24.11.2020 о внесении арендной платы арендатором ежемесячно не позднее 25 числа текущего календарного месяца в размере 996 180 руб. 14 коп., с 01.01.2021.

Обращаясь в суд, истец ссылался на невыполнение ответчиком своих обязательств по договору в части внесения арендной платы за второй квартал 2021 года, вследствие чего, за ним образовалась задолженность в размере 2 984 692 руб. 23 коп.

Претензией № 189 от 04.08.2021, направленной истцом в адрес ответчика, истец потребовал оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и пени, которая ответчиком оставлена без внимания и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено встречное исковое заявление о признании уведомления от 24 ноября 2020 года №120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой.

Ответчик полагал, что уведомление арендодателя противоречит действующему законодательству, является недействительной односторонней сделкой, согласно которой арендодатель в одностороннем порядке изменил с 01.01.2021 условия договора, установив для арендатора коэффициент, учитывающий вид деятельности в размере 10,0 и изменив порядок уплаты арендной платы с ежеквартальной на ежемесячную. Правовые основания для применения истцом в отношении арендатора земельного участка поправочного коэффициента 10,0, по мнению ответчика, отсутствуют, так как на территории земельного участка не находятся объекты розничной торговли; вид  использования земельного участка и расположенных на нём объектов соответствует договору, федеральному и региональному законодательству. Кроме того, ответчик считал, что данное уведомление подписано со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.

Аналогичная позиция изложена ответчиком в обоснование доводов апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата. 

Пункт 4 статьи 22 ЗК РФ определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Правоотношения по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            В соответствии со ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

   Согласно п. 3.1. заключенного договора размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в приложении к заключенному договору.

Пункт 3.1 договора предусматривает положение, по которому производится расчет арендной платы по формуле, указанной в приложении № 1. 

В соответствии с приложением № 1, расчет годовой арендной платы подлежит начислению исходя из произведения размера ставки земельного налога на поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка. 

Согласно статье 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с п. 1.8 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» в случае если на земельном участке осуществляется несколько видов использования, то в целях исчисления арендной платы применяется наибольший поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН видом разрешенного использования земельного участка является: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (т.1, л.д. 131-136). 

В соответствии с п. 3.4 договора аренды размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливающих ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РТ.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Ответчиком при расчете арендной платы был применен поправочный коэффициент - 10, соответствующий виду разрешенного использования земельного участка - "Под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки (включая период строительства)".

Из материалов дела следует, что в период с 06.10.2017 по 16.03.2020 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, относящегося к категории земель - «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», составляла 260 226 407,04 руб. согласно сведениям ЕГРН.

16.03.2020 на основании распоряжения МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» Республики Татарстан от 02.03.2020 №210 «Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка» был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 с «В целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры» на «Объекты торговли, торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)».

В связи с изменением вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка была пересчитана его кадастровая стоимость в соответствии с пунктом 18 приказа Минэкономразвития России от 24.09.2018 №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» и составила 79 694 411,52 руб. Данная кадастровая стоимость применялась с 16.03.2020 по 01.01.2021.

В 2020 году в соответствии с распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 15.07.2019 №2202-р на территории Республика Татарстан проведена очередная государственная кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения (далее - ГКОЗ ПРОМ). Перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ ПРОМ, сформирован по состоянию на 01.01.2020. Результаты ГКОЗ ПРОМ утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 01.10.2020 №2920-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Татарстан» и начали применяться с 01.01.2021.

Земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:262 попал в перечень земельных участков, подлежащих ГКОЗ ПРОМ. В соответствии с Распоряжением №2920-р кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262 составила 575 279 904,00 руб. По сведениям ЕГРН данная кадастровая стоимость применяется с 01.01.2021 по настоящее время.

С учетом изложенного, ответчиком был произведен расчет арендной платы, который составил в год -11 954 161 руб. 73 коп., что в квартал составляет сумму 2 988 540 руб. 42 коп.

Доводы заявителя жалобы о необоснованном применении при расчете арендной платы поправочного коэффициента 10, были проверены судом первой инстанции и правомерно отклонены.

Как указывалось подателем жалобы, на территории спорного земельного участка находятся три павильона, принадлежащие ответчику на праве собственности. В соответствии с технологическим и нормативным назначением указанных павильонов павильон оптовой торговли № 1 полностью используется апеллянтом для размещения холодильных камер, что исключает возможность осуществления в данном павильоне розничной торговли, павильоны №№ 2 и 3 используются для организации осуществления арендаторами (юридическим лицами и индивидуальными предпринимателями) оптовой торговли товарами.

В связи с изложенным, заявитель жалобы полагал подлежащим применению поправочного коэффициента 4.0, предусмотренного для организации оптовой торговли.

Данные доводы ответчика не могут быть приняты во внимание. Поправочный коэффициент -10 соответствует виду разрешенного использования земельного участка - объекты торговли. Факт осуществления на земельном участке торговой деятельности подтвержден судебными актами по делам №А65-3899/2021, А65-12316/2018, которыми установлено размещение на земельном участке торговых павильонов, представленными истцом: актом обследования объекта земельных отношений от 02.02.2022, а также распечатками из сети Интернет.

Ссылка ответчика на то, что акт обследования объекта земельных отношений №4 от 02.02.2022г. не может являться относимым доказательством, поскольку спорным периодом взыскания задолженности является 2 квартал 2021г., не может быть принята во внимание, поскольку  вид разрешенного использования земельного участка был изменен с 16.03.2020 на основании распоряжения МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» Республики Татарстан от 02.03.2020 №210, указанным актом обследования подтвержден вид фактического использования земельного участка.

Ответчиком не доказано ведение на земельном участке исключительно торговой оптовой деятельности, в связи с чем, в соответствии с п. 1.8 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 в целях исчисления арендной платы арендодателем применен наибольший поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы заявителя жалобы о направлении уведомления о внесении изменения в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды со стороны арендодателя неуполномоченным лицом.

 Как следует из материалов дела, указанное уведомление от 24.11.2020г. №120 подписано руководителем Палаты имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района ФИО3.

Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (далее - Палата) создана в соответствии с Федеральным законом от 6.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Республики Татарстан от 28.07.2004 №45-ЗРТ «О местном самоуправлении в Республике Татарстан», Уставом муниципального образования «Зеленодольский муниципальный район».

Палата является постоянно действующим органом местного самоуправления Зеленодольского муниципального района и осуществляет полномочия по управлению муниципальным имуществом, в том числе находящимися в муниципальной собственности акциями, долями (вкладами) в уставных капиталах хозяйственных обществ, а также земельными участками, находящимися в ведении или собственности муниципального района в пределах, установленных действующим законодательством и нормативными правовыми актами муниципального района.

Распоряжением от 19.09.2019 №ОД-38 правом подписи документов Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района в рамках исполнения возложенных уставом муниципального образования «Зеленодольский муниципальный район» Республики Татарстан полномочий с 20.09.2019 наделен ФИО4, первый заместитель руководителя Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района.

Доверенностью от 30.10.2020 №03-2/8977 ДСП Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района в лице первого заместителя руководителя Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района ФИО4 наделил полномочиями по заключению договоров аренды, купли-продажи, правом подписи дополнительных соглашений, а также расписываться как представитель руководителя  МУ  «Палата  имущественных  и   земельных отношений ЗМР» ФИО3 

Согласно п. 3 ст. 187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Вышеуказанная доверенность выдана Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района не в порядке передоверия, а в рамках наделения полномочиями руководителя Палаты по заключению договоров аренды, в связи с чем, не требовала нотариального удостоверения.

 В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).

Установленные законом основания считать сделку об изменении арендодателем размера арендной платы недействительной отсутствуют.

Согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта первого статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный договор аренды земельного участка был заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, арендная плата по договору является регулируемой и может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта РФ, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей.

На основании изложенного, независимо от уведомления арендодателя арендная плата подлежала пересмотру с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка, кадастровой стоимости земельного участка.

Относительно указания в уведомлении о ежемесячной оплате арендных платежей арендодателем был скорректирован порядок оплаты с учетом установленного договором ежеквартального внесения платежей. 

В материалы дела ответчиком не представлены доказательства погашения долга по арендной плате за второй квартал 2021 года.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,01% от суммы платежей за истекший расчетный период.

На основании изложенного, истцом было произведено начисление ответчику пени за период с 11.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 7 461 руб.73 коп.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Расчет пени произведен истцом в соответствии с условиями договора, соответствует фактическим обстоятельствам дела и периоду просрочки.

Ссылка апеллянта на акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2021г. по 15.06.2021г. (т.1, л.д. 25), указывающий, по мнению ответчика, на наличие у арендатора переплаты по договору за 1 квартал 2021г. в сумме 2 012 713,71 руб., заявленной ответчиком к зачету первоначальным исковым требованиям в отзыве на иск, подлежит отклонению.

Согласно представленному акту сверки, арендатором произведены платежи по договору аренды за 1 квартал 2021г. на общую сумму 2 988 540, 42 руб., что соответствует условиям договора  с учетом внесения в него изменений с 01.01.2021г. 

Как пояснил представитель ответчика в суде апелляционной инстанции, в связи с применением арендодателем поправочного коэффициента - "10,0" вместо "4,0", на стороне арендодателя образовалась переплата по аренде, которая должна быть направлена на погашение задолженности по аренде за 2 квартал 2021г. Оценка правомерности применения поправочного коэффициента - 10,0 уже была дана судом, в связи с чем, данные доводы ответчика судебная коллегия находит необоснованными.

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о взыскании с ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" в пользу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан задолженности по договору аренды в сумме 2 984 692 (два миллиона девятьсот восемьдесят четыре тысячи шестьсот девяносто два) руб. 23 коп., пени в сумме 7 461 (семь тысяч четыреста шестьдесят один) руб. 73 коп. и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан о признании уведомления от 24 ноября 2020 года №120 о внесении изменений в порядок расчета и уплаты арендной платы по договору аренды №Зем-1-1424а от 12.10.2017 недействительной сделкой.

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, они не опровергают законность и обоснованность принятого судебного акта и правильности выводов суда, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судом обстоятельствами и оценкой доказательств, и по существу направлены на их переоценку.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

Расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан    от 05 марта 2022 года, принятое по делу № А65-20000/2021  оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания "Технополис "Новая Тура" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

 

Председательствующий судья

 

Судьи

Е.А. Митина

 

Д.А. Дегтярев 

 

С.Ш. Романенко