АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Дело №А27-14407/2024

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

20 февраля 2025 г.                                                                                                      г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2025 г.

Решение  в  полном объеме изготовлено 20 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи            Дубешко Е.В.,

при ведении протокола секретарем                                              Симоненко И.А.,

рассмотрев в судебном заседании с участием представителей

истца по доверенности № 11 от 01.01.2025                                ФИО1,

по доверенности № 220 от 11.02.2025                                         ФИО2,

дело по иску общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Новолекс", г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, город Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Новолекс" (ООО ХК «Новолекс») обратилось в суд с иском к администрации города Новокузнецка о признании права собственности на самовольную постройку - здание общей площадью 908,9 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0102003:4, по адресу: 

<

...>.

Предварительное судебное заседание назначалось на 26.08.2024.

Дело назначено к судебному разбирательству на 16.09.2024.

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка и ответчик направили в материалы дела идентичные отзывы на иск с ходатайством о рассмотрении спора в свое отсутствие, указали на то, что по существу иска отсутствуют возражения в случае, если истцом будут представлены доказательства, подтверждающие соответствие спорного объекта недвижимости установленным нормам и требованиям законодательства.

Истец в ходе рассмотрения спора заявил ходатайство о назначении экспертизы по вопросу: соответствует ли реконструированный объект требованиям строительно-технических, пожарных, градостроительных, экологических, санитарно-гигиенических норм и правил, Федерального закона от 30.12.2019 №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», нарушает ли указанный реконструированный объект, права и охраняемые законом интересы других лиц, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, в случае если будут выявлены недостатки указать являются ли они существенными и подлежат ли устранению. Проведение экспертизы истец просил поручить согласно полученному ответу эксперту  Новокузнецкого филиала ФБУ Кемеровская ЛСЭ Минюста России.

Определением суда от 25.09.2024 судом по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено проведение экспертам Новокузнецкого филиала Федерального бюджетного учреждения Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Минюста России ФИО3, ФИО4. Установлен срок проведения экспертизы по 03.02.2025 включительно.

На основании части 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) производство по делу приостанавливалось.

30.01.2025 в материалы дела поступило Заключение эксперта № 2246/5-3-24 от 29.01.2025 (далее – Заключение эксперта № 2246/5-3-24).

Определением от 31.01.2025 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство отложено судом на 12.02.2025.

11.02.2025 от истца в материалы дела поступили дополнительные письменные пояснения об устранении выявленных экспертами недостатков с приложением подтверждающих данные обстоятельства документов.

Заседание 12.02.2025 проведено судом в отсутствие неявившихся представителей ответчика и 3-их лиц (ст.156 АПК РФ).

В судебном заседании 12.02.2025 судом оглашены выводы Заключения эксперта № 2246/5-3-24.

Истец на иске настаивал, возражений относительно перечисления денежных средств экспертному учреждению не заявил.

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы (ст. 41 АПК РФ), вынес определение о перечислении с депозитного счета 110 296 руб. в счет оплаты судебной экспертизы.

Спор разрешен на основании имеющихся материалов дела.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения истца, суд установил следующее.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2012 (далее – Договор) истец приобрел незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных гаражей – 0), общей площадью 925,2 кв.м, инв. № б/н, лит.Б, кадастровый номер 42:30:000000:0000:13386/2:1000/Б (далее – Объект), находящийся по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Ленина, д.41-Б (п.1.1. Договора).

Согласно п.1.3. Договора Объект расположен на земельном участке площадью 1092,83 кв.м. с кадастровым номером 42:30:0102003:4 по адресу: Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Ленина.

23.08.2012 истцом зарегистрировано право собственности на купленный Объект, о чем получено свидетельство о государственной регистрации  права серия 42-АД 056194.

08.11.2012 истцом с Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка заключен договор аренды земельного участка № 161-01 (с распространением условий на отношения с 29.03.2012), на основании которого истцу предоставлен под незавершенный строительством объект по ул. Ленина, 41-Б в Кузнецком районе г. Новокузнецка земельный участок площадью 1093 кв.м с кадастровым номером 42:30:0102003:4 (п.1.1. договора).

5 апреля 2013 года Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка выдано истцу Разрешение на строительство № RU42310000-00085 на реконструкцию сада ФИО5, культурно-развлекательный комплекс с боулингом (строительный объем 5066 куб.м, общая площадь здания 907,4 кв.м, 2 этажа), расположенного на земельном участке площадью 1093 кв.м с кадастровым номером 42:30:0102003:4. Срок действия разрешения до 05.08.2013, продлено до 12.12.2013.

05.11.2014 Соглашением № 2/614 истцом продлён срок действия договора аренды земельного участка № 161-01 до 01.11.2015.

31.05.2018 ответчиком принято распоряжение № 728 «Об установлении категории и вида разрешенного использования земельных участков», в соответствии с которым земельному участку с кадастровым номером 42:30:0102003:4, расположенному в территориальной зоне ОД-1 (зона общественно-делового и коммерческого назначения) – деловое управление.

24.11.2021 истцу выдан Градостроительный план земельного участка №РФ-42-2-30-0-00-2021-14075 с указанием на нахождение пределах указанного выше земельного участка объекта незавершённого строительства площадью 925,2 кв.м, инвентаризационный или кадастровый номер 42:30:0102003:129.

Соглашением от 16.12.2021 договор аренды земельного участка № 161-01 стороны расторгли, одновременно заключив новый договор № 564-01 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 16.12.2021.

В соответствии с указанным договором № 564-01 истец принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0102003:4 площадью 1093 кв.м для завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Новокузнецкий городской округ, город Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Ленина, 41-Б; разрешенное использование земельного участка – деловое управление.

03.12.2021 Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка отказано истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для отказа явилось отсутствие документов, предусмотренных ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), а именно: разрешения на строительство; акта приемки объекта капитального строительства; акта, подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации; акта о технологическом присоединении построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

26.07.2024 Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка № 7464-17 вновь отказано истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: Нежилое здание (офисно-деловое здание). Основанием для отказа явилось отсутствие документов, предусмотренных ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), а именно: разрешения на строительство; технического плана объекта капитального строительства.

Ссылаясь на то, что за счет собственных средств на отведенном ему для строительства земельном участке истец построил нежилое здание площадью 908,9 кв.м. (согласно техническому плану здания от 05.12.2023), полученные отказы в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимость узаконивания спорного объекта капитального строительства в судебном порядке, ООО ХК «Новолекс»  обратилось с настоящим иском в порядке статьи 222 ГК РФ.

Статья 12 ГК РФ устанавливает, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами. Признание права на самовольную постройку является особым способом приобретения права собственности незаконным владельцем объекта недвижимости, созданного с нарушением установленного законодательством порядка, либо не соответствующего установленным требованиям законодательства. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из содержания указанных норм следует, что возникновение права собственности на самовольную постройку возможно при соблюдении ряда условий: 

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;; 

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, в соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (п. п. 20, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (Постановление №44)).

Как установлено судом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от 28.09.2023 №КУВИ-001/2023-220382912 подтверждается регистрация права собственности истца на объект незавершённого строительства площадью 925,2 кв.м, кадастровый номер 42:30:0102003:129, по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Кузнецкий район, ул. Ленина, д.41б, условный номер 42:30:000000:0000:13386/2:1000/Б, на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0102003:4.

Также и земельный участок с кадастровым номером 42:21:0207004:10, на котором размещен рассматриваемый спорный объект недвижимости, в установленном действующим на тот момент законодательством порядке предоставлен истцу в пользование на праве долгосрочной аренды с возможностью строительства объекта незавершённого строительства, приобретенного истцом в 2012 году в договору купли-продажи.

Как следует из представленных истцом Договора аренды, выписки из ЕГРН от 18.07.2024 № КУВИ-001/2024-186293632 (т.1 л.д. 12-18), вид разрешенного использования земельного участка как «деловое управление» соответствует назначению построенного истцом Объекта как офисно-делового здания.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ, статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство/реконструкцию. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 43 Постановления №44, следует, что, для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ). Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Доказательства обращения за разрешением на строительство (реконструкцию) представлены истцом в материалы дела.

Также истец предпринял меры к легализации строения путем обращения в уполномоченный орган с заявлением на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В ходе рассмотрения спора ни ответчик, ни 3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Кемеровской области – Кузбассу, возражений относительно узаконивания за истцом права на спорный объект не выразили.

Согласно выводам, представленным по итогам проведенной строительно-технической экспертизы, изложенным в Заключении эксперта (т.1 л.д. 118-138), нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, соответствует требованиям технических регламентов, строительным, противопожарным и  санитарным нормам и правилам и не соответствует требованиям проектной документации и правилам землепользования и застройки города Новокузнецка:

- соединение стропильных ног в коньке не соответствует проектной документации лист 14 стадия Р шифр ССП 20.006-001-АС. Выявленное несоответствие является малозначительным и может быть устранено путем внесения изменений в проектную документацию на узел, указанный на иллюстрации 4 (14, стр.18, рис. 8а) и производством работ по монтажу накладок, прикрепляемых к стропильным ногам гвоздями или болтами;

- незаделанное отверстие в межэтажном перекрытии, выявленное несоответствие является малозначительным и может быть устранено производством работ по заделыванию отверстия бетонным раствором;

- процент застройки и минимальные отступы от границ земельного участка не соответствует требованиям. Указанные несоответствия являются малозначительными и согласно ст.7 ПЗЗ города Новокузнецка могут быть согласованы путем внесения изменений.

Нежилое  здание, расположенное по адресу: 

<

...>,  не создает угрозы жизни и здоровью граждан при его эксплуцатации.

Оснований не доверять выводам экспертов (ФИО6, ФИО4), проведенному исследованию у суда не имеется, стороны и 3-и лица замечаний на Заключение эксперта не представили, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз не заявили. Выводы экспертов основаны на представленных в дело документах.

До начала судебного разбирательства, назначенного на 12.202.2025, истцом представлены пояснения об устранении всех выявленных в ходе экспертизы по делу замечаний, с приложением подтверждающих данные доводы документов.

Так, истцом внесены необходимые изменения в проектную документацию, что подтверждается разрешением на внесение изменений 161-25к и ведомостью рабочих чертежей, спецификаций ССП20.006-01-АС л.1 изм.1,3.4 (Приложение № 1 и № 2): проект стадии Р шифр ССП 20.006-01-АС, дополнен узлом опирания стропильных ног на коньковую балку, с усилением соединения ног в коньке двусторонними накладками (узел 3 на л. 12 изм. 4, спецификация на л. 14 изм.4 – Приложения 2 № 3 и № 4). В настоящий момент выполнены работы по монтажу на гвозди накладок в соединении стропильных ног в коньке.

Также в настоящий момент истцом выполнены все необходимые работы по устранению выявленного замечания, а именно: отверстие в межэтажном перекрытии заделано бетонным раствором, что подтверждается актами освидетельствования срытых работ, реестром исполнительной документации, фотографиями до и после устранения замечаний (Приложение № 5 и № 6). Заделка проема в перекрытии чердака выполнена по проектному решению на ССП20.006-01-АС л. 45 изм. 4 (Приложение № 7).

Относительно указания экспертами на несоответствие процента застройки и минимальных отступов от границ земельного участка правилам землепользования и застройки города Новокузнецка истцом даны следующие пояснения.

Согласно столбцу 8 (Иные показатели) в таблице пункта 2.3. Градостроительного плана земельного участка № РФ-42-2-30-0-00-2021-14075 от 24.11.2021, выданного Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка,  в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-р-12 (1) объекта культурного наследия регионального значения «Дворец культуры алюминиевого завода» (ул. Ленина, д. 41) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка для общественно-деловой зоны – не более 60 %, что установлено в соответствии со статьей 91 Правил землепользования и застройки города Новокузнецка от 31.01.2012 № 1/6.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории зон охраны объектов культурного наследия установлены в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 04.09.2013 № 369 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения расположенных на территории г. Новокузнецка, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0102003:4, расположенный под нежилым зданием по адресу: 

<

...>, располагается в территориальной зоне ОД-1 «Зона общественно-делового и коммерческого назначения», а также в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 1-р-12 (1) объекта культурного наследия регионального значения «Дворец культуры алюминиевого завода» (ул. Ленина, д. 41).

На основании вышеизложенного и в соответствии с результатами исследования Заключения эксперта № 2246/5-3-24 от 29.01.2025, процент застройки земельного участка под нежилым зданием, расположенным по адресу: 

<

...>, составляет 54 %, что соответствует установленным нормам.

Минимальные отступы от границ земельного участка ООО ХК «Новолекс» не могли быть соблюдены в связи с тем, что нежилое здание, расположенное по указанному адресу, приобреталось как незавершенный строительством объект и уже построенным с несоответствием нормам и правилам, установленным Правилами землепользования и застройки города Новокузнецка, в части минимальных отступов от границ земельного участка.

Оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на выстроенный Объект.

Несоответствие в части минимальных отступов от границ земельного участка является малозначительным и не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц, так как согласно Заключению эксперта № 2246/5-3-24 от 29.01.2025 минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями соответствуют требованиям. Здание обеспечено пожарными проездами и подъездными путями для пожарной техники, в помещениях здания имеются системы пожарной безопасности и огнетушители, устройство эвакуационных путей удовлетворяет требованиям безопасной эвакуации людей при пожаре, предусмотрены эвакуационные пути и выходы, которые обеспечивают безопасную эвакуацию людей при пожаре, системы обнаружения пожара, оповещения и управления обеспечивают безопасную эвакуацию людей при пожаре, здание средствами пожаротушения.

Выявленные на момент проведения экспертами осмотра Объекта замечания по соединению стропильных ног в коньке, а также не заделанное отверстие в межэтажном перекрытии в настоящий момент истцом устранены, в подтверждение чего представлены соответствующие доказательства. Более того, по мнению экспертов, данные нарушения требований строительных, технических норм и правила являются малозначительными, не привели к нарушению работоспособности и несущая конструкция обеспечивается; здание содержится в работоспособном состоянии (л. 20 Заключения № 2246/5-3-24 от 29.01.2025).

Поскольку земельный участок, расположенный под спорным Объектом, предоставлен истцу в пользование на законном основании, рассматриваемый Объект капитального строительства соответствует виду разрешенного использования земельного участка, факт соблюдения строительных, противопожарных, санитарных и технических норм, отсутствия угрозы жизни и здоровья граждан вследствие эксплуатации Объекта подтвержден материалами дела, а принятые истцом меры по внесудебной легализации спорного объекта к положительному результату не привели, суд признает иск обоснованным, подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом предмета, категории рассмотренного спора все судебные расходы по уплате государственной пошлины и услуг эксперта относятся на истца (ст.110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания "Новолекс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на имущество: нежилое здание общей площадью 908,9 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0102003:4 по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                                  Е.В. Дубешко