АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-11018/2022                                                                                                                                    

«23» мая 2023г.

 

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2023 года 

 

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Есаковой М.С.                                        

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению первого заместителя прокурора Воронежской области в защиту интересов муниципального образования Эртильского муниципального района Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности, г.Воронеж

к Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Эртиль Воронежской области

обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с.Старый Эртиль Эртильского района Воронежской области

общество с ограниченной ответственностью «Битюгов Берег» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с.Старый Эртиль Эртильского района Воронежской области

о признании договора перенайма №1 от 31.01.2021 к договору аренды земельного участка №1 от 05.02.2018 недействительным в силу его ничтожности; признании подпунктов 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 в части слов «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» недействительным 

с участием в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Битюгов Берег», Управления Росреестра по Воронежской области, г.Воронеж

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - прокурора, удостоверение,                                              

от ответчика 1: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика 2: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика 3: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от третьих лиц: не явились, о времени и месте заседания надлежаще извещены,

у с т а н о в и л:

первый заместитель прокурора Воронежской области в защиту интересов муниципального образования Эртильского муниципального района Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Эртильского муниципального района Воронежской области (далее по тексту – ответчик 1 по делу) и обществу с ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее по тексту – ООО «Возрождение», ответчик 2 по делу) о признании договора перенайма №1 от 31.01.2021 к договору аренды земельного участка №1 от 05.02.2018 недействительным в силу его ничтожности; признании подпунктов 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 в части слов «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» недействительными в силу ничтожности, применении последствия недействительности сделки в виде прекращения в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения права аренды ООО «Возрождение» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:4500001:115 (с учетом уточнения, принятого определением суда от 24.11.2022). 

Определением суда от 24.11.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Битюгов Берег» (далее по тексту – ООО «Битюгов Берег», ответчик 3 по делу) 

Ответчики и третьи лица требования не оспорили, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы: с 17.01.2023 до 24.01.2023, с 24.01.2023 до 07.02.2023, с 07.02.2023 до 14.02.2023 и с 14.02.2023 до 21.02.2023.

Как следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона 05.02.2018 между Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ООО «Битюгов Берег» (арендатор) заключен договор №1 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - животноводство, общей площадью 38937 кв.м, с кадастровым номером 36:32:4500001:115, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 7А (далее по тексту - Договор). Срок действия Договора определен с 05.02.2018 по 05.02.2033..

Срок аренды устанавливается с 05.02.2018 по 05.02.2033 (пункт 2.1. договора).

По акту приема-передачи от 05.02.2018 земельный участок передан арендатору.

31.03.2021 между ООО «Битюгов Берег» и ООО «Возрождение» был заключен договор перенайма №1, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 перешли к ООО «Возрождение».

По акту приема-передачи от 21.03.2021 земельный участок передан арендатору.

Договор уступки был зарегистрирован 12.04.2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Вместе с тем, согласно подпункту 2 пункта 3.3 договора арендатор земельного участка не имеет права передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Кроме того, подпунктом 5 пункта 3.3. договора стороны согласовали, что арендатор земельного участка не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды, земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав и залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Прокуратурой Эртильского района Воронежской области по заданию прокуратуры Воронежской области поведена проверка исполнения Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области законодательства в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

По результатам проверки сделан вывод о том, договор перенайма №1 от 31.01.2021 к договору аренды земельного участка №1 от 05.02.2018 является недействительным, а включение в договор аренды земельного участка условия подпунктов 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 в части слов «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» о предоставлении арендатору права уступки своих прав и обязанностей по спорному договору аренды земельного участка третьему лицу, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы муниципального образования – Эртильского муниципального района Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности, что явилось основанием для обращения исполняющего обязанности прокурора области в суд с настоящими требованиями в порядке, предусмотренном статьей 52 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные   по   делу   доказательства,   арбитражный   суд   находит    заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – 

Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В числе способов защиты гражданских прав указанная статья предусматривает признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органом местного самоуправления. 

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители. 

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3).

В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского   кодекса Российской Федерации» также указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям закона, действующим в момент его заключения.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодека РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако согласно требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень случаев, когда договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов, перечислен в пункте 2 статьи 39.6 Земельный кодекс РФ.

Данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

С учетом изложенного, права аренды на земельный участок для сельскохозяйственного использования могут быть приобретены гражданами или юридическими лицами только по результатам аукциона на право заключения договора аренды, требования к проведению которого установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ.

В силу требований пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Следовательно, право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 Земельного кодека РФ, невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ иного – законодательного запрета такой переуступки (аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485 по делу № А32-29333/2016).

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункты 74, 75).

Таким образом, спорный договор перенайма №1 от 31.01.2021 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ с момента его заключения и не влечет для сторон правовых последствий, за исключением последствий, связанных с его недействительностью.

Кроме того, при заключении договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 в подпунктах 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 сторонами был нарушен законодательный запрет, а именно: установлена возможность заключения переуступки права аренды без проведения торгов и без согласия собственника участка при условии его уведомления, соответственно данный пункт договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительным (ничтожным).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация Эртильского муниципального района Воронежской области  и ООО «Возрождение» исковые требования не оспорили и не представили суду ни одного доказательства, опровергающего доводы прокуратуры Воронежской области и приведенные прокуратурой обстоятельства заключения сделки, установленные по результатам проведенных органами прокуратуры проверочных мероприятий.

Следовательно, требования первого заместителя прокурора Воронежской области о признании договора перенайма №1 от 31.01.2021 к договору аренды земельного участка №1 от 05.02.2018 и подпунктов 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1 в части слов «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» недействительными в силу ничтожности являются правомерными и подлежат удовлетворению.

В силу частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество ? юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Таким образом, государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного и признания договора перенайма №1 от 31.01.2021 недействительным, подлежат удовлетворению и требования первого заместителя прокурора Воронежской области об исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации обременения права аренды ООО «Возрождение» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:4500001:115.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ рассматриваемые исковые требования подлежат оплате государственной пошлиной в размере 12 000 руб. 

Поскольку ответчик1 по настоящему делу в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание результат рассмотрения спора, государственная пошлина в сумме 9 000 руб.  подлежит взысканию в доход федерального бюджета: с ответчика 2 в размере 6 000 руб., с ответчика 3 в размере 3 000 руб.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского    кодекса    РФ,    статьями    4,7-11,13,16,65,110,156,167-170    АПК   РФ, 

арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор перенайма №1 от 31.01.2021 к договору аренды земельного участка №1 от 05.02.2018, заключенный обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ИНН 

<

***>) с обществом с ограниченной ответственностью «Битюгов Берег» (ИНН 

<

***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации обременения права аренды ООО «Возрождение» в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:32:4500001:115.

Признать подпункты 2, 5 пункта 3.3 договора аренды земельного участка от 05.02.2018 №1, заключенный Администрацией Эртильского муниципального района Воронежской области (ИНН 

<

***>) с обществом с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ИНН 

<

***>).в части слов «без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» недействительными. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» (с.Старый Эртиль Эртильского района Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИМНС России №5 по Воронежской области 29.01.2003 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Битюгов Берег» (с.Старый Эртиль Эртильского района Воронежской области, запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №5 по Воронежской области 09.04.2012 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                         М.С. Есакова