Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92578/2019

22 ноября 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 ноября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  22 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» (адрес: Россия, 197198, Санкт-Петербург, проспект Большой П.С., дом 48, литера А, пом. 29Н, офис № 403, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Лига» (адрес: Россия, 197022, Санкт-Петербург, улица профессора Попова, дом 37, лит. Щ, пом. 1-Н, офис 280, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании и по встречному иску о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 03.07.2019,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 16.08.2019, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» (далее – истец, ООО «Импэкстранссервис») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лига» (далее – ответчик, ООО «Лига») о взыскании 340 910 руб. обеспечительного платежа по договору аренды от 01.07.2018 № 71/18А, 1 982 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.06.2019 по 05.07.2019.

Определением от 15.08.2019 суд принял исковое заявление к производству для рассмотрения дела в порядке упрощенного производства.

От ООО «Лига» поступило встречное исковое заявление о взыскании с ООО «Импэкстранссервис» 161 377 руб. 78 коп. стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.07.2018 №71/18А, принятое определением от 09.09.2019 к производству.

Определением от 09.09.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства; назначил предварительное судебное заседание и судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 12.11.2019.

В настоящем судебном заседании истец поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме. В удовлетворении встречных требований просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик поддержал встречные исковые требования. В удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

В соответствии с пунктом 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», частью 4 статьи 137 АПК РФ суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между ООО «Лига» (арендодатель) и ООО «Импэкстранссервис» (арендатор) 01.07.2018 заключен договор № 71/18А (далее - договор) аренды части нежилого здания общей площадью 2 291,1 кв.м, этажностью 3-6 (подземных этажей - 1), с кадастровым номером 78:07:0003207:3014, расположенного по адресу: 

<

...>, литера А, для использования под офис.

01.07.2018 помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 3.5.2 договора арендатор принял на себя обязательство в течение трех дней с даты подписания договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 336 910 руб., включая НДС 18% (2 размера арендной платы, указанной в пункте 3.1 договора). Данная сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

Во исполнение пункта 3.5.2 договора арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя 336 910 руб. обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 7.1 договор действует до 31.05.2019.

Как указывает истец, поскольку 31.05.2019 договор прекратил свое действие, а помещение возвращено арендодателю в установленные сроки, арендатор 05.07.2019 обратился к арендодателю с требованием возвратить сумму депозита в размере 340 910 руб.

Однако ответчик обеспечительный платеж не возвратил, в связи с чем истец был вынужден обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречный иск о взыскании с ООО «Импэкстранссервис», ООО «Лига» сослалось на то, что 29.04.2019 арендодателем, в присутствии арендатора, составлен и подписан дефектационный акт осмотра помещения, которым установлено, что помещение находится в неудовлетворительном техническом состоянии: царапины на напольном покрытии; загрязнения, потертости, отверстия от креплений, провисание входной двери, износ дверной фурнитуры, механическое повреждение на дверном полотне и коробке – царапины и скол; изношены уплотнители распашных створок окон, фурнитура окон; сильные царапины и потертости на подоконнике.

В адрес арендатора направлено требование от 10.06.2019 об уплате стоимости восстановительного ремонта в размере 161 377 руб. 78 коп. согласно дефектационному акту 29.04.2019. Указанное требование и документы получены адресатом. Ссылаясь на нарушения ответчиком условий договора, предусмотренных пунктом 2.2.10 договора, ответчик обратился в арбитражный суд с встречным иском.

Оценив доводы сторон в совокупности с представленными доказательствами, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении требований, заявленных ООО «Импэкстранссервис» и удовлетворении требований ООО «Лига».

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору обязательства, по окончании срока действия договора при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора. При нарушении условий данного пункта, арендатор обязуется выплатить арендодателю штраф в размере сумы депозита, определенной пунктом 3.5.2 договора.

Таким образом, в договоре его стороны предусмотрели обязанность арендатора уведомить арендодателя не позднее, чем за два месяца до окончания срока действия договора о своем желании заключить договор аренды на новый срок или об отказе от указанного права.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Тем же пунктом 7.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан уплатить штраф в размере суммы депозита в случае ненаправления арендодателю в установленный срок уведомления об отказе от заключения договора аренды на новый срок.

Данное условие договора соответствует требованиям пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ), и не противоречит иным нормам гражданского законодательства.

Заключая договор, ООО «Импэкстранссервис» выразило свое согласие со всеми закрепленными в них условиями, в том числе и условием, оговоренном в пункте 7.2 договора.

Принимая во внимание, что арендатор не уведомил арендодателя о своем желании/нежелании заключать договор на новый срок в установленный договором срок, арендодателем, учитывая указанные выше положения договора, произведено удержание суммы депозита, уплаченной арендатором, в качестве штрафа согласно пункту 7.2 договора. О данном удержании арендатор уведомлен письмом от 10.06.2019 № 927-4/19.

Поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего уведомления арендодателя в соответствии с условиями пункта 7.2 договора, требования истца о возврате обеспечительного депозита по договору в размере 340 910 руб., а также начислении процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

Что касается встречного иска. Возражая против его удовлетворения, ООО «Импэкстранссервис» указало на недоказанность ответчиком факта того, что указанные повреждения выходят за пределы естественного износа, сославшись на то, что срок эксплуатации оконной и дверной фурнитуры, а также уплотнителей оконных створок носит продолжительный характер и износ указанных элементов не может быть положен в вину арендатору без наличия доказательств того какова была степень износа указанных элементов на момент их передачи в аренду. Указанные элементы не могли существенно износиться за 11 месяцев с момента передачи помещения в аренду.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.10 договора арендатор обязан передать помещение арендодателю при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего договора/изменением договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна): механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел, стульев и т.п.).

Дефектационным актом от 29.04.2019 подтверждается наличие дефектов помещения. ООО «Импэкстранссервис», получив письменное требование ООО «Лига» об уплате стоимости восстановительного ремонта с приложением дефектационного акта и локальной сметы, в установленный срок не заявило свои возражения, не оспорило требование в судебном порядке, мотивированных возражений не представило.

Принимая во внимание положения пункта 2.2.10 договора, неисполнение ответчиком обязательства, предусмотренного данным пунктом, по возврату помещения в состоянии, обусловленном договором (в соответствии с характеристикой помещения, описанной в акте сдачи-приемки от 01.07.2018), суд полагает, что исковые требования о взыскании 161 377 руб. 78 коп. стоимости восстановительного ремонта подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Лига» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Импэкстранссервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лига» 161 377 руб. 78 коп. стоимости восстановительного ремонта помещения по договору аренды от 01.07.2018 № 71/18А, 5 841 руб. 33 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                Галенкина К.В.