АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42846/2019

г. Краснодар

04 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.01.2020

Полный текст решения изготовлен 04.02.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – истец, территориальное управление) к акционерному обществу «Центр судоремонта «Звездочка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 164509, 

<

...> (далее – ответчик, АО «ЦС «Звездочка», общество) о взыскании 32 427 576,13 рублей, из них задолженности по договору аренды земельного участка от 09.08.2011 № 7700001803 по арендной плате в размере 27 812 022,52 рублей, пени в сумме 4 615 553,61 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка от 09.08.2011 № 7700001803

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Саланг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354200, 

<

...> (далее – ООО «Саланг»); ФИО2, ФИО3; ФИО4

при участии:

от истца: ФИО5- по доверенности, дипломы;

от ответчика: ФИО6 – по доверенности, диплом

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 13.11.2019) согласно которого просит расторгать договор аренды № 7700001803 от 09.08.2011 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1026, общей площадью 75 483 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Социалистическая.

Представитель истца пояснил, что сумма задолженности полностью оплачена ответчиком.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ОАО «Центр судоремонта «Звездочка» (правопредшественником ответчика; арендатор) заключен договор аренды от 09.08.2011 № 7700001803 (далее – договор), в силу которого ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109016:49, площадью 75 483 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Социалистическая, для размещения объектов жилищного и производственного назначения. Срок аренды участка устанавливается с 01.08.2011 до 01.08.2060 (пункт 2.1 договора).

На основании распоряжения территориального управления от 06.02.2013 № 38-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:49:0109016:49 и предоставлении в аренду ООО «БизнесСтрой» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1025 в городе Сочи, образованного в результате радела» территориальное управление и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109016:1026, метаположение: Краснодарский край, г. Сочи, район Лазаревский, ул. Социалистическая, для размещения объектов жилищного и производственного назначения площадью 69 726 кв. м.

Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственно реестра недвижимости.

В границах спорного земельного участка, расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие ответчику: здание малярного цеха, с кадастровым номером 23:49:0109016:1056, площадью 762,3 кв. м; здание цеха стеклопластиков, с кадастровым номером 23:49:0109016:1063, плоащдью 502,7 кв. м; здание материального склада, техотдела, с кадастровым номером 23:49:0109016:1095, плоащдью 1 273,1 кв. м; здание цеха стеклопластиков со складом краски, с кадастровым номером 23:49:0109016:1064, плоащдью 729,1 кв. м; здание для испытания двигателей, с кадастровым номером 23:49:0109016:1071, площадью 24,1 кв. м; сеть водопровода холодной воды, протяженностью 2 120 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1141; кабина для мастеров, с кадастровым номером 23:49:0109016:1072, площадью 8,5 кв. м; кабельная линия передач (подземная), протяженностью 2 720 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1138; подъемно-спусковое устройство, протяженностью 96 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1134; ливневая канализация с 3мя колодцами, протяженностью 150 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1143; погрузочно – разгрузочная площадка, протяженностью 106 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1145; навес для автомашин, площадью 300,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1085; водоемный бассейн, плоащдью 104,4 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1088; здание заводоуправления, плоащдью 702,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1076;здание гальванического и пошивочного участка, конторы цеха № 3 и ЭМО, плоащдью 962,7 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1068; здание склада готовой продукции, плоащдью 749,9 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1058; водоемный бассейн, плоащдью 77,6 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1087; навес упаковки, плоащдью. 474,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1059; пожарный водопровод, протяженностью 400 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1142; водоемный бассейн, плоащдью 104,4 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1088; здание яхт-клуба, плоащдью 633,0 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1080; навес для маляров, плоащдью 8,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1060; мазутопровод, протяженностью 60 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1144; здание для сушки стеклопластика-термокамера, плоащдью 61,8 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1065; здание деревообрабатывающего цеха, плоащдью 1 824,7 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1053; здание кузнечно – пресового отделения, площадью 451,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1069; устройство для освещения территории, с кадастровым номером 23:49:0109016:1137; навес для участка грунтовки деталей, площадью 132,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1077; забор ж/б вокруг судоверфи, протяженностью 777 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1136; навес кузнечного участка, плоащдью 743,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1070; здание гаража, плоащдью 344,2 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1084; здание склада компонентов стеклопластики, плоащдью 121,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1082; здание инструментальной, плоащдью 287,3 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1075; дороги асфальтированные, протяженностью 7 230 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1135; башня водонапорная, площадью 4,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1089; воздушная магистраль к гальваническому и жестяному участкам, протяженностью 50 м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1139; док алюминиевый (склад сыпучих материалов), плоащдью 335,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1079; здание электрост. с размещ. слесарно-механич. участка, плоащдью 525,1 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109016:1073.

Истец, указывая на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по договору, выраженные в нарушении сроков внесения арендной платы обратился в суд с настоящим иском.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специальному отраслевому законодательству.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорный договор заключен на срок более чем пять лет (пункт 7.2 договора), поэтому к нему применимы специальные правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключаемого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды.

В отличие об общих оснований и порядка прекращение договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основание для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как указано выше основанием для обращения истца в суд с требованием о расторжении спорного договора послужило неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не обязывает суд в любом случае удовлетворять иск о расторжении договора аренды без учета (исследования) фактических обстоятельств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2016 № 306-ЭС16-4828, постановлениях Арбитражного суда Северо – Кавказского округа от 25.04.2017 по делу №А32-24213/2016, от 18.01.2017 по делу №А32-4408/2016, от 16.02.2017 по делу №А32-16655/2016.

В материалы дела ответчиком представлены платежные поручения № 98150 от 12.09.2019 на сумму 30 021 363,20 рублей, в счет погашения задолженности по арендной плате, № 98151 от 13.09.2019 на сумму 5 181 482,!2 рублей погашения задолженности по пене.

Представитель истца подтвердил отсутствие задолженности по арендной плате.

Наличие иных существенных условий использования спорного земельного участка администрация не подтвердила.

Суд приходит к выводу, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не носят неустранимый характер и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитываться при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения до вынесения решения судом.

Суд отмечает, что такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. При этом, следует учитывать, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2017 по делу № А32-30857/2015; постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2019 по делу № А32-7798/2018; от 21.02.2019 по делу № А32-13437/2018.

На основании изложенного, в иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко